賃貸物件を所有していて、入居者がいる状態で売却できるのか疑問に思う方もいるかもしれません。
こうした物件は「オーナーチェンジ物件（OC物件）」と呼ばれ、入居者がいるままでも売買することが可能です。
相続によって賃貸物件を引き継いだケースや、長年所有してきた物件を手放すケースなど、状況はさまざまですが、多くのオーナーにとっては「入居中でも売却できるのは当たり前」という感覚かもしれません。
とはいえ、オーナーチェンジ物件には通常のマイホーム売却とは異なる特徴や注意点があります。
本記事では、売却時に必要な手続きや押さえておきたいポイントを詳しく解説します。
「イエウリ」ならオーナーチェンジ物件の売却が可能です
【成約実績 No.0357】
アイランドコートリスタ小戸
「新築時よりも上がっている」と聞いたことで
売却を決意事実、賃貸中にも関わらず
購入時よりも高い金額で買い手がついた。高く売れることが理由でも、
売却を決意したらイエウリへ#企業公式相互フォロー#イエウリ#福岡県#福岡市西区pic.twitter.com/NQXq91TaYB— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) August 9, 2024
収益物件をお持ちで売却を検討してい る方は、オーナーチェンジ物件の成約事例多数の「イエウリ」を利用してみませんか？
「イエウリ」では、登録している複数の不動産会社の査定額を確認し、提示された価格での売却を検討する場合のみ業者と交渉可能です。
一括査定のデメリット
一括査定サイトで査定に申し込むと、多くの不動産会社から連絡が来て対応が大変というイメージを持っている方は多いでしょう。
さらに、一括査定サイトでは「仲介」での売却が基本なので、売却活動が長引いてなかなか売れないことも多くあります。
「イエウリ」では、全ての査定額をまとめて一回でご連絡します
「イエウリ」では仲介・買取それぞれの会社とのマッチングサービスを提供しています。
「イエウリ」の買取マッチングサービスであれば最短2週間での売却が可能です。
不動産会社には個人情報を公開せずに査定額を確認できるため、営業電話に対応する手間もかかりません。
また、幅広い不動産会社からの登録があるため仲介マッチングと買取マッチングのどちらを利用しても、OC物件の売却に強い不動産会社とのマッチングが可能です。
【成約実績 No.0306】
エクセレントシティ千葉ニュータウン中央
賃貸中でも、売れ筋のマンションであれば
買い手は付きます。査定依頼を受けてから約2か月強で売れたため、
実際の売り出し期間は1か月半くらい。仲介での売却はイエウリへ。#企業公式相互フォロー#イエウリ#千葉県#印西市pic.twitter.com/cW6WRedbGs
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) June 19, 2024
「イエウリ」では、首都圏・地方都市を中心に多くのOC物件の成約が出ています。
また、サブリース契約の場合は一般的なOC物件よりもさらに需要が少なくなってしまいますが、イエウリにはサブリースのOC物件を取り扱っている不動産会社も参画しています。
【成約実績 No.0328】
エスリード北大阪レジデンス
投資用で購入し、サブリースで運用中。
売却してプラスになれば売りたいとのことで、
イエウリを通して繋がった会社で
売り出しをすると、
約9か月で売却に至った。#企業公式相互フォロー#イエウリ#大阪府#大阪市淀川区pic.twitter.com/YzgvhpUpy6— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) July 11, 2024
収益物件の売却を検討している方はぜひ利用を検討してみてください。
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結論から言うと、あなたが所有する賃貸中の物件に入居者がいても、売却は可能です。
また、売却すること（物件のオーナーが変わること）を現在の借主に伝える必要もありません。
オーナーの変更は、新しいオーナーから借主への通知のみになるのが一般的です。
入居者を退去させることはできない
賃貸用の収益物件は、住宅に比べると売買の需要が限られています（都心など一部地域は例外）。
そのため、賃貸中の物件は空室よりも低い値段で取引されるのが一般的です。
リフォーム・リノベーションを施して家賃を高く設定するなどの戦略もありますが、それは入居者がいる最中には実施できません。
入居者がいても物件の売買は自由にできますが、不動産の賃貸契約は借りる側の権利を法律で保護するという考え方が根本にあります。
例外となるのは「定期借家契約で、期限を迎えたとき」です。
普通借家契約と定期借家契約
賃貸物件における借家契約（賃貸借契約）には「普通」「定期」の2種類があります。
- 普通借家契約…期間の定めがない
- 定期借家契約…期間の定めがある
契約期間が2年などと書いてあっても、定期借家契約でない限り、2年が経過しても契約が終了するものではありません。
借家契約の種別は賃貸借契約書で確認できますので、もし賃貸借契約を読んで「定期借家」という文字がなければ普通借家契約です。
ファミリー向けの間取りの物件は、入居者がいると売却額が下がる
ファミリー向けの戸建て住宅などは、一般的に賃貸中の物件のほうが査定額が低くなりがちです（約1割程度値下がりすることが多い）。
しかし前述の通り、高く売りたいからと言っても、貸主であるオーナーの都合で退去してもらうことはできません。
定期借家契約であれば、期限を迎えれば退去してもらえますが、退去してもらうためには期限が到来する半年前までに借主に「まもなく期限ですので退去の準備をしてください」と伝えなくてはいけません。
通知しない場合は、借主が希望すれば通知をした日から半年間は住めることになります。
もちろん、再契約（期限延長）も貸主借主双方が合意をすれば可能です。
単身世帯向けの投資用物件は、入居者がいる方が売却額は上がる傾向にある
なお、ワンルームマンションなど単身世帯向けのオーナーチェンジ物件は、一般的に投資用として購入されることが多く、単身者や学生向けの賃貸需要が高いため、入居者がいる方が収益性が安定していると見なされます。
特に都心部や大学周辺のような賃貸需要の高いエリアでは、すでに入居者がいる場合、すぐに収益を得られるため、空室リスクが低いと評価されて査定額が高くなる傾向があるのです。
賃貸中の長屋の場合は、隣家と同時売却も検討すべき
「長屋」や「テラスハウス」「タウンハウス」などと呼ばれる連棟式の建物を貸し出している場合も、売却は可能です。
連棟式の建物の場合は個別で売るよりも、隣家と合わせて建物・敷地全体を売却する方が購入後に活用しやすくなるため、売れやすくなり、より高値が付く可能性があります。
【成約実績 No.0209】
大阪府 大阪市鶴見区
連棟式建物につき隣地と同タイミングで売却をしたい。
加えて、名義人が後見人をたてているため、
売却は少し長期化したが、
全18社から金額提示を受け、
売却完了。難しい案件もお任せを。#企業公式相互フォロー#イエウリ#大阪府#大阪市鶴見区pic.twitter.com/aPXgdCprMO
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) March 14, 2024
不動産会社に隣家所有者との交渉を依頼することも可能ですので、賃貸中の長屋を所有している方は、ぜひ「イエウリ」にご相談ください。
借主が管理会社（サブリース）の場合
収益物件では、ワンルームマンションを中心に、管理会社が借り上げて入居者に転貸しているケースがあります（サブリース）。
所有者と管理会社の契約内容は様々ですが、実際に入居者が住んでいると、その「住む権利」が一番に保護されます。
売却については、管理会社との契約内容を確認してください。
物件相場が一般的な住宅とは異なる
収益物件は、「利回り」と「値上がりが見込めるか」が1番に重視されるため、居住用の住宅とは相場が異なります。
利回り
居住用の不動産売買では、取引事例法を用いて査定が行われるのが一般的ですが、オーナーチェンジ物件の場合は、その不動産が将来生み出す収益から逆算して査定が行われます（収益還元法）。
現在の賃料収入と管理費などの支出がどのくらいかを算出して、利回りがどのくらいかを計算します。
その利回りの大小がオーナーチェンジ物件の価値の指標となり、このような査定方法を「収益還元法」と言います。
管理費など、毎月のコストを考慮しない利回りは表面利回り、考慮した場合は実質利回りと呼ばれます。
近年、不動産価格は高騰していますが、賃貸物件の家賃は売買価格ほど上がっていません。
利回りは賃料が元になるので、売買価格が高騰している時期は、居住目的で購入できる物件に比べて価格が低くなることが多いです。
値上がりの可能性
立地によっては、今後人気が高まり、値上がりが期待できるエリアもあります。
短期的には家賃による安定収入があり、中長期的には地価の上昇による売却益も見込めるとなれば、収益用物件としての価値も上がります。
利回りが低くても希少価値が高い場合などもありますので、一概に利回りだけで金額は決まりません。
査定の時に用意するもの
通常の売却に必要な資料に加え、賃貸借契約書を用意しましょう。
賃貸借契約書には、賃料、敷金その他条件が書かれていますので、その内容次第で査定価格が変わってきます。
また、現在の入居者がどのような人か、たとえば滞納歴やトラブル歴がある場合は敬遠され、査定のマイナス要素になり、売れないこともあります。
そして、もし問題を知っていて告知しない場合は訴訟問題に発展することもあるため、注意しましょう。
入居者の管理を管理会社に依頼している場合は、管理会社との契約書も査定の際に必要です。
管理料が発生している場合は実質利回りの参考になります。
そして、管理会社を解約（変更）したいというニーズがあれば、その解約が可能かどうか、サブリース（家賃保証契約）なのかなど、査定時に重要な情報が記載されているからです。
自宅の売却とオーナーチェンジ物件の売却で異なる点
買手が得られる情報が少ない
オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、新たな買主が室内を見ることができない場合が多いです。
そのため、物件情報や仕様などを詳細に説明できたほうが売却しやすくなります。
リフォームなどで内装を変更しているときは、その情報も伝えましょう。
ローン清算の準備
売却完了時のローンの清算方法は、普通の物件と変わりません。
事前に金融機関に相談をしておきましょう。
また、売却金額がローン残債に満たない場合は、足りない分を自己資金で補う必要があります。
売買時には仲介手数料やその他の諸費用も発生するため、不動産会社とも確認して手元に残る金額を確認するようにしましょう。
敷金・保証金
敷金と保証金は呼び方が違うだけで、意味合いはほとんど一緒です。
基本的に入居者が預けた敷金・保証金は賃貸契約解約の際に入居者に返さなくてはいけないので、敷金・保証金は次の買主に引き継ぎます。
敷金の所在は必ずクリアにしておくのが、トラブル回避のために重要です。
賃貸管理会社が預かっているケースもあります。
オーナーとしての地位の引継ぎ
賃借人にはオーナーが変わったことを知らせる必要があります。
新規購入者が通知することですが、とくに事前に売却をすることを賃借人に伝える義務はありません。
税金
居住していた物件には、売却によって譲渡益が出ても控除が使えたり、損失が出た場合は繰り越せたりなど の特例（マイホーム売却時の特例、3,000万円控除）がありますが、収益物件には適用されません。
賃料による収入は不動産所得として計上するのが一般的ですが、売却によって節税効果を期待する場合は税理士に相談しましょう。
不動産業者の選び方
住宅を売却する一括査定サイトなどで査定に出しても大きな問題はありませんが、収益物件の売却経験があり、周辺の賃貸物件のニーズにも詳しい業者・担当者に依頼するのが理想です。
利回りが高くなくても、次回の募集の際に家賃の値上げができる物件かもしれませんし、その場合は現在の利回りが低くても売却価格を維持できる可能性があります。
周辺の賃貸物件を取り扱っている業者であれば、その辺りの情報にも期待できます。
また、その地域であまり出てこないような希少物件であれば、相場とは大きく離れた額を査定されることもあるでしょう。
成約事例が少ない場合は、ニーズを的確に予測して売り出し価格を検討する必要があります。
売買のプロや賃貸のプロは多いですが、どちらの相場にも精通している担当者は業界でもそれほど多くはありません。
まとめ
入居者がいる物件を売却する際は必要な手続きが増えますし、居住用の物件と相場が変わってくることもあります。
知っておかなくてはいけない知識も増えるので、もしご自身で不明なところがあればアドバイスがもらえる専門家を探すことが重要になってきます。
