土地を売却する際には、適切な売値を設定することが大切です。
売値は固定資産税評価額から目安の計算もできるので、以下の計算式を覚えておくとよいでしょう。
ただし、土地の売値はさまざまな要素が反映されるため、単純に評価額だけでは決められないことも理解しておくことが重要です。
この記事では、固定資産税評価額の基本や売値の計算方法・注意点について分かりやすく解説します。
また、物件の住所と面積などの情報を入力するだけで目安の価格が算出できる「イエウリAI査定」も相場を調べる際に便利ですので、ぜひご活用ください。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、主に固定資産税を計算する基準となる、不動産の評価額です。
毎年1月1日時点の不動産の価格を「固定資産税評価基準」に従って、自治体が土地や建物など個別に評価し算出します。
固定資産税評価額は、公的な土地の価格であり、土地の本来の価値ともいえるでしょう。
一方、土地を売却する際の売値は売主が自由に決めることが可能です。
とはいえ、相場に適切な価格であることが売却のポイントとなるため、相場や土地の価値を参考にする必要があります。
その参考となる価格の一つが、固定資産税評価額となるのです。
固定資産税評価額の使い方
土地は「一物五価」とも呼ばれ、固定資産税評価額以外にも「公示地価」「基準地価」「相続税路線価」「実勢価格」と合計5つの価格があります。
- 固定資産税評価額：固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算定基準になる
- 公示地価：地価公示法に基づいて、国土交通省が判定した特定の土地の地価1
- 基準地価：国土利用計画法に基づいて、各都道府県が判定した特定の土地の地価2
- 相続税路線価：相続税や贈与税の課税対象額の算定根拠として用いられる3
- 実勢価格：実際に取引が行われた価格で、時価・相場価格とも呼ばれる
それぞれ価格の指す内容が異なるため、どのように使用されるのかを理解しておくことが重要です。
固定資産税評価額以外にも、相続税路線価や公示地価・基準地価も実際の取引価格を推測するために用いることが可能です。公示地価（または基準地価）を100%としたとき、実勢価格はおおむね110～120%の価格になります。
固定資産税評価額は、以下のような用途として用いられるのが一般的です。
- 固定資産税を計算する
- 相続税評価額を計算する
- 不動産の価値を算出する
なお、上記のような土地の価格を調べる際は「不動産情報ライブラリ」が便利です。
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固定資産税を計算する
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に請求される。一般的に「固定資産税」と呼ばれるのは、固定資産税と都市計画税を合算したものであるケースが多い。
土地や建物などおおよそすべての不動産の所有者に毎年課せられる固定資産税は、固定資産税評価額を基準に以下のように計算されます。
固定資産税の税率は多くの自治体で1.4%を採用しているため、固定資産税評価額に1.4%を乗じた価格が税額です。
ただし、固定資産税の税率は自治体によっては1.5％などと異なる場合もあるので、土地所在地の自治体の税率を事前に調べておくようにしましょう。
また、基本的には固定資産税評価額が課税標準額となりますが、特例や軽減措置が適用される場合は課税標準額とイコールにならないケースもあります。
なお、固定資産税評価額の調べ方は後ほどご説明します。
相続税評価額を計算する
相続税は、相続財産の評価額をもとに計算されます。
不動産の場合、土地と建物それぞれで相続税評価額を算出し、相続税の対象となるかを判断していきます。
それぞれの計算方法は以下の通りです。
- 土地の評価額（路線価方式）＝相続税路線価×地積×補正率
- 土地の評価額（倍率方式）＝固定資産税評価額×倍率
- 建物の評価額＝固定資産税評価額
土地は相続税路線価を用いた「路線価方式」または「倍率方式」で計算します。
相続税路線価は、相続税や贈与税の課税対象額の算定根拠とし て用いられるもので、実勢価格の80％程度の価格が設定されています。
市街化調整区域など、相続税路線価が設定されていないエリアが倍率方式となり、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じた価額が相続税評価額となるのです。
また、建物については路線価がないため、固定資産税評価額が相続税評価額とイコールになります。
固定資産税評価額は、固定資産税・相続税以外にも、不動産取得税や不動産登記の登録免許税などの計算でも利用されます。
不動産の価値を算出する
固定資産税評価額は、市場で売却する際の相場の計算でも利用できます。
売値の参考にする際に用いる価格は「実勢価格」と呼ばれる、実際に不動産が取引された価格です。
この、実勢価格は公示地価の1.1～1.2倍が目安となり、さらに固定資産税評価額は公示価格の７割ほどという関係性があるので、固定資産税評価額から実勢価格の目安が分かります。
具体的な不動産売値を求める方法は、次の章で解説するので参考にしてください。
固定資産税評価額から不動産の売値を求める方法
固定資産税評価額から不動産の売値を求める際は、次の2つのステップで計算していきます。
- 固定資産税評価額を調べる
- 固定資産税評価額から不動産の価値を計算する
固定資産税評価額を調べる
まずは、固定資産税評価額がいくらなのかを調べましょう。
固定資産税評価額は、以下のような方法で調べられます。
- 固定資産税納税通知書で調べる
- 固定資産課税台帳を閲覧する
- 固定資産税評価証明書を取得する
固定資産税納税通知書
不動産の所有者には、毎年5～6月頃に固定資産税納税通知書が送付されます。
固定資産税納税通知書の課税証明書の欄には、課税対象となる不動産の評価額が記載されているので、明細を見れば評価額が分かります。
固定資産税通知書を紛失しているなどの場合は、自治体の窓口で確認することも可能です。
固定資産課税台帳
自治体では、固定資産課税台帳で固定資産税評価額などを管理しており、不動産の所有者などは窓口で閲覧できます。
固定資産税評価証明書
また、課税台帳の内容は固定資産税評価証明書として取得も可能です。
なお、固定資産課税台帳は所有者や納税義務者・代理人など、閲覧できる人に制限があります。
縦覧期間であれば、所有者など以外でも閲覧可能ですが、その場合でもその自治体に不動産を所有していることが条件となるので注意しましょう。
固定資産税評価額から不動産の価値を計算する
固定資産税評価額が分かれば、以下の方法で不動産の価格 が計算できます。
前述のとおり、固定資産税評価額は公示地価の７割ほどとなるため、0.7で割り戻すことで公示地価が算出できます。
さらに、公示地価の1.1～1.2倍が実勢価格なので、算出した価格に1.1を乗じると実勢価格に近い価格となるのです。
ただし、人気エリアなどでは実勢価格が公示地価の1.5倍以上になるケースも珍しくないため、あくまで目安として押さえておくようにしましょう。
固定資産税評価額から不動産の売値を求める際の注意点
固定資産税評価額から不動産の売値を求める際「実際の売買価格とは異なる」という点には注意が必要です。
土地を含め不動産は、どんなに類似物件であっても面積や形状・立地など何かしら違いがあり、同じものはふたつとありません。
取引金額は売主の事情によって上下することがある
また、土地の取引金額は売主の事情も加味されるため、土地の評価額や相場とは異なるケースも少なくありません。
例えば、少しでも高く売りたいと相場より高くするケースや、早く売りたいからと相場より下げるケースも多いです。
さらに、売値（売り出し価格）は最終的な成約価格とも異なってきます。
成約価格は、売主と買主の合意で決まるため、値下げ交渉などの双方の事情も加味されてくるものです。
このように、土地の取引価格は土地そのものの評価額以外の要素も加わってくるため、評価額から算出した価格とは大きくかけ離れることは珍しくありません。
算出した価格は目安程度に考えておくことが大切です。
売却時の参考価格は不動産会社に査定してもらう
自分の土地の正確な売値が知りたいなら、プロに相談することをおすすめします。
不動産会社の査定であれば取引事例や評価額の他、土地の形状など固有の条件も考慮して価格を算出してくれるので参考にしやすいでしょう。
この際、査定はできるだけ複数の不動産会社に依頼することが大切です。
査定額も不動産会社によって大きく異なるため、複数の査定額を見比べることでおおよその相場を把握しやすくなります。
複数の不動産会社の査定額を知りたいなら「イエウリ」がおすすめです。
イエウリは、査定できる不動産会社を絞る一般的な一括査定サイトとは異なり、査定可能な不動産会社が価格を提示する入札方式なので、より多くの不動産会社が提示する査定額を知ることができます。
また、イエウリでは電話番号や名前などの個人情報を不動産会社に公開せず査定してもらうことが可能です。
不動産会社からの営業などの心配なく査定依頼できるという点もメリットです。
土地の売却を検討しているなら、イエウリで価格を調べることからスタートするとよいでしょう。
固定資産税評価額は高くても値段が付かないケースがある
「空き家をタダで差し上げます」といった物件情報を掲載して、空き家の所有者と買主のマッチングを行うサービスがあります。
出典：akisol
こうしたサイトに掲載されている物件情報を見ると、固定資産税評価額は土地と建物部分を合わせて数百万円でも、所有者は0円で手放したいと考えているものが発見できます。
出典：akisol
公的な評価額は高くても、物件の管理状態や流通性、解体の必要性などを考慮するとタダでも買手が見つからないような物件は想像以上に多いものです。
固定資産税評価額を基にした売値の計算は、都市部の更地などではある程度有力な指標になりますが、特に地方の空き家のような買手が限られている物件では評価額だけが高く出やすい点を覚えておきましょう。
まとめ
土地の売値は「固定資産税評価額÷0.7×1.1」で求めることが可能です。
しかし、土地は一つ一つ条件が異なるため、上記の計算で求めた価格だけでは売値の判断は難しいものです。
さらに、土地の価格にはさまざまな要素も反映されるため、上記はあくまで目安として、より詳しい価格が知りたいならプロに相談することをおすすめします。
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