土地に建物を建てるには建築基準法などのさまざまな制限をクリアする必要があります。その制限の1つが敷地面積の下限を定めた最低敷地面積です。
最低敷地面積を下回った土地は建物が建築できない、価値が下がるといった不都合が生じやすいので注意しましょう。
この記事では、最低敷地面積の基本や下回った場合の売却のポイントについて分かりやすく解説します。
敷地面積の最低限度とは？わかりやすく解説
敷地面積の最低限度とは、建物を建てる際の敷地面積の最低ラインを定めた規制です。
最低敷地面積とも呼ばれ、制限以下の面積の土地では建物の建築ができません。
都市計画法に基づき自治体が独自に設定する
都市計画法とは、都市の計画的な発展や整備のため土地利用や市街地開発のルールなどを定めた法律です。
都市計画法では、敷地の最低限度について以下のように定めています。
（開発許可の基準）第三十三条4
地方公共団体は、良好な住居等の環境の形成又は保持のため必要と認める場合においては、政令で定める基準に従い、条例で、区域、目的又は予定される建築物の用途を限り、開発区域内において予定される建築物の敷地面積の最低限度に関する制限を定めることができる。
敷地面積の敷地面積の最低限度は自治体ごとで定めるため、自治体によって最低面積がことなります。
たとえば、東京都世田谷区では居住系用途地域では最低限度が100㎡であるのに対し、東京都江戸川区では70㎡が最低限度です1。
また、同じ自治体でも用途地域によっても制限が異なり、なかには最低限度を定めていない自治体もあります。
このように敷地面積の最低限度は自治体によって大きく異なるため、土地所在地の制限を事前に確認することが大切です。
建築基準法で最低限度は200㎡以下に設定するよう制限されている
建物を建築する際のルールを定めた建築基準法では、敷地の最低限度は以下のように定められています。
（建築物の敷地面積）第五十三条の二
建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。
（建築物の敷地面積）第五十三条の二 2
前項の都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、その最低限度は、二百平方メートルを超えてはならない。
これにより、自治体が敷地面積の最低限度を設ける際には200㎡を上限とすることが定められているのです。
新たに土地を分割して建物を建てるケースが対象
敷地面積の最低限度の規制が適用されるのは、新たに土地を分割するケースです。
たとえば、最低限度が100㎡に設定されている地域に所有する150㎡の土地を100㎡と50㎡に分割すると、50㎡の方では建物の建築許可は下りません。
一方、規制が設けられる以前から最低面積を下回っている土地は規制の対象外です。
仮に制限が100㎡である地域に規制以前から90㎡の土地を所有しているのであれば、建物の建築や増改築は認められるのが一般的です。
ただし、実際に建築が認められるかどうかは自治体によっても判断が異なるため、事前に確認する必要があります。
また、規制以前に最低面積を下回っている場合でも、新たに分割する場合は規制の対象となるので注意しましょう。
敷地面積の最低限度が適用されないケース
敷地面積の最低限度は、以下の建物を建築する場合は適用の対象外となります。
建ぺい率80％以下の防火地域内に建築する耐火建築物など
公衆トイレや巡査派出所など公益上必要なもの
敷地の周囲に広い公園や広場、道路、空き地などを有し、特定行政庁（自治体）が市街地の環境を害する恐れがないと許可したもの
特定行政庁が用途上または構造上やむを得ないと許可したもの
敷地面積の最低限度が設定される理由
敷地の最低限度は、土地のミニ開発やそれにともなうリスクの低減のために設定されます。
ミニ開発を防ぐ
ミニ開発とは、小規模な土地の開発です。
一般的には100㎡未満での宅地開発をミニ開発と呼びます。
都市部など地価が高騰する地域では、広い土地は価格の高さから避けられやすくなります。そのため、土地を分筆して価格を抑えて売買するケースが増えているのです。
しかし、制限なく土地の分割・小規模化が進むと建物の密集が起きてしまい、景観を損なったり住環境が悪化したりと市街化に悪影響が及びます。
そこで、土地の過度な分割を防ぐために敷地面積の最低限度を設けているのです。
▼関連記事：土地の一部を分筆して売却する方法は？手順や費用、注意点を解説
採光や通風の悪化を防ぐ
ミニ開発により建物が密集すると、建物との距離が確保しにくくなり採光や通風の悪化が起こります。
日当たりが悪く風通しも悪い家は、湿気が溜まりやすい、日中でも暗いなど居住環境も悪くなるものです。
そのため、敷地に最低限度を設けて家と家の距離を保てるようにしています。
火災リスクの上昇を防ぐ
小規模な建物が密集すると火災時に延焼するなどのリスクが高まります。
また、駐車スペースが確保できない、消防車・救急車の通路の確保が難しくなるなどで、災害時に救出や避難が遅れるといった恐れもあるでしょう。
このような防災上のリスクの低減のためにも敷地の最低限度が設けられています 。
敷地面積の最低限度の調べ方
敷地面積の最低限度は全国一律ではなく自治体や用途地域によって異なるため、自分の所有する土地の規制を調べることが大切です。
ここでは、自分と土地の敷地面積の最低限度の調べ方をみていきましょう。
検索サイトで検索する
インターネットで「○○市 敷地面積の最低限度」などで検索すれば調べることが可能です。
ただし、インターネット検索では正しくない情報も表示されるため、自治体のホームページなど公式の情報をチェックするようにしましょう。
また、都市計画の規制などは適宜改正されるものです。調べる際には、最新の情報かも確認する必要があります。
役所に問い合わせる
自治体の役所の窓口で確認する方法もあります。
敷地面積の最低限度は、一定の土地では緩和されるケースもあるため、インターネット検索では詳細な情報が分からない、判断しにくいといった場合は窓口で確認するのが確実です。
問い合わせ窓口は、都市計画課や建築課など自治体によって名称が異なるので、事前に確認しておくとよいでしょう。
確認する際には、土地の正確な地番や用途地域、建築を検討している建物の詳細、確認したい制限などの情報を事前に用意しておくとスムーズに確認できます。
不動産会社に相談する
購入や売却を検討している土地であれば、不動産会社に相談すれば敷地面積の最低限度などの各種制限について教えてもらうことが可能です。
敷地面積の最低限度以下になってしまった土地を売却する際の ポイント
地価の高いエリアで広大な土地は売りにくくなるため、小規模に分割して売却する方法が検討されます。しかし、分割により敷地面積が最低限度以下になってしまうと、建物を建築できないことから売却が難しくなります。
また、規制以前から所有する土地が制限限度以下の場合は新築や建て替えできる可能性はありますが、やはり懸念されて売却に不利になる恐れもあるでしょう。
ただし、最低限度以下になった場合でもポイントを押さえれば売却できる可能性はあります。
ここでは、敷地面積の最低限度以下になった土地を売却する際のポイントとして、以下の3つを紹介します。
- 建物を残したまま売却する
- 隣地を買い取る
- 隣地の所有者に売却する
それぞれ見ていきましょう。
建物を残したまま売却する
規制以前からすでに建っている建物は建築基準法違反には当たりません。
そのため、建物付きで売却することで、買主は新たに新築や増改築する必要がなく活用ができることから売却できる可能性があります。
ただし、買主が建物を解体して新築できるかは自治体の判断やその土地の条件によって異なる場合があります。
売却後にトラブルになる恐れがあるので、事前に規制内容をしっかり調べ買主にも告知するようにしましょう。
隣地を買い取る
隣地を買い足して最低敷地面積を上回るようにすれば、買主は購入後に問題なく新築ができます。
しかし、買い足すためには資金が必要となり、隣地所有者との関係性や隣地状況にも左右されます。
必ずしも買い取れるわけではありませんが、隣地や資金に余裕があるなら検討してみるとよいでしょう。
▼関連記事：【隣の土地を買いたい人必見】土地を買うメリットや隣地所有者との交渉方法を徹底解説！
隣地の所有者に売却する
自分の土地が最低敷地面積以下であっても、隣地所有者が購入すれば土地面積が増えるため最低敷地面積を上回る可能性があります。
この場合、購入した隣地所有者は問題なく活用できることから購入のメリットがあるものです。
とくに、隣地が狭い・活用に困っているという状況なら購入してくれる可能性があるので打診してみるとよいでしょう。
ただし、上記いずれの方法が適しているかはその土地の制限や状況、隣地との関係性などによっても異なります。
仮に、隣地所有者と売買を進める場合でも、個人間売買ではトラブルになる恐れもあるでしょう。
そのため、いずれの方法にしてもまずは不動産会社に相談することをお勧めします。
不動産会社であれば、土地の状況に応じた適切な売却方法を提案してくれスムーズな売却が期待できるでしょう。
しかし、不動産会社によっても査定額や提案は異なるので、できるだけ複数の不動産会社の査定を受けることが大切です。
不動産の売却を検討しているなら、イエウリの無料査定をご活用ください。
イエウリでは、不動産会社に個人情報を非公開で査定を進められ るため、査定後に営業電話がかかる心配がありません。
また、入札方式で数多くの不動産会社からの査定を受けられるので、敷地面積の規制がある土地でも、その地域の土地事情に詳しい地元業者を効率よく探せるでしょう。
まとめ
敷地面積の最低限度とは、建物を建てるための敷地の最低限度を自治体が定めたものです。
最低限度を下回った土地は建物が建築できないことから、売却が難しくなるので注意しましょう。
ただし、規制が設けられる以前から最低面積を下回っている土地は規制の対象外となります。
また、自治体によって最低面積の基準は異なるので、土地ごとで最新の情報を調べることが大切です。
最低限度を下回った土地や分筆を検討している土地は、売却は慎重に行う必要があります。
最低限度について理解があり実績豊富な不動産会社を見つけることで、スムーズな売却が期待できるでしょう。
