「線路沿いの土地がなかなか売れない」
そのようなお悩みを抱えている方もいるでしょう。
線路沿いの土地は騒音などの理由から売れにくいと言われています。
しかし、線路沿いの土地でもポイントを押さえることでスムーズに売却できる可能性は十分あります。
この記事では、線路沿いの土地が売れない理由や売れるための工夫、ターゲットの特徴などを分かりやすく解説します。
線路沿いの土地が売れない理由とは？
線路沿いの土地が売れない理由としては以下の3つが挙げられます。
- 朝から夜まで騒音や振動がある
- 健康への影響が考えられる
- 心理的ストレスになる
それぞれ見ていきましょう。
朝から夜まで騒音や振動がある
線路沿いは、電車が通るたびに騒音や振動が気になる場合があります。
とくに都心部は本数が多いうえに早朝から深夜まで電車が通るケースもあり、四六時中騒音や振動に悩まされる可能性もあるでしょう。
さらに、踏切近くなら電車の音に加えて警報機の音、駅近くならアナウンスや人通りの音など加わります。
一般的には静かな生活環境を望む人が多いため、騒音や振動の影響を受けやすい線路沿いは売却がしにくくなってしまうのです。
健康への影響が考えられる
騒音や振動は健康にも影響が出る恐れがあります。
日常的に騒音や振動に悩まされることでストレスが蓄積され、体調不良を起こすケースは珍しくありません。
また、線路沿いは騒音や振動だけでなく、鉄粉や砂埃が舞いやすい点もストレスから健康に影響が出る恐れがあります。
実際には健康に影響がない場合でも、影響するかもというイメージで避けられてしまいやすいのです。
心理的ストレスになる
先述したように、騒音や振動、鉄粉や砂埃に日常的に悩まされることがストレスとなるケースもあります。
また、線路沿いは電車から室内が見えるケースもありプライバシーが気になることがストレスになる可能性もあるでしょう。
電車によるストレスは毎日のことになるため、積み重なると深刻なストレスになる恐れがあります。
音や振動の感じ方やストレスになるかは人それぞれですが、気になる人にとっては深刻な問題です。
売主は気にならなくても、購入を検討する人の中にはそれらを気にして避ける人がいることは覚えておきましょう。
線路沿いの土地を売る際の注意点
線路沿いの土地を売る際には、以下の点に注意が必要です。
- 売買契約時に告知する必要がある
- デメリットがある分一般的な土地と比べて安くなりやすい
それぞれ見ていきましょう。
売買契約時に告知する必要がある
線路沿いの騒音や振動、砂埃などの被害は環境的瑕疵として告知義務があります。
環境的瑕疵とは、不動産そのものに問題がなくても周辺環境に問題がある不動産の欠陥です。
火葬場や墓場などの嫌悪施設が近隣にある、飛行場や高速道路付近で騒音問題があるなどが環境的瑕疵となり、線路沿いの騒音や振動も該当します。
告知義務を果たさずに売買契約を結んだ場合、後から契約不適合責任を問われる可能性があるので注意が必要です。
契約不適合責任を問われると、修繕費や代金減額、損害賠償請求、契約解除の請求を受ける可能性があります。
自分にとっては問題ない振動でも買主がどのように感じるかは分かりません。
契約後に大きなトラブルにならないためにも、告知義務があるか不動産会社に相談したうえで適切な対応ができるようにしましょう。
▼関連記事：嫌悪施設とは？不動産売却時は告知義務に要注意
デメリットがある分一般的な土地と比べて安くなりやすい
線路沿いは騒音などのデメリットから買い手が付きにくく、売却するには価格を下げなければならないケースもあります。
また、買い手側からもデメリットを理由に価格交渉を受けやすいので注意しましょう。
価格をある程度下げれば線路沿いでもスムーズに売れる可能性がありますが、下げ過ぎてしまうと住宅ローンが返済できないなどの不都合が生じかねません。
値引きして売却、価格交渉に応じる場合、いくらまで下げても大丈夫かのラインはあらかじめ明確にしておくことが大切です。
線路沿いの土地にもメリットがある
線路沿いの土地にもメリットはあります。
売却を検討する際には、どのようなメリットがあるかを把握してアピールすることも重要です。
ここでは、線路沿いの土地のメリットとして以下の3つを紹介します。
- 駅へのアクセスが良好
- 周辺施設が充実している
- 安価で購入しやすい
それぞれ見ていきましょう。
駅へのアクセスが良好
線路沿いは駅から距離が近いケースも多く、通学や通勤など交通の利便性が向上しやすくなります。
駅があれば、電車だけでなくバスやタクシーなどの交通環境も整っているケースが多いでしょう。
通勤通学は毎日のことになるので、負担を軽減できるのは大きなメリットになります。
また、駅周辺であれば人通りも多くなるので、夜遅く帰る場合でも明るい、人通りがあるなどで安心できるのもメリットです。
周辺施設が充実している
線路沿いや駅周辺は、スーパーやコンビニなど生活施設が充実しているケースが多く、便利に生活できる点もメリットです。
駅を降りたら買い物をしてすぐに家に帰れる、ちょっとした買い物は徒歩圏で終えられる環境が整いやすくなります。
線路周辺は道路や駐車場が整備されているケースも多いので、車を利用する場合も運転しやすいなどのメリットがあるでしょう。
安価で購入しやすい
騒音などのデメリットから価格が安くなる点は、買主としては相場よりも安く購入できるというメリットにつながります。
購入価格を抑えられれば、住宅ローンの負担を軽減できる、土地の予算を抑えた分建物に費用をかけるといったことが可能です。
上記のようなことからも、線路沿いの土地は、騒音や振動が気にならない人にとってはさまざまなメリットがあります。
まずは、どのようなメリットがあるのかを洗い出してみて、売却時にアピールできるようにするとよいでしょう。
線路沿いの土地を売るための工夫
線路沿いはメリットがあるとはいえ、売りにくい土地でもあるため、スムーズに売却するには工夫も大切です。
ここでは、線路沿いの土地を売るための工夫をみていきましょう。
ターゲットを明確にする
誰にでも響くアピールでは他の物件と比較されるため、売却にはつながりにくくなります。
ターゲットを明確にしてターゲットに合わせたアピールをすることで、響きやすく売却につながる可能性も高まるでしょう。
線路沿いの土地のターゲットとなるのは、主に騒音が気にならない人や騒音を出す側の人です。
また、利便性の高さを求めている人もターゲットになるでしょう。
エリアのニーズなどを踏まえてどのような人がターゲットになるかを明確にしたうえで、適切な販売戦略を立てることが大切です。
広告にPRポイントを記載する
不動産の購入を検討している人は、広告などで不動産情報をチェックしています。
広告で不動産に魅力を感じなければ、購入どころか問い合わせにもつながらないでしょう。
とくに、線路沿いの土地はイメージが悪くなりやすいことから、広告でいかに魅力を伝えるかが重要になってきます。
周辺環境の充実度合いや交通アクセスなどの良さは、広告でPRしなければ気付いてもらえないものです。
ターゲットを絞ったらターゲットに合わせたPRポイントを広告にも掲載し、魅力を伝えられるようにすることが大切です。
内見時にPRポイントを伝える
内見は購入判断するうえで重要なステップです。
内見でいい印象を与えられれば購入につながる可能性が高くなるため、しっかり魅力をアピールしましょう。
とくに、住んでいないと分からない情報は内見者にも喜ばれるので、事前にアピールポイントを洗い出し伝え忘れがないように用 意しておくことが大切です。
ただし、アピールしようと熱心になりすぎるのはおすすめできません。
内見時に売主が終始ついて回りアピールしてくると、内見者はゆっくり内見できず疑問点などが解決できなくなります。
内見で疑問が解消できない、満足いく内見ができないとなれば売却につながらなくなる恐れもあるので注意しましょう。
内見中は基本的に不動産担当者に案内を任せて距離を取り、聞かれたときに応える程度がおすすめです。
そのうえで、ここぞというポイントはしっかりアピールできるようにします。
アピールポイントをメモなどにまとめて渡すのもよいでしょう。
内見時に騒音や振動が気になるかを確認する
騒音や振動がデメリットだからといって隠して売却すると、後々大きなトラブルになります。
騒音や振動の影響はしっかりと伝えて理解してもらうことで、トラブルを避けやすくなるでしょう。
そのため、内覧は電車の通らない時間よりも通る時間に来てもらうことをおすすめします。
実際に走行音などを確認してもらうと騒音について理解してもらえるだけでなく、「思っていたよりも影響がない」など購入希望者の不安の軽減にもつながる可能性があります。
その際、一日の本数や多い時間帯、売主が行っている対策なども伝えると、状況や対策を理解してもらえ安心感を与えやすくなるでしょう。
防音対策する
建物付きで売却する場合は、建物の防音対策を整えておくのもおすすめです。
二重窓や防音壁、吸音材を使用する、また、砂埃対策としてサンルームを設置するなど線路沿いでも安心して生活できる環境にリフォームしておくことで、需要を高められます。
とくに、駅に近い、陽当たりが良いなど条件がよい物件であれば、騒音などのデメリットを解消することで高値での売却も期待できるでしょう。
防音対策は費用がかかりますが、費用対効果を得やすいため、多少費用を掛けても対策することをおすすめします。
売却にともない対策する場合は、事前に不動産会社に騒音状況を確認してもらいアドバイスを受けながら対策するとよいでしょう。
線路沿いの土地に興味を持つ人の特徴
ここでは、線路沿いの土地のターゲットになる人の特徴として以下の4つを解説します。
- 騒音が気にならない人
- 自分や家族が騒音を出す人
- 不動産投資家
- 買取業者
それぞれ見ていきましょう。
騒音が気にならない人
音へ感じ方は人それぞれなので、走行音を騒音と感じない人もいます。
騒音に感じない人にとっては、アクセスのよい線路沿いはメリットの方が大きくなるのでスムーズに売れる可能性があるでしょう。
自分や家族が騒音を出す人
線路沿いの騒音は自分が出す音をかき消すというメリットがあります。
また、近隣に住む人も音に対する許容度が広い可能性も高いので、騒音トラブルに発展しにくい点も音を出す側のメリットになるでしょう。
たとえば、趣味で楽器を演奏する人、ピアノ教室を営んでいる人など音のトラブルを避けたい人は線路沿いに住むのに適しています。
不動産投資家
不動産投資家は、物件価 格を抑えて購入することで利回りを高くできるため、価格の安い線路沿いでも売れる可能性があります。
とくに、アクセスが良い、商業施設が近い、物件の状態が良いといった物件であれば、適切に防音対策すれば需要が高くなる可能性があるため、価格の安さは大きな魅力です。
また、購入者が投資家であれば売主側で防音対策しなくても、投資家側で適切に対策してくれる可能性もあります。
買取業者
線路沿いの物件は仲介での売却が難しいケースも多いので、買取を視野に入れるのも1つの方法です。
買取業者であれば、線路沿いの土地でも買取後に適切にリフォームするなどして売却するノウハウを有しているので買い取ってくれる可能性があるでしょう。
また、買取であれば買取業者との交渉のみで売却できるので短期間で売却できる、自分でリフォームする必要がない、仲介手数料が不要と言った魅力もあります。
ただし、買取は仲介よりも価格差が下がる点には注意しましょう。
不動産会社が買取して再販売する際のコストや利益を差し引いた金額で取引されるため、仲介よりも金額が安くなる。
買取業者によっても価格が大きく異なるため、業者を選ぶ際には複数を比較し、高値で買い取ってくれ、かつ信頼できる業者を選ぶことが大切です。
イエウリでは、仲介だけでなく買取の一括査定にも対応しています。
全国規模の大手から地域密着型の中小まで数多くも不動産会社と提携しているので、より多くの不動産会社の査定を比較することが可能です。
仲介の査定額との比較もできるので、売却方法に悩む場合はまずは両方の査定額を見比べて検討するとよいでしょう。
まとめ
線路沿いの土地は、騒音や振動などのデメリットから売りにくいと言われています。
しかし、線路沿いの土地には駅に近い、生活利便性が良いなどのメリットもあるので、ターゲットを絞ることでメリットを活かしてスムーズな売却が期待できるでしょう。
とはいえ、線路沿いの土地や売りにくいのも事実であるため、経験豊富で信頼できる不動産会社のサポートを得ることが重要です。
仲介、買取いずれにしてもで きるだけ複数の不動産会社を比較して、自分の土地にぴったりある不動産会社を選ぶようにしましょう。
