夫の転勤が決まって家族で引っ越す予定なのですが、持ち家はどうしたら良いのでしょうか？
もし転勤が期限付きで将来的に今の土地に戻ってくる予定があれば、賃貸に出したり、空き家のままにしておくという方法があります。将来戻ってくる予定がないのであれば、売却するのが一般的ですね。
なるほど。うちの場合は戻ってくる可能性もあるのですが、それも確定ではないので売っていいものか判断に迷うところです…
では、売却や賃貸など持ち家の扱いのパターンを確認して、それぞれの選択肢のメリットとデメリットを見た上で、自分にはどの方法が適しているか一緒に考えてみましょう。
転勤が決まった時の持ち家の扱いは4パターン
転勤が決まった際に持ち家をどうするのかという事で、大きく4つのパターンがあります。
- 売却する
- 賃貸に出す
- 単身赴任
- 空き家のままにする
①売却する
「もうその土地に戻ってこない」「価格面で有利（高く売れる）」「転勤時の社宅規定など補助が手厚い」という場合は、売却が一番現実的です。
転勤時に持ち家を売却するメリット・デメリット
持ち家を売却するメリットは、何より売却ができればそこで一区切りとなり、賃貸に出すなどの選択肢に比べて運用の手間がかかりません。
売却すれば、転勤先で家を買う場合に新しく住宅ローンを組むのも他の選択肢に比べて難しくならないのもメリットです。
転勤時は、引っ越し後は元の家の近所にいないことも多いでしょうから、転勤が決まってから引っ越しまでの短時間で査定・取引をする不動産会社の選定までを行う必要があります。
急な転勤では思うように売却活動ができず、売却金額も下がってしまう可能性がある点はデメリットです。
持ち家を売却する際の不動産会社の選び方
住み替えや離婚、相続で家を売る場合も、転勤で家を売る場合も、不動産業者の選び方は大きく変わりません。
ただし、転勤の際は勤務先の紹介・提携先の業者があり、福利厚生の制度を利用できる可能性がありますので、確認しておきましょう。
ポスティング等がある不動産業者
マンションを中心に、定期的に売り物件を募集している業者のチラシを目にする機会があると思います。
マンションを作ったデベロッパーの流通会社によるものや、地元に近い会社・支店が広告をしているケースが多いです。
ポスティングを行っているような不動産業者は、少なくともその物件に興味があるケースが多く、話がまとまりやすいため、早く・高く売却したい場合にはこうした会社 に依頼するのも良いでしょう。
一括査定サイト
売却を検討する方は多少なりとも情報をWEB上で収集することと思いますが、その際に一括査定サイトに誘導するページやバナー広告を目にする機会が多いでしょう。
査定依頼を出すと数々の営業会社から連絡を受けることとなりますが、自ら問い合わせをするのが面倒な方は良い方法の一つです。
ただし、一括査定サイトから紹介を受けた不動産会社はあなたの紹介を受ける際に一定の手数料を一括査定サイトの会社に支払っています。
その結果「相場よりも高い査定額を提示して、まずは媒介契約を結んでもらう」という営業の手段を用いる不動産会社も少なからず存在するため、注意が必要です。
勤務先の紹介
社内での辞令による転勤の場合には、イントラ上や従業員向けの福利厚生サイトなどで仲介会社の紹介がある場合も。
転勤を管理する人事総務部門に紹介ルートを持っている会社もありますので、勤務先のフォローを受けられそうな場合は調べてみることをお勧めします。
勤務先の紹介の場合は手数料で多少のメリットがあったり、単なる反響のお客ではなく紹介客となりますので、丁寧な接客・売却活動が期待できるでしょう。
いずれの場合も不動産会社の信用もさることながら、引っ越し後は遠方からの手続きになりますので信用できる担当者を探す、という観点で選ぶことをおすすめします。
売却活動
依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結び、不動産会社は販売活動に入り ます。
媒介契約には主に一社だけに依頼をする専任媒介契約（専属専任を含む）と、複数社に依頼をする一般媒介契約の2種類があります。
転勤の際の売却活動で意識しなければならない点として、
- 引っ越しまでに時間がない
- 引っ越し後に遠くに行く
というものが挙げられます。
「引っ越し前に入居中内覧を実施」→（引越すまでに決まらなければ）「引っ越し後に空室を内覧」
という営業活動になりますので、引っ越し後に遠方からでも安心して任せられる不動産業者であることが大切です。
内覧での注意点
入居中内覧では、生活中ではあるもののお客様をお迎えするという気持ちをもってご覧いただくのが良いでしょう。
内覧時の印象で購入する側は気持ちが大きく左右されるので、家の中を片づけるなど最低限のことはやっておくべきです。
退去後の空室時の内覧では、不動産業者に鍵を預けたり、防犯のため、周囲の人には空き家であることがわからないように手配するケースもあります。
実際は、現地に鍵があったほうが不動産業者の営業マンのフットワークが良くなり販売にかなり有利です。
ただし、セキュリティの問題もありますので内覧の際にどのようにするのかは確認をしておいたほうが良いでしょう。
こうした点からも、信頼できる不動産業者、担当者に依頼することが重要になります。
金融機関に住宅ローンの相談をする
売却の際に住宅ローンが残っている方も多いと思いますが、転勤が正式に決まって売却すると決めた際は、借り入れをしている金融機関に相談をしてください。
売却の際にはローンの 完済が必須条件となるので、売却代金を受け取ってもなお住宅ローンが残る場合は、残債分を工面する必要があります。
住宅ローン控除の注意点
住宅ローン控除を適用中の方は、引っ越しをしたら適用できません。
その後再度購入予定がある人は、数年置いて適用を受けることが可能になるなど、条件によって再適用が可能です。
売却後、再購入までに少し時間がある場合は再度一から適用が可能となることもありますので、条件を十分確認してください。
なお、住宅ローン控除は延長が繰り返されてはいますが、購入までの期限が決められている制度なのでその点にも注意しておきましょう。
売却時の税金
売却時に利益（譲渡所得）が出た場合は税金がかかります。
なお、売却時の費用や減価償却費は、売却金額から控除することができます。
また、マイホームの売却については特例があり、税金が軽減される仕組みがあります。
②賃貸に出す
持ち家は資産でもありますので、賃貸に出すことを検討される方も多いでしょう。
家賃収入が入ってきますので、収支が合いそうな方や、物件を持っておきたい方は賃貸運用も視野に入れておきましょう。
持ち家を賃貸に出す選択基準とメリット・デメリット
賃貸は、いずれ戻って来たい、または戻ってくる必要があるという条件に加えて、家族で引っ越しする（単身赴任でない）、収益を上げたいという場合に選択されることが多いです。
また、売却して売却代金を充当してもローンが残ってしまって持ち出しとなってしまったり、物件に希少性があったり、賃貸での収益性が高そうな物件の場合も検討されると思います。
賃貸に出し収益を得るということは、個人事業者としてビジネスを始めることです。
税金や修繕費が発生しますので、手取りが想像よりも減ってしまうことも多いです。
賃貸の場合は見積もりを取り、かかる費用について十分調査をしましょう。
また、借地借家法で借主が保護されていますので、将来的に元の家に戻りたいと思っても、入居者に退去してもらうことはできません（普通借家契約の場合）。
住宅ローンが残っている場合、賃貸には出せないことも
住宅ローンの条件として、居住することが定められていることが多いです。
そもそも住宅ローンを残したまま契約で賃貸に出すことがNGとなっている場合や、OKでも転勤の場合に限るという場合もありますので、まずは金融機関に確認をしましょう。
場合によっては勤務先から証明書を発行してもらう必要があります。
昨今住宅ローンを事業用に転用し、ペナルティを受けている業者もいます。
契約内容には十分注意をしてください。
賃貸にかかる費用
修繕
今まで住んでいた持ち家を賃貸に出す際は、室内 のリフォームをする必要があります。
ルームクリーニングは必須で、畳・障子も交換はほぼ必須、クロスも交換しなくてはいけないケースが多いです。
もちろんほぼ新築で手直しのいらない場合もありますが、物件探しをしている人に気に入ってもらえるように、ある程度の修繕費用がかかることは押さえておきましょう。
住宅設備も貸主のものですので、例えばエアコンや給湯器が壊れた場合などはすぐに修理が必要となり、これらの費用も貸主の負担となります。
退去の際は、基本的に「自然損耗・経年劣化は貸主負担」ですので、次に貸しに出す際はクロス代などが再度必要になります。
賃貸することが決まった後は、家賃の集金や借主との交渉を任せるために、家賃の数%に当たる金額を管理会社に入居者管理料として預託するケースも考えられます。
税金
現在支払っている固定資産税は、そのまま発生し続けます。
また、毎月の収入は不動産所得となりますので、確定申告が必要になります。
収入のほかに、貸し出す際にかかった費用は経費として計上できる部分もありますので、個人事業者として税務面での知識も身につけましょう。
青色申告の適用や、減価償却費用・住宅ローンの金利分は計上が可能です。
住宅ローン減税
住宅ローン減税は、実際の居住期間のみ適用されます。
転勤のため引っ越しをして住んでいなかった期間には適用されません。
一方、所定の手続きをした後、元の家に戻ってきた場合は、残っている年での適用が可能です。
例：適用期間10年間→5年間居住（適用される）→3年間転勤で居住せず（適用されない）→元の家に戻って住む（残りの2年間で適用可能）
賃貸の契約形態
賃貸の貸し出し方法は、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類に分かれます。
普通借家契約は、借主が住みたいと言った場合は貸主側からは契約終了を申し出ることができない契約です。
定期借家契約は期限を決めて、その期限が到来したら契約終了を伝えることができる契約です。
赴任期間が決まっている場合などは定期借家契約がおすすめです。
一方で、普通借家契約の家賃相場のおよそ２~3割減になることや、大手法人契約では定期借家は認められないため、借りてもらえないケースが多いなど、借りづらい契約で入居者が見つかりにくい点がデメリットです。
契約時に必ずどちらかに決める必要があり、契約後には変更はできません。
民泊
民泊は一時ブームになりましたが、最近は分譲マンションでは民泊を認めないケースが多くありますので管理規約を確認してください。
また施行された民泊新法によって、建物設備や貸出す側の届け出が必要になっています。
もし希望される場合は、まずは法令や規約から民泊として利用可能かどうかを確認する必要があり、実施には相当なハードルがあります。
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③単身赴任
日本は転勤が多く、単身赴任も多い国だといわれますが、お子様の年齢や住宅の状況を考えたときになかなか家族で引っ越せないという事情が関係しています。
実際、単身赴任の理由のほとんどが、「家族の生活を継続するため」「持ち家があるため」というものです。
単身赴任の場合は、家族とは別に暮らさなくてはいけないという大きなデメリットがあります。
勤務先の補助も様々ですので、確認をしてみると良いでしょう。
単身赴任のメリット・デメリット
単身赴任の場合は、新しい赴任先で賃貸住宅を見つけ、自分の荷物を運ばなければならないなど最低限の手続き・準備は必要ですが、家族はそのまま住み続けられるという大きなメリットがあります。
また、住宅ローン控除をそのまま適用することが可能で、その点もメリットになります。
デメリットは、週末に家族と一緒に自分の家で過ごしたいという場合、移動のための費用・時間がかかる点が挙げられます。
実務上は、ある程度お子様が大きくなった場合は、単身赴任を選択される方が多いように感じます。
④持ち家を空き家にしておくのはデメリットが多い
「いつか帰ってくる予定」「人に住ませたくない」「家族と一緒に生活する」「親族が近くにいる」など、手放したくない理由がある場合には空き家にしておくという選択肢になるでしょう。
住宅ローンが残っている人は支払いが続き、住宅ローン控除のメリットがなくなりますので、余裕のある人やどうしても他人に住まわせたくない場合に向いている方法です。
居住地を転勤先に移す場合は、賃貸の場合と同様に、実際に居住していないため住宅ローンの契約問題が発生します。
金融機関によって判断が様々ですので、事前に契約内容を確認しておきましょう。
まとめ
転勤は転居を伴うので当事者の方々には負担が伴います。
生活のベースとなる住宅も、今後のライフプランによって様々であり、今後その住宅をどうしたいのかによって判断が変わってきます。
売買と賃貸で比べた場合は、その時の景気で左右される面も多くあるので一概にどちらが得かは言えませんが、ご自身のライフプランを想像しながら検討するのが良いでしょう。
相場の面では、売却価格と貸出価格を比べると、売却のほうが相場に左右され、貸出価格はある程度一定で景気には左右されにくいという性質があります。
また、勤務先の補助や手当の制度などでどのような方法が有利かも変わってきます。
転勤の際は勤務先の制度などを十分確認し、総合的に判断をするのが良いでしょう。
