転勤で持ち家を売却する際の流れ・注意点は？賃貸や空き家にするメリットも解説

家を購入した後、思わぬ転勤を理由に持ち家を売却することになった場合、どのような流れで手続きを進める必要があるのでしょうか？

本記事では、持ち家を持つ方が転勤になった場合の家を売る流れや注意点について、賃貸や空き家にしておくメリット等も含めながら解説していきます。

転勤で持ち家を売却する場合の流れ

まずは転勤を理由に家を売却することになった場合の流れを見ていきましょう。

売却査定～媒介契約

不動産会社に売却査定を依頼し、査定額の提示を受け、気に入った会社と媒介契約を締結します。

査定額は不動産業者によって変動します。このため、複数の会社に査定をしてもらってから信頼できる一社を選ぶことをおすすめします。

一括査定サイトや「イエウリ」を利用すれば、ご登録いただいた物件情報を基に１週間ほどで複数の不動産業者からの机上査定額を受け取る事ができるため、売却活動をスムーズに進めることができます。

机上査定の結果から不動産会社を絞り込んだら今度は不動産会社の担当者と日程を合わせ、実際に現地で訪問査定を受けます。

査定日には、登記簿謄本など売却する持ち家に関する書類を一式用意しておくとスムーズです。

不動産会社による売却活動

媒介契約を締結した後、不動産会社による売却活動が行われます。

できるだけ早く売却することを考えているのであれば、不動産会社の担当者が売買活動中、いくらまで値引きしてもよいかをあらかじめ決めておくと決めやすくなります。

なお、広告活動や内見案内等は不動産会社が全て行ってくれるため、この間は売主は特にやることがありません。

ただし、内見の日までに物件を徹底的に清掃しておくようにしましょう。

条件交渉～売買契約

売却活動の結果、購入希望者が見つかったら価格や日付などの条件交渉を行います。

できるだけ早く売却したいのであれば、あまり厳しい条件を要求しないことが大切です。

ただし、早く売却したいばかりに不利な条件での売買契約となってしまうこともあるため、ある程度見極める目は必要です。

条件がまとまれば売買契約を締結します。

なお、売買契約は現地で立ち会うのが原則ですが、やり方によっては遠方からでも売買契約を結ぶことはできます。

遠方から売買契約する方法については後程詳しく解説します。

住宅ローン決済～引き渡し

売買契約締結後、買主の住宅ローン審査～決済、引き渡しとなります。

なお、決済は売主と買主、それぞれの司法書士や仲介会社が集まって手続きします。

決済については、リスクもあるため遠方からではなく現地で手続きするようにしましょう。

転勤で持ち家を売却する際の注意点

ここでは転勤で持ち家を売却する際の注意点をお伝えします。

遠方から売却活動できる？

転勤で持ち家を売却する場合、転勤まで半年など余裕のある場合はよいのですが、そうでないことがほとんどでしょう。

多くの場合、転勤が決まってから引っ越すまでの期間が短かい、あるいは転勤先からの売却活動となるはずです。

遠方からの売却活動の可否についてですが、書類の準備や相手の顔が見えない状態での手続きなど多少大変な部分はあるものの、不可能ではありません。

特に、売却活動については不動産会社に一任することになるため、遠方からでも全く問題ないといえます。

売買契約に立ち会う必要はある？

先ほど、少し触れましたが、買い手が見つかり売買契約を結ぶことになった場合、原則として現地で手続きする必要があります。

しかし、どうしても現地に向かえない場合や、海外在住のケースなど現地まで向かうコストが非常に高額となってしまう場合には、以下のような方法で問題を解決できます。

• 持ち回り契約
• 代理契約
• 司法書士に依頼する

それぞれについて見ていきましょう。

持ち回り契約

持ち回り契約とは、売買契約書を売主と不動産会社、不動産会社と買主と、三者間で郵送してやり取りする方法です。

具体的には以下のような流れで手続きを進めます。

• 不動産会社が売買契約書を作成して買主に郵送
• 買主が売買契約書に署名押印し、売主に郵送する
• 買主が売主に手付金を振り込む
• 売主が手付金の振込を確認後、売買契約書に署名押印し、不動産会社か買主へ郵送する

代理契約

代理契約とは、現地近くに住んでいる親戚や知人に依頼（委任）して不動産売買契約書への署名押印を代理してもらう方法です。

代理人による契約は法律上有効ですが、代理人の行為について、代理を依頼した人が責任を負う必要があるため、信頼できる人に依頼する必要があります。

司法書士に依頼する

また、司法書士に売買契約の手続きを代理してもらうこともできます。

こちらも信頼できる司法書士を見つけることが大切だといえるでしょう。

長引けばローンの支払いが続くことに注意

転勤で家を売却する際の注意点として、家の売却が決まるまでの間、引越し先の家賃と売却中の家の住宅ローンの二重払いとなってしまうことが挙げられます。

仲介による売却だと、いつ買主が現れるかは変わらず、場合によっては数カ月～年単位で売れないこともあります。

相場より値下げして売りに出せば早く売れる可能性は高くなりますが、あまり早い段階で大幅な値下げをしてしまうと損なので、適切な判断が求められます。

空き家にしたり賃貸に出したりといった方法もある

転勤が決まったとしても、必ずしも家を売却しなければならないというわけではありません。

ここでは、家を売却するのではなく、空き家にしたり賃貸に出したりといった方法を取る場合のメリット・デメリットをご紹介していきたいと思います。

空き家にしておくメリット

まず、空き家にしておくメリットとしては、将来転勤先から帰ることになったときにいつでも帰ることができるという点が挙げられます。

特に1～2年以内に帰ることがほぼ確定しているようなケースでは、空き家にしておくのも一つの方法です。

空き家にしておくデメリット

一方、空き家にしておくデメリットとしては、固定資産税や住宅ローンを払い続けなければならないことや、定期的に手入れしないとすぐにだめになってしまうということが挙げられます。

誰も住まなくなった家は定期的に手入れをしないと想像以上に早くだめになってしまうものです。

1カ月に1回は家に帰って掃除するなど決めておくとよいでしょう。

もしくは、空き家の清掃をしてくれるサービスもあるため利用を検討してみることをおすすめします。

賃貸に出すメリット

空き家にしておくのがもったいない場合は、賃貸に出してしまう方法もあります。

賃貸に出した場合でも、借りている人が退去すれば、将来自分が住むことができます。

人が住んでいれば空き家のようにすぐにだめになることはありません。

また、賃貸に出すことで家賃収入を得られるため資産形成が可能です。

賃貸に出すデメリット

一方、賃貸に出すデメリットとしては、空室期間中は収入がなくなり、ローンと引越し先の家賃の二重払いになる点や、入居者がいるため帰りたいときにすぐに帰れない点などが挙げられるでしょう。

また、住宅ローンは原則として自分が住む家のためのローンのため、賃貸に出す場合にはローンを借り換えなければいけません。

住宅ローン残高と規約については事前にしっかり確認しておきましょう。

売却・空き家・賃貸それぞれのシミュレーション

転勤で家を空けることになった場合、家を売却する場合と空き家にしておく場合、賃貸に出す場合では、どれがお得なのでしょうか？

それぞれ一般的な事例を元にシミュレーションしてみましょう。

元の家についての条件

• 購入価格：3,000万円
• 住宅ローン：借入額3,000万円、借入期間35年、金利1%
• 毎月返済額：84,685円
• 転勤時期：購入から10年後
• 転勤時の住宅ローン残債：2,250万円
• 転勤先家賃：8万円/月（賃貸）
• 固定資産税：10万円/年

家を売却する場合

まずは以下の条件で家を売却することを想定します。

• 売却価格：2,000万円
• 売却時期：転勤から半年後

上記の条件で家を売却できた場合、以下のようなことが特徴として挙げられます。

• 差額250万円を手出ししなければならない
• 転勤から半年後はローンと家賃の二重払い
• 譲渡所得税は非課税

差額250万円を手出ししなければならない

住宅ローンの残債2,250万円に対し、売却額が2,000万円のため、差額の250万円については手出ししなければなりません。

家を売却するには、他に仲介手数料等の費用がかかるため、合計で400万円程度は用意しないといけないでしょう。

この現金を用意できない場合、そもそも家を売却することができなくなってしまう点に注意が必要です。

転勤から半年後はローンと家賃の二重払い

転勤から半年後に家の売却が決まったため、半年間はローンと家賃の二重払いとなってしまいました。

ローンの支払いが約8.5万円、家賃が8万円なので毎月16.5万円の負担です。

譲渡所得税は非課税

3,000万円の取得費に対し、2,000万円で売却となっているため、建物の減価償却分を差し引いても譲渡所得税はかからないでしょう。

仮に譲渡所得が発生するケースでも、売却する家がマイホームの場合は、3,000万円特別控除の適用を受けることができます。

5,000万円程度で売却できたとしても譲渡所得税は非課税とできるため、譲渡所得税についてはあまり気にする必要はないといえます。

空き家にする場合

空き家のままにする場合、以下のような費用がかかることになります。

• 固定資産税10万円/年
• 住宅ローンの支払い約8.5万円
• 引越し先の家賃約8万円

年間の負担額で考えると、(8万円+8.5万円)×12カ月+10万円=208万円、月の負担では約17.3万円となります。

賃貸に出す場合

最後に以下の条件で賃貸に出す場合を見てみましょう。

• 賃貸時期：転勤と同時
• 家賃収入：10万円/月

一方、毎月の費用は空き家の時と同じく、以下の通りです。

• 住宅ローン：8.5万円/月
• 家賃：8万円/月
• 固定資産税：10万円/年
• 合計：17.3万円/月

上記を足し合わせて実質的な負担額を計算すると、17.3万円-10万円=7.3万円/月が目安になります。

上記3つをまとめてみると以下のようになります。

転勤で不動産売却をするときにまずすべきこと

ここでは転勤で不動産売却をする際にまず重要になる２つの要素について解説していきます。

仲介にするか買取にするかを見極めよう

転勤による不動産売却の流れでは主に仲介を利用する場合を説明してきました。

確かに、不動産をできるだけ高く売りたい場合には仲介での売却がおすすめです。

しかし、上で説明したように、遠方からの売却だと何かと大変なことが多く、また仲介による売却だといつ売却できるか分からず、急いで売却しようとすると不利な条件での売却となってしまいやすい他、売却できるまではローンと家賃の二重払いとなってしまいます。

一方で、不動産会社による直接買取を利用すれば、仲介の7~8割ほどの値段で転勤までに売却することが可能で、遠方から売却活動をする必要もありません。

このように不動産売却の方法には仲介と買取があり、まずはご自身の状況に合わせてどちらが適しているか見極める必要がります。

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2020.04.29

仲介での売却では買主を探すのに3カ月〜半年程度かかるケースが多い。その間家賃を二重に支払う必要がある。

業者買取の場合、不動産会社が直接購入するため、査定から1カ月以内での売却も可能。

査定依頼は複数の不動産業者に出す

仲介か買取かを決めたら次は不動産業者を選びます。ここで良い不動産業者と出会えるかどうかが不動産売却の成功の大きな鍵となります。

そのため査定依頼はできるだけ多くの業者に出してから信頼できる一社を選ぶ事が大事になります。この際に「イエウリ」や一括査定サイトを利用すれば一度に複数の不動産会社から無料で査定を受ける事ができるため非常に便利です。

特に「イエウリ」を利用すれば査定額とその根拠を簡単に比較する事ができ、それを基に気に入った業者とだけ連絡ができるシステムであるため一括査定サイトであるような一方的な営業電話がなくスムーズに売却活動を進めていく事ができます。

また、「イエウリ」の買取マッチングサービスでは査定の際に「入札形式」を取り入れていることから業者同士での入札競争が起こり、買取であってもより高額で売却できる可能性が高くなっています。

転勤が決まって家を売却しなければならないという方は、「イエウリ」を利用することをおすすめします。
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まとめ

転勤が決まって家を売却しなければならない方など、遠方からの売却の流れや、売却ではなく空き家や賃貸を選ぶ場合のメリット・デメリット、それぞれの具体的なシミュレーションなどお伝えしました。

それぞれどの方法を選べばよいかについては事情により異なりますが、売却を選ぶ場合には、本文中で記載の通り、「イエウリ」を利用することをおすすめします。