清算型遺贈で遺言執行者が不動産を売却する流れ・注意点を解説します

遺言による財産の譲渡には複数の形式がありますが、中でも「清算型遺贈」は、遺産の換価処分や金銭給付を伴うため、遺言執行者には特に慎重な対応が求められます。

とくに不動産の売却を伴う場合には、相続人や受遺者との関係、税務処理、登記手続きなど、さまざまな注意点があるのです。

この記事では、清算型遺贈において遺言執行者が不動産を売却する際の具体的な流れと、注意点を解説します。

清算型遺贈とは

「清算型遺贈」とは、遺言によって財産を譲り受ける受遺者に対し、金銭など一定の価額を給付することを目的として、遺産の中から支払う形式の遺贈をいいます。

通常の「特定遺贈」は、「〇〇の土地」や「A銀行の預金」など特定の財産をそのまま受遺者に引き渡します。

一方、「清算型遺贈」では、遺産全体を対象にして金銭を支払う義務が発生し、その原資として不動産などの遺産を売却（換価）して用いる点が特徴です。

たとえば、遺言書に「Aに1000万円を遺贈する」と書かれていた場合、相続財産に現金が十分にないときは、遺言執行者が不動産を売却して現金を作り、その1000万円を支払うことになります。

つまり、「遺言で指定された金額を支払うこと」が目的であり、そのための手段として不動産などの換価が行われるのです。

このような清算型遺贈の本質的な特徴は、受遺者が特定の遺産を取得するのではなく、「遺産から一定額を取得する権利」を持つことにあります。

そのため、遺産の内容や構成によっては、遺言執行者に財産の管理や売却などの広範な権限が求められ、相続人との利害調整や税務申告、登記手続きなども発生します。

遺言執行者の選任方法

遺言の内容を実現するためには、法的な権限と責任をもつ「遺言執行者」の存在が重要になってきます。

清算型遺贈のように、遺産を売却して現金を用意し、それを受遺者に支払うといった業務を適切に遂行するためには、遺言執行者の選任方法を理解しておくことが不可欠です。

遺言で指定するのが原則

遺言執行者は、遺言書の中で遺言者自身があらかじめ指定するのが原則です。たとえば、「本遺言の執行者として〇〇を指名する」といった明示的な記載があれば、その人物が遺言執行者として法的地位を得ることになります（民法第1006条）。

誰を指定するかについては、未成年者と破産者を除けば、親族・友人・専門家（弁護士、司法書士）など、任意の人物を選ぶことができます。

清算型遺贈では登記や換価、税務申告など高度な手続きが伴うため、専門職を指定しておくことが望ましいでしょう。

指定がない場合は家庭裁判所に申立て

遺言書に遺言執行者の記載がない場合や、指定された人物が就任を辞退したり、死亡・欠格（未成年・破産等）により就任できない場合には、家庭裁判所に「遺言執行者選任の申立て」を行う必要があります。

申立ては、遺言の執行によって法律上の利害（利益・不利益）を受ける可能性のある相続人や受遺者などの利害関係者が行い、裁判所が適任者を審査・選任します（民法第1010条）。

申立ての際には、被相続人の戸籍謄本や遺言書（検認済）、相続関係図、申立理由書、候補者の略歴などの提出が必要です。

家庭裁判所の審判により選任が決定すると、その人物は正式に遺言執行者としての権限をもって職務を開始できます。

選任後の手続き

遺言執行者が就任すると、法的に遺産の管理・処分に関する権限を取得します（民法第1012条）。

これは、相続人の権限よりも優先されるため、不動産を相続人の同意なしに売却することも可能です。

売却前には、いったん遺言執行者名義への所有権移転登記を行い、その後、売買契約の締結および決済手続きへと進みます。

遺言執行者の役割と権限

清算型遺贈において中心的な役割を担うのが、遺言執行者です。

遺言執行者は、遺言の内容を実現するために法的権限を与えられた人物であり、民法第1012条以下に定められた任務を負います。

とくに、不動産の売却を伴う清算型遺贈では、その責任と裁量が非常に重要になります。

遺言執行者の基本的な任務

遺言執行者は、遺言書の内容に従って、遺産の管理・処分・分配などを行う役目を担います。

清算型遺贈の場合、「金銭を遺贈する」という遺言内容を実現するために、遺産に含まれる不動産や動産、有価証券などを売却して資金化し、その代金から受遺者に金銭を交付します。

このような換価処分行為を正当に行うために、遺言執行者には相続人に優先する管理・処分権限が法律上付与されています。これは、遺言内容の実現を妨げることなく、独立して職務を遂行できるようにするための制度です。

相続人に優先する財産管理権限

遺言執行者が選任されると、遺言執行者が管理・処分の専権を持つため、相続人は原則として自己の持分に基づいて単独で相続財産を処分・管理することができなくなります（民法第1013条）。

これにより、不動産の売却に際しても、原則として相続人の同意や参加は不要です。

たとえば、「Aに1000万円を遺贈する」という遺言があり、遺産に不動産しかない場合、遺言執行者は不動産を売却して現金を確保し、その金銭をAに渡すことができるのです。

相続人が「不動産を売るべきではない」と主張しても、遺言執行者の行動を妨げることはできません。ただし、遺言内容が曖昧である場合には例外もあり得ます。

不動産の登記・売却に関する権限

遺言執行者が不動産を売却するためには、法務局において「相続登記に代わる所有権移転登記（遺言執行者への名義変更）」を行う必要があります。これにより、形式的には遺言執行者が売主となり、売買契約を締結し、所有権を買主に移転することができます。

この登記に必要となる書類は次のとおりです。

• 遺言書（公正証書遺言または検認済の自筆証書遺言）
• 遺言執行者の選任を証明する書類（遺言書または家庭裁判所の審判書）
• 被相続人の戸籍（出生から死亡まで）
• 相続関係説明図
• 登記申請書

登記の実務では、遺言執行者名義への所有権移転登記をまず行い、その後に売却先への所有権移転登記を行うのが一般的な流れです。

財産換価後の金銭交付義務

不動産などの遺産を売却して得た代金については、遺言の記載内容に基づき、受遺者に対して遺贈金を支払う義務があります。

複数の受遺者がいて、それぞれに金額が定められている場合は、遺産総額と照らし合わせたうえで配分を検討し、必要に応じて専門家と協議する必要があります。

また、遺言執行者は受遺者や相続人の代理人ではないため、売却代金はあくまで遺言の執行目的の範囲内でのみ使用可能です。個人的な判断で他の支払いに流用することは許されません。

遺言執行者が不動産を売却する流れ

清算型遺贈において、遺言執行者が不動産を売却するには、法的手続きや登記実務を正確に踏まえたうえで、慎重に段階を踏んで進める必要があります。

ここでは、遺言書の検認から売却代金の受領、そして遺贈金の支払いまでの流れを順を追って解説します。

1：遺言書の確認と検認手続き

まず遺言書の内容を精査し、不動産の売却を含意する記載があるかを確認します。

たとえば「Ａに金1000万円を遺贈する」というような金銭遺贈の場合、その額を満たすために、遺言執行者が遺産を処分して現金を用意する必要があると解釈されます（民法第1012条第1項）。

自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合は、家庭裁判所に対して「検認」手続きを申立て、検認済証明書を取得する必要があります。

これがなければ、登記や売却手続きが進められません。

2：遺言執行者の就任と権限確認

遺言書に遺言執行者が指定されていれば、その者は遺言執行者としての法的地位を得ます。指定がない場合は、家庭裁判所に「遺言執行者選任の申立て」を行い、選任審判を受ける必要があります。

就任後は、遺産全体の管理権・処分権を持つことになり、相続人に優先して不動産の売却が可能となるのです（民法第1012条・1013条）。

3：不動産の相続登記（遺言執行者名義への移転）

売却に先立って、いったん法務局において遺言執行者を登記名義人とする所有権移転登記を行います。

これは、被相続人から遺言執行者への「登記名義変更」であり、これが完了しないと遺言執行者が売主として契約行為を行うことができません。

必要書類は次のとおりです。

• 遺言書（公正証書 or 検認済写し）
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍
• 遺言執行者の印鑑証明書
• 登記申請書、登記原因証明情報（遺言書に基づくもの）

この手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。

4：不動産の評価と売却活動

不動産の売却にあたっては、対象不動産の市場価格を把握することが必要です。

これには、不動産業者による査定や、不動産鑑定士による評価が用いられます。実務上は複数業者から査定を取り、相場感をつかむ方法が望ましいでしょう。

その後、不動産会社と媒介契約を結び、一般市場での売却活動を開始します。売却活動の過程では、相続人や受遺者との意思疎通にも配慮し、価格の妥当性について説明責任を果たす必要があります。

5：売買契約の締結と決済

買主が見つかったら、遺言執行者が「売主」として売買契約を締結します。契約書には遺言執行者名義の登記であることを明記することで、買主は安心して契約することができるでしょう。

決済時には司法書士が立ち会い、売買代金の支払いと同時に所有権移転登記が行われます。この際、固定資産税の精算や仲介手数料、登記費用などの諸費用が発生します。

売却代金は遺言執行者の管理口座で一時的に保管し、個人財産と混同しないように管理することが必要です。

6：売却代金の管理と遺贈金の交付

売却によって得た資金から、まず諸費用（税金・手数料等）を差し引き、その後、遺言に記載されたとおりの金額を受遺者に交付します。この際、支払金額やその根拠、支払日などを明文化し、領収書や振込記録を残しておくとよいでしょう。

複数の受遺者がいる場合は、各人への配分計算も必要で、誤配がないように注意が必要です。

7：譲渡所得税等の税務対応

不動産売却によって譲渡所得が発生した場合、被相続人にかかる譲渡所得税の処理が必要です。

被相続人が死亡した後の売却でも、税務上は「準確定申告」で処理するか、「相続人による譲渡」として扱うか判断が分かれることがあるため、税理士への相談が推奨されます。

清算型遺贈の注意点

清算型遺贈は、遺産を金銭に換価して受遺者に一定の金額を交付するという実務的に有効な方法ですが、実行にあたっては法的・登記的・税務的なリスクが少なくありません。

また、遺言内容が曖昧な場合や相続人との利害が対立する場合には、遺言執行者の判断ひとつで大きなトラブルに発展するおそれもあります。

ここでは、清算型遺贈を遂行するにあたって特に注意すべきポイントを整理します。

遺言文言を正確に理解する

清算型遺贈においては、遺言に「金銭の遺贈」と明記されていても、その原資として不動産等を売却できるかどうかは、遺言書の文言や趣旨に基づいて判断されます。

たとえば「Ａに1000万円を遺贈する」とだけ記されていて、不動産の売却に関する記載が一切ない場合、相続人から「現金の範囲で支払うべき」と主張されることもあります。

このように記載が曖昧な場合は、遺言執行者に換価処分の権限があるかどうか、慎重な解釈が必要です。必要に応じて、家庭裁判所に方針の確認を求めたり、相続人と合意を取るなど、柔軟な対応が求められます。

相続人の疑義へ備える

遺言執行者は、相続人の同意がなくても遺産を処分できる権限を持ちますが、現実には相続人から不満や疑念の声が上がるケースも少なくありません。

特に、不動産が感情的な意味をもつ「実家」や「先祖代々の土地」である場合などには、たとえ遺言に従った処分であっても、売却に対する強い抵抗が出ることがあります。

また、「なぜこの価格で売ったのか」「もっと高く売れたのではないか」といった価格面での疑義も生じやすいでしょう。

そのため、不動産業者や鑑定士などの第三者による適正な査定をもとに行動し、その過程や根拠を文書化しておくことが大切です。

適切な申告と納税を行う

不動産を売却した場合、その譲渡によって所得（譲渡益）が生じれば、原則として譲渡所得税が課税されます。たとえ遺言の執行に基づく売却であっても、税務上は譲渡行為として扱われるのです。

売却が相続開始後に行われた場合、課税主体が「相続人全員の連名」となるのか、それとも「相続財産に対する準確定申告」で行うのかは、具体的な売却時期や遺産分割の状況に応じて判断が分かれることもあります。

税理士など専門家の助言を受けながら、適切な申告と納税を行うようにしましょう。

売却代金は遺言の履行のみに使う

不動産の売却によって得た代金は、遺言執行者が個人的に使用したり、他の目的に流用したりすることは許されません。

売却代金は明確に「遺言の履行」という目的のみに使われるべきものであり、その管理には厳格な注意が求められます。

たとえば、売却代金は遺言執行者名義の専用口座で管理し、そこから遺贈金を支払うとともに、受領書や振込記録などをきちんと保管しておく必要があります。

こうした記録は、後日の紛争時にも金銭の流れを客観的に示す証拠となります。

遺言内容の解釈を裏付ける根拠を押える

清算型遺贈では、遺言書に明確な意図が記されていない場合、遺言の解釈が大きな争点になることがあります。

とくに、「不動産を売却して金銭を支払う意思が本当にあったのか」「一部の受遺者だけが有利に扱われていないか」など、相続人や利害関係人から異議が出ることも少なくありません。

こうしたリスクを回避するためには、遺言者が生前に「遺言執行者の選任」「売却権限の明記」「金銭遺贈の趣旨説明」などを明文化しておくことが理想的です。

ただし、遺言執行者として対応する際には、遺言の文言解釈が妥当であることを裏付ける実務的根拠（判例や文献）を押さえておく必要があります。

履行遅延は誠実に理由を説明する

清算型遺贈は、形式上「金銭債権」を発生させる性質を持ちます。

つまり、受遺者は「金銭を受け取る権利」を有する債権者となるため、履行遅延が生じた場合には、法的責任（遅延損害金や訴訟請求等）を追及される可能性もあるのです。

不動産の売却や登記などの事務処理に想定以上の時間を要する場合は、受遺者に対して状況を随時説明し、信頼関係を維持しながら適切に手続きを進めることが重要です。

まとめ

清算型遺贈は、遺言者の意思に基づき、金銭を給付する目的で遺産を処分・換価する仕組みです。

とくに不動産の売却を伴う場合には、遺言執行者に高度な法律知識と実務的対応力が求められます。

遺言執行者は、遺言に従い適切な手続きを踏みながら、相続人や受遺者との調整、税務申告、登記、換価処分を進めていかなければなりません。

この制度は、相続財産が必ずしも現金とは限らない中で、円滑な金銭遺贈を実現する有効な手段である一方、手続きの煩雑さや法的リスクを伴います。そのため、遺言書の文言の明確化や、専門家の関与が極めて重要です。

遺言者が生前に適切な準備を行い、執行者が誠実かつ的確に職務を遂行することで、トラブルの少ない遺産承継が可能となります。清算型遺贈を成功させるためには、法的理解と慎重な実務運営が欠かせないのです。