不動産の売却では、仲介を依頼する不動産会社に支払う「仲介手数料」が主な費用として知られています。
取引価格の3%+6万円+消費税が仲介手数料の上限ですが、高額な物件では数百万円単位の出費となります。
また、仲介手数料以外の費用や税金の支払いが発生することもあるので、事前にチェックしておきましょう。
費用やローン残高を確認しておく
売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、手持ち資金と不動産の売却代金でローンを完済する必要があります。
ただし、不動産を売却するときには仲介手数料等の費用を負担する必要があるため、実際には手持ち資金と不動産の売却代金の合計額が、ローンの残債と売却費用の合計より高くなければなりません。
このため、不動産を売却するときには売却費用がどのくらいかかるのかと、ローンの残高がどのくらい残っているかを確認するようにしましょう。
不動産を売却する際にかかる費用
不動産を売却するときは、以下のような費用がかかります。
例えば、3,000万円で不動産（マイホームの場合）を売却するケースを想定してみましょう。
ただし、売却するときに境界確定したり、整地やリフォーム等を実施したりする場合には別途その費用が発生します。
不動産売却の費用については以下の記事で詳しく解説しています。
▼関連記事：家を売る時は何の費用がいつ必要？不動産売却時に必要な費用を完全解説
仲介手数料はどのタイミングでいくら発生するの？
仲介手数料は不動産の売買契約が成立した際に、成功報酬として支払うものです。
3,000万円の物件の売却で100万円を超える金額になるため、どのタイミングで発生するかを把握しておくことが大切です。
仲介手数料の支払いタイミングは売買契約時・決済時で半額ずつが一般的
仲介手数料の支払いタイミングとしては以下の3つがあります。
- 売買契約時に100%支払う
- 売買契約時に50%、決済時に50%支払う
- 決済時に100%支払う
国土交通省は売買契約時に50%、決済時に50%の支払いとすることを推奨しており、多くの不動産会社はこの方式を採用していますが、不動産会社との交渉によって決済時100%の支払いにできることもあります。
逆に売買契約時に全額支払いと定めている不動産会社もありますので、確認しておきましょう。
手付金で仲介手数料を支払うことができる
なお、不動産の売買契約を締結するとき、買主から売主に手付金（売買代金の5~10%程度）が支払われるのが一般的で、これを元手に仲介手数料を支払うという方も多く、この場合は売主が仲介手数料支払いのためにお金を工面する負担がなくなります。
ただし、売買契約後に買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、住宅ローン特約による白紙解除となり、その場合は手付金もそのまま買主に戻さなければいけません（売買契約時に仲介会社へ支払った手数料も返金されます）。
そのため、買主から受け取った手付金を仲介手数料以外の住み替え資金などに使ってしまうと、住宅ローン特約による契約解除となった際、返金す るためのお金が手元に無いという事態になりかねません。
仲介会社に手数料を支払った後に残った手付金は、保全しておきましょう。
不動産を売却するとかかる譲渡所得税に要注意
不動産を売却して利益が出ると、その利益額に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は場合によっては非常に高額になるため、注意が必要です。
なお、譲渡所得税は以下のように計算します。
- 課税譲渡所得＝売却価格-取得費用-譲渡費用-特別控除
- 納税額=課税譲渡所得×税率（所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%）
取得費用や譲渡費用、特別控除を考慮しない場合、5年超所有した不動産を3,000万円で売却すると3,000万円×20.315%=609.45万円の税金が課されることになります。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得として扱われる。
なお、取得費用とは売却する物件を取得するのに要した費用で、購入時の物件そのものの価格を含め、取得費用を計上できます。ただし、建物部分については減価償却する必要があります。
譲渡費用とは、物件を売却するのに要した費用のことで、先述の仲介手数料等含めることができます。
▼関連記事：マイホーム売却時の特例「3000万円控除」とは？不動産売買に関する税金の基礎知識
上記ケースにおいても、この特別控除の適用を受けることで納税額を0円にすることが可能になります。
売却する不動産がマイホームに該当するかどうか、また物件取得時の費用はいくらで、減価償却はどのくらいかといったことをあらかじめ計算しておき、納税額を想定しておくことが大切です。
