住宅ローンの返済が滞った場合、任意売却によって事態の打開を図ることがあります。資金繰りに苦しむ債務者にとって、任意売却は大きな拠り所のひとつです。
ところが、状況によっては任意売却が実行できないまま、競売を余儀なくされることがあるのです。この記事では、任意売却ができないケースには、どのような原因があるのかを明らかにしたうえで、任意売却を実行するための解決策について解説します。
任意売却の基本を確認しよう
任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関と合意の上でマイホームの売却を進めていくことです。
住宅ローンの返済が滞ると、一般的な流れでは、金融機関は裁判所に強制執行の申し立てをして、競売によって債権を回収します。
このため、債務者が競売を避けたい場合には、金融機関と任意売却の合意を取り付けなければいけません。
この任意売却にはどのような特徴があるのか、基本となるところを押さえていきましょう。
任意売却のメリット
任意売却の特性を知るために、メリットとデメリットを確認しておきましょう。
まずはメリットから説明します。
市場相場に近い価額で売却できる
任意売却は、一般的な売却とまったく同じ方法で売りに出されるので、市場相場に近い価額で売却できます。
近所の人に滞納を知られることがない
任意売却が、一般的な売却方法と同じであるため、近所の人に住宅ローンが滞納したことを知られることはありません。
残債は分割返済できる可能性がある
任意売却は、市場相場に近い額で売却できることから、無理なく返済できる額まで残債を圧縮できます。このため、交渉によって分割返済が認められる可能性が高くなります。
諸費用は売却代金から支払える
任意売却を選択する債務者の資金がひっ迫していることに配慮して、不動産の売却に伴う諸経費(登記料・測量費用・仲介手数料)を売却した代金から支払うことが認められています。
引き続き入居できる可能性もある
任意売却で、親族や投資家が買受人になった場合、借家として引き続き元のマイホームに住み続けることができます。
もちろん月々の家賃が必要になりますが、他人に明け渡すことなく住み慣れた家に住み続けられるのは大きなメリットです。
任意売却のデメリット
次に、任意売却のデメリットを見ていきます。
信用情報機関に登録される
住宅ローンを3カ月以上滞納すると、信用情報機関に登録されることがあります。
これはいわゆる「ブラックリスト」と呼ばれるもので、いったん登録されてしまうと、5年～10年間は金融機関からの借入やクレジットカードの作成ができない可能性が高くなります。
金融機関や連帯保証人の同意が必須
任意売却は、不動産所有者の意思だけでは実行できません。必ず債権者である金融機関や連帯保証人の同意が必要です。
物件の査定額が残債を極端に下回る場合は、金融機関が同意してくれないことがあります。
売却価格に縛りがある
任意売却では、売却価格を所有者の判断で決めることはできません。
事前に金融機関と取り決めた価格以下だと、金融機関の同意が得られないため、売却することができません。
不動産会社を見つけることが困難
任意売却は、特殊なノウハウを要するため、取り扱う不動産会社は限定されています。
このため、仲介を受けてくれる不動産会社が中々見つからないケースがあります。
入居先を急いで探す必要がある
任意売却は、売却活動を始めてから引き渡しまでの期間が短いことが多いので、売却後の入居先を急いで決める必要があります。
任意売却と自己破産（競売）の違い
住宅ローンを滞納して、そのまま放置をすると、やがてマイホームは競売にかけられることになります。
任意売却を実施した場合と競売ではどのような違いがあるのか比較してみましょう。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売却価額 | 市場相場に近い | 市場相場よりも安くなる (2割～3割減) |
| 近所への配慮 | 一般の売却方法と同じなので、 住宅ローンの滞納を近所に知られることはない | 裁判所が競売の実施を広く知らしめるので、 近所に住宅ローンの滞納を知られることになる |
| 残債 | 分割の返済が認められる可能性が高い | 一括返済を求められるので、 自己破産を選択するケースが多い |
| 売却後の居住 | 親族や投資家に買い取ってもらえると、 借家としてそのまま居住できることがある | 落札後の居住は不法占拠になるため、 ただちに退去する必要がある |
任意売却できない6つのケースと解決策
住宅ローンを滞納した場合に、誰もが任意売却を選択できるわけではありません。任意売却を実施するためには、いくつかのクリアすべき課題があるからです。
- 債権者（銀行等）が任意売却を認めてない
- 売却額が住宅ローンの残高よりも低い
- 共同名義人・連帯保証人の合意が得られていない
- 任意売却するための時間的な余裕が無い
- 十分な売却活動（内覧・情報公開）が行えない
- 所有者の本人確認ができない
ここでは、任意売却を実施できない6つのケースを紹介するとともに、その解決方法について解説をします。
１：債権者（銀行等）が任意売却を認めてない
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合に、やむを得ず選択する方法です。金融機関にとっては、リスクを伴う手法であるため、できることであれば回避したい選択肢なのです。
このため、そもそもの基本方針として、任意売却を認めない金融機関も存在します。
したがって、任意売却を認めていない金融機関で任意売却の同意を得ることは極めて困難です。
もし同意を得られる可能性があるとすれば、売却後の残債が返済できる見込みのある範囲に収まるケースです。
２：売却額が住宅ローンの残高よりも低い
任意売却をすることで住宅ローンが完済できる状況を「アンダーローン」といいます。アンダーローンであれば、金融機関には全く損害が生じないため任意売却に同意してくれます。
しかし反対に、自宅を売却額が残債よりも低い「オーバーローン」の場合、その格差があまりにも著しいと、金融機関が任意売却に同意してくれない可能性が高くなります。
オーバーローンを理由に金融機関が任意売却に同意してくれない場合の解決策は、まず自宅がどれくらいの価格で売却できる見込みがあるのかを正確に把握することから始めます。
任意売却後の推定残債を算出し、今後どのように返済していくのかという返済計画案を示すことができれば、金融機関の合意を得ることができるでしょう。
返済計画案が、現在の収入と照らし合わせて、実効性が高いと判断できるものであれば、金融機関が任意売却に同意してくれる可能性が高くなります。
３：共同名義人・連帯保証人の合意が得られていない
任意売却の実施に際して、同意が必要なのは金融機関だけに限りません。マイホームの共同名義人や住宅ローンの連帯保証人の同意も必須の条件になります。
共同名義人や連帯保証人になるケースとして最も一般的なのは、配偶者や親族です。通常の関係性を維持できていれば、同意を得ることは容易ですが、既に離婚していると、交渉自体が困難になることがあります。
たとえ交渉に応じたとしても、離婚の経緯によっては反発心から同意しないといった事態になることもあります。
同意の交渉では、お互いに感情的になり決裂する ことが最悪の展開です。任意売却ができることを最優先にして、最後まで冷静かつ粘り強く交渉を続ける以外に解決策はありません。
４：任意売却するための時間的な余裕が無い
任意売却ができない状況で住宅ローンの滞納を続けると、金融機関は財産を差し押さえる強制執行の申し立てをします。差し押さえ後は裁判所によって競売にかけられることになります。
一般的に競売にかけられるのは、住宅ローンの滞納をしてから1年から1年半後です。競売が開始されると買受希望者が入札をしますが、この札が開けられる開札日の前日を迎えると、以降は競売を止めることはできません。
このため、任意売却を実施しようとすれば、開札日の2日前までに手を打つ必要があります。とはいえ、現実的に考えれば、開札の直前で金融機関が任意売却に同意することは、まず考えられません。
したがって、少なくとも強制執行が実施されるまでには、任意売却を進められるように準備する必要があります。
５：十分な売却活動（内覧・情報公開）が行えない
任意売却は、一般的な売却活動とまったく同じ方法で行われます。このため、購入希望者に直接物件を見せる内覧や物件の情報を公開する重要事項説明を欠かすことはできません。
もしなんらかの事情により、物件内に立ち入ることができなかったり、情報を把握できなかったりするのであれば、任意売却を実行することはできません。
このような状況の物件を任意売却するには、売却活動の障害となっている事情を打開する以外に解決策はありません。
６：所有者の本人確認ができない
任意売却は一般の売却と同じ方法で行われるため、売買契約に際しては、臨席している所有者が本人であることを確認をしたうえで、本人自らが明確な売却の意思を示す必要があります。このため、所有者本人が所在不明の状態だと、任意売却を実行することはできません。
所有者の本人確認ができない状況で任意売却を実行するには、所有者を説得して証明書持参で取引の場に臨席してもらう以外に解決策はありません。万が一、病気などの理由で臨席が困難な場合は、司法書士が所有者の元に赴いて、本人確認をするという方法も考えられます。
任意売却ができない場合はどうなるのか
住宅ローンの滞納を続けているのに、何らかの事情で任意売却が実行できない場合、その先にどのような展開が待ち受けているのかについて解説をします。
強制的に「競売」にかけられる
住宅ローンの滞納を続けていると、金融機関は抵当権を行使して、裁判所に強制執行の申し立てをします。これにより裁判所は、債務者の財産を差し押さえた後に、担保とした不動産を競売にかけます。
マイホームが競売にかけられた場合、どのような事態になるのかを確認していきましょう。
抵当権は強制的に外れる
民事執行法では
不動産の上に存する先取特権、使用及び収益をしない旨の定めのある質権並びに抵当権は、売却により消滅する(第59条)
と定められています。
これにより、競売によって売却した不動産は、買受人への売却許可決定をした後に裁判所が嘱託（しょくたく）という形で抵当権抹消登記を行います。
売却活動は自分で行わなくてもよい
任意売却では、マイホームの売却活動において、所有者の立場で様々な関りを持つことになります。しかし、競売においては、すべて裁判所が粛々と事務処理を進めていくため、所有者が関与することはまったくありません。
他人に知られてしまう可能性がある
競売の開始が決定されると、裁判所で競売物件の情報が広く知らしめられます。所有者の氏名が明かされることはありませんが、住所の概要や面積が分かります。
競売物件に着目している不動産会社は、この情報を元に対象物件の周辺を探りにいきますから、近所の人にも売却の 動きを察知されることがあります。
さらに、競売の入札開始の1カ月前になると、インターネットのサイトで室内画像などが物件情報と合わせて公開されます。このサイトは、誰でも閲覧することが可能なため、不動産に関心のある知人や近所の人に競売にかけられることを知られる可能性があります。
安価での売却になる可能性
競売は「売却基準価額」の80％以上が「買受可能額」とされています。しかし、売却基準価額が、市場相場よりも相当低く設定されているため、落札価額は市場相場の70％～80％となるのが一般的です。
引っ越し費用の控除がない
任意売却においても法的には引っ越し費用を債権者が負担する義務はありませんが物件の明け渡しをスムーズに進めるために、金融機関が引っ込し費用を負担するケースがほとんどです。
競売では、引っ越し費用を控除してくれることはありません。
競売で落札されると家を出る必要がある
任意売却では、親族や投資家が買受けた場合、借家として引き続き居住できるリースバックという手法が使えることがあります。当然、家賃は発生しますが、元の家にそのまま居住できます。
競売では、買受人が代金を納付すると競売物件の所有権を取得します。このため、債務者はこの日までの立ち退きをしなければいけません。
たとえこの段階で抵抗しても、買受人が法的手段を行使して、やがて強制執行によって明け渡すことになります。
ただし競売が実施されるのは、住宅ローンを滞納してから1年ほど期間があるため、新居について検討する余裕は十分 に確保されています。
競売後も残債があると債権者から一括返済を迫られる
住宅ローンの返済は「決められた期限が到来するまでは、債務を返済しなくてよい」という「期限の利益」によって、分割返済をすることが認められています。しかし「期限の利益」は、返済を滞納すると消滅することが予め契約の中で定められています。
このため、競売後の残債については、原則として一括返済を迫られることになります。
残債を支払えない場合は「自己破産」になる
任意売却と比較して、競売での売却金額は70％～80％になるのが一般的です。このため競売後も残債が高額になるケースが多く、ほとんどの人が完済することができません。競売後の残債が完済できない場合は、債務整理の一種である自己破産は避けられません。
自己破産によって本人の返済義務は消滅しますが、だからといってすべての問題が解決できるわけではありません。その後もいくつかの課題が継続することを心得ておく必要があります。どのような課題が残るのかを押さえておきましょう。
自己破産後は連帯保証人に返済義務が発生する
自己破産をしても、残債の返済義務は連帯保証人に残ります。債務者が、自己破産をしてしまうと、連帯保証人が残債の一括返済を迫られるのです。
つまり自己破産をすれば、信頼関係によって連帯保証人を引き受けてくれた人物に多大な迷惑をかけてしまいます。恩義に報いるためにも、せめて住宅ローンの返済が困難になった段階から、状況を報告しておくことが求められます。
税金は免除されない
税金は、たとえ自己破産をしても免除されることはありません。市民税、固定資産税、国民健康保険料などの税金の滞納があれば、自己破産後も返済義務があります。
最悪の場合は、預金やその他の資産が差し押さえられてしまうため、自己破産の前に税金の滞納は解消しておきましょう。
債権者（銀行等）になるべく早く相談するのが大切
住宅ローンの返済が厳しくなってきたとき、滞納を続ければ事態は悪い方向に動くばかりで、何の解決にもなりません。いよいよ返済が困難だという状況になったら、任意売却を検討する前に、まずは金融機関へ相談をしましょう。
任意売却は、住宅ローンの滞納を打開するひとつの手法ですが、必ずしも最善の方法とはいえません。金融機関としてもリスクが大きいため、できれば避けたい選択肢です。
このため、金融機関では、住宅ローンの滞納を回避する手段として、「リスケジュール」と呼ばれる返済方法の変更を提案してくれることもあります。
金融機関に相談した場合、どのような解決策が想定できるのか紹介していきましょう。
返済方法の変更(リスケジュール)
ローンの滞納を打開する策として、返済期間の延長や一定期間利息のみを返済することで、月々の返済額を軽減する「リスケジュール」と呼ばれる方法があります。ただし、最終的に総返済額が増えたり返済期間が長くなったりするので注意が必要です。
病気や会社の業績不安により、収入が一時的に減ったのであれば、収入が増えた段階で再び元の返済方法に戻して、将来の負担を少しでも軽減することを想定しておきましょう。
ただし、こうした返済猶予を適用する際には、金融機関では再審査が行われますから、返済能力がないと判断された場合は、返済方法の変更が認められないことがあります。
借り換えを実施する
現在返済している住宅ローンが、金利の高い時代に借りたものであれば、金利の低い金融機関で住宅ローンを借り換えることで、月々の返済額を抑えることができます。ただし、担保となる物件の価値が融資額よりも低い場合は、住宅ローンの融資を見送られることがあります。
また、たとえ借り換えが実現できたとしても、契約時に融資手数料や登録免許税、司法書士報酬などの諸費用が必要になります。
これは数十万円単位の金額になるため、資金がひっ迫した状況であれば、こうした要素も含めて総合的に判断する必要があります。
まとめ
任意売却のメリットは、市場相場と遜色のない価額で売却できる点にあります。マイホームを高額で売却できることで、残債を大幅に圧縮することが可能になるのです。残債が分割払いで返済できる範囲であれば、自己破産への道を回避することができます。
ただし、住宅ローンの融資を受けた金融機関が、そもそも任意売却を認めない方針であれば、任意売却が選択できないことがあります。したがって、返済に一抹の不安があるのであれば、任意売却を認めてくれる金融機関であることをあらかじめ押さえておきましょう。
何らかの事情で任意売却が認められない場合は、不動産が差し押さえられて、やがて競売にかけられることになります。競売の場合、市場相場の70～80％の売却額になりますから、残債が高額のままで返済が不能という事態になる可能性が高くなります。
この場合は、自己破産の選択を余儀なくされることになりますが、連帯保証人がいる場合は、その人に多大な迷惑をかけることになります。まったく当人に知らされないまま、突然の一括請求があると大きな混乱を招きますから、少なくとも事前に経済状況を説明しておくべきでしょう。
住宅ローンの返済が滞ると、自分ばかりでなく家族や親族の生活も大きな変化が生じます。生活の困窮を招かないよう、融資額の決定に際しては無理のない返済ができる範囲にとどめておきましょう。
