「二世帯住宅は売れにくい」という声をよく耳にしますが、実際のところはどうなのでしょうか。二世帯住宅は共用部分の有無によって特徴が異なります。この特徴を生かした売却をすれば、必ずしも売却は困難ではありません。
この記事では、二世帯住宅を売却する際の流れを紹介するとともに、売却の際の注意点について解説をします。
売れにくい二世帯住宅を「イエウリ」がお手伝い
二世帯住宅はターゲット層が限られており、価格水準も高めであることが原因で、通常の一戸建て・マンションよりも売れにくいケースが多いです。
そのため、二世帯住宅の売却を成功させるためには、地域のニーズやターゲットとなる購入者にしっかりとアプローチしてくれる不動産会社を選ぶことが必要不可欠。
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【完全無料】 「イエウリ」で不動産の査定に申し込む二世帯住宅のタイプは3種類ある
二世帯住宅とは、一般的には親世帯と子世帯が一つの屋根の下で暮らす形態の住宅のことです。
入居者の価値観によって共用の方法が異なるため、形態は「完全分離型」「一部共用型」「完全同居用型」の3種類があります。
まずは自分の家がどのタイプかを確認しましょう。
完全分離型（長屋・共同住宅）
完全分離型の二世帯住宅は、それぞれの世帯の住居が一戸の住宅として完結した機能をもっています。
たとえば、住戸を上階と下階に分離して、それぞれ完結した住宅の機能が備わっているタイプの二世帯住宅があります。
生活動線が重なることがなく、玄関を施錠すれば他世帯の居住者は出入りすることはできません。
長屋住宅やテラスハウスのように、横並びに住宅が接続し、一つの壁で世帯を分けるタイプのものもあります。
電気、水道、ガスといったインフラもそれぞれの世帯に引き込まれ、契約も世帯別になりますから、使用料金の不公平感で親子が揉めることもないでしょう。
完全分離型の二世帯住宅においては、それぞれの世帯のプライバシーを守ることができます。
つまり、居住者は必ずしも身内同士である必要はなく、まったく交流のない他人世帯が、それぞれに居住することも可能です。
このため、建築基準法上での用途は、「長屋」か「共同住宅」になります。
なお、建築基準法上の用途には「二世帯住宅」というものは存在せず、後述する2つのタイプの二世帯住宅は「一戸建ての住宅」として扱われます。
一部共用型（一戸建て）
一部共用型の二世帯住宅は、各世帯の専用エリアを確保しつつ、「玄関」「キッチン」「リビング」「浴室」「トイレ」などの部屋の一部を共用として使用するものです。
ただし、基本的にお互いの専用エリアにも自由に出入りできるようになっているため、世帯ごとのプライバシーを守ることは困難です。
しかし、せめて浴室やトイレくらいは家族だけで使いたいといった思いがある場合や、食事の好みが親子で異なるのでメニューを別々にしたいといった事情がある場合には、一部共有型にする意義があります。
一部共用型の二世帯住宅は、共用部をどう選択するかによって、建設費が大きく異なってくるため、予算を見据えながら、プランを構築することになります。
完全同居型（一戸建て）
完全同居型の二世帯住宅は、寝室や子ども部屋といった個室以外はすべて共用で使用するものです。
厳密にいえば、「二世帯住宅」というよりも「二世帯が共同生活をするシェアハウス」といった方が、実情に近いでしょう。
建設費は、他の二世帯住宅と比べて最も安く収まりますが、世帯間のプライバシーがほとんど確保できないというデメリットがあります。
二世帯住宅はなぜ売れにくいのか
「二世帯住宅は売れにくい」ということを耳にしたことがあるのではないでしょうか。
スムーズに売却するためにも、二世帯住宅が敬遠される理由を押さえておきましょう。
売り出し価格が高い
二世帯住宅は新築時の工事費が高く、売り主の心情としても、なかなか低い価格で売り出す決断がつきません。
このため土地価格と工事費の減価償却を基本に売却価格を決定することがあり、売り出し価格が割高なものがあります。
二世帯住宅を希望する人が少ない
現在は核家族化の進行が顕著で、子ども世帯は親との別居を望む人が多いため、二世帯住宅を希望する人は減少しています。
二世帯住宅の需要が低いため、その分売れにくというシンプルな理由です。
プランが生活スタイルに合わない
二世帯住宅は、親子世帯の希望を融合してプランニングされているため、それぞれの住宅に独特の個性があります。
二世帯住宅を希望する家族が現れても、自分たちの生活スタイルにマッチしないという理由で、購入を見合わせることがあります。
心理的瑕疵物件の疑念を抱く
二世帯住宅が売りに出されるのは、特殊な理由があるのだろうと誰もが推察するところです。
ましてや築年数が浅い物件だと、家族が不幸な死に方をしたのではないかと疑念を抱く人もいます。
実際に二世帯住宅が売りに出される理由は、家族の死、離婚、住宅ローンの滞納といった負の要因が中心となるため、どうしても購入希望者は警戒してしまいます。
二世帯住宅の売却の流れ
二世帯住宅は、どのような流れで売却を進めることになるのか、その順序を紹介していきましょう。
仲介による売却の流れ
仲介では不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらいます。
二世帯住宅を不動産会社の仲介により売却する場合、次のような流れで進められます。
- 不動産会社に売却の相談
- 現地査定……関係書類の確認
- 査定結果の報告
- 媒介契約の締結
- 売却活動の開始
- 購入希望者が内覧
- 購入希望者と価格の交渉
- 重要事項説明
- 売買契約書を結ぶ……清算
- 物件の引き渡し
売り出し期間中の買主側の反応によって、売却期間が異なってきます。
一般的な戸建て住宅やマンションでは3〜6カ月程度で売れることが多いですが、需要の低い二世帯住宅では売却に1年以上かかることも想定して売却を進めるのが良いでしょう。
買取専門の会社による買取の流れ
買取では不動産会社と売買契約を結ぶため、買主が不動産会社になる。
二世帯住宅は、買取専門の不動産会社による買取も有力な売却方法になります。
仲介では一般の購入希望者が現れるまで時間がかかりますが、買取の場合は不動産会社が直接購入するので、仲介よりも契約・決済までスムーズに進むのが特徴で、金額面の折り合いが付くのであれば1カ月以内での売却の十分可能です。
ただし、不動産会社は買い取ってからリフォームや再販売のための広告などで費用を捻出しますので、その分仲介の相場よりも低い金額で売却となるのがデメリットです。
- 買取会社に問い合わせ
- 買取会社が物件調査
- 買取会社が買取価格の提示
- 金額に納得した場合は契約
- 買取会社からの振込
- 物件の引き渡し
仲介でも買取でも売却活動において重要なのは良い不動産会社を選ぶ事です。
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不動産会社とコンタクトを取ることなく複数の会社から価格が提示されますから、最も有利な条件を提示した会社と契約ができる点がメリットです。
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二世帯住宅を売却する際の注意点
二世帯住宅をスムーズに売却するには、どのような点に注意をすればいいのかを押さえていきましょう。
変更登記を完了させてから売却をする
不動産を売却する際は、登記上の名義と売主の名義が一致しないと売買契約は締結できません。
二世帯住宅は、工事費が高くなることから、親子や夫婦が共同で資金を出したり、住宅ローンを利用したりするケースが多く見られます。
また土地が親所有で建物が子ども所有というケースもあります。
たとえば所有者である親が死亡したために、二世帯住宅を売却する流れになったら、まず親の所有分を変更登記しなければいけません。
特に兄弟がいるケースでは、遺産分割協議書を作成したうえで、正規の所有者であることを法務局に明らかにしないと、変更登記は認められません。
また夫婦が所有する二世帯住宅を離婚が原因で売却することになった場合、離婚後の売却になると、所有者の住所・氏名(姓)の変更登記をしてから売買契約を締結する流れになります。
したがって、離婚前に売却した方がスムーズに進めることができるという点を覚えておきましょう。
内覧では生活感をできる限り消す
二世帯住宅は、親、子、孫の三世代が同居しているケースが多く、一般の住宅と比較をしても、生活の痕跡が目立ちます。
また居住者が気づかない生活臭が染み込んでいることもあり、内覧に訪れた人に不快な印象を与えることがあります。
内覧に際しては、先に新居や仮住まいを決めて、家財の搬出を済ませてから売却するのが最も理想的です。
しかし、現実は売却金で新居を 購入することが多く、実施が困難だという世帯が多数です。
その場合は、専門のハウスクリーニング会社に依頼して、家の中を徹底的に清掃してもらう方法が有効です。
またタバコ臭や体臭を消すために、壁紙やソファに消臭剤を噴霧しておきましょう。
さらに、内覧の1時間前には、室内の窓を全開にして、空気を入れ替えるといった配慮も必要です。
住宅以外の使い道も模索する
二世帯住宅の仲介に実績のある不動産会社であれば気が付くポイントですが、あまり実績のない不動産会社に仲介を依頼することになった際は、住宅以外の販売についても模索するよう提案をします。
たとえば、完全分離型の二世帯住宅であれば、共同住宅や賃貸住宅のオーナーに売り出すという方法があります。
あるいは、土地を分筆したうえで、一世帯ずつ売り出すという方法も有効です。
完全分離型は、工事費用も高くつくため、どうしても高い価格での売却になります。
これを一戸ずつ別に売り出すことで、購入できる階層も大きく広げることが可能になるのです。
一部共用型や完全同居型の二世帯住宅であれば、部屋数の多さを生かして、シェアハウス、寄宿舎、民泊経営といった使い道も想定できます。
購入層を広げるためにも、二世帯住宅以外の使い方を模索することが重要です。
バリアフリーを強調する
二世帯住宅で、親世帯が居住していたエリアは、バリアフリー仕様になっていることがあります。
バリアフリー仕様になっているのであれば、売却の際の「目玉」として、スロープ付き、手すり付きであることを強調しましょう。
高齢化が進行中の現代社会においては、バリアフリー住宅の需要は今後さらに高まることが予想されます。
買取専門の不動館会社による買取も検討する
買取専門の不動産会社は、買い取った住宅をリフォームすることで付加価値をつけて、高値で売却することで利益を得ています。
二世帯住宅は、購入を希望する人が少ないために、なかなか売れないという現実に直面することになります。しかし、買取専門の不動産会社は、二世帯住宅を一戸建ての住宅にリフォームするといった手法で、新たな買主を開拓するノウハウを持ち合わせています。
つまり、買取専門の不動産会社にとって、二世帯住宅は魅力が潜在した「宝の山」ともいえる物件なのです。
二世 帯住宅に売れる見込みが薄いと判断した際には、買取専門の不動産会社による買取も選択肢に加えてみてください。
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まとめ
二世帯住宅はなかなか売れないという声をよく耳にしますが、一方で急遽、高齢の親と暮らすことを余儀なくされる世帯も増えてきています。
身内が身近に住んでいてくれさえすれば、あとは自分でなんとか生活ができるという高齢者にとって、二世帯住宅はとても心強い存在です。
二世帯住宅の特性を生かすためにも、広いエリアを対象に購入希望者を探しましょう。
周囲に二世帯住宅を欲している人がいないと感じたら、買取専門の不動産会社による買取も有力な方法です。
二世帯住宅の広い面積という特性を生かせば、買主が現れると見込んでいる買取業者は少なからずいます。
仲介と買取を比較して、売却に最善の方法を選択してください。
