不動産の所有権移転登記は自分でできるケースがある！手続きの流れや費用を解説します

不動産の売買や相続で所有者が変更になるときは、所有権移転登記が必要です。

所有権移転登記を司法書士に依頼すると費用がかかることから、自分でやりたいと考える方もいるでしょう。

結論を言えば、所有権移転登記は自分でもできます。

しかし、自分で行うことでトラブルに発展する可能性があり、そもそも状況次第では自分で登記できないことがあります。

この記事では、所有権移転登記を自分でできるシチュエーションや、具体的な手続きの流れ・費用などを分かりやすく解説します。

所有権移転登記とは

不動産の売買や相続では、所有権移転登記が必要です。

とはいえ、そもそも所有権移転登記がどのようなものかが分からない方もいるでしょう。

ここでは、所有権移転登記の基本を解説していきます。

所有権に関する登記記録を変更する手続きのこと

所有権移転登記とは、登記簿上の所有権に関する記録を変更する登記手続きです。

法務局が管理する不動産の登記簿には、土地や建物の面積や所在地などの基本情報に加え、所有権や抵当権といった権利に関する情報も記載されています。

そのため、登記簿の内容が変わる場合や、新たに不動産を登記するといった場合には、登記手続きが必要です。

不動産登記は、登記の理由によっていくつかの種類があり、代表的なものに以下の４つがあります。

売買や相続で所有者に変更が生じた場合に必要になるのが、所有権移転登記です。

たとえば、売買であれば所有者を売主から買主に変更する登記になります。

第三者に所有権を主張できるようになる

登記簿の所有者として記録されることで、所有権を対外的に主張できるようになります。

反対に、実際にその不動産に住んでいても所有者としての記載がなければ所有権は主張できません。

所有権移転登記は法的な義務ではないので、売買後に登記しなくても罰則はありません。

しかし、所有権移転登記をしないことで買主は所有権を主張できず、トラブルが発生する恐れがあるのです。

売買後に所有権移転登記をしないことで起こる代表的なトラブルに、二重譲渡があります。

所有権移転登記は買主を守るうえでも重要な手続きになるので、所有者が変わったときは速やかに手続きしましょう。

所有権移転登記は自分でできる？

ここでは、所有権移転登記が自分でできるかについて解説していきます。

所有権移転登記は自分でやる方法と司法書士に依頼する方法がある

所有権移転登記を行う方法としては、以下の2つがあります。

• 自分で行う
• 司法書士に依頼する

登記手続きを行うのに特別な資格は必要ないので、自分でも手続きは可能です。

売買や贈与で所有権が変わる場合は、元の所有者と新しい所有者の共同で申請することになります。

相続の場合は、元の所有者がなくなっているので、相続人のみでの登記が可能です。

とはいえ、一般的には専門家に依頼するケースがほとんどでしょう。

所有権移転登記手続きを代行できるのは、司法書士か弁護士のみです。

弁護士は費用が高くなりがちなうえ、登記手続き単体では依頼できないケースが多いので、司法書士がメインの依頼先となります。

自分で登記できるがトラブルになる可能性がある

登記手続きは自分でもできますが、トラブルのもとになりがちなので、あまりおすすめできません。

所有権移転登記は、正しい手順で必要書類を漏れなく集めて手続きを行う必要があり、ある程度専門知識が求められます。

知識がないまま登記を行い、ミスがあると所有権が主張できなくなる事態にもなりかねません。

また、必要書類に漏れがあると登記に時間がかかり、その結果、買主とのトラブルに発展する可能性もあります。

仮に、トラブルに発展しなくても、書類収集や手続きのために法務局や役所が開庁している平日の日中に時間を確保できるかも重要なポイントです。

特に、数代前から登記手続きが止まっている、または抵当権に関わる登記も必要な場合など、手続きが複雑でミスが起こりやすいため、司法書士への依頼が適しています。

登記手続きの手間や時間をかけたくない場合も、司法書士に依頼するとよいでしょう。

一方、シンプルな所有権移転で急いで登記する必要がなく、自分で調べながら登記手続きを行うのが苦でないなら、比較的自分で登記手続きを進めやすいでしょう。

売買で住宅ローンを組む場合は司法書士への依頼が条件になることが多い

自分で登記手続きをする意思があっても、売買では金融機関がそれを認めない可能性があります。

基本的に、買主が住宅ローンを組んで売買する場合、ミス防止のために抵当権設定登記は司法書士への依頼を必須とする金融機関が一般的です。

そのため、所有権移転登記についても合わせて司法書士へ依頼するケースがほとんどでしょう。

また、売主が売却金で住宅ローンを完済するケースでも、抵当権抹消登記は司法書士への依頼が必須となるので、所有権移転登記も合わせて依頼するケースがほとんどです。

抵当権が関わる売買は自分で登記できない可能性が高いので、事前に金融機関に確認するとよいでしょう。

所有権移転登記を自分で行う場合の手続きの流れ

所有権移転登記を自分で行うなら、手続き全体の流れを押さえておくことが重要です。

大まかな全体の流れは以下のようになります。

• 必要書類を準備する
• 法務局で登記申請する
• 法務局による審査が行われる
• 登記完了～登記識別情報通知を受け取る

それぞれ見ていきましょう。

必要書類を準備する

売買による所有権移転登記では、主に以下の書類が必要です。

• 所有権移転登記申請書
• 売買契約書
• 固定資産評価証明書
• 登記識別情報または権利証
• 本人確認書類
• 住民票の写し
• 実印と印鑑証明

申請書は、法務局の窓口かホームページで入手できます。

登記識別情報とは、登記した際に法務局から交付される書類です。

以前は紙の登記簿で管理されていたので権利証が交付されていましたが、2005年以降、登記簿の電子データ管理による登記識別情報が通知されています。

登記識別情報・権利書は、紛失すると再発行できずに他の手段で所有者を証明する必要があるので、早めに司法書士や不動産会社に相談するようにしましょう。

また、必要書類は移転する理由などによって異なるので、事前に法務局のホームページなどで確認することが大切です。

法務局で登記申請する

必要書類を収集し申請書を作成したら、法務局に登記を申請します。

申請先は対象の不動産を管轄する法務局であり、最寄りの法務局ではないので注意しましょう。

申請方法は「窓口」「郵送」「オンライン」から選ぶことが可能です。

窓口であれば簡易的なチェックを受けられるので、不安がある方は窓口での提出をおすすめします。

法務局による審査が行われる

申請後、法務局で書類のチェックや審査が行われ、問題がなければ登記が行われます。

書類の不備などがあった場合は、法務局から指示があるので従うようにしましょう。

登記完了～登記識別情報通知を受け取る

問題がなければ、申請から1～2週間ほどで登記が完了します。

登記が完了すると、法務局から登記完了証と登記識別情報通知が交付されるので受け取りましょう。

前述したように、登記識別情報通知は紛失すると再発行ができません。

所有者の証明となる大切な書類なので、受け取り後は大切に保管しておくようにしましょう。

所有権移転登記にかかる費用

所有権移転登記では、以下のような費用が必要です。

• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 登記簿謄本などの必要書類を準備するための費用

それぞれ見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、登記手続きを行う際の手数料のような税金です。

所有権移転登記に関わらず、各種登記手続きにおいて必要ですが、登記内容によって税額は異なります。

所有権移転での登録免許税は移転する理由によって異なり、以下のとおりです。

• 売買：不動産評価額×２%
• 相続：不動産評価額×0.4％

たとえば、売買で不動産評価額が3,000万円なら3,000万円×2%＝60万円かかります。

ただし、令和9年3月31日までは以下のような軽減が適用されます。

登録免許税の納付方法 は以下のとおりです。

• 現金
• 収入印紙（登録免許税3万円以下の場合）
• インターネットバンキング
• クレジットカード
• 電子マネーなど

申請する法務局や、申請内容によって納付方法は異なるので、事前に確認して用意しておきましょう¹。

司法書士報酬

司法書士に依頼する場合、登記に必要な費用とは別に司法書士報酬が発生します。

依頼先や内容によって異なりますが、売買の所有権移転登記であれば、2～10万円²が目安です。

手続きが煩雑になったり、他の登記も合わせて行うなどで費用が高くなるケースもあるので、事前に見積もりを取って費用を確認しておきましょう。

なお、司法書士への依頼は費用が発生しますが、スムーズでミスのない登記手続きが可能です。

費用をかけてでもトラブルを避けた方がよいケースもあるので、検討するとよいでしょう。

登記簿謄本など必要書類を準備するための費用

必要書類の収集に費用がかかる場合があります。

たとえば、登記事項証明書が必要になれば、法務局の窓口取得で1通600円必要です。

住民票や印鑑証明も、1通300円ほどかかってくるでしょう。

また、郵送で申請・受け取りする場合は切手代、法務局に出向く場合は交通費などもかかってきます。

ケースによってその他費用は異なりますが、1～2万円ほど考えておくとよいでしょう。

所有権移転登記を自分で行うことに関するよくある質問

最後に、所有権移転登記を自分で行うことに関するよくある質問をみていきましょう。

オンラインで自分で所有権移転登記できる？

所有権移転登記はオンラインでの手続きが可能です。

オンラインでの申請では、事前に必要なソフトをダウンロードして、申請書の作成から提出までをオンラインで行います。

ただし、オンラインであっても登記申請できる時間は平日の8時30分から17時15分までとなり、17時15分以降21時までの申請は翌日扱いとなります。

事前に利用環境をチェックし、ソフトのダウンロードが必要な点にも気を付けましょう。

所有権移転登記は誰がする？

売買での所有権移転登記は、原則として売主・買主共同での登記となります。

共同で登記することで、申請時に当事者の意思確認ができスムーズに登記を進められます。

なお、司法書士に代行してもらう場合は本人による手続きは不要です。

売買の所有権移転登記は誰が負担する？

売買の所有権移転登記は、買主が負担するのが一般的です。

しかし、売主と買主の合意によっては売主が負担するケースもあります。

事前に不動産会社に確認しておきましょう。

まとめ

不動産売買後は速やかに所有権移転登記することで、買主は第三者に所有権を主張できトラブルを防ぎやすくなります。

所有権移転登記は自分でも行えますが、書類の収集や手続きなど時間や手間がかかるものです。

さらに、申請時にミスがあれば大きなトラブルに発展しかねないため、司法書士への依頼をおすすめします。