別荘を所有しているが、維持管理費が高いことや、年を取ったのでそれほど利用しなくなったことが理由で別荘を売却したいと考える方も多いでしょう。
一方で、別荘は立地や状態の問題、また自宅とは異なる税金上の扱いなど、売却に関していくつかの注意点があります。この記事では、別荘を売却する時に知っておきたい基礎知識をお伝えします。
別荘売却時の費用や税金は不動産会社や税理士に相談しましょう
別荘は、マイホームの売却時に適用できる税金の特例がありません。
たとえ家が高く売れても、節税対策を怠ると多額の税金が課せられてしまい、思ったよりも資金が手元に残らないケースも多いです。
そのため、別荘の売却は、不動産会社や税理士などの専門家に相談し、計画的に進めていくことが重要です。
「イエウリ」では物件の査定額を確認した上で不動産会社に相談が可能で、ご希望の場合は税理士も紹介可能です。
費用は完全無料ですので、専門家の話を聞きたい方は「イエウリ」に一度ご相談ください。
税理士を探したい方はこちら別荘と住宅（マイホーム）は扱いが異なる
家を売却すると、売却時に得られた利益に譲渡所得税という税金が発生します。
ただし、自宅の売却時における税制面では、ある程度の優遇措置があります。
それに対し、別荘は生活に必要不可欠なものではなく、あくまでも嗜好の範囲に留まるため、税制面での優遇措置が受けられません。
別荘の売却時における税制面で注意するべきポイントを見ていきましょう。
別荘を売った時に得られる利益は控除されない
マイホーム売却時の特例（3,000万円控除）
例えば、土地の値上がりによって2,000万円で購入した住宅を3,000万円で売却できた場合、1,000万円の利益が発生したことになります。
1,000万の利益が発生すれば、所得税および住民税が課税されますが、利益の30%から40%以上が税金で取られてしまうのです。
ただし、一定期間居住した住宅（マイホーム）を売り払って得た利益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税の優遇措置が適用されます。
そのため、住宅を売却した際の譲渡所得税は、一般の人にとって無関係であることが多いのです。
別荘には適用できない
ただし、別荘となると話は別です。
別荘は保有する人が資産に余裕がある方が多く、生活に必要不可欠でもないため、マイホーム売却時のような税金の優遇措置はありません。
仮に3,000万円で購入した別荘が3,500万円で売れた場合、売却益の500万円に対して譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は、物件を所有した期間によって税率が変わります。
5年未満（短期譲渡所得）であれば、所得税率は約39%です。
5年以上保有した物件（長期譲渡所得）であれば所得税率は20%まで下がりますが、それでも高い税率であることに変わりありません。
もし運が良くて値上がりしたとしても、相当な額の利益を税金に持っていかれる可能性があるのです。
別荘を売って損失が発生しても、損益通算ができない
長期保有した別荘を売却する場合、一般的には損失が発生するケースも多いです。
土地の値段は必ずしも下がるわけではありませんが、基本的に別荘の建物部分は経年によって値打ちが下がるからです。
2,000万円で購入した別荘が1,000万円にしかならなかった場合、1,000万円の損失が発生したとみなされます。
税金のカテゴリには給与所得や不動産所得などがありますが、給与所得と不動産所得は損益通算が可能です。
損益通算とは、例えば、不動産の賃貸事業や売買で発生した損失を給与所得など、他の所得と合算して所得税を算出することを指します。
不動産売買による損失は控除されるため、結果的には税金を減らすことにつながります。
仮に、不動産を購入して税金などを支払ったため、購入年度の不動産事業の収支がマイナス200万円になったとします。
この時、給与所得の800万円から不動産所得のマイナス200万円分を差し引いたため、最終的な所得は600万円になりました。
この損失分を控除できる場合は、所得税率は800万円の23％から600万円の20%に下がるのですが、損益通算が可能な不動産は生活に必要なもの（マイホーム）に限られ、生活必須品ではない別荘は損益通算ができません。
不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、次に揚げるような損失の金額は、その損失が生じなかったものとみなされ、他の各種所得の金額から控除することはできません。
(1) 別荘等の生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの
出所：No.2250 損益通算|所得税|国税庁タックスアンサー
別荘は売れにくい物件が多い
過去に人気のあった別荘地の物件やリゾートマンションを所有していたり、あるいは相続したりというようなケースもあるでしょう。
しかし、別荘は売れにくく、資産どころか扱いに困ることも少なくありません。
古い物件が多く修繕が必要
別荘が多く建てられるようになったのは、1970年代以降です。
そして、1980年代後半のバブル期に別荘は人気を博しましたが、1990年以降のバブル崩壊に伴って熱が冷めました。
人気のあった長野や山梨の別荘やリゾートマンションは、現在では数百万円以下の値段で売り出されているものが多いのです。
当時建てられた物件は、すでに築40年や50年を経過しているものが多く、老朽化が進んでいます。
屋根や外壁を塗装しなければ利用できない物件が多く、水回りを中心に内装や設備の劣化が激しく、利用するには大規模な修繕が必要でしょう。
しかし、毎日利用する自宅であればともかく、年に数回しか利用しない別荘に高額な修繕費を払うのは損だと考える人も多いです。
古い物件が多いこと、そして、利用するには高い修繕費がかかること。
経済的な理由から、別荘の人気は下がっているのです。
立地が悪く不便
別荘が多く建てられたかつての観光地は、交通の便がそれほど良くありません。
新幹線で簡単に行けるような場所もあるにはありますが、多くは観光バスを利用したり、自家用車を数時間運転して、ようやくたどり着ける場所にあったりします。
電車を使って気軽に行けるような場所ではありませんし、都心から行くとなれば半日程もかかってしまうこともあります。
人気が底を打つと同時に、かつては数多くあった土産店などが撤退し、現状では辛うじてインフラが細々と維持されている程度です。
居住環境が悪くなってしまい、定年後に所有していた別荘に移り住む人もいないので、ますます不人気になるばかりというのが現状です。
価格が安ければ安いほど手数料収入が減るため、不動産会社は売却に積極的でなくなる
価格が下がっている別荘の中には、査定で数百万円にも満たないものもあります。
不動産会社の収益の根幹は、不動産の売却に伴う仲介手数料です。
仲介手数料は、物件価格に応じて上限が設定されています。
2018年の宅建業法改正により、「低廉な空き家等の売買」で得られる仲介手数料の上限は18万円となりましたが、売れにくい土地の安い物件を仲介することで得られる手数料はわずかですので、不動産会社が積極的に売却活動を行わないことがあるのです。
管理費がかかるものが多い
温泉地の別荘では、源泉がそれぞれの住宅もしくはマンションに引かれているものがあります。
もちろん、このような設備は別荘の魅力を上げますが、実際にそれぞれの邸宅に温泉を引くとなると温泉使用料などの経費がかかります。
また、一般の水道水を沸かしたお湯と違い、温泉のお湯はアルカリ質などを含んでいるため、設備が腐食しやすく劣化しがちなため、設備を維持するだけでも莫大な費用がかかるのです。
魅力的な設備を維持するための管理費がかかってしまうことから、たとえ購入価格が安くても、主に固定費などの面でランニングコストが毎 月かかります。
経済的に負担が重くなるため、どうしても売れにくいのです。
固定資産税が高い
市場価値から言えば、現在の別荘は大きく下落しています。
ただし、その分だけ固定資産税が大きく減っているかと言えば、一概にそうとは言い切れないのが現状です。
リゾートマンションを購入した場合、マンションの減価償却の年ごとの比率はわずかで、一度に資産価値が下がるわけではありません。
また、二束三文で購入できるような別荘であっても、一定の土地の面積があるため、広さに応じて固定資産税が課税されます。
10万円で購入できた土地が、毎年の固定資産税が20万円かかるという事例も多々あります。
市場で取引される価格の割に固定資産税が高いのも、人気を失っている理由の一つです。
住んでなくても住民税がかかる
さらには、別荘を持っていると住民税も課税されます。
住民票を移さず、別荘を持つだけでもその自治体のライフラインを利用するので、住民税が発生します。
支払う住民税額は居住地と非居住地の居住率に応じた均等割相当額になりますが、それでも無駄な出費に他なりません。
さらに、別荘地特有の税金が発生する場合もあり、例えば熱海市の場合、別荘税という税金が課せられます1。
収入に余裕がない人にとって、別荘を 所有することは
- 固定資産税＋都市計画税
- 住民税（＋別荘税）
- 別荘の維持費
と、複数の出費を強いられ、経済的な負担が重くのしかかります。
もちろん購入側も同じ出費を強いられるため、買主が見つかりにくいのです。
別荘を売るにはどうしたらいいのか
それでも、何とか別荘を売却したい人もいるでしょう。
そこで、別荘売却の対策と活用法にはどういったものがあるのか、お伝えします。
諸費用を自分が負担する
不動産物件の売却時には、様々な費用が発生します。
固定資産税、登録免許税、不動産取得税などの税金がかかるため、たとえ安価で別荘を売りに出しても購入者が見つからないことはこれまでお伝えしてきました。
そのため、物件を売り出す際に、売買に伴う諸費用を売主が負担する旨を明記するのも好手です。
買主側の経済的な負担が減るため、別荘の購入希望者が見つかる確率が上がります。
管理費などの固定費を削減して売りに出す
温泉を止めて固定費を下げる工夫を行うことで、維持費がそれほどかからないのであれば、購入者が現れるかもしれません。
リフォームをして売りに出す
買ってすぐに使えない状態の別荘は、購入側がリフォームを行う必要があります。
時間的にも、金銭的にも、大きな負担になります。
そこで、売主であるあなた自身がある程度のリフォームを施した後、売却することを視野に入れてみましょう。
100万円でしか売れそうにない別荘であっても、200万円をかけてリフォームを行った結果、500万円で売れたという事例もあります。
別荘に興味があって内覧に来た時に中がみすぼらしい状態では、せっかくの購入意欲が大きく削がれてしまいます。
しかし、リフォームを行って目に付く劣化箇所を修繕し、新築同様の状態にしておけば、そこでの楽しい生活を想像して購入を希望する人は意外と多く現れるのです。
ただし、費用をかけてリフォームをしても必ず高値で売れるとは限らないので注意が必要です。
民泊や喫茶店に改装する
売却ではなく、収益が上がる施設としての活用も検討してみましょう。
観光地に近い場所であれば、民泊やペンションなどの宿泊施設にすることも可能です。
日本を訪れる外国人観光客のインバウンド需要を取り込める可能性があります。
宿泊施設の運営が大変である場合は、例えば、地元の人間が集う喫茶店にするといった活用方法もあります。
その他にも、ロケーションを活かした野外スタジオにするなどの選択肢も考えられます。
売れにくい物件を専門に扱う不動産会社に依頼する
過去に「1円不動産」というキーワードが、SNSで多くの人に拡散されたことがありました。
不動産会社の中には、こういった売れにくい不動産物件を専門に取り扱う会社が存在します。
そのような会社は、SNSで拡散されるような不動産を取り扱うことで自社の知名度を高め、一般の物件の売却依頼も多く来るようにしているのです。
そういった不動産会社に売りにくい別荘の売却を相談してみても良いでしょう。
不動産会社に買い取りを依頼する
【成約実績 No.0076】
滋賀県 高島市
他界した父が所有していた別荘。
今後使用予定がないため売却。
室内に残置物がたくさんあったが、
買取会社の方で請け負うこととなり、
金額の折合いがついたため無事に売却。別荘もお任せを！#企業公式相互フォロー#イエウリ#滋賀県#高島市pic.twitter.com/xHvgxBBIaa
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) November 3, 2023
【成約実績 No.0177】
ダイアパレス小湊B棟
長期間使用していないリゾートマンション。
水漏れの被害を受け、室内が水浸しになったため、
買取での売却を検討。全4社から金額提示を受け、無事に手放すことができた。#企業公式相互フォロー#イエウリ#千葉県#鴨川市pic.twitter.com/QCyu3zCnZi
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) February 11, 2024
どうしても売れる見込みがない時、あるいは、早く現金化したい時は、不動産会社に買い取りを依頼するのも一つの手です。
価格は売却時よりも2割から3割ほど下がる傾向にありますが、それでもスピーディーに現金化できて別荘を手放せます。
毎年かかる税金や維持費などの出費を抑えることができるため、たとえ安く売ったとしても、結果として経済的にプラスになることもあります。
維持・管理が面倒な別荘の保有を続けるよりは、早めに別荘を買い取ってもらった方が、精神的な負担も軽くなるのがメリットです。
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まとめ
別荘は設備の建物の老朽化や人気の下落により、現在なかなか簡単に売れるものではなくなっています。
ただし、それでも周辺で観光地需要が高まっていれば、様々な活用法がありますし、アイデア次第で再生することもできるのです。
不動産投資に入れ込む余裕がないという人は、不動産会社に買取を依頼すれば現金化できます。
また、不動産投資を専業としてる人は、別荘を収益物件として、上手な活用法を考えてみてはいかがでしょうか。
