現在の耐震基準を満たしていない、いわゆる「旧耐震基準」で建てられた家は、安全性への不安が少なからずあります。このような旧耐震基準の家をスムーズに売却しようと思えば、どのように進めていけばいいのでしょうか。
この記事では、旧耐震基準の家の売却に際して、どんな点に注意をすればいいのかを明らかにしたうえで、売却の対処法について解説します。
「旧耐震基準」とは何か
「新耐震基準」と呼ばれる現在の耐震基準は、1981年(昭和56年)6月1日に施行されました。この新耐震基準よりも前の耐震基準が「旧耐震基準」と呼ばれるものです。「旧耐震基準」とは、どのようなものなのか解説をしていきましょう。
建築確認日で旧耐震基準であることを判断する
建築基準法が改正された場合に、新旧のどちらの基準を適用するのかは、工事が着工された日によって決まります。たとえ変更前に建築確認済証が交付されていても、施行日までに建物の工事が開始されていなければ、新基準が適用されることになります。
しかし現実の課題として、古い建物の着工日を知ることは困難です。実務上は、新耐震基準で設計された建物は、昭和56年6月1日(施行日)以降に建築確認済証が交付されていることから、建築確認済証の交付日で新旧の判断をします。
想定できる例外は、施行日前に建築確認済証を取得していながら、着工が施行日以降になった物件です。ただし、このケースでも、元の建築確認済証のまま工事を進めれば違反建築物になりますから、新耐震基準に適合した変更建築確認申請がなされていないと工事はできません。
つまり対象の建物が新耐震基準か旧耐震基準によるのかは、建築確認済証の交付日で判断できるということです。建築確認済証が施行日よりも前の交付日であれば、施行日以降に変更建築確認申請がなされていない限り、旧耐震基準で設計された物件だということになります。
新旧で耐震性能はどう違うのか
新耐震基準と旧耐震基準では、耐震性能にどのような違いがあるでしょうか。
旧耐震基準は、震度5強程度の中規模地震が発生した際に、ほとんど損傷しない強度の建物であることを目標としています。それ以上の規模の地震に対しての結果は想定していません。
新耐震基準は、震度6強～7程度の大規模地震に対して、ある程度の損傷があるものの、 建物が倒壊して人命を奪うことがない性能を有することを目標としています。
2024年の能登地震（最大震度7）では、旧耐震の建物の50%以上が半壊または全壊となっており、現行の基準に即した建物で半壊・全壊の認定を受けたものは10%未満でした1。
このことからも、大規模な地震が起こった際に、旧耐震基準の家は損壊・倒壊のリスクが大きいことが確認できます。
なぜあえて旧耐震基準で建てたのか
建築基準法の改正が決定されると、旧基準で建築をしようと、急いで建築確認申請をする物件が増える傾向があります。いわゆる「駆け込み申請」です。
耐震基準の改正時も多くの「駆け込み申請」が行われました。今の時点で考えると、わざわざ評価の低い旧耐震基準で建物を急いで建てる意義が理解し難いかもしれませんが、工事費に大きな差額が生じるために、販売主はとにかく安い工事費で納まる旧基準のマンション建設を急いだのです。
また購入する側も、阪神淡路大震災を経験する前でしたから、現在ほど地震に対する危機感はありませんでした。そのため、耐震性能が劣 る建物であっても、安価という理由でデベロッパーは容易に販売ができたのです。
木造住宅は平成12年にも法改正があった
木造住宅は、壁の構造合板や筋交いの数量から耐震性を確認する壁量計算という方法が用いられています。この壁量計算の判定基準として、壁量をバランスよく配置することや端部に十分な壁量を充足させるという基準が平成12年6月1日より新たに施行されました。
このため、新耐震基準で設計した木造住宅の中にも、平成12年改正の基準に適合していない既存不適格建築物があります。
「イエウリ」は旧耐震基準の家の成約事例も豊富
旧耐震基準の家は、一般の買主を探す「仲介」の場合、住宅ローンが利用できないため売却に苦戦するケースが多いです。
その場合、不動産会社による「買取」であればスムーズに売却できるケースがあります。
不動産会社が買主となる「買取」は、仲介相場よりも価格は下がってしまいますが、「売却後に家の欠陥が見つかっても、売主に責任が問われることが無い（契約不適合責任免責）」という内容で契約できるため、現行の耐震基準を満たさない古い家を売却するときの有力な選択肢です。
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旧耐震基準の物件が売りにくい要因は何か
旧耐震基準の一戸建て住宅やマンションは、売却活動がなかなかスムーズに進まないと言われています。もちろん安全性への不安がある点が大きな要因となっていますが、それ以外にも様々な要因が重なって売却が困難になっています。いったい旧耐震基準の何が要因になって売りにくい状況を生み出しているのかみていきましょう。
そもそも建物が古い
耐震基準が改正されて、既に40年近く経過しました。つまり、旧耐震基準の一戸建てやマンションは、ほとんど築40年以上の物件ばかりですから、耐震基準以前に古い建物という理由で、売却が困難になることがあります。
フラット35の利用が困難
建築確認日が昭和56年5月31日以前の物件は、住宅金融支援機構が定める耐震評価基準に適合していないとフラット35を利用することができません。
一戸建ての耐震評価基準は、建物の形（整形、不整形の評価）、壁の配置（壁のバランスの評価）、筋かい等の有無（壁の強度の評価）、壁の割合（必要壁量に対する充足率の評価）などから総合的に判定をします。
旧耐震基準で設計された家が、この耐震評価基準をクリアすることは、かなり困難だと考えた方がいいでしょう。
またマンションの場合は、次のような耐震評価基準が定められています。
- 構造形式がラーメン構造と壁式構造の混用となっていないこと
- 平面形状が著しく不整形でないこと
- セットバックが大きくないこと
- ピロティ部分が偏在していないこと
鉄筋コンクリート造のマンションは、旧耐震基準で設計された建築物であっても、構造計 算を検証することで耐震評価基準をクリアできることがあります。
しかし、購入希望者がフラット35を利用しようと考えている場合、こうした耐震評価基準の検証に手間がかかることから、購入を敬遠されることになります。
住宅ローン控除が使えない
住宅ローン利用者にとって、節税効果が高い住宅ローン控除はぜひとも利用したい制度です。
しかし、新耐震基準に適合しない住宅は住宅ローン控除を適用することができません。
すまい給付金が使えない（2024年7月で終了）
売主が宅地建物取引業者である中古住宅は、すまい給付金を受け取ることができますが、対象となる住宅は、既存住宅性能表示制度を利用した住宅で耐震等級1以上のものに限られます。
旧耐震基準で設計された住宅は、ほとんど耐震等級1以下であるため、すまい給付金を前提に購入しようと考えている人からは、購入を敬遠されます。
2024年7月ですまい給付金の受け付けは終了しており、「子育てエコホーム支援事業」が新しくスタートしました。
子育てエコホーム支援事業はリフォームも補助の対象になりますが、旧耐震の家の基礎補強工事そのものは補助の対象になりませんので、適用要件を確認する必要があります2。
住宅購入資金の贈与税免除が適用されない
住宅の購入資金を親や祖父母が援助する場合、一定の金額までは贈与税が免除される制度があります。
しかし、中古住宅の場合、地震に対する安全性に係る基準に適合する証明が必要になるため、事実上旧耐震基準で建てられた住宅を購入する資金には適用されません。
耐震改修を行えば、建築士等による証明が受けられる可能性がありますが、耐震改修工事を負担する必要があります。
この他にも、不動産取得税や登録免許税の優遇も旧耐震基準の建物には適用されません。
地震保険が高額になる
中古住宅の買主は、将来の安心のために地震保険に加入したいと考える人が大勢いますが、耐震性能がある割引制度が使えないため、旧耐震基準の建物は地震保険の保険料が割高になります。
旧耐震基準の住宅を売却するにはどうすればいいのか
旧耐震基準の家は、売却に際して支障のある要因が数多くあります。そうした状況を踏まえながら、どのような対策を講じれば、スムーズな売却に繋がるのかを解説していきましょう。
「売主リフォーム費用負担」をキャッチフレーズにする
家の見栄えをよくするために、わざわざリフォームをしてから売り出すケースがあります。しかし、リフォームに投資した資金に応じて売却価格も上がるのかといえば、必ずしもそうではありません。
たとえば、リフォームに500万円を投じたとしても、査定額は100万円～200万円程度しかアップしないケースもあります。実際に売却できる価格(成約金額)となると、さらに下がる可能性があります。
リフォームに投じる資金があるのであれば、「売主リフォーム費用負担」をキャッチフレーズにして売り出した方が、買主は自由にリフォームできるというメリットがあるため、売却できる可能性が高くなります。
特にマンションの場合、耐震補強は建物全体の問題であり、一所有者が対処できる問題ではありません。そのため、リフォームやリノベーションができることを前面に打ち出した方が、スムーズな売却に繋がるのです。
一戸建ては耐震基準適合証明書を取得する
旧耐震基準の家が売却しにくい理由として、フラット35が利用できないことや住宅ローン減税が適用されないということがあります。しかし、これらのデメリットも耐震基準適合証明書を取得することで解消できます。
耐震適合証明書は、建築士事務所登録を行っている設計事務所に所属する建築士か指定確認検査機関で取得 できます。診断費用は20万円～50万円ですが、ほとんどの自治体で補助金が交付されます。
ただし、旧耐震基準で建てられた家は、そのまま診断を受けても9割以上が合格のレベルに達していません。このため、耐震診断を受ける前に基準を満たしていない部位の耐震補強工事を行なう必要があります。耐震補強工事費は、状況によって大きく異なりますが、100万円～200万円の範囲が一般的です。
耐震基準適合証明書を取得することにより、次のようなメリットがあります。
- 耐震性の高い建物として、買主が安心して購入できる
- 住宅ローン減税が適用される
- 登録免許税が減額される……建物所有権移転に関しては、2.0％から0.3％に減額されます。また抵当権設定に関しては、0.4％から0.1％に減額されます。
- 不動産取得税が減額される……土地について45,000円以上減額されます。
- 家屋の固定資産税が1年間半額になる……耐震改修工事を行なった場合のみの措置です。
- 地震保険の耐震診断割引が受けられる……地震保険料が10％割引されます。
「駅チカ」の売れる要素のある物件はそのまま売却する
旧耐震基準の物件がなかなか売却できない一方で、駅から徒歩7分圏内のいわゆる「駅チカ」物件は、中古住宅の売れ行きは好調です。
駅や人気の商業圏に近い物件は、多少耐震性能に不安があっても購入したいという人が一定数存在しますから、あまり手間暇をかけることなく、そのまま売り出しても売却できる可能性があります。
買取専門の不動産会社に買い取ってもらう
旧耐震基準の建物であるために、仲介に よる売却が困難だと感じたら、買取専門の不動産会社による「買取」を選択する方法があります。
買取専門の不動産会社は、旧耐震基準という売却に不利な要素を持ち合わせた物件であっても、スムーズに売却するノウハウを持ち合わせています。
物件をリフォームすることで、新たな価値を付加して売却しますから、高値の売却が期待できる物件は、意外な高値で買い取ってもらえる可能性があります。
しかも、買取が決定すれば、約1週間程度で買取資金が振り込まれますから、新しい生活に向けていち早くスタートすることができます。
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まとめ
旧耐震基準の家は、安全性において不安が残りますが、検査済証を取得した建物であれば、震度5の中規模地震ではほとんど損傷しない強度を持ち合わせています。一戸建ての住宅の場合、耐震補強をすることで、さらなる耐震性能の向上が期待できます。
このため、耐震補強費やリフォームの資金相当分を売主が負担するという売り出し方は、非常に有効だといえます。
もし、自らがリフォームをしたうえで売却したいと考えるのであれば、外壁や内装の美装に費用をかけるよりも、耐震改修工事に投じたほうが効果的です。「耐震基準適合証明書」を取得することにより、フラット35や住宅ローン控除の活用への道が開けますから、さらに有利な条件での売却が可能になります。
家の売却に際しては、仲介の不動産会社と相談をして、購入希望者の動向に合った選択をしましょう。不動産会社にいくつか候補があれば、旧耐震基準の住宅を販売した実績が豊富な不動産会社に依頼した方が、スムーズに売却できる可能性が高くなります。
また仲介による売却が困難だと感じたら、買取専門の不動産会社に買い取ってもらう方法もありますから、ぜひ選択肢のひとつに加えてみてください。
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