不動産が共有状態だと売却が難しくなります。
自分の持分のみ売却もできますが、トラブルになるケースも多いため注意が必要です。
この記事では、共有持分のみ売却する方法や流れ、共有持分売却でよくあるトラブルからトラブルを防ぐ方法などを解説します。
共有持分がある不動産は売却できない？
共有持分とは、共有名義の不動産の各所有者がもっている所有権の割合です。
たとえば、マンションの名義人が夫婦である場合、夫婦が共有者としてそれぞれ共有持分を有します。
また、夫婦で共有しているから2分の1ずつとは限らず、取得時の費用負担割合や相続など、状況によって割合は異なるのです。
結論から言えば、共有持分のある不動産であっても売却できます。
しかし、単独名義の不動産売却とは異なる点も多いので注意しましょう。
不動産全体を売るには持分共有者全員の同意が必要
共有状態の不動産であっても売却できますが、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。
仮に、区分マンションの1室を夫婦で共有しているなら、夫だけの意志でその物件の所有権を第三者に売却することはできません。
この場合、妻の同意を得ることでマンションを売却できるようになります。
自分の共有持分のみを売却することは可能
不動産全体の売却には共有者全員の合意が必要ですが、自分の持分だけの売却あれば他の共有者の同意は不要です。
この時、持分のみの売却となるのでＢさんの同意も必要ありません。
実質的には一般の第三者に共有持分のみを売却するのは難しい
持分のみの売却ができるとはいえ、現実的には持分のみを購入したいという買い手はほとんどいません。
共有状態の不動産では、建て替えや増改築・売却などの変更行為は全員の同意が必要であり、共有物の利用・改良にあたる管理行為も過半数の同意が必要です。
持分の一部を購入しても買主は不動産を自由に使えないため、避けられやすくなります。
たとえば、共有名義になっている建物の半分の持分を購入しても、誰が住むかでトラブルになるでしょう。
土地であってもきちんと区画が分かれていなければ、使用に関してトラブルになることは容易に予測できます。
複数人で共有している場合、共有者は親族などであるケースも多いため、赤の他人は入り込みにくいものです。
自分の共有持分のみを売却する方法
共有持分は買い手がほとんどいないため、実質的には売却が難しくなります。
しかし、以下のような方法であれば共有持分のみでも売却できる可能性があります。
- 他の共有持分の所有者に売却する
- 土地の場合は分筆して売却する
- 買取業者に売却する方法もある
他の共有持分の所有者に売却する
共有持分の有力な買い手は他の共有者です。
他の共有者であれば、共有持ち分を購入することで持分が大きくなる・不動産全部を所有できるなどメリットがあります。
ただし、3人以上で持分を共有している場合は、誰に売却するかは慎重に検討しなければなりません。
売却した相手の持分が多くなることで他の共有者が不利になりかねず、トラブルになる恐れがあるからです。
トラブルを避けるために、複数で共有している場合は、全員が同意した上で1人が所有者になる形での売却を検討するとよいでしょう。
土地の場合は分筆して売却できる
建物は持分で分割が難しいですが、土地であれば分筆によって分割が可能です。
共有持分に応じて分筆すればその土地は単独名義になるので売却もしやすくなります。
しかし、どのように分筆するかでトラブルになりやすい点には注意が必要です。
正方形や長方形の土地であれば、持ち分に応じて分筆しやすいですが、その場合も日当たりや土地の方角・接道状況などで揉めやすくなります。
土地の形がいびつであれば、より分筆は難しくなるものです。
また、分筆することで土地の面積が小さくなるため、資産価値が低下し売却しにくくなる可能性がある点も覚えておきましょう。
広大な土地であれば検討できますが、もともと狭い場合は分筆することで売れなくなる恐れもあります。
さらに、分筆するために境界の確認や測量を実施するなどの手間・費用 がかかる可能性も考慮しなければなりません。
分筆を検討する場合は、不動産会社に相談して分筆してニーズがあるか、どのように分筆すればいいかアドバイスをもらうことをおすすめします。
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買取業者に売却する方法もある
共有持分のみであっても買取する専門の業者がいます。
他の共有者や第三者への売却が難しい場合は、専門の買取業者への売却を検討するのも良いでしょう。
買取業者への売却であれば、業者との交渉のみで売却できるため短期間での売却も可能です。
ただし、買取業者への売却は通常の売却よ りも安値になります。
買取自体仲介での売却よりも価格は下がりますが、共有持分のみであればより価格が下がる点には注意しましょう。
また、後述しますが買取業者への売却ではトラブルに発展するケースも少なくないため、慎重に判断することが大切です。
自分の共有持分のみを売却するとトラブルに発展しやすい理由
共有持分のみの売却はトラブルに発展するケースも珍しくありません。
ここでは、共有持分のみの売却がトラブルに発展しやすい理由をみていきましょう。
全員の同意を得るための交渉がしにくくなるから
共有持分を売却すると、買主が新たな共有者となります。
第三者の新しい共有者が現れることで、不動産の取り扱いがより難しくなりトラブルに発展する恐れがあるのです。
たとえば、親族である3人が不動産を共有し、そのうち1人が第三者に共有持分を勝手に売却したとしましょう。
持分のみで売却するため勝手に売却したこと自体は問題ありません。
しかし、売却することで親族2人と第三者1人で新たに不動産を共有することになるため、親族2人が売却を検討しても買主と合意を得にくい状況になる恐れがあります。
買主の方も親族2人に対して売却や増改築などの合意を得にくいことも予測できるでしょう。
赤の他人が共有者に加わることで合意形成が難しくなるため、他の共有者に迷惑をかけることになりトラブルになる恐れがあるのです。
買取業者に売却すると他の共有持分の所有者に営業されるから
持分のみを買い取る業者は、買取後に他の共有者へ売却するか、他の持分も買取するケースが一般的です。
そのため、他の共有者は買取業者に営業される可能性が高く、迷惑をかける恐れがあります。
仮に、営業されないにしても他の共有者で売却を検討する場合、業者相手に合意形成が必要となりハードルが高くなります。
最終的には買取業者から購入するか買取してもらうかになる可能性が高いため、不利益になる恐れもあるでしょう。
とくに、買取業者が安値で買い叩くなど悪質な場合は、共有者との関係性が悪化しやすくなるので注意が必要です。
【成約実績 No.0435】
千葉県 館山市
結果として、持ち分のみ買取となった
母と祖母の共有名義であり
母は売却に賛成、祖母が反対をしていた母の持ち分のみ買取を行い
祖母の持ち分については、買取会社に委ね
時間をかけて売却となる見込み#企業公式相互フォロー#イエウリ#千葉県#館山市pic.twitter.com/pleFRbp2Y8— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) October 26, 2024
当サイトを運営する「イエウリ」では、共有持分を所有している賃貸物件を、1人の持分のみ不動産会社に買い取ってもらったという事例があります。
イエウリには全国から多数の不動産会社が登録しており、持分のみの仲介や買取が可能な業者の紹介も可能ですので、共有名義の不動産をどうしようか困っている方は、ぜひ一度ご相談ください。
「イエウリ」の詳細はこちら共有物分割請求を起こされる可能性があるから
共有持分分割請求とは、共有状態の解消を求める手続きです。
請求が行われた場合、現物分割や換価分割など分割方法を話し合い共有状態の解消を進めます。
共有者同士の話し合いで解決できない場合は、裁判所へ訴訟を提起して解決することになるのです。
なお、裁判所で訴訟を提起した場合、以下の3つのパターンのいずれかで分割します。
- 現物分割：共有物をそのまま分割する
- 代金分割：換金して現金で分割する
- 全面的価格賠償：共有者の１人が他の共有分を買い取る
共有持分分割請求は、共有者であれば請求する権利を持つため、買取業者に売却すると他の共有者に対して権利が行使される可能性があります。
話し合いで解決しないと競売にかけられ代金分割になる恐れもあるので、注意しましょう。
買取業者への売却では他の共有者に迷惑がかかりやすい点は意識し、できるだけ避けて最終手段として検討することをおすすめします。
自分の共有持分のみを売却する際にトラブルを防ぐ方法
ここでは、自分の持分のみ売却する際のトラブルを防ぐ方法として、以下の２つを解説します。
他の共有持分の所有者に事前に伝えておく
共有持分のみなら合意なく単独で売却できるとはいえ、共有者に迷惑がかかる恐れがあるため事前に売却したい旨を相談することが大切です。
持分のみで売却するデメリットまで伝えることで、全員で売却する・他の共有者が買い取るなどの解決策を選択できる可能性もあります。
共有持分の所有者全員で不動産を丸ごと売却できないか相談する
共有持分のみで売却するとトラブルが起きやすいため、単独名義にするか共有者全員で売却することをおすすめします。
共有者に売却の合意を得られないか相談してみるとよいでしょう。
自分で他の共有持分を買い取って、その後単独名義で売却するのも1つの方法です。
自分の共有持分のみを売却する手続きの流れ
共有持分のみで売却する場合、単独で売却を進められるので通常の不動産売却や買取と同じ流れになります。
大まかな流れは以下のようになります。
- 不動産査定
- 不動産会社と媒介契約
- 売却活動
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し
一般的な不動産売却であれば3ヵ月～半年ほどが売却期間の目安となりますが、共有持分のみの売却は容易ではなくかなり時間がかかる恐れがあります。
また、不動産会社によっては持分のみの売却に対応していないケースもあるので、事前に確認するようにしましょう。
自分の共有持分のみを売却するときの費用や税金
共有持分の売却では費用や税金が発生するため、費用についても理解しておくことが大切です。
ここでは、売却にかかる費用・税金について解説します。
売却にかかる費用
売却時に発生する主な費用は以下の通りです。
| 費用 | 概要 |
| 仲介手数料 | 仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料 |
| 司法書士報酬 | 登記を司法書士に依頼した場合の報酬 |
売却にかかる費用の中でも高額になりがちなのが、仲介手数料です。
仲介手数料の上限は法律によって以下のように定められています。
たとえば、共有持分を1,000万円で売却した場合の仲介手数料上限は36万円（税抜）となります。
なお、売却価格800万円以下であれば一律で30万円（税抜）請求することが可能です。
仲介手数料は、仲介に対する成功報酬であることから買取の場合は発生しない点も覚えておきましょう
売却にかかる税金
売却にかかる税金は以下の通りです。
| 税金 | 概要 |
| 印紙税 | 売買契約書にかかる税金 売買金額に応じて税額が異なる |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記を行う場合の費用 不動産個数×1,000円 |
| 譲渡所得税 | 売却で利益が出た場合に課税される |
基本的に、印紙税は不動産の売買契約時に必ず発生します。
一方、登録免許税・譲渡所得税はケースによって課税されるかが異なるので注意しましょう。
売却にともない抵当権抹消登記が必要でないケースでは、登録免許税は不要です。
また、売却の利益に対しては譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税が課税される場合は、売却した年の翌年に確定申告での納税が必要なので、忘れずに申告するようにしましょう。
売却で利益が出ない場合、譲渡所得税は課税されないため確定申告は不要です。
譲渡所得税は課税されると100万円を超えるケースも少なくないため、事前に税額を計算しておくようにしましょう。
税金の計算や確定申告に不安がある場合は、税理士などプロへの相談をおすすめします。
まとめ
不動産が共有状態であっても、共有者全員の合意を得ることで売却は可能です。
また、共有持分だけであれば合意を得る必要はなく単独で売却できます。
しかし、共有持分のみの売却は買い手がほぼいないうえに、売却できてもトラブルになる恐れが高い点には注意が必要です。
他の共有者に売却する・他の共有持分を買い取るなどで共有持分を解消して売却する方法も検討してみるとよいでしょう。
共有持分のみの売却は、売却が難しくトラブルになりやすいので慎重な判断が必要です。
売却に悩む場合は、一度プロに相談してみることをおすすめしま す。
