不動産売却時にかかる費用として高額になりがちなのが、不動産会社への仲介手数料です。
仲介手数料が無料なら、その分手元に残るお金を増やせるため、無料の不動産会社を選ぶ方も少なくないでしょう。
しかし、仲介手数料無料に関してはトラブルも多いので注意が必要です。
この記事では、仲介手数料無料の不動産会社でよくあるトラブルや注意点、対策などを分かりやすく解説します。
仲介手数料無料の不動産会社でよくあるトラブル
仲介手数料を謳っている不動産会社と契約してトラブルに巻きこまれるケースは珍しくありません。
まずは、どのようなトラブルがあるかよくある事例をみていきましょう。
他の費用を請求された
仲介手数料は請求されなくても、以下のような他の名目で費用を請求されるケースがあります。
- 広告料
- 現況調査費
- 契約書作成費用
- コンサルティング料
- 融資あっせん手数料 など
後述しますが、不動産会社と媒介契約を締結した場合、基本的には仲介手数料以外の費用は請求されません。
しかし、契約書の内容によっては追加の費用が発生する恐れがあります。
契約時には契約内容をしっかり確認するようにしましょう。
他の費用が高額だった
仲介手数料には基本的な売却活動の費用が含まれますが、通常の業務とは異なる費用に関しては請求される場合があります。
また、契約内容によっては追加費用が発生するケースもあります。
追加費用が発生するケースでは、その費用が相場よりも高い場合があるので注意が必要です。
追加費用が請求された場合でも不動産会社の言い値を鵜呑みにせず、費用の詳細や相場などをチェックするようにしましょう。
後から仲介手数料を請求された
仲介手数料無料をうたっていながら、後から仲介手 数料を請求するケースもあります。
この場合、仲介手数料無料の条件を満たしていないという理由で請求されるケースがほとんどです。
対象の物件や売却額・売却期間など無料となる条件が細かく規定されているケースは少なくありません。
仲介料無料という場合は、無料となる条件や追加費用が発生しないかまでしっかり確認することが大切です。
囲い込みされた
囲い込みとは、問い合わせに対して「すでに成約が決まった」など嘘の情報で断り、他の不動産会社から買い手がつかないようにする手法のことです。
囲い込みは買主を探して両手仲介にする目的で行われます。
両手仲介なら、不動産会社は買主・売主両方から仲介手数料を得られるので利益が大きくなります。
仮に、売主の仲介手数料を無料にしても買主から仲介手数料を得られるので、仲介手数料無料では囲い込みされる可能性が高くなるのです。
囲い込みされると、他社の買主に好条件で売却するチャンスを逃すことになります。
また、囲い込みした不動産会社に販売力がなければ、買主がなかなか現れなかったり、買主優先で売却を進められ、安値の売却になる可能性もあります。
仲介手数料無料の不動産会社に依頼するときの対策
仲介手数料無料でトラブルにならないためには、以下の点を押さえておくことが大切です。
他の費用がかからないか事前に確認する
仲介手数料無料のケースでは、他の費用がかかる場合があります。
契約時には、どのような費用が発生するかを確認しておくことが大切です。
また、追加で発生する費用については契約書に記載してもらうようにしましょう。
契約書に明記している場合、記載された項目以外で費用が発生しても払う必要はありません。
対応に悩む場合は、自治体に設けられている宅建協会窓口などに相談するとよいでしょう。
一般媒介契約にする
不動産会社との媒介契約には、以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社を契約できる方法です。
一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約は不動産会社1社のみとしか契約できません。
一般媒介契約であれば、仮に不動産会社の販売力が弱い・囲い込みされるといった場合でも、他の不動産会社との契約ができます。
ただし、仲介手数料無料の条件が専任媒介契約か専属専任媒介契約である可能性もあります。
また、不動産会社にとって、一般媒介契約は仲介手数料が得にくいことから営業優先度が下がる恐れがあり、他の会社と契約しても売却がスムーズにいかない可能性があります。
事前に、仲介手数料無料の条件は確認し、媒介契約ごとのメリット・デメリットも理解したうえで適切な契約形態を選ぶことが大切です。
仲介手数料無料のからくり
仲介手数料は不動産会社にとっては重要な収益源であり、無料にすると利益がでません。
ではなぜ、仲介手数料無料の不動産会社が成立するのでしょうか。
ここでは、仲介手数料の基本と無料のからくりを押さえておきましょう。
そもそも仲介手数料とは
仲介手数料とは、仲介で売却を成立させた不動産会社への成功報酬です。
買主探しや契約のサポートなど、仲介業務に対する報酬となります。
また、成功報酬であることから売買契約が成立しなければ発生しません。
売買契約前に請求されることはなく、複数の不動産会社と契約している場合でも売買が成立した会社のみへの支払いとなるのです。
さらに、仲介手数料は広告や契約手続きなど通常の業務に対する費用も含まれているため、仲介手数料以外の名目で費用を請求されることは基本的にありません。
また、仲介手数料は法律によって以下のように上限が定められています。
不動産会社は上限を超えた仲介手数料の請求はできませんが、下限については定められていません。
つまり仲介手数料無料であっても問題ないのです。
とはいえ、仲介手数料は不動産会社にとって利益であり、仲介業務の必要経費も含まれます。
その仲介手数料を無料にできる大きな要因は、以下の2つです。
- 両手仲介で相手方から仲介手数料を受け取っている
- 自社のHPで集客をするなど契約努力をしている
両手仲介で相手方から仲介手数料を受け取っている
両手仲介とは、売主・買主両方と媒介契約を結んで売買契約を成立させた状態です。
この場合、仲介手数料は両方から受け取れます。
一方、売主・買主のいずれかしか媒介契約を結んでいない場合を片手仲介といい、この場合は一方からしか仲介手数料を受け取れません。
両手仲介なら両方から仲介手数料を得られるため、売主の仲介手数料を無料にしても不動産会社は利益を確保できるのです。
自社のHPで集客をするなど経営努力している
仲介手数料には広告費や人件費などの必要経費が含まれています。
経費部分を経営努力により削減することで、仲介手数料を無料にしても会社として問題がない場合もあります。
たとえば、紙媒体で広告せずにインターネットのみで広告する・システム化で作業効率をアップさせ人件費を抑えるなどが挙げられるでしょう。
仲介手数料無料の不動産会社に依頼するデメリットや問題点
仲介手数料無料の不動産会社に依頼する場合、以下のような点には注意が必要です。
- 集客力が弱いケースがある
- サービスの質が低いケースがある
- 売却が長期化して値下げにより最 終的な手残りが少なくなるケースがある
それぞれ見ていきましょう。
集客力が弱いケースがある
仲介手数料が安いことを謳う不動産会社は、販売力や実績がなくとりあえず媒介契約が欲しい可能性があります。
たとえ買主側から仲介手数料を得たり、あとから追加費用を請求したりする場合でも、売る物件を確保しておくことは重要です。
しかし、販売力の低い不動産会社では、適切な販売戦略が立てられないなど、物件がなかなか売却できない恐れもあるので注意しましょう。
サービスの質が低いケースがある
売却にともないさまざまなサービスを提供している不動産会社は少なくありません。
たとえば、プロによる写真撮影やハウスクリーニングサービス、建物保証などがよくあります。
しかし、仲介手数料無料であるとこれらの売却サービスが提供されない可能性があります。
仮に、サービスが提供されても他の会社に比べて質が低い場合もあるでしょう。
ハウスクリーニングなどのサービスによっては売却時の諸費用の負担を軽減できる可能性もあります。
仲介手数料を支払ってもサービスが充実している方が最終的にはお得になるケースもあることは覚えておきましょう。
売却が長期化して値下げにより最終的な手残りが少なくなるケースがある
販売力が低い・囲い込みされるといったケースでは、売却がなかなか進まずに値下げが必要になる場合があります。
また、仲介手数料が得られないことで不動産会社も熱心に営業してくれない恐れもあるでしょう。
値下げなどで売却 額が下がってしまうと、仲介手数料を抑える以上に損してしまう可能性があるのです。
たとえば、仲介手数料3％で4,000万円で売却する場合と、仲介手数料0円で3,500万円で売却する場合をみてみましょう。
- 仲介手数料3%：売却額4,000万円・仲介手数料126万円（税抜）→手元に残るお金3,874万円
- 仲介手数料0円：売却額3,500万円→手元に残るお金3,500万円
上記のように、仲介手数料を満額支払っても、高く売った方が最終的に手元に残るお金が多くなるケースもあるのです。
不動産売却では、仲介手数料を抑えることよりも、より高値で売却したほうがお得になる点は覚えておきましょう。
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仲介手数料無料なら不動産会社の買取を検討するのもおすすめ
仲介手数料を抑えたいなら仲介ではなく買取で売却する方法もあります。
買取は仲介手数料がかからない
買取は、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
仲介では、不動産会社は仲介に入るだけなので買主 は第三者となりますが、買取では不動産会社が買主となります。
仲介手数料は仲介への成功報酬となるため、仲介ではない買取では発生しません。
そのため、買取なら仲介手数料なしで売却できるのです。
ただし、仲介手数料分を考慮しても、仲介より買取の方が手元に残る金額は少なくなるのが一般的です。
売却が長期化しない
仲介での売却は広告などを通して買主を探す必要があるため、3ヵ月～半年程時間がかかると考えておきましょう。
一方、買取では不動産会社が買主のため、不動産会社と合意できればすぐに売却できます。
数週間～1ヵ月ほどの短期間で売却できるのは買取の大きなメリットですが、前述の通り、買取は仲介よりも売却額が下がる点には注意しなければなりません。
とはいえ、仲介手数料などのコストがかからないため、トータルではそれほど差が出ない場合もあります。
コストや手間をかけずに売りたい・売却額が下がってもすぐに売却したいという場合は買取がおすすめです。
イエウリなら仲介も買取も検討できる
買取額は不動産会社によって大きく異なるため、できるだけ多く比較することが大切です。
イエウリなら仲介だけでなく買取の一括査定にも対応しています。
大手不動産会社から地域密着型の中小まで買取に積極的な不動産会社が多数参画しているので、満足いく査定額をもらうことができるでしょう。
仲介の一括査定とも比較できるため、買取か仲介かで迷っている方にもおすすめです。
売却を悩んでいるなら、まずは「イエウリ」の無料査定からスタートしてみてください。
手数料無料で買取会社を紹介されたときの注意点
売却が長期化してしまい、住み替えや相続税の支払いなどタイムリミットがあるとき、「仲介会社から買取できる不動産会社を手数料無料で紹介します」と言われるケースがあります。
この際仲介会社が「専任返し」と呼ばれる取引形態を狙い、自社の利益のために売主から搾取しようと試みるケースがあるため、注意が必要です。
「専任返し」とは、買取を行う不動産会社が仲介会社経由で物件を紹介してもらった後、再販売する際に仲介会社に専任媒介契約で販売を依頼することです。
これにより1つの不動産で
- 売主が買取会社に売却
- 買取会社が再販売
と2回の取引が発生し、仲介会社が手数料収入を得られるチャンスが増えます。
そのため「囲い込みを行って売れない状況を作り出し、買取会社に安く売却するよう促す」といった同義に反する営業を行う仲介会社も存在するのです。
悪質な専任返しによる損失を避けるためには、提示された買取価格が適切かどうかを確認することが重要ですので、複数の買取会社に査定を依頼することを推奨します。
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仲介手数料無料に関するよくある質問
最後に、仲介手数料に関するよくある質問をみていきましょう。
仲介手数料を値切ることはできる？
仲介手数料は上限の範囲内で自由に設定できるため、交渉して下げてもらうことも可能です。
しかし、仲介手数料が下がれば不動産会社の利益も減少するため、過度な値下げを交渉すると関係が悪化する恐れがあります。
また、不動産会社によっては交渉を受け付けていない場合もあるので注意が必要です。
仲介手数料の値下げを要求するよりも、満額支払って高値で売却してもらった方がお得になる可能性がある点も覚えておきましょう。
仲介手数料を払いたくない場合はどうすればいい？
値下げ交渉は容易ではないため、最初から仲介手数料無料を謳っている不動産会社を選ぶか、買取を検討する方法をおすすめします。
手数料無料のサービスを受けるためには、1社のみに依頼できる専任または専属専任媒介契約を結ぶことが条件になる場合がほとんどですので、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
まとめ
仲介手数料無料の不動産会社に依頼すると 、別の費用を請求される・なかなか売れずに値下げが必要など、トラブルや損をしてしまう恐れがあります。
仲介手数料でトラブルにならないためには、契約書をしっかり確認するだけでなく販売力があり信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
また、不動産売却では仲介手数料を抑えるよりも高値で売却した方が手元に残るお金が大きくなるものです。
仲介手数料に固執するのではなく、信頼できる不動産会社を選び満足いく売却ができるようにしてください。
