不動産を売却する際には、まず適切な価格を知る方法として「不動産査定」を依頼するのが一般的です。
そして、不動産査定をスムーズに進めるためには、物件情報を確認するために書類を準備する必要があります。
この記事では、不動産査定の基礎知識や大まかな流れや査定に必要な書類について解説します。さらに、どのタイミングでどの書類が必要になるかも詳しく説明します。
不動産査定をスムーズに進め、納得のいく価格で売却できるよう、必要な書類をしっかりと理解しておきましょう。
不動産査定に必要な書類一覧
不動産査定を依頼する際は、以下の書類を準備しましょう。
- 本人確認書類
- 印鑑および印鑑証明
- 建物図面・間取り図
- 登記識別情報通知
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 公図と土地測量図
- 購入時の売買契約書
これらの書類を準備することで、スムーズに査定を受けることができます。
ここからは、査定の流れとともに、各書類が必要になるタイミングを見ていきましょう。
不動産査定の基礎知識
不動産査定とは、売りたい物件の市場価値を調査することをいいます。物件の立地、広さ、建物の状態など、様々な情報をもとに査定は行われます。
査定には大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定
机上査定は物件の現地調査を行わずに、物件の住所や広さや築年数などの基本情報をもとに行われます。
メリット
机上査定の最大のメリットは、手軽に短期間で査定結果を得られる点です。現地訪問が不要なため、電話やインターネットで依頼してすぐに査定価格を知ることができます。
また、物件を売却しようか迷っている段階でも簡単に試すことができます。売却を検討しているのであれば、とりあえず依頼してみてもいいでしょう。
デメリット
机上査定は手軽に短期間で売却価格が分かる反面、物件の詳細な状態を反映しにくいというデメリットがあります。
例えば、室内の状態やリフォームがされているかなどが考慮されないため、実際とは違った売却価格になる可能性があります。より正確な査定を望むのであれば、訪問査定が必要となります。
机上査定で必要な書類
- 公図・土地測量図
- 建物図面・間取り図
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
基本的に、机上査定は書類がなくても受けることは可能です。
しかし、訪問査定や売却までに、書類一式の準備は必要となります。また、物件の面積等に関して正確な数値を確認するためにも、これらの書類は用意しておくべきです。
訪問査定
訪問査定は、依頼先の担当が実際に物件を訪問し、詳しく調査して査定する方法です。物件の状態やリフォームの有無などを反映することで、より正確な価格を知ることができます。
メリット
訪問査定の最大のメリットは、物件を現地で確認するため、机上査定よりも正確な査定額が把握できる点です。外観だけでなく、室内の状況、建物の劣化具合、修繕履歴などが査定に反映されます。
デメリット
訪問査定は時間がかかることがデメリットです。査定を依頼した会社の担当者が物件を訪れるため、日程調整が必要になります。また、査定結果を受け取るまでに、およそ1週間程度かかります。
訪問査定で必要な書類
- 本人確認書類
- 建物図面・間取り図
- 公図と土地測量図
- 購入時の売買契約書
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 登記識別情報通知
- 印鑑および印鑑証明（必要でない場合もある）
査定の依頼先
不動産査定の主な依頼先は、不動産仲介会社、不動産鑑定士、不動産一括査定サイトが挙げられます。
不動産仲介会社
不動産仲介会社は、物件の売却や購入の仲介を行っている会社です。不動産仲介会社でも物件の査定を行っており、主に「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法で行われます。
不動産一括査定サイト
不動産査定は、複数の業者に依頼することで、より正確な売却額を把握することができます。そんなときに便利なのが、一括査定サイトです。
一括査定サイトでスマートフォンやPCで物件情報を入力し、その情報を元に複数の不動産会社が査定価格を提示してくれます。
複数の会社の査定結果を比較することで、成約が見込める相場価格を把握することができます。
査定結果は不動産会社から電話やメール、郵送等で通知されるのが一般的です。
不動産鑑定士
不動産鑑定士は、国家資格を持つ専門家です。より正確で詳細な査定結果を求める場合は、不動産鑑定士に依頼することになるでしょう。
不動産鑑定が実施されるのは、下記のようなケースです。
- 公示地価や基準地価の算定
- 固定資産税や相続税の課税基準
- 裁判における価格評価
- 競売基準価格の算定
- 金融機関による担保評価
- 公的機関や企業の不動産売買
- 相続や離婚における財産分与
不動産鑑定士への依頼は有料で、一般住宅を査定する場合の相場は20～30万円ほどです。
不動産鑑定士は、個人だけでなく市町村、都道府県、国からも依頼されて査定を行っています。高い知識を持つ不動産鑑定士のみが、公的に信用力のある不動産鑑定書を作成できます。
不動産査定の流れ
初めて不動産査定をする場合、どのような流れなのか分からないと戸惑いますよね。そこで、以下では不動産査定の一般的な流れについて詳しく解説します。
机上査定を依頼する
まずは、売却を検討している物件の机上査定を依頼しましょう。机上査定では、過去の取引事例や不動産データベースをもとに、大まかな価格が算出されます。
机上査定の段階では物件の状態などは考慮されないため、あくまで目安にしておくと良いでしょう。
訪問査定を依頼する
机上査定で大まかな売却額を把握したら、次は不動産会社に訪問査定を依頼することになります。
訪問査定は依頼した不動産会社と日程を調整する必要があるため、余裕を持って進めていきましょう。
必要な書類を準備する
訪問査定を受ける前に、必要な書類を準備しておきます。また、大体で良いので売却する物件の相場を調べておきましょう。自分で調べる例として「不動産情報ライブラリ」を利用するといった方法があります。
不動産会社の担当者が訪問査定で査定額を提示してもらえますが、会社によって査定額が上下するため、提示された金額が妥当な相場価格なのかを判断するためです。
査定結果の提示
訪問査定後、不動産会社から査定結果が提示されます。査定結果には、物件の売却価格を提示してもらえるため、以下のポイントをチェックしましょう。
- 査定価格が自分で調べた価格と離れすぎていないか
- なぜその査定額になったのかの根拠を聞く
- 売却のための集客方法 を確認する
- 複数の不動産会社から提示された結果を比較する
不動産会社の査定結果が出たら、信頼できる会社を選んで媒介契約を結びましょう。
売却の開始
媒介契約を締結した後、不動産会社が物件を売却するための活動を開始します。例えば、広告を出したり、内見を手配したり、購入希望者との交渉などを行います。
不動産査定に必要な基本書類
不動産査定を依頼する際に、物件の詳細を把握するためにいくつかの書類を求められます。以下では、不動産査定に必要な書類と取得方法を説明します。
建物図面・間取り図
建物の内部構造や広さ、間取りなどを把握するために必要となります。
法務局で取得できる他、購入時に配られるパンフレットや図面があれば使用することが可能です。
本人確認書類
不動産査定時に、依頼者が物件の所有者であることを証明するために必要となります。また、査定後に売却契約を結ぶ際や、所有権を移転する場合にも本人確認書類が求められます。
主な本人確認書類としては以下が挙げられます。
- 運転免許証
- パスポート（住所の表記があるもの）
- 顔写真付きマイナンバーカード
- 顔写真付きの住民基本台帳カード
査定時にはコピーを提出するのが一般的ですが、契約時には原本が必要となる場合もあります。紛失した場合は、発行元の役所などで再発行手続きを行いましょう。
印鑑および印鑑証明
実印は、市区町村の役所で登録することができます。査定時には無くても問題ありませんが、媒介契約の契約書や登記手続きに使われるため、事前に準 備しておきましょう。
なお、査定後に媒介契約を結ぶ際は、認印で問題ないケースもあります。
印鑑証明書は、実印が正式に登録されていることを証明する書類です。物件を売却する際や、所有権の移転や登記申請時に必要となります。
印鑑証明書は各市町村の役所で取得できるので、手続きの際には準備しておきましょう。自治体によってはオンライン申請も可能です。
ただし、印鑑証明書には有効期限があります。通常は3か月以内に発行されたものが求められることが多いので、売買契約の前に取得するのが良いでしょう。
登記識別情報通知
物件の所有権を証明するための重要な書類です。不動産査定時に使うことはありませんが、所有権移転の際に必要となります。
基本的に物件を購入した際に交付されます。登記識別情報通知を紛失した場合、法務局での再発行はされないため厳重に保管しておきましょう。
万が一紛失した場合は、代替手段として「事前通知制度」や「資格者代理人による本人確認情報の提供制度」といった手続きをする必要があります。
登記簿謄本
物件の所有者や権利関係、面積、建物構造などを確認するための書類です。
登記簿謄本には、全部事項証明書、現在事項証明書、閉鎖事項証明書の3種類があります。不動産査定に必要なのは全部事項証明書なので、間違えないように注意しましょう。
登記簿謄本は法務局で申請するか、インターネットで取得可能です。オンラインで取得する場合は「登記・供託オンライン申請システム」を利用します。手数料は数百円程度で、郵送も可能です。
公図と土地測量図
物件がある敷地の形状、面積、隣接する道路や隣地との境界などを確認するために必要となる書類です。
境界が確定していないと、隣接地の所有者とトラブルになる恐れがあります。例えば、自宅の庭で植えていた木の枝が、隣接した家の敷地まで伸びたといったケースです。
こうした越境の問題で費用が発生すると、トラブルに発展しがちです。物件を売却した後に境界トラブルが発生すると、損害賠償請求や契約解除される可能性があります。
このような境界トラブルを避けるために、境界が確定していない土地を売買するケースでは、土地家屋調査士や測量士に依頼して確定測量図を作成してもらうのはほぼ必須です。
登録済みの公図と土地測量図は、法務局の窓口もしくはインターネット申請で取得が可能です。
購入時の売買契約書
物件を購入したことを示す契約書です。過去の売買価格や契約内容を確認するなど、査定を行う際に参考となる資料です。
物件購入時に発行されます。万が一紛失した場合は、再発行に多大な手間がかかるため大切に保管しておきましょう。
査定の精度を高める書類10種
不動産査定を依頼する場合、必須となる基本書類だけでも十分です。しかし、以下の書類を用意しておくことで査定の精度を高めることができます。
以下では、不動産査定時に提出することで精度を高める10種の書類を解説します。より高い額で物件の売却を希望するのであれば、準備しておくことをおすすめします。
1.リフォーム・修繕履歴書
過去に行ったリフォームや修繕の履歴をまとめた書類です。キッチンや浴室、外壁などをリ フォーム・修繕を行った場合の証明となります。
物件のリフォームや修繕が行われていると物件の価値が高まる可能性があるため、可能な限り履歴は提出するようにしましょう。
ただし、リフォームや修繕をしても、必ず査定に反映されるわけではない点に注意しましょう。
リフォーム・修繕履歴書は、リフォーム会社や不動産会社に作成してもらえます。もしくは、自身で作成した記録に請求書や契約書を添付する方法もあります。
2.耐震診断書
建物の耐震性を確認するための書類です。特に古い物件では、耐震性が査定に多大な影響を与えます。耐震診断書があると物件が安全であることの証明となり、査定額が高くなる可能性があります。
耐震診断書は、耐震診断を実施した業者が発行しています。自治体によっては無料で診断を受けられる場合もあるので、不動産査定をする前に用意しておくといいでしょう。
3.アスベスト調査報告書
古い建物でアスベストが使用されているかを確認するための書類です。
アスベストが使われている物件でも、売却することは可能です。ただし、アスベストが使われている場合は、解体時に飛散を防ぐ工事が必要になります。
通常の工事よりも多額の費用がかかってしまうため、買い手が付かない恐れもあるのです。
物件が安全であることを保証するアスベスト調査報告書があれば、査定額の向上が期待できます。
アスベスト調査報告書は、調査を依頼した業者から取得が可能です。
4.住宅性能評価書
新築した際に、建物の性能（耐久性や断熱性など）を評価した書類です。住宅性能評価書があると、建物の品質が高いと評価されて査定額が高くなる可能性があります。
住宅性能評価書は、新築時に建築会社から発行されます。紛失した場合は、住宅性能評価機関から再発行できます。
5. 建築確認済証・検査済証
建物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。物件が法的な基準をクリアして建てられたことを証明できるため、不動産査定で有利になります。
建築確認済証・検査済証は、建物の新築時や増改築時に建築会社から発行されます。
建築確認済証や検査済証を紛失した場合は「台帳記載事項証明書」を取得することで、これらの書類が交付された建物であることを証明することができます。
6. 固定資産税評価証明書
毎年の固定資産税額を記載した書類です。市区町村の役所から毎年郵送されますが、紛失した場合は役所で再発行手続きを行いましょう。
7. 境界確認書
隣接する土地との境界を明確にするための書類です。特に古い物件や土地は、境界が曖昧なことがあり、後々のトラブルに発展する恐れがあります。
境界確認書があることで、隣接する土地の所有者との合意が得られているという証明になります。境界トラブルが避けられるため、不動産査定ではプラスの材料となります。
8. ローン残高証明書
住宅ローンを返済中でも、物件を売却することが可能です。しかし、物件の売却時にローンを完済して金融機関の抵当権を抹消しなければいけません。
売却代金でローンが完済できるのであれば、通常の流れで不動産売却が進みます。しかし、物件を売却してもローンが完済できない場合は、不足分をまかなう住み 替えローンを利用するか、売却自体をあきらめなくてはいけません。
ローン残高証明書（返済予定表）は、ローンがどれだけ残っているのかを確認するために必要な書類です。
9. 修繕計画書（マンションの場合）
マンションの管理費や修繕積立金が毎月支払われているか、滞納の有無が記載された書類です。維持費の確認書類があることで、マンションの管理状況に問題がないかが分かるため、査定に大きな影響を与えます。
10. 管理組合規約（マンションの場合）
管理規約とは、国土交通省が作成した「マンション標準管理規約」をもとに、各マンションで定められたルールのことです。
例えば、ペットの飼育が可能かどうかといったことも規約に記されています。
一方、長期修繕計画書は、建物の維持・管理を目的とした大規模修繕の計画や、積立金の状況が記載された書類です。
マンションの修繕やメンテナンスの計画が明確になり、建物の維持・管理の目安になります。
これらの書類がしっかり揃っていると、購入者も安心して物件を購入できるため、査定額が高くなる可能性があります。
不動産査定を有利に進めるための注意点
不動産査定を有利にすすめるためにも、以下の点に注意しましょう。
書類が揃っているかを確認する
基本的なことになりますが、必要な書類はすべて揃えるようにしましょう。今回ご紹介した書類は、物件の査定額を決める際に必要なものばかりです。
書類に不備があったり用意し忘れると、査定がスムーズに行われない恐れもあります。納得できる額で売却するためにも、必要書類は全て準備 しておきましょう。
住宅ローンの有無を確認する
住宅ローンが残っている状態で物件を売却するには、ローンの完済が必須です。ただし、物件を売却した代金でローンが完済できるのであれば、物件の売却は進められます。
そこで、物件を売却する前に住宅ローンの残高を把握しておきましょう。ローン残高は、金融機関で発行してもらえるローン残高証明書で確認できます。
訪問査定で物件の売却代金を提示されたら、仲介手数料や諸費用を差し引いた金額でローンを完済できるかを確認しましょう。
例えば、査定額が2,000万円で、ローン残高が1,800万円だったとします。手数料や諸費用が200万円以下であれば、売却後にローンを完済できます。
もし売却代金でローンを完済できない場合は、差額を自己資金で補填しなければなりません。
物件の査定は複数社に依頼する
不動産査定は、必ず複数の不動産会社に依頼してください。複数の査定結果を比較することで、より正確な市場価格を把握することができます。
複数の不動産会社に査定を依頼する時間がない場合は、不動産一括査定サイトを利用しましょう。スマホやPCがあれば、手軽に複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。
まとめ
今回は、不動産会社に査定を依頼する際に必要な書類と、査定の大まかな流れについて解説しました。
売却額を高めるためには、必要な書類をしっかりと準備しておくことが大切です。
また、必須ではないものの、査定を有利にする書類を準備しておけば、希望する売却額により近づけることもできます。
不動産査定をスムーズに進めて売却を成功させるためにも、必要な準備をしっかり行い、信頼できる不動産会社を選びましょう。
