マイホームの購入を叶えるために「フラット35」の利用を検討している人は多いはずです。
そんなフラット35には「買取型」と「保証型」という2つのタイプがあることをご存じでしょうか？
買取型と保証型の違いが分からないと、自分に合っている方を選ぶのは難しいですよね。
そこで当記事では、フラット35の基本から、買取型と保証型の違い、それぞれのメリット・デメリット、そしてあなたにぴったりの選び方まで詳しく解説します。
そもそもフラット35とは？
フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローンです。最大の特徴は、金利が最長35年変わらない「全期間固定金利型」である点です。
借り入れ当初に決定した金利が完済まで変わらないため、毎月の返済額も変わらないのがメリットです。
また、独自の審査基準にもとづいて融資しているため、民間の金融機関で住宅ローンを組めなかった人でも借りられる可能性があります。
フラット35の「買取型」と「保証型」
フラット35には「買取型」と「保証型」があります。この2つのタイプの違いを簡単に言うと「お金を出すのはだれか、そのリスクを誰が負うのか」といった点で異なります。
買取型の特徴
フラット35の買取型は、多くの金融機関で取り扱っています。一般的に「フラット35」と呼ばれるのは買取型だと考えて問題ないでしょう。
買取型は名前の通り、金融機関から債権を住宅金融支援機構が買い取るのが特徴です。
- あなたが銀行や信用金庫などでフラット35を申し込む
- 金融機関が、住宅金融支援機構（国の機関）が決めたルールに沿って審査をする
- 審査に通れば、お金が貸し出される。
- 融資が完了したら、そのローン（お金を返してもらう権利）を、金融機関が住宅金融支援機構に売る（＝買い取ってもらう）
このような形で審査から融資実行、その後の返済へと進んでいきます。
保証型の特徴
保証型は、住宅金融支援機構が金融機関のローンを保証するタイプのフラット35です。
保証型を取り扱っている金融機関は以下の8つのみです。
- 日本住宅ローン
- SBIアルヒ
- 財形住宅金融
- クレディセゾン
- 住信SBIネット銀行
- 日本モーゲージサービス
- ファミリーライフサービス
- ドコモ・ファイナンス
参考：フラット35（保証型）
保証型の場合は、住宅金融支援機構の技術基準に加えて、金融機関の審査基準で審査が行われます。
融資実行後は、借主がケガや病気などで収入源を失い返済が 困難になった場合に、住宅金融支援機構が金融機関に保証金を支払うのが保証型の特徴です。
また、多くの金融機関では、住宅価格の1割以上の自己資金（頭金）を用意することが求められます。
フラット35「買取型」のメリット・デメリット
フラット35を検討している多くの人は、買取型を選ぶことになるでしょう。
ですが、実際に契約を結ぶ前にメリットだけではなくデメリットも知っておかないと、後々になってトラブルに発展する恐れもあります。
そこで以下では、フラット35の買取型のメリット・デメリットをご紹介します。
買取型のメリット
フラット35の買取型には以下のようなメリットがあります。
取り扱い金融機関が多い
フラット35の買取型は、都市銀行、地方銀行、信用金庫など、ほとんどの金融機関で取り扱っています。
身近にある金融機関でも申し込めるため「普段使っている銀行で手続きをまとめたい」「自宅や職場の近くに支店がある金融機関がいい」など、自分の希望に合わせやすいのがメリット。
支店が近くにあると、申し込みや手続きを担当者と相談しながら進めたい人にとっても安心できるはずです。
金利が安定している
買取型を含むフラット35の最大の特徴は、金利が全期間固定金利で安定している点です。
例えば、住宅ローンを35年で組んだとしましょう。変動金利では、市場の動向などで金利が上がると返済額も増えてしま います。
それに対して全期間固定金利は、市場の金利が変動しても影響を受けることはありません。
住宅ローンを組んでから金利が変動しないため、毎月の返済額も完済まで変わらないのは嬉しいポイント。将来に備えてどれだけ貯金できるかなど、家計の管理が非常にしやすくなります。
買取型のデメリット
フラット35の買取型にはたくさんのメリットがあります。その一方で、いくつかのデメリットもあるため注意が必要です。
保証型と比べて金利がやや高めな場合がある
買取型の金利は、住宅金融支援機構が独自の基準で決めています。どの銀行で借りても金利に差が出ない一方で、保証型よりも高くなりがちです。
例えば、保証型金利は1.0％なのに買取型は1.1％といったケースも珍しくありません。「たった0.1%の違いなら大したことないでしょ？」と思いますよね。
しかし、住宅ローンは借りる金額が数千万円と大きく、返済も何十年と続きます。金利が0.1%違うだけで、総返済額は数十万円も変わってくることがあるんです。
少しでも支払いを抑えたい人にとって、この金利はデメリットと感じるでしょう。
民間の金融機関にはない独自の審査基準がある
「フラット35は他の住宅ローンに比べて審査が通りやすい」という話を聞いたことがあるかもしれません。
職種や勤続年数、健康状態などで一般的な銀行の住宅ローンよりも緩い点があるのは事実です。
しかし、買取型の場合は、購入する住宅が技術基準を満たしているかなど、民間の金融機関にはない審査基準が設けられています。
こういった住宅金融支援機構が定める独自の基準をクリアする必要があるため、審査が厳しいと感じるかもしれません。
▼関連記事：フラット35が使えない物件とは？利用の条件・基準を解説
団体信用生命保険（団信）への加入は任意
住宅ローンを借りる人の多くが「団体信用生命保険（団信）」への加入を求められます。
団信は、もし住宅ローンの借主が亡くなったり、重い病気で働けなくなった場合に、保険会社が残りのローンを肩代わりしてくれる保険です。
買取型の場合、団信に入るかどうかは借主の自由です。「任意なら入らなくてもいいか」と思うかもしれません。
たしかに団信に加入しなければ、保険料を支払う必要がないため費用は抑えられます。
しかし、万が一のことがあった場合、残されたご家族が住宅ローンの返済をすることになってしまいます。最悪のケースとして、自宅を売却することになり失う可能性もゼロではないのです。
もし、団信に入らないのであれば、自分で別の生命保険へ加入することも検討しなければいけません。ただし、自分で保険を探すのは手間がかかりますし、健康状態によっては加入できない場合もあります。
フラット35「保証型」のメリット・デメリット
次に、フラット35のもう一つのタイプである「保証型」について、メリットとデメリットを詳しく解説します。
フラット35「保証型」のメリット
保証型には、買取型にはない次のようなメリットがあります。
低金利で借りられる可能性がある
フラット35の保証型は、取り扱う民間金融機関が独自に金利を決めることができます。これが、住宅金融支援機構の金利がベースになっている買取型と大きく異なっている点です。
他行よりも顧客を得るには、サービス面を充実させるのが効果的。金利を低くする方法もそのひとつです。
「金利は高いよりも低い方が良い！」と誰もが思うはず。金融機関も「うちを使ってもらいたい！」と競争するため、金利を少しでも安くしようと努力します。
その結果、買取型よりも低い金利でローンを組める可能性があるのが、保証型の大きな魅力です。
団信の加入がほぼ必須になっていることが多い
民間の金融機関が審査を行うフラット35の保証型は、買取型と異なり団信の加入がほぼ必須になっています。
団信の保険料は、毎月の返済に上乗せされるため、返済額が増えることからデメリットと感じる人もいるでしょう。
しかし、団信に加入しておくことで、借主が死亡もしくは高度障害状態になった際に、残ったローンを保険会社が肩代わりしてくれます。
残された家族に多額の借金を背負わせたくない人にとっては、団信の加入はむしろメリットになります。
フラット35「保証型」のデメリット
魅力的なメリットがある一方で、保証型には次のような注意しておきたい点もいくつかあります。
取り扱っている金融機関が少ない
フラット35の保証型は、買取型に比べて取り扱っている金融機関が非常に限られています。
買取型を取り扱っている金融機関は全国に314機関もありますが、保証型を取り扱っているのはわずか12機関のみ。その中で、2025年7月時点では新規受付をしているのは8機関だけです。
取り扱いのある金融機関が近場にあれば問題ありません。ですが、そうでない場合はインターネットなどを使って調べるなど手間をかける必要があります。
選択肢が少なく自分の状況に合わせて選べないという点が、保証型の大きなデメリットといえます。
審査基準が金融機関によって異なる
フラット35の保証型は、住宅金融支援機構の定める技術基準だけでなく、民間の金融機関が設けた独自の審査基準も満たす必要があります。
各金融機関で異なりますが、審査の際に参照されるのは主に以下のような項目です。
- 完済時年齢
- 健康状態
- 借入時年齢
- 年収
- 勤続年数
- 返済負担率
- 担保評価
- 金融機関の営業エリア
- 連帯保証
- 国籍
- 雇用形態
- 融資可能額（融資率）①購入の場合
- 融資可能額（融資率）②借換えの場合
- カードローン等の他の債務の状況や返済履歴
- 申込人との取引状況
- 業種
- 家族構成
- 雇用先の規模
- 所有資産
- 性別
- その他
参考：国土交通省「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」
金融機関ごとに審査基準が異なるということは「A銀行では審査に通ったのに、B銀行では通らなかった」といったことが起こりえます。
自己資金（頭金）が必要なケースが多い
フラット35の買取型であれば、自己資金（頭金）を用意しなくてもフルローンで借り入れることが可能です。
それに対して、フラット35の保証型を利用するには、最低でも住宅購入価格の1割以上の自己資金（頭金）を用意しなければいけません。
例えば、3,000万円の住宅を購入するのであれば、最低でも300万円の頭金が必要になります。
自己資金（頭金）を用意できない場合は、保証型を利用することが難しくなる点がデメリットです。
フラット35の買取型と保証型、それぞれに向いている人の特徴
それぞれのメリット・デメリットを踏まえ、買取型と保証型が向いている人の特徴を解説します。
買取型が向いている人の特徴
フラット35の買取型は、以下のような人に向いています。
自分の状況に合わせて金融機関を選びたい人
フラット35の買取型は、多くの金融機関で取り扱っているのが最大の利点。普段から利用している金融機関で契約したい人や、複数の金融機関を比較して決めたい人におすすめです。
完済まで無理なく安定して返済を続けたい人
フラット35の金利は全期間固定金利なので、市場の動向や経済状況が変動したとしても、総返済額が増えることはありません。
契約してから完済するまでの20～30年間、安定して返済を続けたい人にピッタリです。
万が一の時の保障を自分で選びたい人
買取型は団体信 用生命保険（団信）の加入が任意なので、すでに加入している生命保険で保障をカバーできる人、自分で団信を選びたい人、または団信に加入せずに費用を抑えたい人に向いています。
▼関連記事：団信なしでフラット35を利用しても大丈夫？団信なしのメリット・デメリットを解説
保証型が向いている人の特徴
保証型は次のような人に向いています。
金利の低さを特に重視する人
金融機関によって異なりますが、保証型は買取型よりも低金利で提供される可能性があります。
頭金を用意すれば、さらに金利が低くなるプランを用意している金融機関もあるため、毎月の返済額を少しでも抑えたいと考える人におススメです。
団信に加入して将来の万が一に備えたい人
保証型を取り扱っている金融機関の多くは、団信の加入が原則必須になっています。
総返済額こそ増えますが、借主が死亡もしくは高度障害状態になった場合に、残された家族に住宅ローンを残したくないと考える人に向いています。
十分な自己資金（頭金）を用意できる人
保証型を扱っている金融機関の多くは、自己資金（頭金）の支払いを求めています。購入住宅の1割以上の自己資金が用意できるのであれば、問題なく利用できるでしょう。
さらに、自己資金（頭金）を多く用意できるほど金利が安くなるプランが用意されています。毎月の返済額を抑えて総支払額を少なくしたい人にピッタリです。
まとめ
最後までお読みいただきありがとうございます。今回は、フラット35の買取型と保証型について解説しました。
買取型は、多くの金融機関で取り扱っているのが最大のポイント。金利も全期間固定金で安定しているため、毎月の返済を計画的に続けたい人、近場の金融機関で契約したい人におススメです。
一方の保証型は、買取型よりも金利が低くなる可能性があることや、頭金を要すればさらに低金利で借りられるといったメリットがあります。
どちらのタイプを選ぶかは、ご自身の状況や、何を重視するかによって異なります。
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