「立退料をいくら払ったら立ち退いてもらえるだろうか？」
そのような疑問をお持ちの方もいるでしょう。
借地の契約終了にともない立ち退きを求める場合、立退料が必要になるのが一般的です。
ただし、立退料を支払うからといった必ず立ち退いてもらえるわけではないので、交渉のポイントや拒否された場合の対処まで理解しておく必要があります。
この記事では、立退料の相場や交渉を成功させるポイント、拒否されたときの対処法まで分かりやすく解説します。
借地の立退料の相場はどのくらい？
立退料とは、借地や賃貸物件を大家都合で立ち退いてもらう際に大家側が支払うお金です。
借主が立ち退くことで生じる経済的損失や精神的苦痛の代償として支払われます。
明確な相場はない
立退料をいくら支払うのかは、法律で明確に基準が設けられているわけではありません。
借地の状態や大家・借地人の事情などを考量して算出されるので、個々のケースによって大きく異なります。
たとえば、借地人が高齢などで転居が難しいなか立ち退いてもらうケースでは立退料は高くなるのが一般的です。
反対に、借地人が土地をあまり利用していないなどのケースでは立退料は低くなる傾向にあります。
立退料は地代の○ヵ月分と言った明確な基準がないうえ、いくら支払ったから必ず立ち退いてもらえるというものでもありません。
立退料をいくらにするかは、最終的に大家と借地人の話し合いで決まってくるので、不安がある場合は弁護士などの専門家への相談をおすすめします。
裁判になった際の立退料の計算方法
立退料には明確な基準はありませんが、裁判の際に金額を算出する一定の目安があります。
個々のケースによっても異なりますが、一般的には「借地権価格」のうち何割かに引っ越し費用などを考慮した額を立退料とするケースが多いでしょう。
借地権価格とは、土地を借りている人 （借地人）の持つ権利の価格です。
土地の価格に借地権割合を乗じることで算出できます。
借地権割合は30～90％で10％刻みで設定されており、国税庁の「路線価・評価倍率表」で確認できます。
たとえば、更地の価格が1億で借地権割合が60％なら借地権価格は1億円×60％＝6,000万円です。
ただ、借地権価格がそのまま立退料になるのではなく、立ち退きを求める理由や立ち退いたときの損失（引っ越し費用や賃料差額）などを考慮されて何割程度を立退料とするかが決まります。
このようにさまざまな要素を考慮して立退料は決まってくるので、明確な相場がないのです。
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地主都合で立ち退きを要求するための条件
借地契約では地主側からいつでも立ち退きを求められるわけではありません。
借地人は借地借家法で保護されており、地主都合で立ち退きを要求するのは容易ではないのです。
ここでは、地主都合で立ち退きを要求するための条件をみていきましょう。
地主都合の立ち退き要求には正当事由が必要
基本的に立ち退いてもらえるのは、借地契約の終了とともに契約を更新しない場合です。
契約期間中に地主都合で立ち退きを要求するには基本的に認められません。
しかし、普通借地契約では契約期間満了すれば当然に契約終了とはなりません。
契約終了にともない借地人は契約の更新が可能です。
反対に、地主側から契約更新を拒否するには正当な事由を必要とします。
正当な事由としては、地主やその家族が土地に住む必要がある、建物が老朽化で倒壊しそう、賃料が滞っているなどが挙げられます。
この際、立退料は正当事由の補完としての役割も担います。
たとえば、正当事由が弱い場合、十分な立退料を支払うことで借地人の損害を補填でき正当事由を強くできるのです。
ただし、正当な事由は地主の都合だけでなく借地人の事情も考慮されます。
また、立退料はあくまで補完であるため、支払えば必ず立ち退きが認められるというわけでもありません。
立ち退きを要求する理由や立退料によっては、立ち退きが認められない可能性もあるので注意しましょう。
正当事由が認められても立退料を支払うのが一般的
正当事由が十分であれば立退料が必要ないというわけではありません。
立退料には、借地人が立ち退きに応じることで負う精神的な苦痛に対する慰謝料や引越し費用などの経済的損失への補填という役割も含まれます。
また、立退料を支払うことで借地人も納得しやすくなり、スムーズな退去を求めやすくなります。
そのため、正当事由が認められるケースでも立退料を支払うのが一般的です。
ただし、立ち退きを要求する理由が、賃料の未払いや契約違反など借地人側の問題の場合は立退料が支払われないケースもあります。
定期借地契約の期間満了時
借地契約の方法には、普通借地契約と定期借地契約の2種類があります。
普通借地契約は、借地人が更新できる契約方法です。
一方、定期借地契約は契約期間終了後に契約の更新は できません。
契約終了にともない土地の返還が必要になり、地主側に正当理由などは不要です。
なお、定期借地契約での立ち退きは、契約によって決まったことであるため立退料は発生しません。
立ち退き要求を成功させるためのポイント
立ち退きはスムーズに進めるには、借地人との慎重な交渉が欠かせません。
ここでは、立ち退き要求を成功させるポイントとして以下の4つを解説します。
- 正当事由を具体的に説明する
- 普段から良好な関係を保つ
- 賃料の減額など検討する
- 書面に残す
それぞれ見ていきましょう。
正当事由を具体的に説明する
まずは、立ち退きを要求する正当事由を具体的に借地人に説明することが大切です。
立ち退きを求める理由としては以下のようなものが挙げられます。
- 建物の老朽化による倒壊リスク
- 土地を地主が利用する
- 建替えなど
どのような理由であっても、誠実かつ丁寧に相手に理解してもらえるように説明することが大切です。
たとえば老朽化なら、耐震診断の結果など根拠となる資料があると納得しやすくなるでしょう。
ただし、理由を説明する際に曖昧にしたり虚偽が含まれていると、後々トラブルになる恐れがあります。
また、地主の立場を利用して一方的に相手に不利な立ち退きを求めるといった行為もトラブルの元です。
こちら側の理由を説明する場合でも、借地人の事情を把握したうえでの提案もできるようにするとスムーズに話し合いを進めやすくなるでしょう。
普段から良好な関係を保つ
話し合いがスムーズにいくかは借地人との関係性も大きく左右します。
関係性が悪いと相手が話に耳を傾けてくれない、かたくなに立ち退きを拒否するといったこともあるでしょう。
反対に、良好な関係性であれば提案に対し て相手も妥協点を見つけてくれやすくなります。
日頃から挨拶を交わすなど良好な関係性を築いておくようにしましょう。
賃料の減額など検討する
立ち退きまでの残り期間の賃料の減額を提案するのも1つの方法です。
残り期間の賃料の負担が軽減することで、相手も立ち退きを前向きに検討してくれやすくなるだけでなく、立退料の軽減ができる可能性があります。
また、賃料の軽減以外でも、引っ越し費用を負担する・代替え物件を紹介するといった相手が立ち退きしやすくなるフォロー案を提案するのもおすすめです。
相手の状況や希望の聞き取りなどから、相手が立ち退くにあたっての障害を見つけカバーできる提案を行うと立ち退き交渉もスムーズに進めやすくなるでしょう。
書面に残す
話し合いの内容は書面に残すことが大切です。
口頭での約束は後々言った・言わないでトラブルになる恐れがあります。
また、話し合いの途中段階も書面に残しておくことで、後から言っていないなどと撤回されて時間を浪費するのを防げます。
立ち退き要求を拒否されたときの対処法
借地人にとっても立ち退きは住む場所が無くなる大きな問題のため、容易に交渉に応じてくれないケースも珍しくありません。
ここでは、立ち退き要求を拒否されたときの対処法として以下の4つを解説します。
- 立ち退き要求を拒否する理由を把握する
- 粘り強く交渉を続ける
- 専門家に相談する
- 交渉が難航するときは調停や裁判を検討する
それぞれ見ていきましょう。
立ち 退き要求を拒否する理由を把握する
立ち退きを拒否する理由を丁寧にヒアリングして把握することで、妥協点を見つけやすくなります。
たとえば、金銭的な負担ができないなら立退料を多めに出す、引っ越し費用を支払うなどで解消できる可能性があるでしょう。
子どもがいる場合は、学期途中の転校を避けたいなど時期が問題というケースもあります。
拒否する理由によっては解決案を提案できれば、立ち退きを前向きに検討してくれる可能性があるでしょう。
粘り強く交渉を続ける
立ち退き交渉は1～2回で合意を得られるような簡単なものではありません。
何回も対話を重ね、条件を話し合い、時間を掛けて合意形成していくものです。
数回拒否されたからといってあきらめず、妥協点を見つけながら粘り強く交渉する姿勢も大切です。
この際、地主の立場で一方的に話し合いを進めるのは避けましょう。
相手の状況も考慮して丁寧で誠実に話し合う姿勢が大切です。
専門家に相談する
当事者間の話し合いでは決めらない、感情的になって話し合いにならないという場合は、専門家に間に入ってもらうことを検討するとよいでしょう。
専門家に相談することで適切な解決策のアドバイスを得られるだけでなく、交渉から合意書面の作成などを任せることも可能です。
仮に、法的手続きが必要になった場合でも、専門家であれば対応してくれるので負担の軽減ができます。
ただし、専門家に依頼すると高額な依頼料が必要になる恐れがあります。
弁護士であれば初回相談無料というケー スも多いので、まずは無料相談を活用してみるとよいでしょう。
交渉が難航するときは調停や裁判を検討する
話し合いでどうにもならない場合、裁判手続きで解決を目指すことになります。
まずは調停による話し合いを行い、調停でも解決できない場合は訴訟を提訴して立ち退きを求めます。
しかし、裁判手続きが必要になると時間や費用も負担は大きくなります。
できるだけ当事者の話し合いで解決できるように、専門家の力を借りることも視野に入れながら進めていくことをおすすめします。
まとめ
借地で地主側から立ち退きを求めるには、契約終了にともない正当事由で更新を拒否する必要があります。
また、正当事由がある場合でも立退料を支払うのが一般的です。
立退料は地主や借地人の事情などを考慮して個々のケースごとに算出されるので、いくらという決まりはありません。
スムーズに立ち退きを進めるには借地人が納得できる額を提示することも大切になるので、立退料を含め専門家のアドバイスを得ながら慎重に交渉を進めるとよいでしょう。
