マイホームを購入する際、ほとんどの方は住宅ローンを利用します。
実は売買契約をする前には、事前審査の承認を得られていないと、契約が締結できないことがほとんどです。
そのため、気に入った物件があってもローンが通っていない状態だと買い逃しをしてしまう恐れもあります。
事前審査は内見をした不動産会社経由で進めることが多いですが、自分で金融機関等に依頼することも可能です。
本記事では不動産会社経由で住宅ローンの事前審査に申し込む場合の流れや、メリット・デメリットについて詳しく説明します。
また、自分で進めるケースについても合わせて説明していますので、ぜひ比較した上で進め方を選んでください。
住宅ローンを利用して購入する場合の基本的な流れ
物件を探している段階では、住宅ローンについて詳しく調べていない方が多いです。
その結果、「ローンの準備が間に合わず、他の人が先に申し込んで売れてしまう」「よく調べずにローンを組んだことで、あとから金利などの条件を見直すと損をしていたことに気づく」といったケースも少なくありません。
住宅ローン比較サービスの「モゲチェック」が行った調査では、住宅の購入時に62%が不動産会社から紹介された金融機関を利用しており、そのうちの45.7%が「もっと金利の低い金融機関を選べば良かった」などの理由で後悔していることが判明しています1。
そのため、実際に購入する場合にどういったローンをどのように組めば良いのか、不動産購入の流れと合わせてあらかじめ理解しておく必要があります。
住宅ローン事前審査
購入の際には、売主に対して購入可能な顧客ということを証明するために、売買契約前に事前審査の承認を得る必要があります。
事前審査段階では物件について詳しく審査する金融機関は少なく、ほとんどの場合、個人の信用力を審査するものとなります。
その場合、金融機関は年収や勤め先から、月々の返済 可能な金額を算出して、借入可能な金額を割り出すことになります。
注意点としては、車のローンなど、既存の借入がある場合には、借入可能な金額からマイナスされることになりますので正確に申請をしましょう。
年収ごとに借入可能な金額についての詳細は下記の記事をご確認ください。
事前審査は個人の信用力を審査するものですので、予算上限に合わせて金額や条件が近しい物件を事前審査用として依頼しましょう。
予算の上限で審査をおこなうことで、違う物件であっても承認を得た金額以内の物件であれば信用力の証明ができるので、購入可能な顧客と不動産会社が判断して不動産売買契約に進むことが可能です。
注意点としては
- 承認の効力はおおよそ6ヶ月程度
- 物件の種類によっては金融機関の取り扱いがないこともあるため、購入予定物件の種類が違う場合は確認が必要
- ネット上で行う源泉徴収票等のエビデンスのないものでは、不動産業者から不十分とされることがある
- 承認通知書などは保管しておくこと
などが挙げられます。
契約に進む際には購入を依頼した不動産業者と連携しつつ、確実に購入ができるように準備を進めましょう。
不動産売買契約
事前審査の内容を確認してもらった上で、条件交渉が整えば契約に進むことができます。
不動産の売買契約書および重要事項説明書の中に融資について記載する箇所があり、そこでは融資利用予定の金融機関、金額、期間、金利、融資取得期日などの記載をおこないます。
契約には融資特約（ローン特約）があり、それは融資承認取得期日までに融資の承認を得られない、もしくは減額となってしまう場合においては契約が白紙になるというものです。
売買契約後に住宅ローンの本審査を行い、「融資承認取得期日」までに承認が得られない、または否認となった場合は、手付金の放棄等のペナルティなしで売買契約を白紙解除できる。
事前審査が通っていても本審査で否認になってしまうケースがあり、買主を保護するために「融資特約」が設けられるのです。
住宅ローン特約に関連して買主が注意しなければいけないのは、
- 記載のない金融機関が否認となっても特約が適用されない
- 適用される金利が事前審査と違っても特約が適用されない
- 融資取得期日までに記載した金融機関のいずれかで融資承認を得る必要がある
という点です。
なるべく好条件で融資を利用するために、希望する金融機関があれば契約前の段階で事前審査を複数行に申請し、各金融機関について契約書に記載しておくことをおすすめします。
住宅ローン本審査
契約書類に融資に関する内容を記載しますが、融資承認期日は契約日から2週間〜1ヶ月程度を目安に記載することが多いです。
不動産売買契約の慣習として上記目安で記載をすることが多いのですが、スケジュール的には非常にタイトになります。
また、本審査は事前審査と違い、物件の担保評価を証明する書類（固定資産税評価証明書）や源泉徴収票以外の収入、他の借入に関する資料提出を求められることが多いです。
審査が進行している途中で追加書類として請求されることになると、さらに時間がかかります。
そのため事前準備はきちんとしておき、契約締結後速やかに本審査の申し込みをしましょう。
また、金融機関によっては「承認になったら必ずうちの金融機関で融資利用をしてください」と本審査の際に依頼されるところもあります。
つまり、「本審査を複数の金融機関に申し込んで、条件の良いところを利用する」ということはできないケースがあるのです。
そのため、事前審査の段階で各銀行の条件は精査しておくことを推奨します。
決済
無事に本審査が期日内に承認されれば、条件が最も良い金融機関で決済に向けて手続きを進めます（前述の通り、本審査の申し込み時に複数の金融機関への同時申込が制限される場合もあります）。
融資の本承認後には金銭消費貸借契約（金消契約）を結び、その際に変動・固定金利の割合や団体信用生命保険の詳細を決定します。
金融機関からは、金銭消費貸借契約の締結後、決済日までに1週間程度の期間を設けるよう依頼されることが多いため、売主と買主で引渡し可能な日程を決済日に合わせて調整する必要があります。
ネットバンクの場合、金銭消費貸借契約は基本的にオンラインで完結しますが、金融機関によっては店舗への来店や郵送が必要となる場合もあるため注意しましょう。
また決済手続きについても、ネットバンクの場合は事前に融資実行後の振込先等が設定されるため場所の指定は特にありませんが、店舗型のメガバンクなどを利用する場合は、その金融機関まで出向く必要があります。
決済時に司法書士による本人確認を行う場合、引越し先が遠方であれば売主の都合と調整が難しくなることも考えられます。
また売主が立ち会わないケースでは事前に本人確認を行う必要があるため、日程調整には特に注意が必要です。
不動産会社経由と個人で依頼する場合の違いと注意点
ここまでは融資の基本的な流れと注意点について説明をしました。
これを不動産会社経由でおこなう場合と、個人でおこなう場合にどのような違いがあるのか、また注意点について説明します。
不動産会社経由のメリット
不動産会社経由で事前審査を行う場合、基本的には不動産会社が決済まで全ての工程で伴走をしてくれます。
また大きく分けて下記のメリットがあります。
- 手間の削減、スムーズな手続き
- 金利優遇が受けられることがある
- 金融機関の担当者がつくので融通が効きやすい
一番大きなメリットは不動産会社が金融機関と連携して資料等の送付を代行してくれたり、次に何をすべきか教えてくれたりするため、手間の削減になることが挙げられます。
また、多くの案件をこなしている担当者であれば審査についても精通しているので、ストレスフリーでスムーズに審査を進められるでしょう。
金利優遇については、金融機関によって提携不動産会社のお客様には特別金利を用意していることがあるため、自分で申請するより良い条件になることもあります。
さらに、提携金融機関は基本的に担当者が付き、細かい属人的な事情等も考慮して審査の際に融通をしてくれることがあるので、審査が有利に進むこともあります。
▼関連記事：住宅ローンの優遇金利とは？利用条件や注意点を解説します
不動産会社経由のデメリット
しかし、不動産会社経由で事前審査を進めるにあたっては下記のような気にすべき点もあります。
- 選べる金融機関が少ない
- 金融資産など個人情報の開示を不動産会社にする必要がある場合がある
- 不動産会社の担当者の経験に左右される
不動産会社は全ての金融機関と提携はできない、もしくは付き合いがあるわけではないので、提案された金融機関を利用せざるを得ないです。
また、金融機関によってはそもそも不動産会社との提携がないところもあります。
申込時には不動産会社に自分の金融資産の情報や源泉徴収票、確定申告書などを共有するため、個人情報の共有には注意が必要です。
不動産会社の担当者の経験値やスキルによっては、不満を抱くケースもあるでしょう。
個人で申し込む場合のメリット
住宅ローンの審査申込等を個人で行う場合は自由度が大きく増します。
特に金融リテラシーの高い方であれば、金融機関ごと、ローン商品ごとのメリット・デメリットを精査した上で納得した条件のローンを利用できるでしょう。
自分で審査を進めるメリットは
- 自分で納得した条件の金融機関に申し込みできる
- 不動産会社に教える個人情報を限定できる
ことが挙げられます。
自分で調べ通して納得したところで進めることで、選択に対して納得感をもって満足のいく審査を進められるのが一番良い点です。
場合によっては、不動産会社経由よりも自分の条件に合ったローンを選択できる可能性もあります。
また、不動産会社に個人情報をあまり開示したくないという気持ちもよくわかります。
個人情報の保護は不動産会社も気にしているのですが、そういった面が気になる方は自分で対応するメリットを感じられるでしょう。
個人で申し込む場合のデメリット
ただ、個人で審査をすすめるというのは、ほとんどの方が初めてだと思いますので様々なデメリットも知っておく必要があります。
不動産会社経由のメリットの裏返しのような形ですが、
- 手間が多い
- 時間がかかることがある
- 個別の条件について考慮されないことがある
- 事前審査が契約のエビデンスとして不十分なことがある
- 不動産会社、売主との連携が難しい
という点があります。
そもそも自分で全てやることになるので、工数が増えて手間が圧倒的に増えます。
また、個人で審査を申し込む場合には専用のネット窓口になることが多いのですが、専属の担当がつくわけではないので、審査に時間がかかってしまうこともあります。
それによって売買契約や決済のタイミングまでに審査が完了できず、売主との連携が不足していれば契約が白紙になってしまうこともあるでしょう。
そして、ネット窓口での画一的な審査になってしまうため、個別の条件について考慮されずに審査が不利になることもあります。
一部のネットバンクでは年収や年齢、勤務先を打ち込むだけで正確な書類を確認せずに事前審査の承認を出すところがありますが、事前審査の情報が不足していた場合、本審査で否認になることも多く、そもそも契約に進むためのエビデンスとしても不十分なこともあります。
自分 で金融機関に申し込む場合は、不動産会社や売主との契約、引き渡し等のスケジュールを適宜共有しながら連携していかなければいけない手間があることを覚えておきましょう。
住宅ローン比較サービスを利用した場合のメリット
個人で金融機関を調べるのも審査や手続きを進めていくのも、慣れない作業になるので非常に大変です。
そんな中、最近では下記のメリットがあるため、「モゲチェック」など住宅ローンの比較サービスを利用される方も増えてきています。
- 多くの住宅ローンから自分に合うものを選んでくれる
- 担当者の経験が豊富
- 特別金利があることがある
全ての金融機関を網羅しているわけではないのですが、不動産会社と比べて多くの住宅ローンの中から、希望条件に合わせてローン商品を紹介してくれます。
また、サービス運営の窓口となる担当者は専門家で経験が豊富なため、良い条件でかつスムーズに手続きを進められることが多いです。
金融機関によってはそのサービスを経由することで利用者には特別金利を用意していることもあります。
住宅ローン比較サービスを利用した場合のデメリット
ただし、あくまで金融機関と利用者をつなげるサービスなので、サービス自体が実際の審査や手続きをするわけではないことから下記のデメリットがあります。
- 不動産会社の提携ローンより時間がかかることがある
- 比較サービスに登録されていない金融機関が利用できない
比較サービスから金融機関に申し込んだ後、各金融機関にそれぞれ収入などに関する情報を提供する必要があり、個別の担当者がつかないこともあるため、不動産会社の提携ローンより審査や手続きに時間がかかるケースがあります。
そのため、早期に事前審査を終えて売買契約を結びたい場合には不向きです。
また、そもそも比較サービスに登録されていない金融機関は申し込めないため、取り扱いの無い金融機関を利用したい場合は個別で申請しなければなりません。
▼関連記事：不動産会社提携の金融機関で住宅ローンを利用するメリット・デメリットを解説します
まとめ
不動産会社経由で住宅ローンの審査を行うことにはデメリットもあるため 、自分に合った方法でローンの事前審査を進めていくことが重要です。
簡単に総括すると
- 不動産会社経由で申し込む場合には、不動産会社の担当者が伴走してくれるので手間が少なくスムーズに安心して取引を進められる。
- 個人でおこなう場合には住宅ローンについての知識が必要だが、色々なローン商品から納得して進められる。
- 最近はローン比較サービスもよく利用されており、手間が少なく不動産会社経由よりも多くの選択肢があることが多い。
不動産会社の提携ローンが必ずしも自分にとってのベストな住宅ローンではないこともありますので、物件を探す段階で事前に金融機関について調べたり、事前審査をおこなったりするのも良いでしょう。
どの金融機関でどのローン商品を利用するかの最終的な判断は買主自身ですので、自分に合ったローンをきちんと選び理想のマイホーム購入を進めていきましょう。
