買い替え特約とは？内容を正しく理解すれば住み替え時のリスクを低減できます

住み替えの悩みを解決する方法の一つが、買い替え特約です。

新居購入時に買い替え特約を付加することで、旧居が希望通りに売却できなかった場合でも、違約金なしで契約を解除できます。

しかし、買い替え特約にはデメリットもあるので、注意点を押さえておくことが大切です。

この記事では、買い替え特約の内容やデメリット、付加する際のポイントを分かりやすく解説します。

買い替え特約(停止条件)とは

買い替え特約とは、住み替え時の新居購入時に売主・買主の合意で付加する特約です。

基本的には買主が売主に打診して付加してもらいます。

ここでは、買い替え特約の基本を押さえていきましょう。

住み替えの買い先行契約で用いられる停止条件付契約のこと

住み替えでは、今の家の売却と新しい家の購入の2つの取引が行われ、どちらを先に行うかで以下の3つのパターンに分かれます。

• 買い先行：新居を購入してから旧居を売却する
• 売り先行：旧居を売却してから新居を購入する
• 同時決済：購入と売却の決済日を同日に行う

買い先行では、新居を購入してから旧居の売却をすすめます。

しかし、売却金を新居費用に充てる場合や、新居と旧居の両方で住宅ローンを組んでいる場合、希望通りに売却が進まないと、新居を購入できない可能性があります。

その際、購入をキャンセルすると手付金の放棄などの違約金が発生し、買主に大きな負担となってしまうでしょう。

また、契約時に手付金を支払っている場合は、全額返還されるのが一般的です。

なお、一定の条件をクリアしなければ売買が成立しないことから、「停止条件付契約」とも呼ばれています。

買い替え特約の期間

買い替え特約では、特約で解除できる期間を決める必要があります。

しかし、期間について法的な定めはなく、売主と買主の合意で設定されます。

とはいえ、長期間解除期間を設けると売主の負担となるため、新居引渡しから2～3ヵ月程度で設定されるケースが一般的です。

買い替え特約をつけるときに契約書に記載する文言

契約内容によって細部は異なりますが、代表的な記載文言は以下のとおりです。

記載文言では、売却期日と解除期日の2つの期日に加え、最低売却額を設けるのが一般的です。

2つの期日を設けることで、買主は売却が進まなかった場合に契約を解除するか、そのまま購入するかを柔軟に選択できます。

また、売却金を新居の購入費用に充てる場合、いくらで売却できるかも重要になってくるので、売却最低額も設定します。

この際、最低売却額は相場価格よりも少し低めに設定するのが一般的です。

上記以外にも手付金の返還についてなど解約時の売主・買主の義務についても明確にしておくとトラブルを避けやすくなります。

特約の文言は契約に合わせて明確にしておく必要があるので、不動産会社など専門家のアドバイスをもらうようにしましょう。

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買い替え特約を利用することで低減できるリスクとは

買い替え特例は、買い先行の際にリスクを軽減する目的で利用されます。

軽減できる具体的なリスクは以下の2つです。

• 売却に失敗してダブルローン状態になることを防げる
• 売り急ぎを防げる

それぞれ見ていきましょう。

売却に失敗してダブルローン状態になることを防げる

買い先行では、新居を住宅ローンで購入し、旧居の住宅ローンを売却金で完済する場合、売却が完了するまでの間、2軒分の支払いが発生します（ダブルローン）。

売却が長引けば、その分ダブルローンの期間も延び、家計への負担も大きくなるでしょう。

さらに、仮に売却できても希望額よりも低い価格での売却となった場合、住宅ローンを完済できない可能性もあります。

しかし、買い替え特約を設けていれば、旧居が売れない場合や、売却価格が最低売却額を下回った場合に新居購入を解約できるので、ダブルローンを避けられるのです。

売り急ぎを防げる

買い替え特約を設けずにダブルローンを避けるなら、少しでも早い売却が必要です。

早く売るためには、物件の条件によっては値下げが必要になってくるでしょう。

また、売り急いでいることが買主に伝わると、値下げ交渉を受けやすい点にも注意が必要です。

その点、買い替え特例を設ければ売却期限はあるとはいえ、売却できなければ購入は解除できるので売り急ぐ必要がなくなり、安値での売却を防ぎやすくなるでしょう。

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買い替え特約を利用するデメリット

買い替え特約のデメリットは以下の2つです。

• 売主側の承諾を得られにくい
• 買い替え特約をつける代わりに価格交渉が難しくなる

それぞれ見ていきましょう。

売主側の承諾を得られにくい

買い替え特約は買主にとってはメリットがありますが、売主にとっては契約が白紙解除されるリスクがあり、違約金も取れずに手付金の返還が必要となるため、デメリットが大きいと言えます。

さらに、買い替え特約期間中は他の買主を探すこともできないので、販売機会を逃すことにもなるでしょう。

そのため、個人の売主が買い替え特約を承諾するケースは少ないのが現状です。

一方で、不動産会社が売主の場合は、買い替え特約を承諾してもらえる可能性があります。

とくに、住み替えの売却と購入の両方を同じ不動産会社に依頼している場合は、承諾してくれる可能性も高いので、相談してみるとよいでしょう。

買い替え特約をつける代わりに価格交渉が難しくなる

売主にとってリスクでしかない買い替え特約を設けたうえに、さらに価格を下げてほしいというのは基本的に難しいと考えた方がいいでしょう。

そのため、買い替え特約を希望する場合は、値下げ交渉はほぼ不可能と認識しておくことが大切です。

反対に、特約を設ける代わりに、売主に有利な条件を求められる可能性もあります。

手付金の増額

売主は、買い替え特約に伴うリスクを補うために、通常より高い手付金を設定することがあります。これにより、特約が適用されない場合の契約解除や、交渉が決裂した場合の補填となり、売主の損失を最小限に抑える狙いがあります。

厳格な期日の設定

売却期日や解除期日を比較的短く設定することで、買主の売却活動に対する猶予を小さくし、売主が不利益を被るリスクを減少させます。これにより、売主は次の取引計画が立てやすくなります。

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買い替え特約の承諾を得るためのポイント

買い替え特約は承諾を得るのが難しいため、少しでも売主が納得できる条件を提示するなど、ポイントを押さえた交渉が重要です。

ここでは、買い替え特約の承諾を得るためのポイントとして以下の3つを紹介します。

• 売却物件が市場で高く評価されていることをアピールする
• 専任媒介契約や専属専任媒介契約で不動産会社の協力を得る
• 売主が売却に苦戦している場合は承諾を得られる可能性が高まる

それぞれ見ていきましょう。

売却物件が市場で高く評価されていることをアピールする

期限内に最低売却額で売れなければ契約が解除されるリスクがあるため、売主が承諾しにくい場合もあります。そのため、期限内に売れる可能性を示し、売主を安心させることが大切です。

売却する物件のアピールポイントなど、需要が高いことを積極的に説明しましょう。

買主からの説明だけでなく不動産会社の担当者に説得してもらうと、売主も納得しやすくなります。

また、買い替え特約設定時の最低売却額を買取価格で提示するのも1つの方法です。

「仲介で売れなかったら買取で売ってでも購入する」くらいの本気度を見せれば売主も応じてくれる可能性があるでしょう。

▼関連記事：住み替えで買取を利用するメリット

専任媒介契約や専属専任媒介契約で不動産会社の協力を得る

売主にメリットのない買い替え特約を付加してもらうためには、説得など不動産会社の協力が不可欠です。

より不動産会社の協力を得やすくなる方法としては、以下の2つが検討できます。

• 住み替えの購入・売却を同じ不動産会社にする
• 媒介契約は専任媒介契約または専属専任媒介契約にする

住み替えの購入と売却を同じ不動産会社にすれば、不動産会社はそれぞれの取引で仲介手数料を得られる可能性が高まります。

さらに、媒介契約のうち専任媒介契約・専属専任媒介契約は不動産会社1社としか締結できないので、不動産会社が仲介手数料を得やすい形態です。

売却・購入を成功させれば不動産会社の利益は大きくなるので、熱心なサポートが期待でき、買い替え特約付加も期待できるでしょう。

住み替えで依頼する不動産会社を1つにすることには、スケジュール調整がしやすく同時決済を狙いやすいというメリットもあります。

ただし、専任媒介契約・専属専任媒介契約は不動産会社1社のみとしか契約できないので、契約する不動産会社は慎重に見極めることが重要です。

売主が売却に苦戦している場合は承諾を得られる可能性が高まる

売主が売り急いでいたり、売却が長期化しているという場合は、売るために買い替え特約を承諾してくれる可能性があります。

とはいえ、売却が長期化している物件にはそれなりの理由があるものです。

築年数や間取り、立地、状態、価格などはしっかりと確認したうえで、検討するようにしましょう。

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買い替え特約以外で住み替えのリスクを抑える方法

買い替え特約は承諾を得るのが難しいため、それ以外で住み替えのリスクを抑える方法も検討しておくことが大切です。

住み替えのリスクを抑えるには、買い先行ではなく売り先行、同時決済を選ぶ方法があります。

売り先行を検討する

売り先行とは、旧居を売却してから新居を購入する方法です。

売却金が確定し住宅ローンも完済した状態で購入を進めるので、ダブルローンや資金計画が大きく崩れる心配がありません。

また、じっくり売却に時間をかけられ、高値での売却が期待できるという魅力もあります。

しかし、売り先行にも以下のようなデメリットがあるので注意が必要です。

• 仮住まいが必要
• 新居選びに時間をかけられない

売却が決まって引き渡しまでの間に新居を用意できなければ、新居が決まるまでの間は仮住まいとなります。

仮住まいが必要になると、引っ越し費用や賃料、敷金礼金など余分な費用が発生するので、資金計画を十分立てておくようにしましょう。

仮住まいなしで新居に移ろうとすると新居選びの時間が短くなり、購入後にイメージと違ったとなる可能性があります。

売り先行は、売却金で新居を購入したい場合や、資金計画を明確にしたいという場合に適した方法です。

ただ、売れるまで新居を購入できないため、売れる前にどうしても購入したい物件が見つかった場合は、買い換え特約の付加か付加無の買い先行で進める必要があります。

▼関連記事：売り先行で、家に住みながら売却を成功させる7つのポイントを解説

同時決済を検討する

同時決済とは、売却と購入の決済日を、同じか数日程度猶予を設けて行う方法です。

購入と同時に売却が決まっているので、買い換え特約の付加は必要ありません。

また、同時決済はダブルローンも発生せず仮住まいも必要ないなど、売り先行と買い先行のデメリットを解消できる理想的な住み替えパターンでもあります。

住み替えの負担やリスクを防ぎたいなら、同時決済を狙ってみるとよいでしょう。

しかし、同時決済は購入と売却という大きな取引の決済日を同日に持ってくる必要があるため、容易ではありません。

同時決済は、細かく日程を管理しやすいように売却と購入で同じ不動産会社への依頼をおすすめします。

住み替えの経験豊富な不動産会社であれば、買い換え特約の付加をはじめ適切なサポートを受けられ、満足いく住み替えが実現しやすいでしょう。

▼関連記事：同時決済で住み替えするための手順は？

まとめ

住み替えの購入時に買い替え特約を付加すれば、ダブルローンや売り急ぎの事態を防ぎやすくなります。

しかし、買い換え特約は売主にはメリットがなく契約解除のリスクがあるため、同意を得にくい点に注意が必要です。

不動産会社のサポートを得ながら売主が合意してくれるように交渉するようにしましょう。

住み替えのリスクを防ぎたいなら、付加しにくい買い換え特約だけでなく、売り先行や同時決済など別の方法も視野に入れておくことをおすすめします。

住み替えをスムーズに行うには不動産会社のサポートが欠かせません。

住み替え実績豊富で信頼できる不動産会社を見極め、満足いく住み替えができるようにしましょう。