家を売る時は何の費用がいつ必要？不動産売却時に必要な費用を完全解説

家の買い替えをする際には、所有する不動産の売却金額を購入費用に充てることを考えている方が多いでしょう。しかし、売却金額をすべてつぎ込む予定にしていると、思わぬ資金不足に陥ってしまう可能性があります。

不動産の売却時には、必ず諸費用がかかってくるからです。この記事では、不動産売却時に必要となる費用について詳しく解説をします。

売却時にかかる費用とは

住宅ローンの残債と同じ金額で不動産が売却できても、最終的には赤字になってしまいます。

不動産を売却すると、必ず諸費用が発生するからです。

事前に売却に係る諸費用がどれくらいになるのかを把握しておかないと、住宅ローンの返済計画や新居の購入計画がとん挫する事態にもなりかねません。

まずは、不動産の売却には、どんな費用が必要になるのかを押さえておきましょう。

必ずかかる費用

次の費用は、不動産の売却時に必ずかかります。

• 仲介手数料……成約価格×3％＋6万円＋消費税→仲介を挟まず直接売主に売却するケースでは発生しない
• 収入印紙代……売買契約書に貼り付ける
• 抵当権抹登記費用……司法書士への報酬を含む

状況によってかかる費用

次の費用は、状況によってかかることがある費用です。

• 測量費用……敷地境界が確定していない場合に必要(一般的な大きさの土地で60～80万円程度)
• 既存住宅状況調査(インスペクション)……建物の不具合を買主に告知する
• 譲渡所得税……マイホームで3,000万円以下の利益であれば不要

売却時にかかる諸費用のシミュレーション

一戸建ての家を売却すると、どれくらいの諸費用がかかるのかシミュレーションをしてみましょう。

ここでは、2,000万円で売却できたケースで見ていきましょう。

この他、住宅ローンを繰り上げ返済をした場合に、繰り上げ返済手数料がかかることがありますが、インターネットで手続きをした場合、ほとんどの金融機関で無料になります。

また、引渡しの前に引越しをしますが、まだ買主から残金が支払われる前ですから、引越しの費用を別途確保しておく必要があります。

買い替えの諸費用にも注意

買い替えを目的にして不動産を売却する場合は、購入に要する諸費用も考慮しておく必要があります。購入に伴う諸費用は次のとおりです。

• 仲介手数料……成約価格×3％＋6万円＋消費税
• 収入印紙代……売買契約書・住宅ローン融資
• 住宅ローンの融資事務手数料……3万～5万円
• 保証料……融資額の約2％(金利に上乗せをした場合はゼロ円)
• 所有権移転登記費用……30万～40万円
• 抵当権設定登記……3万円～20万円
• 火災保険料
• 固定資産税の清算……日割り計算をして前所有者に支払
• 管理費・修繕積立金の清算……マンションの場合

売却が完了してから新居を探す「売り先行」だと、新居に入居するまでの仮住まいの家賃が必要です。

この場合、引っ越し費用2回分の他に貸倉庫代が発生することがあります。

売り先行で、家に住みながら売却を成功させる7つのポイントを解説

www.ieuri.com

2020.05.26

売却時の費用負担は何にいくらかかるの？

売却時にかかる費用の内訳を項目ごとに詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

不動産を売却する場合、トラブルを避けるために個人間の取引は行わず、不動産会社に仲介をしてもらうのが一般的です。

不動産会社に仲介を依頼すると、物件の売却に向けて積極的な売却活動をしてくれます。

その結果、無事に売買契約を締結した際に、不動産会社に支払うのが仲介手数料です。

仲介手数料は、法律で定められた上限金額以下であれば、不動産会社は自由に設定できます。

しかし、現実的には、多数の不動産会社が上限金額を仲介手数料として設定しています。

法律で定められた上限の仲介手数料は、次のとおりです。

1. 売買価格が800万円以下の場合：30万円+消費税
2. 売買価格が800万円超えの場合：成約価格の3％＋6万円＋消費税

売却額が800万円を上回った場合、「成約価格×3％＋6万円＋消費税」の簡易計算式によって算出できます。

たとえば2,000万円で売却できたとすると、次の計算から、仲介手数料は726,000円になります。

(2,000万円×3%＋6万円)＋66,000＝726,000円

上記の仲介手数料計算ツールでは、金額を変更して計算可能です。

宅建業法改正により、2024年7月以降は800万円以下の不動産売買では、売主・買主の合意があれば33万円（税込み）が上限額になる点に注意しましょう。

印紙税

印紙税は、成約価格によって、次のように金額が変わります。

たとえば3,000万円で成約した場合は、2万円になりますから、同額の収入印紙を購入して、売買契約書に貼ります。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを完済すると、抵当権を抹消できます。

抹消手続きは、自分で行うこともできますが、平日に申請する手間や書類不備の可能性などを考えると、司法書士に依頼した方が精神的負担が軽くなります。

司法書士は、住宅ローンを利用した金融機関に紹介してもらうこともできます。

抵当権抹消費用の内訳は次のとおりです。

• 登録免許税……2,000円
• 司法書士報酬……5,000円～10,000円
• 事前調査費用……1,200円（登記簿謄本2部）
• 事後謄本の取得費用…… 1,200円（登記簿謄本2部）

登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。

一戸建ての住宅だと、土地と建物がそれぞれ1件となるので、合わせて2,000円になります。

マンションの場合、敷地が複数の筆にまたがっていることがあります。

たとえば土地が4つの筆にまたがっている場合は、「土地4筆×1,000円＋建物1,000円」で、5,000円になります。

測量費用

宅地として売却する土地は、単位面積当たりの単価が高いために、正確な面積を算出しておかないと、公平な取引ができません。

そのため、土地にフェンスや境界標がない土地は、きちんと境界を確定しないと不動産の売却ができません。

敷地の境界は、所有者単独で確定できるものではなく、必ず隣地所有者の合意が必要です。

その基礎資料となるのか確定測量図です。

確定測量図の費用は60万～80万円程度です。

隣地所有者の合意がなかなか得られない場合や相続による物件で関係者が多数になる場合は、さらに費用が割高になります。

ただし、敷地境界が確定していて、法務局に提出した地積測量図があり、現地に敷地境界標がすべて打ち込まれているのであれば、測量費用は不要です。

 既存住宅状況調査(インスペクション)

インスペクションは、構造や雨漏りなどの建物の不具合を調査するものです。

実施は義務ではありませんが、売却後に重大な不具合が発見されると、契約不適合として、損害賠償や契約の解除を求められることがあります。

事前に建物を調査して、不具合を買主に告知していおけば、後のトラブルを避けることができます。

費用は、4万円～6万円が相場です。

さらにオプションとして念入りな調査や設備配管等の調査を依頼する場合は、8万円～15万円の費用がかかります。

譲渡所得税

不動産を売却して、利益があると譲渡所得税の課税対象になります。

利益とは、その不動産を購入した価格よりも高い金額で売却した場合の差額です。

課税対象になる譲渡所得金額は、次の計算式より算出します。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額

• 取得費……売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や仲介手数料などの合計額です。実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます。
• 譲渡費用……仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用です。
• 特別控除額……自分の住んでいる家屋と土地を売ったときは、3,000万円まで控除できます。

税率は、マイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次の軽減税率が適用されます。

不動産を売却した利益が3,000万円以下であれば、特別控除により譲渡所得税はゼロ円になります。

ただし、現在居住していない不動産を売却した場合は、所有年数に応じて次の税率が適用されます。

長期譲渡所得は、所有期間が5年以上の場合に適用されます。

5年以下の場合は、短期譲渡所得が適用されます。

たとえば、15年前に諸費用を含めて2,000万円で購入したマンションを3,000万円で売却した場合、次のように算出します。

(3,000万円－2,000万円)×(15％＋5％)＝200万円

この結果、200万円の譲渡所得税がかかることになります。

いつの段階でどんな費用が必要になるのか

不動産を売却すると、買主から売却金額が振り込まれます。

しかし、不動産の売却においては、途中段階で支出する費用があるため、ある程度の資金を用意しておかないと資金不足に陥ってしまいます。

売却の流れを追いながら、どの段階でどんな費用が必要になるのかを検証していきましょう。

不動産会社に相談

不動産を売却する場合、まず売却の仲介を依頼する不動産会社に相談をします。

不動産会社の選定に際しては、事前に売却価格の予測や候補となる不動産会社の情報を事前に調査しておいた方がいいでしょう。

仲介を依頼する不動産会社を決めたら、次の流れで進めていきます。

1. 相談
2. 価格査定
3. 媒介契約を締結する

確定測量図を依頼する

敷地境界や面積があいまいな場合は、この段階で土地家屋調査士に測量を依頼します。

境界確定は、相手の同意を要するために時間がかかることがあります。

特に売却寸前の段階で実施すると、時間切れを焦るあまり、納得できないまま隣地所有者の主張するポイントで同意をせざるを得ない状況になることがありますから、時間的な余裕をもって作成することが重要です。

また道路境界が未確定な官民境界の確定は、さらに時間を要しますから、売却が視野に入った段階から、土地家屋調査士などの専門家に相談することが望ましいでしょう。

確定測量図の費用は、成果品が納品された段階で支払います。

インスペクションを依頼する

不動産会社(宅建業者)は、媒介契約締結時にインスペクション業者をあっせんするか不要かを売主に確認することが宅建業法で定められています。

この段階で、売主がインスペクションは不要だと判断すれば、実施されることはありません。

しかし、将来のトラブルに備えてインスペクションを実施したいと考えるのであれば、不動産会社に業者あっせんしてもらい、インスペクションを実施してもらうのが良いでしょう。

インスペクションを実施後、報告書が納品された段階で、4万円～15万円を支払います。

インスペクションの費用は実施しなければ節約することが可能ですが、重要事項説明書の中で触れられていなかった不具合が、買主の入居後に発見されると、損害賠償や契約解除を求められられることがあります。

インスペクションの実施の是非については、比較的新しい物件であれば行わない、古い物件であれば念のため行なっておくなど、将来のリスクを鑑みながら慎重に検討しましょう。

既存住宅売買瑕疵担保保険付きならさらに安心

インスペクションを実施して基準をクリアした物件は、既存住宅売買瑕疵担保保険に加入することができます。

保険に加入していると、引き渡し後に告知していなかった不具合が見つかった場合、修理費用が買主に支払われる仕組みになっていますから、売却後の不安が解消されます。

保険料はインスペクション調査費を含めて6万円～8万円です。

インスペクションの基準に適合しない場合は、保険に加入することができませんが、修繕によって適合すれば保険の加入は可能になります。

ただし、修繕費用がかかりますから、大がかりな工事を要する場合は、売却価格を踏まえてどうすべきか検討しましょう。

価格査定書を受取る

必要な調査が完了した後に不動産会社から価格査定書が提出されます。

価格査定書は、次のような内容で構成されています。

1. 売り出し提案価格
2. 査定価格(成約予想価格)
3. 査定価格を算出した根拠
4. 成約物件事例……類似物件の事例を示す
5. 売出物件事例……現在売り出している物件の提示
6. その他……査定に関わる情報など

売出価格は、査定価格の100万円～200万円を上乗せしたものになるのが一般的です。

最終的には、売主の考えを加味したうえで売出価格を決定します。

売出価格を決める場合、「査定価格を算出した根拠」が非常に重要です。

この書面をしっかりと書き込んだ不動産会社であれば、信頼を置けるひとつの拠り所となります。

不動産会社によっては、仲介契約を締結することを目的に、根拠のない高値を提示することがあります。

しかし、いたずらに相場よりも高い価格で売却を進めると、長期間売れ残って、結局相場よりも大きく下げて売る事態にもなりかねません。

上述したように仲介手数料は、けっして安くはありません。

仲介手数料を有効に生かすためにも、適正な売却価格を提案してくれる不動産会社を探すのは、売却活動において非常に重要なポイントです。

売却活動～売買契約の締結

不動産会社と媒介契約を締結すると、売却活動を次のような流れで進めていきます。

1. 不動産会社と媒介契約を締結
2. 売却活動
3. 物件案内
4. 条件交渉
5. 重要事項説明
6. 買主と売買契約の締結

売買契約の締結に先立ち、契約書に貼り付ける収入印紙を購入します。

引き渡しの準備

いよいよ引き渡しが視野に入れば、引越しの準備を進めます。

契約交渉の中で、一部補修やハウスクリーニングの実施が条件に入れば実施をします。

また新居への引っ越し費用の資金も確保しておきます。

この段階で敷地内や建物内の整理と処分を実施します。

大型家具などを処分する場合は、有料になります。

古い物置を解体する場合は、解体業者へ支払う費用が必要になります。

抵当権抹消手続き

抵当権が設定されている場合、次の流れで抵当権抹消手続きを行います。

1. 金融機関に抵当権抹消手続きの依頼をする(電話で可)
2. 金融機関から送られてきた抹消手続き書類に記載して郵送をする
3. 残金決済時に請求残高を振り込む
4. 金融機関から完済証明書を受領する
5. 司法書士に抵当権抹消手続きを依頼する

抹消登記が完了した段階で司法書士に報酬を支払います。

引越し

買主から最終残金が支払われる前の段階で引越しをしますから、引っ越し費用については、別途事前に確保しておく必要があります。

最終残金受取～引き渡し

買主から最終残金を受取ります。

固定資産税は、日割り計算をして、残日数分を買主から受け取ります。

買取の場合の費用はどうなる

ここまで仲介による売却費用について解説をしてきましたが、家を売却する方法には、仲介の他に「買取」という方法があります。

これは、買取専門の不動産会社に家を買い取ってもらう方法です。

この場合の売却費用はどのようになるのかをみていきましょう。

買取は仲介手数料が不要

仲介によって売却すると、諸費用の中で仲介手数料が大きな割合を占めることは上述しました。

買取では、仲介手数料が不要になるので、諸費用を大幅に抑えることができます。

ただし買取専門の不動産会社は、買い取った家をリフォームしたうえで売却をするので、利益を生み出すために、買取価格は相場よりも抑えられます。

そのため、総合の収支でいけば、仲介による売却の方が手持ち資金が多く残ることがほとんどです。

しかし、不動産会社に仲介手数料を支払うのは、売買契約が成立したときです。

この段階では、まだ買主から手付金しか入金されません。

手付金の相場は5～10％とされていますから、成約価格が2000万円だと、100万円～200万円です。

その後引っ越し費用や抵当権抹消費用も必要なので、ギリギリの資金計画だと仲介手数料が大きな負担になります。

最終的には、買主から残金が入ることは分かっていても、それまでの資金繰りに悩ませられることがあるのです。

こうした事情を抱える売主にとっては、仲介手数料が不要な買取は資金繰りに優しい方法だといえます。

しかも、契約から1週間程度で売却金が振り込まれますから、仲介より何カ月も早い段階で現金を手にすることができます。

したがって、仲介手数料の負担が重いと感じる売主にとって買取は有力な選択肢のひとつだといえるのです。

瑕疵担保責任・契約不適合責任のリスクも低減できる

また、業者買取の場合は多くのケースで瑕疵担保責任、契約不適合責任が免責となる契約で売却可能です。

売った後の金銭的なリスクや精神的な不安点も解消できるため、特に隠れた瑕疵が心配な空き家や築古の一戸建て住宅では、売却時の選択肢として検討しても良いでしょう。

「イエウリ」では、不動産の買取再販を行なっている業者からオークション形式で査定を受けることができるため、買取を検討している方はぜひ利用してみてください。

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まとめ

不動産を売却した場合、最もかかる費用は、不動産会社に支払う仲介手数料です。

この仲介手数料は、売却代金の残金が入る前に支払うことになりますから、手数料がいくらになるのかをしっかり把握したうえで、資金を確保しておく必要があります。

また、敷地境界が確定していない場合、測量費も発生します。

敷地境界があいまいな物件や隣地と揉めている物件は、売却することは相当に困難です。

測量には高額の費用を要しますから、こちらも資金を確保しておかなくてはいけません。

買い替えに伴う不動産の売却は、資金の出し入れが頻繁に行われます。

タイミングを見誤ると、資金不足に陥ってしまいますので、タイムテーブルを作成して資金計画をしっかり立てましょう。