旧耐震基準の物件は担保評価が低く、住宅ローンを組めないケースがあります。
買主が住宅ローンを組めないと、売主にとっても売却が難しくなる可能性があるのです。
しかし、旧耐震基準だからといって必ずしも住宅ローンが組めないわけではなく、売却を諦める必要もありません。
とはいえ、審査のハードルは上がりやすいので、住宅ローンを組むためのポイントや、売主としてできる対策を押さえておくことが大切です。
この記事では、旧耐震基準と住宅ローンの関係、審査に通るコツ、高値で売却するための対策について詳しく解説します。
旧耐震基準とは？
地震大国と呼ばれる日本で安心して長く生活するためには、建物の耐震性が重要です。
地震から生命や財産を守られるよう、建物には一定の耐震基準をクリアすることが建築基準法などで求められています。
耐震基準は大きく、旧耐震基準と新耐震基準の2つに分かれます。
ここでは、旧耐震基準の基本について確認していきましょう。
1981年5月31日以前の建物建築の際に適用された耐震基準のこと
耐震基準は大地震が起きるたびに見直され、適宜改正されています。
なかでも大きな改正となったのが、1981年6月1日の改正です。
1978年に起こった宮城県沖地震での甚大な被害を受けて、1981年の改正ではより耐震性の規定が厳格化されています。
この改正にともない、1981年5月31日以前の耐震基準を旧耐震基準、6月1日以降を新耐震基準として分けているのです。
なお、耐震基準は1995年の阪神淡路大震災を受け、2000年にも大きな改正が行われています。
この改正は2000年基準や現行の耐震基準などと呼ばれ、現在建築される建物はこの2000年基準が適用されています。
旧耐震基準の物件の場合、1981年5月31日以前の耐震基準が適用されていると覚えておきましょう。
新耐震基準との違い
旧耐震基準と新耐震基準の大きな違いは、地震に耐えられる強さです。
それぞれの基準は以下のようになります。
| 旧耐震基準 | 震度5強程度の揺れに対して家屋が倒壊・崩壊しない 震度6以上については規定なし |
| 新耐震基準 | 震度5強程度の地震で軽度なひび割れ程度にとどまる 震度6程度の地震で倒壊・崩壊しない |
旧耐震基準では震度6以上の大地震では倒壊するリスクがありますが、新耐震基準では震度6強程度の大地震でも倒壊・崩壊しないだけの耐震性を備えることを定めています。
旧耐震基準だからといって、大地震ですぐに倒壊するとは限りません。しかし、新耐震基準と比べると、耐震性は低くなります。
また、2000年基準では、とくに木造住宅に対する耐震性の強化が図られており、法的拘束力が強くなっています。
旧耐震基準の見分け方
どの耐震基準が適用されるかは、建築許可を受けた日によって異なります。
建物を新築・増改築するためには、建築基準法などに適合しているかを確認するため、建築確認申請を行い、受理されなければなりません。
この建築確認申請が受理されて初めて、着工が可能となります。
建築確認申請が1981年5月31日以前に受理された場合は旧耐震基準、6月1日以降なら新耐震基準が適用されます。
1981年6月1日以降に完成した物件でも、建築確認をそれ以前にパスしていた場合は新耐震基準に適合しない耐震性の場合がある。
この時、建築された日ではなく、申請が受理された日が基準となるため、築年数だけで判断できない点に注意しましょう。
建築確認申請が受理されてからの着工になるので、受理日と完成日にはズレが生じます。
施工会社や工法、時期などにもよりますが、木造戸建ての場合、建築確認申請の受理から完成まで4ヵ月～6ヵ月ほどかかるのが一般的です。
そのため、完成した日が1981年6月1日以降であっても、旧耐震基準で建築されている可能性があります。
より正確に見分けたい場合は、建築確認通知書で受理日を確認しましょう。
1981年6月1日以降に建築確認を受け、竣工後に完了検査を受けている物件は新耐震基準に適合していると判断できる。
旧耐震基準でも住宅ローンを組める？
旧耐震基準であっても住宅ローンを組める可能性はあります。
しかし、旧耐震基準であることは大きなマイナス要因であり、住宅ローンが組みにくいのも現実です。
ここでは、旧耐震基準と住宅ローンの関係性をみていきましょう。
旧耐震基準でも住宅ローン審査に出すことはできる
旧耐震基準であっても住宅ローンの申し込み条件をクリアしているなら、審査申込自体は可能です。
一般的に住宅ローンは申込時18歳以上60歳未満、完済時80歳以下などの年齢制限は設けられていますが、それ以外の申し込み条件は金融機関によって異なります。
年齢以外で代表的な条件としては、勤続年数・雇用形態・年収などが挙げられるでしょう。
住宅の築年数・耐震基準に条件がなく、その他の条件をクリアしているのであれば、旧耐震基準であっても申し込みは可能です。
ただし、金融機関によっては旧耐震基準不可や築年数が限定されているケースも多く、申し込み条件をクリアできない物件であれば審査申込できません。
審査では厳しく見られやすい
審査に申し込めた場合でも、審査に通らなければ住宅ローンは組めません。
実際のところ、旧耐震基準は審査に不利になりがちです。
住宅ローンの審査では、申込者の年収や勤務先といった個人の情報だけでなく、物件の担保価値もチェックされます。
基本的に住宅ローンは物件の担保価値以上の融資は行いません。
たとえば、担保価値が1,000万円の物件では、2,000万円の住宅ローンは組めないのです。
担保価値以上の融資を行うと、住宅ローンの返済が滞った際に競売にかけても残債を完済できないリスクが高くなります。そのため、金融機関が厳しく審査するのも当然と言えるでしょう。
担保価値の評価方法は金融機関によって異なりますが、旧耐震基準は大きなマイナス要因とされています。
旧耐震基準の建物は倒壊のリスクが高く、万が一倒壊した場合に契約者が住めなくなるだけでなく、住宅ローンの資金を回収するのが難しくなる恐れもあります。
住宅ローンを貸し出す金融機関は抵当権を設定し、万が一返済が滞った際に競売で回収する。しかし、旧耐震基準の物件は地震が起こった際にリスクがあり、十分に資金が回収できないという判断の元、融資が厳しくなる。
また、旧耐震基準の建物は需要が低く、市場価値も高くないため、競売にかけてもローン残債を回収できる可能性が低い点もマイナス要因となります。
このようなことから、旧耐震基準の物件は評価が低くなりがちで、住宅ローン審査に通りにくいほか、通っても借入額が小さくなりやすいのです。
旧耐震基準の住宅ローン審査で承認を得るためのコツ
旧耐震基準は住宅ローン審査に不利になりがちですが、組めないわけではありません。
以下のようなコツを試すことで、通る可能性が高くなるでしょう。
- フラット35を利用する
- 複数の金融機関で審査を受ける
- 無担保の住宅ローンも検討する
それぞれ解説します。
フラット35を利用する
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利タイプの住宅ローンです。
フラット35は耐震評価基準が明確に公表されているため、旧耐震基準の年代に建てられた物件でも、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していれば審査に通る可能性があります。
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複数の金融機関で審査を受ける
住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なります。
同じ条件でも、Ａ銀行は落ちたけどＢ銀行は通るということは珍しくありません。
審査に通りそうな金融機関をいくつか候補に挙げ、複数の審査に申し込むことで、通る可能性も出てくるでしょう。
ただし、短期間に多くの金融機関に 申し込むのはおすすめできません。
金融機関では審査の際に個人信用情報をチェックするため、他の金融機関で住宅ローンを申し込んだことは分かります。
複数申し込んでいるのに借入できていないとなると、他の金融機関が審査に落とす何かがるのではとマイナス評価につながりやすくなってしまうのです。
複数申し込む場合でも2～3行に絞ることをおすすめします。
無担保の住宅ローンも検討する
無担保の住宅ローンとは、物件を担保にしない住宅ローンのことです。一般的な住宅ローンは不動産を担保にして抵当権を設定するため、物件の評価額が重要になってきます。
一方、無担保ローンは物件を担保にしないので、不動産の評価額が審査に影響しないのです。
そのため、担保評価額の低い旧耐震基準の物件であっても、無担保ローンなら融資を受けられる可能性があります。
ただし、無担保ローンは不動産を担保にしない分、住宅ローンよりも審査が厳しく、借入できる額も小さくなります。
また、金利が高めに設定されているので、返済シミュレーションを入念に行ったうえで検討するようにしましょう。
旧耐震基準の家をできるだけ高値で売却するためのポイント
旧耐震基準の家は、耐震性の不安や買主が住宅ローンを組みにくいことから、敬遠されがちです。
そのため、一般的には安値での売却になる傾向があります。
しかし、以下のようなポイントを押さえることで旧耐震基準であっても高値で売却できる可能性があります。
- 耐震基準適合証明書を取得する
- 地盤に関する情報をまとめておく
- 買取を検討する
それぞれ見ていきましょう。
耐震基準適合証明書を取得する
耐震基準適合証明書とは、現行の耐震基準をクリアしていることを証明する証明書です。
旧耐震基準で建てられた建物であっても、もともと優れた耐震構造である、途中で耐震リフォームしているなどで現行の基準に適合しているケースもあります。
そのような場合、耐震診断 を受け現行の基準をクリアしていることが判明すれば、耐震基準適合証明書の取得が可能です。
また、現行の基準をクリアしていない場合でも、必要な耐震改修を行い、基準を満たせれば取得できます。
耐震基準適合証明書があれば、耐震性の証明になり買主の安心材料となります。
さらに、証明書があることで住宅ローン審査が通りやすくなったり、住宅ローン控除が適用できたりするため、資金面でのマイナス要因を解消しやすくなります。
その結果、買主の購入意欲も高まるでしょう。
地盤に関する情報をまとめておく
地震に強いかどうかは、建物の耐震性だけでなく地盤の強度も重要です。
旧耐震基準であっても、地盤が強い・災害リスクが低いエリアなど、安全性が確認できる情報を提供できれば、買主も安心しやすくなります。
提供する情報は、公的機関など信頼できる発行元の情報であることも重要です。
災害リスクなら自治体の発行するハザードマップ、地盤情報なら国土交通省の地盤情報の検索ができる国土地盤情報検索サイト「KuniJiban」などを参考にするとよいでしょう1。
買取を検討する
買取とは、不動産会社が直接不動産を購入する売却方法です。
一方、不動産会社が仲介し買主を探す売却方法が仲 介となります。
旧耐震基準の物件は、条件の悪さから広告しても買い手がつきにくく、仲介ではなかなか売れない可能性があるでしょう。
買取であれば不動産会社との合意で売却できるので、短期間での売却が可能です。
また、売却にあたり仲介手数料やリフォーム費用が必要ないというメリットもあります。
ただし、買取は仲介での売却よりも価格が下がる点に注意が必要です。
しかし、旧耐震基準の不動産をいつまでも所有するよりも、買取で早く手放したほうがメリットは大きい可能性があるので検討してみるとよいでしょう。
買取は、基本的に査定額が売却額になるため、少しでも高値を付ける不動産会社を見つけることが重要です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や信頼性などを比較したうえで、信頼できて高値で買い取ってくれる不動産会社を見つけるようにしましょう。
イエウリでは、大手から地域密着型の中小まで数多くの不動産会社の買取査定が可能です。
買取を検討している方は、お気軽に査定をご利用ください。
旧耐震基準の住宅ローンに関するよくある質問
最後に、旧耐震基準の住宅ローンに関するよくある質問をみてきましょう。
旧耐震基準だと住宅ローン審査に通らない？
旧耐震基準であることで審査に不利になりがちですが、通らないわけでは ありません。
審査基準は金融機関によって異なるので、複数の金融機関に申し込む、フラット35を検討するなども視野に入れて審査を受けるとよいでしょう。
ただし、金融機関によっては旧耐震基準の建物は対象外となる場合もあるので、事前に申し込み条件を確認することも大切です。
りそな銀行の住宅ローンは旧耐震基準でも利用できる？
りそな銀行の住宅ローンでは、旧耐震基準であっても耐震診断実施済みで適合証明書があれば利用できます2。
旧耐震基準の家は住宅ローン控除を受けられない？
住宅ローン控除を適用するための要件の1つに、「昭和57年（1982年）以降に建築又は現行の耐震基準に適合」があります。
昭和56年12月31日以前に建築された住宅の場合は、耐震基準適合証明書などの書類を提出することで適用可能です。
従来は、木造住宅であれば築20年以内、RC造の分譲マンション等であれば25年以内でなければ住宅ローン控除が利用できませんでした。
しかし、2022年の税制改正により、新耐震基準（昭和56年6月1日以降に建築確認を受けたもの）に適合していること、または耐震基準適合証明書の取得などで耐震性が確認できる場合には、築年数の要件なしで住宅ローン控除が利用できるようになっています。
まとめ
旧耐震基準の家は、担保評価の低さから住宅ローン審査に不利になりやすく通らないケースもあります。
住宅ローンを買主が利用できないことで、売主としても売却しにくくなる点は理解することが大切です。
解決策として、耐震基準適合証明書や地盤情報の活用などで、買主の資金面や耐震性の不安を解消することで売却につながりやすくなるでしょう。
また、すぐに手放したいのであれば買取を視野に入れることもおすすめです。
買取を検討する場合は、できるだけ多くの不動産会社に査定してもらい、信頼できる不動産会社を選ぶと満足いく売却ができるでしょう。
