住み慣れた家で、「家族が増えた」「趣味を楽しむ部屋が欲しい」といった課題が浮上した場合、家の増築は有力な選択肢のひとつです。
でも、増築の計画を進めていくうえで、どうしても避けて通れないのが資金計画ではないでしょうか。まとまった資金を要する増築では、住宅ローンが利用できるかどうかが、計画の実現に大きく影響します。
この記事では、家の増築で住宅ローンを利用する場合の条件や注意点、資金計画のポイントなどを解説していきます。
増築で使える住宅ローンとは
家を増築する際は、「リフォームローン」と呼ばれる住宅ローンが利用できます。リフォームローンは、増築、リフォーム、耐震補強、修繕といった工事の際に利用できます。
対象の工事が限られているので、物件購入や新築工事では使えません。
リフォームローンは、担保の有無によって「無担保型」と「有担保型」の2種類に分類できます。それぞれのタイプの特徴をみていきましょう。
無担保型リフォームローンの特徴
無担保型のリフォームローンの特徴をまとめると次のようになります。
- 担保……不要
- 借入限度額……低め（500万円程度）
- 金利……高め（2～5％程度）
- 審査……比較的早い
- 手続き……比較的簡便
- 返済期間……1年～15年程度
無担保型リフォームローンは、担保が不要なため、手続きが比較的簡単で審査も早く、担保に入れる不動産がない場合でも利用できます。一方で、融資額は低く、金利は高めに設定されており、返済期間が短い傾向があります
有担保型リフォームローンの特徴
有担保型のリフォームローンの特徴をまとめると次のようになります。
- 担保……必要
- 借入限度額……高め（1,000万円程度）
- 金利……低め（1～3％程度）
- 審査……比較的長く、厳しい
- 手続き……やや複雑（抵当権設定登記などが必要）
- 返済期間……1年～35年程度
有担保型リフォームローンは、無担保型と比較して借入限度額が高く、金利も低めに設定されています。返済期間も長く設定することができます。一方で、担保が必要なため、審査に時間がかかります。
また、抵当権設定登記などの手続きが必要で、司法書士に手続きを依頼する費用などが追加でかかります。
「無担保型」と「有担保型」どちらを選ぶべきか
どちらのローンを選ぶべきかは、増築の規模や予算、返済計画などによって異なります。一般的には、小規模な増築には無担保型、大規模な増築には有担保型が適していると考えられます。
小規模な増築の場合は、手続きが簡単で、早めに資金を調達できることから、無担保型リフォームローンが適しています。
大規模な増築の場合は、工事費も高くなることから、借入限度額が高く、金利も低めに設定されている有担保型リフォームローンが適しています。
住宅ローンの借り換えを利用する方法も
住宅を所有している方が増築を行う際に、返済中の住宅ローンを借り換えて増築費用を上乗せするという方法があります。
増築費用と住宅ローンを一本化することで、返済管理が楽になります。一般的な住宅ローンの金利が基本となるので、別途リフォームローンなどを組むよりも、住宅ローンの低金利を利用できる可能性があるのです。
一方で、借り換えと増築費用の両方を審査されるため、審査が厳しくなる可能性があります。また、借り換えには、手数料や登記費用などの諸費用が発生します。
借り換えによって返済期間が長期化する可能性がある点にも注意しましょう。
リフォームローンの利用条件
リフォームローンは、まとまった資金が必要となる住宅の増築において非常に役立ちます。しかし、リフォームローンを利用するためには、金融機関が定める一定の条件を満たす必要があります。
ここでは、リフォームローンの利用条件や審査のポイントについて解説していきます。
リフォームローンの利用条件は？
リフォームローンの利用条件は、金融機関によって異なりますが、一般的な条件としては次のようなものがあります。
- 年齢：20歳以上65歳以下（完済時年齢が70歳未満）
- 所得：安定した収入があること（年収200万円以上など）
- 勤務先：同一企業に1年以上勤務していること（自営業の場合は2年以上）
- 信用情報：過去の借入や返済状況に問題がないこと
- 増築物件：所有している住宅、または購入予定の住宅であること
- 住宅の担保価値がある（有担保型）：増 築後の住宅の担保価値が、借入希望額に見合うものである必要があります。
- 増築計画が適法である：増築の計画が明確であり、建築基準法などの法令に適合している必要があります。
その他、リフォームローンを利用する金融機関の口座を持っていることが条件となっている場合もあります。
リフォームローンの審査内容は？
一般的な住宅ローンに比べてリフォームローンの方が借入額が少なくなりますが、だからといって審査が緩くなるわけではありません。各金融機関が定めた基準に沿って審査が行われます。
リフォームローンの審査では、次のような事柄が確認されます。
- 属性情報：年齢や勤務先など申込者の情報
- 信用情報：ローンやクレジットカードの取引履歴
- 担保情報：担保とする自宅の情報（有担保型の場合）
- 増築工事の適法性
リフォームローンは、年収や年齢などの条件を満たしていたとしても審査に落ちる可能性があります。
金融機関は、本人の収入や信用情報などの資料から総合的に審査を行います。リフォームローンを借り入れるためには、利用条件とは別に返済能力を示すことが求められるのです。
「過去にローンの返済を延滞した経験がある」「短期間で多くのローンに申し込んでいるなど」の理由で、リフォームローンの仮審査に通っても、本審査で落ちる可能性はあります。
特に問題になる可能性が高いのが、仮審査で申請した内容と事実が異なる場合などです。 仮審査であっても、本審査と同じような気持ちで正しく記述する必要があります。
増築工事の適法性が求められる
家の増築で住宅ローンを利用する場合、金融機関では建築基準法や都市計画法などの適法性を確認します
基本的な手続きとして、増築に際しては、工事前に建築確認申請が必要になります。工場生産されたプレハブ建築物を現地に設置するだけの工事であっても、法的には増築になるので、建築確認申請は必須です。
金融機関へは建築確認済証を提出して、増築工事が適法に行われることを示します。
防火地域・準防火地域に指定されていないエリアにおける10平方メートル未満の増築は、建築確認申請は不要です。しかし、この場合にあっても、建ぺい率や容積率などの規制はクリアする必要があります。
金融機関へは、設計図書や増築後の敷地面積、建築面積、延べ床面積の根拠資料を提出して、適法であることを示します。
リフォームローン利用時の資金計画のポイント
増築は、住まいの質を向上させ、快適な生活を送るために有効な手段ですが、費用もそれなりにかかります。そこで、多くの人がリフォームローンの利用を検討するわけですが、後悔しないためには、しっかりとした資金計画が不可欠です。
リフォームローン利用時の資金計画のポイントを解説します。
増築費用の内訳を把握する
増築費用は、増築の規模や内容、使用する素材などによって大きく異なります。一般的には、1平方メートル当たりで15万円〜30万円程度が目安となります。
正確な費用を把握するためには、複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討することが重要です。
増築工事の規模や施工方法によっては、自 宅が使えないことがあります。その際は、仮住まいの段取りや費用を考慮に入れる必要があります。
増築費用は、工事費だけでなく、設計費、諸経費、税金など、様々な費用が含まれます。増築にかかる費用の内訳を把握することが重要です。
自己資金と借入額のバランスを考える
増築費用をすべてローンで賄うのではなく、自己資金も活用することで、借入額を減らし、返済負担を軽減できます。
そのためには、自己資金で賄える範囲を明確にしたうえで、リフォームローンの借入額と返済期間のバランスを考えます。返済計画を考慮して、無理のない借入額を設定してください。
リフォームローンの種類と金利を比較する
リフォームローンには、無担保型、有担保型、住宅ローン借り換え型などの選択肢があります。それぞれ金利や借入限度額、返済期間などが異なるため、自分に合ったローンを選ぶことが重要です。
リフォームローンを利用する際には、金利や借入限度額、返済期間などを比較検討し、返済シミュレーションを行い、最適なリフォームローンを選択することが重要です。
住宅ローン控除の適用条件を確認する
住宅ローン控除とは、返済期間10年以上返済する住宅ローンがある場合に一定条件を満たすと、入居した年から最長で13年間、年末時点での住宅ローン残高の0.7％分を所得税から控除できる制度です。
増築工事で住宅ローン控除が使えるのは、次の要件を満たした場合です。
- 増築後の住宅の床面積が50平方メートル以上であること
- 増築工事費が100万円以上であること
- 増築工 事費の2分の1以上が、自己居住用部分の工事費であること
- 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
- 住宅に住み始めてから6カ月以内に居住し、その後も引き続き住んでいること
- 控除を受ける年の合計所得金額が2000万円以下であること
住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要です。増築工事を行った翌年の確定申告期間中に、必要書類を揃えて税務署に申告します。
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まとめ
増築の際に利用できる住宅ローンが、リフォームローンです。
リフォームローンは、担保の有無によって「無担保型」と「有担保型」の2種類があります。
無担保型リフォームローンは、担保が不要なため、手続きが比較的簡単で審査も早く、担保に入れる不動産がない場合でも利用できます。一方で融資額は低 く、金利も高めに設定されています。返済期間が短い傾向があります。
有担保型リフォームローンは、無担保型と比較して借入限度額が高く、金利も低めに設定されています。返済期間を長く設定できます。一方で、担保が必要なため、審査に時間がかかります。また、抵当権設定登記などの手続きが必要で、費用がかかります。
リフォームローンは、まとまった資金が必要となる住宅の増築において非常に役立ちます。しかし、利用条件や審査内容、資金計画などをしっかりと把握して、自分に最適なリフォームローンを選択することが重要です。
