持ち家は離婚の際に処遇を巡ってトラブルになりやすいものです。
とくに、住宅ローンが残っていると残債が折半となるのか悩む方も多いでしょう。
結論として、住宅ローン残債は財産分与の対象とならないので折半の必要はありません。
ただし、残債額によって対応も異なってくるので注意が必要です。
この記事では、離婚時に住宅ローン残債が折半にならない理由や財産分与の流れ、アンダーローン・オーバーローンのそれぞれの家への考え方などを分かりやすく解説します。
離婚時に住宅ローンの残債が折半にならない理由
住宅ローン残債のある家は離婚時に残債の折半が必要なのでしょうか。
まずは、財産分与と住宅ローン残債のある家の関係性をみていきましょう。
財産分与では原則としてプラスの財産を折半する
財産分与とは、離婚に際して婚姻期間中に夫婦で築いた財産を公平に分けることです。
財産分与の対象となる財産には以下のようなものが挙げられます。
- 現預金・有価証券
- 車
- 保険・年金
- 不動産
- 家財や家具 など
婚姻期間中に夫婦共同で築いた財産であれば、どちらの収入で取得したのか名義人がどちらかは関係なく、財産分与の対象となります。
反対に、独身時代の預貯金や親族から相続した財産などは対象とはなりません。
そのため、家も婚姻期間中に取得したものであれば単独名義であっても財産分与の対象となります。
なお、財産分与の対象はプラスのみではなく、家のローンや教育ローンなどのマイナスの財産も考慮されます。
具体的には、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いてプラスになった部分が財産分与の対象です。
ただし、プラスの財産から差し引いてマイナスになる場合は分与の対象とはなりません。
また、婚姻中のマイナスの財産であっても、結婚生活に関わらない個人的な趣味やギャンブルの借金は財産分与の対象外です。
住宅ローンの残債はマイナスの財産のため財産分与の対象外
住宅ローンの残っている家も基本的には財産分与の対象です。
しかし、住宅ローン残債と家の価値によって財産分与の対象となるかが分かれます。
家の価値がローン残債を上回るアンダーローンの家は財産分与の対象です。
この場合、家の価値から残債を差し引いた残り部分を分け合うことになります。
一方、ローン残債が家の価値を上回るオーバーローンの場合、家の価値がマイナスとなるので財産分与の対象とはなりません。
たとえば、家の価値が2,000万円でローン残債が3,000万円の場合、マイナス1,000万円を夫婦で分け合うことにはならないのです。
この場合は、家の価値は0円として家以外の財産で分与を進めることになります。
離婚後はローン名義人が継続して住宅ローンを返済する
オーバーローンの家は財産分与の対象とはならないため、家もローン残債も名義人がそのまま取得することになります。
共有名義でない限り名義人でない方はローン残債を支払う必要はありません。
つまり、名義人は離婚後もローン残債の返済義務が残るのです。
ただし、離婚時に財産分与をどうするかは夫婦の合意で決まります。
話し合いにより夫婦でローンを返済していくことに合意すれば離婚後も二人で返済することは可能です。
とはいえ、金融機関に了承なく勝手に名義人を変更すると契約違反で一括返済を求められる恐れがあります。
離婚後は、住宅ローン残債の負担をどうするかをきちんと決める必要があるため、金融機関や弁護士などに相談しながら決めることをおすすめします。
財産分与の流れ
財産分与は「離婚前に話し合い離婚と同時に成立させる」「離婚後に話し合い成立させる」いずれでも問題ありません。
ただし、財産分与を請求できるのは離婚から2年以内という点には注意しましょう。
特別な事情がなければ、離婚と同時に成立できるように話し合いを 進めておく方がトラブルを避けやすくなります。
財産分与の大まかな流れは以下のとおりです。
- 夫婦の財産をリストアップする
- 財産の総額が夫婦で1対1になるように折半する
- 協議がまとまったら離婚協議書を作成する
- 財産分与する
それぞれ解説します。
夫婦の財産をリストアップする
まずは、対象となる財産をリストアップしていきます。
前述したように、婚姻期間中に夫婦共同で築いた財産は名義人がどちらであるかに関わらず財産分与の対象です。
なお、離婚前に別居する場合は、別居日以降に築いた財産は対象から外れます。
また、不動産や車といった財産は購入時の価格ではなく現時点の評価額が対象となるので、査定してもらい価格を把握することが大切です。
財産の総額が夫婦で1対1になるよう折半する
財産をリストアップしたら、分配の割合や方法を決めていきます。
財産分与の割合は原則として2分の1ずつです。
収入の差は割合に関わらないため、仮に妻が専業主婦でも家事などの貢献が認められるため1対1となります。
また、たとえどちらかが子どもを引き取るケースでも、それを理由に割合が大きくなることはありません。
ただし、夫婦の合意で割合を決めることは可能です。
財産分与には、慰謝料や扶養的な意味合いも含められるので、事情を考慮して夫婦で話し合うとよいでしょう。
割合が決まったら、どのように財産を取得するかも決めていきます。
取得方法としては、以下の3つのパターンがあります。
- 現物のまま分配する
- 対象財産を売却して現金で分割する
- どちらかが財産を取得して相手方に対象金を支払う
不動産はそのまま分割が難しいので、売却した方が公平に清算しやすいでしょう。
対象の財産によって向いている分割方法は異なるので、慎重に決めていくことが大切です。
夫婦の話し合いで財産分与が決まらない場合は、裁判所に申し立てを行い、調停や審判で決めることになります。
協議がまとまったら離婚協議書を作成する
財産分与は口頭でも有効ですが、口頭はトラブルのもとです。
万が一、離婚後にトラブルに発展した場合でも口頭では証明ができずに解決が難しくなります。
必ず話し合いで決まった内容やその他の離婚条件は離婚協議書として文章で作成するようにしましょう。
離婚協議書の役割
- 離婚後のトラブルを防ぐための証拠として役立つ
- 当事者間で決めた条件を明確にする
法的効力について
離婚協議書は、通常の文書として作成するだけでは法的拘束力を持たない場合があります。
そのため、養育費や慰謝料の支払いを確実に実行させたい場合には、公正証書として強制執行認諾文言付きの協議書を作成することが推奨されます。
公正証書にすることで、条件が履行されない場合に強制執行 （差し押さえなど）が可能です。
財産分与する
離婚前に財産分与の協議をした場合でも、財産分与の効力が発生するのは離婚届けを提出してからです。
そのため、不動産の名義変更などは離婚後に行うことになります。
ただし、離婚後では相手方から名義変更に必要な書類を取得しにくいことも予測されるため、離婚前から財産分与の準備を進めておくことが大切です。
【ケース別】離婚後のマイホームの財産分与に対する考え方
住宅ローン残債のある家は、残債の状況によって財産分与の対応が異なります。
ここでは、アンダーローンとオーバーローンそれぞれの考え方を具体的にみていきましょう。
アンダーローンの場合：プラスの財産を折半する
アンダーローンの家は財産分与の対象となり、家の価値から住宅ローンを差し引いた分を夫婦で折半します。
たとえば、家の価値が4,000万円で住宅ローン残債が2,000万円の場合、財産分与の対象となるのは4,000万円－2,000万円＝2,000万円です。
この場合、夫婦でそれぞれ1,000万円ずつ取得します。
仮に、夫が家を取得する場合は、妻に1,000万円の代償金を支払うことになります。
オーバーローンの場合：財産分与の対象とならない
オーバーローンの家は評価額が0円となるため財産分与の対象にはなりません。
仮に、住宅ローン残債から家の価値を差し引いてマイナス1,000万円となる場合でも、夫婦がそれぞれ500万円ずつ負債を追うことはないのです。
この場合は、住宅ローンの名義人がそのまま残債の支払いを続けることになります。
なお、住宅ローンの残債を他の財産で相殺するかは判断が難しくなります。
たとえば、現預金が1,000万円あり家の価値が2,000万円、住宅ローン残債が4,000万円というケースをみてみましょう。
オーバーローンは2,000万円ですが、家の財産を0円として判断する場合、現預金の1,000万円を500万円ずつ分与することが可能です。
一方、オーバーローンの2,000万円を現預金の1,000万円で相殺した場合、財産分与の対象がマイナス1,000万円となるため、財産分与は0円となります。
なお、反対に現預金などでオーバーローンを解消できる場合は、解消した残額を財産分与することも可能であり、現預金で相殺しない選択もできます。
オーバーローンの家の財産分与はケースバイケースになり判断が難しいため、専門家への相談をおすすめします。
マイホームがオーバーローン状態にあるときの対処法
オーバーローンの家の離婚後の対処法としては、以下の3つの選択肢があります。
- 夫婦のどちらかが住み続ける
- 金融機関に相談して任意売却する
- 家の売却代金と手持ち資金で住宅ローンを完済する
それぞれ見ていきましょう。
夫婦のどちらかが住み続ける
どちらかが家を取得し住宅ローンの返済を続ける方法です。
しかし、この方法は住宅ローンの返済でトラブルになりやすい点に気を付けなければなりません。
たとえば、妻が家に住み、家を出ていく夫が住宅ローンの返済を続ける場合、夫が必ずしも返済を続けてくれるとは限りません。
事情が変わったなどで返済が滞ってしまうと、家が競売にかけられ妻は家から追い出される恐れがあります。
妻としても、夫が返済しないのではと不安を抱えながら生活するのはストレスとなりかねないでしょう。
仮に、住宅ローンの借り換えや名義変更で妻に名義を変更する場合でも、妻に十分な支払い能力がなければ金融機関は認めてくれないので注意が必要です。
また、名義人は家を自由に売却できるため、住まない方が名義を持ち続けるのはリスクが高い点も覚えておきましょう。
金融機関に相談して任意売却する
任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った場合に金融機関の了承を得て家を売却する方法です。
競売とは異なり通常の不動産売却同様に売却できるので、市場価格での売却が期待できます。
ただし、任意売却は住宅ローンが複数回滞って選択できる方法です。
また、任意売却を検討する段階では競売も目前となり、早期で任意売却を進める必要がある点にも注意しましょう。
家の売却代金と手持ち資金で住宅ローンを完済する
オーバーローンで売却金だけでは住宅ローンが完済できない場合でも、手持ち資金と合わせて完済できるなら問題なく売却できます。
離婚後も、住宅ローンの残っている家を所有しているとトラブルになりやすいため、売却できるなら手放すことをおすすめします。
自己資金で足りないなら親戚から借りるなどして売却するのも1つの方法でしょう。
また、離婚に伴い家を売却する場合、売れない間は相手方と連絡を取り続けないといけないなど、心理的に負担となりかねません。
このような場合、早期で売却したいというケースも多いため、買取を選択するのもおすすめです。
買取であれば、不動産会社との合意で売却できるので短期間での現金化が可能です。
しかし、買取は市場価格よりも価格が安くなりがちなため、仲介も併せて検討することが大切です。
まずは、買取と仲介の査定を受けて比較して検討するとよいでしょう。
イエウリなら、仲介だけでなく買取の査定も可能です。
売却方法に迷っているなら、両方の査定を比較することから始めてみるとよいでしょう。
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離婚時の住宅ローンに関するよくある質問
最後に、離婚時の住宅ローンに関するよくある質問をみていきましょう。
離婚後の住宅ローンは誰が払う？
住宅ローンの支払い義務は名義人が負います。
たとえ、離婚後に名義人が家に住まないとしても返済義務は変わりません。
また、金融機関の了承なく家の名義を変更すると、契約違反で一括返済請求を受けるリスクがあります。
離婚後に住宅ローンの支払いが残る場合は、どちらが支払うかはきっちり決め公正証書に残すことをおすすめします。
夫がローン名義人の場合離婚後に 妻に返済義務はある？
妻が共同名義人でなければ返済義務はありません。
ただし、収入合算などで妻が連帯保証人になっているケースでは、夫の返済が滞ると妻に返済が請求されるので注意しましょう。
離婚後の住宅ローン返済を養育費と相殺できる？
住宅ローンの返済と養育費は別物であり、住宅ローンを支払っているから養育費も支払っているということにはなりません。
ただし、養育費をいくらにするかは夫婦の合意で決められ、住宅ローンの支払いを考慮することも可能です。
名義人がある夫が家を出ていきローンを支払い、妻と子どもが家に住む場合は相殺できる可能性があります。
一方、名義人である夫が家に住み妻と子どもが家を出ていくケースでは、養育費を支払う必要があるでしょう。
離婚後にオーバーローンで完済できない場合はどうすればいい？
オーバーローンで完済できない場合、以下のような選択肢を検討できます。
- どちらかが住み続ける
- 自己資金などお金を工面して完済して売却する
- 住宅ローンが滞ったタイミングで任意売却する
いずれの方法でもメリットデメリットがあるため、状況に合わせて慎重に選択するようにしましょう。
まとめ
離婚の際、住宅ローン残債のある家が財産分与の対象となるかはローン残債額によって異なります。
アンダーローンの場合は家の価値から残債を差し引いた分が財産分与の対象です。
一方、オーバーローン状態にある家は財産分与の対象とはならず、住宅ローンの折半は必要ありません 。
オーバーローン状態にある家の選択肢としては、住宅ローンの支払いを続けるか売却金＋自己資金で一括返済する方法があります。
オーバーローン状態にある家の取り扱いは難しいため、専門家にアドバイスをもらいながら夫婦で話し合い、適切な方法を選ぶことが大切です。
