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しかし、買い手がつかないまま空き家を所有し維持費が発生し続けるデメリットを考えれば、早期に業者売却する方がプラスに働くこともあります。
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空き家の維持費の内訳
まずは空き家を維持するための費用について、内訳を確認していきましょう。
清掃費
空き家では人が生活していないため、それほど汚れないと思う方もいるでしょう。
しかし、それは大きな間違いです。
まず、庭に樹木や草が生えている場合は植物が成長してしまうため、定期的に草むしりをしたり、枝や葉を伐採したりしなければいけません。
落ち葉が積っているにもかかわらず誰も掃除しないままでは、周辺の家に大きな迷惑をかけることでしょう。
また、野良猫などが住み着いてしまうと、糞尿が発生することもあります。
匂いや衛生面で周囲に大きな迷惑をかけますし、家も汚れて価値が下がってしまいます。
住宅の資産価値を保つために定期的に清掃しなければいけません。
修繕費
家は使われなければ劣化しないと思っている人もいるかもしれません。
しかし、空き家の多くは木造住宅です。
コンクリート造りの物件よりも経年による劣化が目立ちやすいです。
特に最近では、夏から秋にかけて台風でダメージを受ける住宅が少なくありません。
古い空き家を放置したままですと、屋根瓦が飛んでしまったり、雨戸が外れて しまったりと、さまざまな被害が発生するおそれがあります。
それ以外にも、キッチンなどの水回りで劣化が激しい場合、修繕を行う必要があります。
固定資産税・都市計画税
もし上記のような対応を一切行わない場合、清掃費や修繕費は全く発生しません。
しかし、固定費として必ず発生する費用が、固定資産税及び都市計画税です。
これらの税金は地価や建物の価値によって算出されます。
したがって、例えば坪単価10万円程度の100坪の土地を所有して築30年の木造物件が建っていたとしても、それほど大きな額にはなりません。
しかし、それでも無駄な出費が毎年数万円発生するのは、あまり気持ちの良いものではないでしょう。
税金である以上、免れることのできない出費である固定資産税と都市計画税。
これらも空き家を所有し続ける限り払い続けなければならないことは、しっかりと把握しておく必要があります。
光熱費の固定費
また、空き家であっても、来客や帰省などの際に宿泊できるようにしている場合もあるかもしれません。
その場合は、電気やガス、水道な どを使えるようにしているケースが多いでしょう。
光熱費に関しては、毎月の使用料だけではなく、固定費が発生します。
保険料
空き家を維持するには、火災保険の加入が必須です。
火災保険は火事だけではなく台風などの自然災害で損傷を受けた場合にも適用されます。
川沿いにある家では、河川の氾濫による浸水の影響も懸念点です。
強風による建物の倒壊も考えられます。
それらの被害に見舞われた際に火災保険料を払っておけば、火災保険料から修繕費を捻出できます。
例えば、郊外に土地50～100坪と築30年の木造物件を所有する場合、上記の保険料や清掃費、税金を合わせ、管理者として年間20万円程度の出費は覚悟しなければいけないでしょう。
空き家を完全に放置した場合のデメリット
決して無視できないほどの管理費や維持費がかかる空き家。
「だったら、税金以外の出費を無視して完全に放置してしまおう」と考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、そのような空き家が増えているからこそ、国も空き家の増加を社会問題と捉え、対策を講じています。
空き家を完全に放置した場合のデメリットを2つ見てみましょう。
特定空き家に指定され、税金の優遇がなくなる
空き家をずっと放置して管理しなかった場合、自治体から「特定空き家」に指定されてしまうことがあります。
特定空き家に指定されてしまうと、居住用建物に対しての固定資産税の優遇措置がなくなります。
更地と同じだけの固定資産税を払わなくてはいけないのです。
そうなってしまうと、建物をしっかりと維持・管理するのと同程度の費用が発生します。
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損害賠償を請求される可能性がある
また、建物を管理せずに放置したままにしておくと、建物が倒壊したり、一部が剥がれて飛来物が発生したりするなど、人災の可能性が高くなります。
例えば、居住中の家から屋根が飛び、他の家の窓ガラスを割ったとしても、建物の持ち主に損害賠償責任はありません。
災害による飛来物の発生は不可抗力とみなされます。
地震で落石が発生した場合の責任と同じ扱いになるのです。
しかし、全く管理を怠っていた住宅は別です。
また、建物からの一部の飛来物や落下による被害だけではなく、庭木などを管理せずに衛生面の問題が発生したときもまた、損害賠償を請求される可能性があります。
空き家の処分を行う意味
空き家を所有していると様々な問題が発生します。
そこで、空き家を処分することの意味を考えてみましょう。
空き家を処分することによって、どのようなメリットが考えられるでしょうか。
各種の固定費用がなくなる
まずは最大のメリットとして、維持に関する様々なコストが発生しなくなることが挙げられます。
早く売却してしまえば、売主の手元にはお金が残り、固定資産税や修繕費を毎年支払う必要がなくなります。
また、管理にかかる手間や時間も発生せず、空き家自体が他人に迷惑をかけることがなくなるため、心理的なストレスからも解放されるでしょう。
物件を活用する必要がない、もしくは、実用に固執しないのであれば、上述の選択肢を取るのが賢明です。
他者に損害を与える可能性がなくなる
空き家を手放してしまえば、他者に損害を与える可能性がなくなります。
空き家が多い土地は住んでいる方も高齢者が多く、空き家からの飛来物などによって大きな怪我を負いかねません。
その他にも、放置された空き家が浮浪者の住処になったり、犯罪に使われたりするおそれがあります。
つまり、空き家の放置は治安面の不安につながってしまうのです。
自分の所有物件に犯罪者が住み着いて悪用されるようなこ とがあると、警察や報道関係者の対応もしなければなりません。
税金が跳ね上がる可能性がある
空き家を売却すれば、自分の手元に多少はお金が残るでしょう。
ただし、先に挙げたように更地にすると固定資産税が大きく跳ね上がります。
空き家の処分に迷ったときは、まずはコスト面を考えましょう。
売却する場合は更地にするほうが良いケースも
ここまでお読みになって、以下の様な考えを持たれた方もいらっしゃったかもしれません。
「空き家を所有することは大きなリスクを伴う。所有に意味がないのであれば、いっそのこと売却した方が楽なのではないか」
もし、早く売却したいときは、空き家を建て壊して更地にしてしまった方が良いでしょう。
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賃貸用もしくは居住用にするにしても、空き家が建ったままでは、リフォームなどをしなければ住むのは難しいからです。
買う側からすれば、家は邪魔な存在に映ります。
また、リノベーションを実施したとしても、築年数の古い物件は耐震性も低く、安全面に不安が残ります。
空き家がある土地よりも、むしろ更地を購入して自分の好きな住宅を建てたい方は多いはずです。
そういった方々にとって古い空き家が建っている土地は、取り壊しの費用がかかるため、購入意欲が湧きません。
「更地にすると税金がかかってしまうから」という出費増を懸念する人は、更地にするための費用を差し引いて売りに出すという手もあります。
まとめ
現在の日本では、空き家が大きな社会問題になったため、国は空き家のリノベーションや取り壊しに必要な工事費を負担する補助金制度を導入しました。
地方活性プロジェクトの一環として空き家を活用する自治体もありますが、ただの住宅をカフェなど商業用に利用するのは難しいケースもありますし、手間をかけたくない人も多いでしょう。
もし、空き家を使う必要がなく、残す意味を見いだせないのであれば、空き家を処分して更地にし、売り出すのがベターです。
スムーズに現金化して負担をなくすことができる最高の一手となります。
