賃貸物件を借りるときは、初期費用として仲介手数料がかかります。
敷金や礼金の支払う意味は分かるけど、仲介手数料は何のために、いくら支払うのかよく分からないという方もいるでしょう。
また、仲介手数料を半額や無料にしている不動産会社もあるため、「無料の方がお得なのでは？」「何かからくりがある？」と疑問に思っている方も少なくないはずです。
この記事では、賃貸の仲介手数料の基本や相場、値引きの方法などを分かりやすく解説します。
仲介手数料とは？
賃貸の仲介手数料は、賃貸契約成立時に不動産会社に支払う成功報酬です。
貸主・借主共に、賃貸契約完了後に不動産会社に対して支払いを行います。
不動産会社は、賃貸物件を探す場合、物件探しから契約までをサポートしてくれます。
そのサポートに対する報酬として、賃貸契約が成立した際に支払うのが仲介手数料です。
なお、仲介手数料は成功報酬であるため、賃貸契約が成立しなければ発生しません。
例えば、不動産会社に物件を案内してもらったけど契約しなかったという場合、仲介手数料を請求されることはありません。
また、複数の不動産会社で物件を探していた場合でも、支払うのは賃貸契約が成立した不動産会社のみとなります。
賃貸契約の仲介手数料の相場とは？
仲介手数料は、法律で請求できる上限額が定められています。
ここでは、仲介手数料の相場や上限を見ていきましょう。
仲介手数料の相場は「家賃の0.5ヶ月～1ヶ月+消費税」
仲介手数料は「家賃の0.5ヶ月～1ヵ月」に設定されてるのが一般的です。
また、仲介手数料は消費税の対象となる取引のため、設定額＋消費税が必要になります。
主な賃料価格帯における0.5ヵ月分と1ヶ月分の仲介手数料は、以下の通りです。
| 賃料 | 0.5ヶ月分（税込/10%） | 1ヶ月分（税込/10%） |
| 5万円 | 2.75万円 | 5.5万円 |
| 8万円 | 4.4万円 | 8.8万円 |
| 10万円 | 5.5万円 | 11万円 |
| 12万円 | 6.6万円 | 13.2万円 |
| 15万円 | 8.25万円 | 16.5万円 |
| 20万円 | 11万円 | 22万円 |
1ヶ月の賃料が高くなるほど、0.5ヵ月分と1ヶ月分の差は大きくなります。
賃貸入居の初期費用には、上記の仲介手数料以外にも、敷金・礼金や引越し費用など、さまざまな費用がかかってきます。
事前に、仲介手数料がいくら位になるかを把握し、資金計画を立てるようにしましょう。
法律で上限が定められている
仲介手数料は、宅地建物取引業法により以下のように定められています。
第四十六条
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
さらに、国土交通省では賃貸借取引の仲介手数料上限額を以下のように定めています。
不動産業者が、依頼者の双方（貸主及び借主）から受領できる仲介手数料の合計額（税込）は、「1ヶ月分の賃料×1.1倍の金額」以内
居住用建物の仲介の場合：上記に加え、依頼者の一方（貸主もしくは借主）から受領できる仲介手数料（税込）は、「１ヶ月分の賃料×0.55倍の金額」以内（仲介の依頼を受けるに当たって、当該依頼者の一方より承諾を得ている場合を除く）
つまり、仲介手数料の上限は借主・貸主それぞれで0.5ヶ月分まで、合計1ヶ月分＋消費税ということです。
ただし、了承を得ることで借主・貸主どちらか一方から1ヶ月分を得ることもできます。
商慣習的には借主側が1ヵ月分を支払うケースが一般的ですが、貸主が了承すれば貸主が全額負担するケースもあるのです。
なお、令和6年7月1日の法改正により、長期空き家の賃貸借については「1ヶ月分の家賃×2.2倍（税込）」で請求することができるようになりました1。
長期空き家とは、少なくとも1年以上居住者が不在で、将来に渡り居住や事業などで使われる見込みがないなどの物件です。
この場合は、貸主に対して仲介手数料を上乗せすることになり、借主の負担は改正以前と変わりません。
また、法律で上限は定められていますが、下限については定められていません。
そのため、合計1ヶ月分を下回る仲介手数料を設定することも可能です。
とはいえ、多くの不動産会社は上限をベースに設定しているケースが多いでしょう。
仲介手数料が家賃の1ヶ月分は違法って本当？
仲介手数料は借主・貸主どちらか一方から1ヵ月分を得ることも可能です。
ただし、これは事前に了承を得ている場合に限ります。
事前に了承を得ずに0.5ヶ月分を請求すると、違法になる恐れがあるのです。
実際、2019年に大手仲介会社と借主間で仲介手数料1ヶ月分を巡るトラブルがありました2。
この際、賃貸借契約書には仲介手数料1ヶ月分の旨が明示されていましたが、事前の了承がなかったとして東京地裁は0.5ヵ月分を超える部分を無効とした判例があります。
仲介手数料については契約書に明示してあるものの、事前に説明を受けないケースは少なくないでしょう。
そのすべてが違法に当たるかは判断が難しいとこ ろですが、判例のように違法に該当するケースもないとも言えません。
仲介手数料の額はトラブルに発展しやすいため、きちんと確認し納得したうえで契約に進むようにしましょう。
仲介手数料は無料や値引きの交渉はできる？
仲介手数料を値引きしてもらえれば、初期費用を抑えることが可能です。
ここでは、仲介手数料の値引きについてみていきましょう。
値引き交渉できるケースもある
仲介手数料の上限は決まっていますが、下限については決まっていません。
上限の範囲内であれば自由に設定できるため、交渉によっては値引きしてもらえる可能性があるでしょう。
とくに、築年数が古いなどの借主が集まりにくいような物件は、交渉できる可能性が高いといえます。
仲介手数料は不動産会社の利益であり、値引きすることで利益は少なくなります。
不動産会社としては、早く入居者を見つけたいけど、利益も損ないたくないところでしょう。
成約まで結びつけても、得られる仲介手数料が少ないと、不動産会社としては、他に満額で仲介手数料を得られる物件を優先するといったことになりかねない点には注意が必要です。
無料になるケースもある
不動産会社の中には、仲介手数料を無料にしているケースもあります。
仲介手数料が無料であれば、最大家賃の1ヶ月分の初期費用が抑えられるので大きなメリットとなります。
ただし、仲介手数料が無料の物件の中には、他の費用や家賃が高い、条件の悪い物件というケースもあるので慎重に判断することが大切です。
仲介手数料の値引き交渉を成功させるためのコツ
ここでは、仲介手数料の値引き交渉を成功させるコツとして以下の3つを紹介します。
- 最初から仲介手数料の安い不動産会社を選ぶ
- 値引きキャンペーンが行われているタイミングを狙う
- 賃貸仲介の仕組みを理解しておく
最初から仲介手数料の安い不動産会社を選ぶ
不動産会社にとって仲介手数料は会社の利益であり、仲介手数料が少なくなると積極的に動く動機が弱くなってしまいます。
そのため、仲介手数料の値引きを持ちかけたとしても、ほとんどの場合は断られてしまうでしょう。
しかし、最初から設定の低い不動産会社であれば、交渉せずとも仲介手数料を抑えられます。
とはいえ、仲介手数料の安さだけで不動産会社を決めてしまうと、最終的に失敗してしまう可能性があります。
仲介手数料だけでなく、物件の条件や他の費用、家賃、サービスなど、総合的に判断することが大切です。
値引きキャンペーンが行われているタイミングを狙う
期間限定で仲介手数料の値引きキャンペーンを行っている不動産会社もあるので、キャンペーンのタイミングに合わせて契約を検討するのも一つの方法です。
また、リピーター特典で値引きが行われるケースもあります。
事前にどのようなキャンペーンや特典があるかもチェックしてみるとよいでしょう。
賃貸仲介の仕組みを理解しておく
仲介手数料は、値引き交渉しても断られるケースが多いものです。
ただし、不動産会社の仲介の仕組みを理 解しているかどうかで交渉の余地が変わってきます。
以下で、仲介手数料が半額や無料になるからくりについて解説するので、参考にしてください。
仲介手数料半額や無料のからくりとは？
仲介手数料が半額や無料になるからくりとして、以下のようなケースが考えられます。
- オーナーが早く入居者を見つけたいケース
- 不動産会社がオーナーのケース
- 不動産会社が仲介手数料とは別にAD(広告費)を受け取るケース
オーナーが早く入居者を見つけたいケース
長期間空室が続いているなど、オーナーが入居者を積極的に募集しているケースでは、オーナーが仲介手数料を負担することがあります。
また、築年数が古い、立地が悪い、設備が古いといったケースでは、比較的仲介手数料が安くなるケースが多いでしょう。
築年数の古さや立地の悪さは、必ずしも生活の不便さにつながるわけではありません。
一般的な条件は悪くても、自分にとっては気にならないケースもあるので、一度物件をチェックしてみるとよいでしょう。
ただし、なかには不具合が多い、事故物件といったケースもあるので、慎重にチェックすることが大切です。
不動産会社がオーナーのケース
不動産会社がオーナーの物件は、オーナーである不動産会社と直接契約することになるので仲介手数料が発生しません。
また、不動産会社がその物件の管理会社である場合も、管理業務の利益があることによって、仲介手数料を安く設定している場合があります。
不動産会社がオーナーまたは管理会社という物件があれば、チェックしてみるとよいでしょう。
不動産会社が仲介手数料とは別にAD(広告費)を受け取るケース
ADとは、不動産会社に支払う広告費のことです。
空室期間が長く積極的に入居者を募集してほしい場合、貸主が不動産会社に追加の広告費を支払うケースがあります。
ADは仲介手数料とは異なり上限が決まっておらず、貸主と不動産会社の合意で決まります。
ADが支払われる場合、不動産会社は仲介手数料以外の利益を得られるため、その分仲介手数料を値引いている可能性があるのです。
まとめ
賃貸契約では、借主は契約成立時に不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の上限額は、原則として「家賃の0.5ヶ月分（＋消費税）」ですが、了承を得ることで「家賃の1ヶ月分（＋消費税）」とすることも可能です。
一方、下限に決まりはないため、無料や半額になるケースもあります。
仲介手数料を抑えられれば初期費用の節約につながりますが、基本的に仲介手数料は必要経費と考えておくことをおすすめします。
仲介手数料を無理に値引いてもらっても、最終的によい結果にならなければ本末転倒です。
仲介手数料については無料や半額にこだわるのではなく、トータルでお得な取引になるよう、納得のいく不動産会社を探すことを意識するのがおすすめです。
