文京区の中古マンション売却戦略を考察｜相場変動やエリアの特徴をチェック

文京区は治安が良くファミリーを中心にマンションが人気のエリアです。しかし、中古マンションを売却することを考えると、人気のエリアだからこそ競合が多くて販売が難しくなってしまうケースもあります。

本記事では、文京区の中古マンションの販売戦略を考えるために、エリアごとの特徴や人口・世帯数、価格や災害リスクを解説しています。文京区で中古マンション売却を検討している方は、ぜひご覧ください。

文京区の基本情報

まずは、文京区の人口や世帯数、主なエリアの特徴から見ていきましょう。

エリアの特徴を知ることで、マンションの販売戦略を考えるヒントになります。

文京区はどんな地域？

文京区には、多くの人気エリアがあります。

東京大学などがあり、教育の街としても知られています。

教育機関が充実していることもあり、治安が良く、ファミリー層にも人気です。

ここでは、文京区の主な人気エリアの特徴について見ていきましょう。

千駄木

GoogleMapより

千駄木駅と日暮里駅との間には谷中銀座商店街があり、安くて懐かしい雰囲気のお店約60軒が並ぶ下町情緒溢れるエリアです。

また、周辺にはサミットストアやNOMURAYAなどスーパーが多く、日常の買い物には困りません。

千駄木駅から千代田線を利用すれば、20分〜30分以内で赤坂や表参道へアクセスできます。

コミュニティバスびーぐるも利用できるので非常に便利です。

須藤公園や旧安田楠雄邸庭園などがあり、文豪が愛した地としても有名です。

クリオ千駄木動坂（画像出典：マンションマーケット）

• クリオ千駄木動坂（2005年築、14階建、1LDK、42㎡）：約6,300万円
• ミオカステーロ文京千駄木（2004年築、14階建、2LDK、65㎡）：約6,700万円

など、1人〜2人暮らしに合うコンパクトタイプの中古マンションが数多く売買されており、価格は5,000万円〜6,000万円と高めの値段設定で販売されている物件も多いです。

根津

GoogleMapより

根津は猫の街とも言われ、国内外問わず観光客が多い街で台東区との境目にあります。

国の重要文化財にも指定される根津神社があり、上野動物園までは徒歩圏内です。

千駄木同様レトロな街並みが人気で、昭和の面影が残る飲食店やカフェがたくさんあります。

東京大学や東京藝術大学があるので、学生が多く住んでいます。

根津駅からは、大手町や日比谷に1本でアクセスでき、西日暮里から山手線に乗り換えることも可能です。

アールヴェール根津弥生坂（画像出典：マンションマーケット）

• アールヴェール根津弥生坂（1997年築、11階建、2LDK、50㎡）：約6,300万円
• ザ・ライオンズ上野の森（2008年築、19階建、2LDK、70㎡）：約1億5,000万円

など、1LDK〜2LDKのコンパクトタイプの中古物件が多く売られています。

築古でも5,000万円台後半になる物件が多く、マンション需要の高いエリアです。

本駒込

GoogleMapより

本駒込は緑豊かで寺や神社が多いのが特徴です。

六義園や六義公園、駒込富士神社、南谷寺、諏訪山吉祥寺などエリア内に約30の寺院があり、落ち着いた雰囲気の街並みで、小学校や中学校が多いのでファミリー層に人気があります。

ライオンズマンション駒込第2（画像出典：マンションマーケット）

• グランスイート文京千石（2006年築、15階建、3LDK、73㎡）：約7,500万円
• ライオンズマンション駒込第2（1979年築、9階建、2LDK、49㎡）：約3,800万円

など、1LDK〜3LDKの中古マンションが売買されています。

築40年以上でも3,000万円以上するなど、高値での売却が期待できます。

本郷

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東京大学本郷地区キャンパスがある人気エリアです。

上野や御茶ノ水、後楽園などに徒歩で行くことができ、新宿駅など主要駅までは電車で10分〜20分程度でアクセス可能。

公立小学校のレベルが高いので、子育て世代にも人気です。

落ち着いた雰囲気の街並みで、医療施設も充実しています。

本郷三丁目交差点には交番があり、大通り沿いは夜でも明るいため女性でも安心です。

パークリュクス本郷（画像出典：マンションマーケット）

• オープンレジデンシア本郷後楽園（2019年築、11階建、2LDK、55㎡）：約8,500万円
• パークリュクス本郷（2008年築、12階建、1LDK、40㎡）：約5,100万円

単身者〜2人暮らし向けのコンパクトタイプの物件が多く見られます。

人気エリアだけあり、1LDKの間取りで専有面性が40㎡程度でも5,000万円以上で取引されており、価格水準は高めです。

護国寺

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護国寺は治安や利便性が良いことで人気のエリア。

有楽町線で池袋駅まではわずか4分、銀座一丁目まで約16分、豊洲まで約23分の好アクセスです。

護国寺駅から徒歩15分のところには、区立公園として最大面積を誇る目白台運動公園があります。

節分・豆まき、音羽夏祭り、今宮神社例大祭など、護国寺周辺では多くのイベントが実施されています。

ライオンズマンション護国寺（画像出典：マンションマーケット）

• ライオンズマンション護国寺（1980年築、12階建、2LDK、58㎡）：約5,800万円
• トーカングランドマンション音羽（1978年築、11階建、2LDK、56㎡）：約5,400万円

築年数が古い物件が多く売られていますが、どの物件も高値がついています。

春日

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利便性が良く暮らしやすいことで人気の文京区春日。

文京区役所のある文京シビックセンターがあり、東京ドームや後楽園ホールも徒歩圏内です。

春日駅と接続している後楽園駅を合わせれば、丸ノ内線や三田線、大江戸線、南北線が利用でき、新宿駅や池袋駅の主要駅まで20分以内でアクセス可能です。

ラクーアが近く、えんま通り商店街など昔ながらの商店街もあります。

• エルアージュ小石川（2000年築、20階建、2SLDK、58㎡）：約1億1,000万円
• ザ・パークハウス小石川後楽園（2012年築、14階建、3LDK、75㎡）：約1億3,000万円

築浅〜築古の幅広い物件が売買されています。

人口や世帯数

人口や世帯数の推移を把握することは、売却戦略を練る上で重要です。

人口が増えているエリアは、良い条件でマンション売却ができる可能性があります。

ここでは、文京区の人口や世帯数について確認していきましょう。

最新の人口・世帯数

文京区の2025年7月1日における人口・世帯数は、次の通りです。

・人口：236,470人
・世帯数：132,222世帯
※「文京区人口統計資料」より

東京23区の中では、渋谷区に次ぐ19番目に人口が多いエリアになります。

過去5年の人口・世帯数

以下は、文京区の2021年〜2025年（各年1月1日時点）の人口と世帯数になります¹。

• 2025年：人口235,345　世帯数130,932
• 2024年：人口232,177　世帯数128,475
• 2023年：人口229,653　世帯数126,436
• 2022年：人口226,332　世帯数123,199
• 2021年：人口226,574　世帯数123,472

2022年以降、人口と世帯数は増えており、2022年〜2025年の間に人口約10,000人、世帯数は約7,000増えています。

年齢別人口

2025年7月1日時点における江東区の年齢別人口は、次の通りです²。

• 14歳以下：29,565人（12.5%）
• 15歳〜64歳：163,069人（69.0%）
• 65歳以上：43,836人（18.5%）

また、2021年の年齢別人口は次の通りです。

• 14歳以下：29,040人（12.8%）
• 15歳〜64歳：154,086人（68.0%）
• 65歳以上：43,448人（19.2%）

2021年から2025年で、15歳〜64歳は約9,000人増えています。

住居の種類・所有関係

文京区の「住宅に住む一般世帯」119,090の内、主世帯が117,721で、その内訳は次の通りです³。

• 持ち家：56,285（47.8%）
• 公営の借家：921（0.8%）
• 都市再生機構・公社の借家：1,139（1.0%）
• 民営の借家：54,997（46.7%）
• 給与住宅：4,379（3.7%）

持ち家比率が47.8%と最も高いです。

なお、東京都全体の持ち家比率は47.7%となっており、文京区は平均的な水準だと言えます。

交通

文京区は以下の6路線が通っています。JRの駅はありません。

東京メトロ

• 丸ノ内線（新大塚駅・茗荷谷駅・後楽園駅・本郷三丁目駅・御茶ノ水駅）
• 南北線（駒込駅・本駒込駅・東大前駅・後楽園駅）
• 有楽町線（護国寺駅・江戸川橋駅）
• 千代田線（千駄木駅・根津駅・湯島駅）

都営地下鉄

• 三田線（千石駅・白山駅・春日駅・水道橋駅）
• 大江戸線（上野御徒町駅・本郷三丁目駅・春日駅・飯田橋駅）

また、都営バスやコミュニティバス「Bーぐる」が運行しており利便性も高いです。

国道17号や254号、首都高5号池袋線などが近いので、車での移動もスムーズです。

買い物施設

文京区には以下の大型商業施設・買い物施設があるので、普段の買い物や外食、家族でのお出かけにも困りません。

• メトロ・エム後楽園
• 文京グリーンコート
• 東京ドームシティ ラクーア
• MEETS PORT
• 地蔵通り商店街
• 根津商店街

下町情緒溢れる商店街も広がっているので、買い物を楽しめます。

教育機関

文京区の主な教育機関は次の通りです。

• お茶の水女子大学
• 東京大学本郷地区キャンパス
• 順天堂大学本郷キャンパス
• 筑波大学東京キャンパス
• 日本女子大学目白キャンパス

他にも多くの大学や高校、小中学校や特別支援学校があります。

医療機関

文京区の主な医療機関は次の通りです。

• 順天堂大学医学部附属順天堂医院（※）
• 東京医科歯科大学歯学部附属病院
• 東京医科歯科大学医学部附属病院（※）
• 東京大学医学部附属病院（※）
• 日本医科大学付属病院（※）
• 東京都立駒込病院（※）

（※）の医療機関は、東京都災害拠点病院に指定されている病院です。

有名スポット

文京区には、以下のように有名スポットがたくさん揃っています。

・根津神社
・六義園
・小石川後楽園
・東京ドーム
・湯島天満宮
・伝通院
・新江戸川公園
・文京ふるさと歴史館
・櫻木神社　など

家族で一緒に楽しめるスポットや歴史的建造物など、多くのスポットがあります。

文京区の不動産相場の特徴

文京区の不動産相場の特徴を知るため、中古マンションの売り出し価格や公示地価について押さえておきましょう。

平均価格や価格推移を知っておくことで、文京区の相場の傾向を掴みやすくなります。

売り出し価格

大手不動産・住宅情報サイトのLIFULL HOME’Sのデータを参照してみると、文京区の中古マンション価格相場は9,244万円です（2025年8月現在、専有面積70㎡の場合）。

築年数別の平均価格は次のようになります。

• 築1~3年以内：データなし
• 築3～5年以内：25,895万円
• 築5年〜10年以内：12,811万円
• 築10年〜15年以内：10,951万円
• 築15年〜20年以内：12,465万円
• 築20年以上：7,548万円

周辺エリアと比較した価格相場は次の通りです（※同じく専有面積70㎡で算出）。

• 中央区：12,549万円
• 港区：14,648万円
• 新宿区：8,489万円
• 文京区：9,244万円
• 台東区：6,994万円
• 墨田区：5,770万円
• 江東区：7,799万円

他のエリアの平均価格と比べてみると、文京区の価格は高い水準だと言えます。

公示地価

文京区の公示地価を紹介します。

公示地価は、国土交通省が定める標準地1㎡あたりの価格です。

不動産鑑定士2名以上で評価を行い価格が決まります。

文京区の2025年公示地価の平均は、163万3,420円/㎡でした。

2010年以降の平均公示地価は以下のように推移しています。

• 2010年：96万5,432円/㎡
• 2011年：92万6,605円/㎡
• 2012年：90万7,700円/㎡
• 2013年：90万9,590円/㎡
• 2014年：93万5,431円/㎡
• 2015年：96万3,888円/㎡
• 2016年：97万9,235円/㎡
• 2017年：103万1,215円/㎡
• 2018年：109万4,509円/㎡
• 2019年：118万1,450円/㎡
• 2020年：128万921円/㎡
• 2021年：125万9,569円/㎡
• 2022年：128万118円/㎡
• 2023年：133万7,294円/㎡
• 2024年：144万765円/㎡
• 2025年：163万3,420円/㎡

2012年までは前年割れが続きますが、2013年以降は上昇を続けています。

2020年から2025年の間で30%近く値上がりしており、マンションに絞ると40%程度の高値が付くケースも珍しくありません。

文京区の災害への強さは？

ここでは、文京区のハザードマップ等をもとに、水害や地震被害を受ける恐れがある地域について紹介します。

近年は集中豪雨や台風、地震などの自然災害が多発しており、中古マンションを購入する際にも災害の影響を考える人が多いです。

不動産価格にも影響するため、リスクが高い地域は把握しておきましょう。

必ず自分の目でもハザードマップを確認するようにしてください。

水害を受ける恐れがある地域

「文京区水害ハザードマップ」によると、想定しうる最大規模の降雨（総雨量690mm、時間最大雨量153mm）で神田川や隅田川が氾濫した場合、浸水被害が予想される主な地域は以下の通りです。

水深0.2〜1.0m

• 本駒込3丁目〜5丁目
• 千駄木4丁目

水深0.5〜1.0m

• 小石川1丁目
• 白山3丁目
• 千石2丁目〜3丁目

水深1.0〜3.0m

• 後楽1丁目〜2丁目
• 水道1丁目〜2丁目
• 関口1丁目〜2丁目
• 目白台1丁目

上記地域だけでなく、周辺地域は浸水被害のリスクがありますので注意しましょう。

地震被害を受ける恐れのある地域

平成30年2月に公表された東京都都市整備局の「地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表」によると、地震の際に危険度が高い地域は以下の通りです。

なお、建物倒壊危険度、火災危険度に災害時活動困難度を加味して総合化した「総合危険度」のランク4・5の地域をまとめています（ランクは5段階で5が最も危険性が高い）。

ランク5

なし

ランク4

• 大塚6丁目
• 小日向3丁目
• 千駄木2丁目、5丁目
• 根津2丁目

文京区は、建物倒壊危険度や火災危険度では5に該当するエリアはありませんでした。

災害時活動困難度⁴では小日向3丁目が5になっています。

危険度が1または2の地域が多く、文京区は比較的災害には強いエリアだと考えられます。

ただし、100%安全というわけではありませんし、ランク4以上の地域は特に注意が必要です。

まとめ

ここでは、文京区の主なエリアの特徴や人口・世帯数、価格や災害リスクについて紹介しました。

文京区は教育機関が充実していて、ファミリー層に人気です。

マンション需要が見込めるため、高値で売買ができる可能性があります。