マンションの住み替えは、ただでさえ手間のかかる売却と購入を同時進行しないといけないこともあり、大変なことも多いです。また、大きな金額が動くこともあり、不動産取引の仕組みを知っているだけで最終的に手元に残るお金が大きく変わることも少なくありません。
本記事では、マンションの住み替えを考えているものの、どのように知識を集めればいいか分からないという方に向けて、マンション住み替えの仕組みや賢い進め方を徹底解説します。
マンション住み替えにおける3つの売却・購入の進め方
マンションの住み替えはどのような流れで進めるのでしょうか？
ここでは、通常のマンション売却・購入の進め方をお伝えすると共に、売却と購入のタイミングが異なる3つのパターンについてご紹介していきます。
通常のマンション売却・購入の進め方
まずは通常のマンション売却・購入の進め方を見ていきましょう。
売却の流れ
マンション売却のおもな流れは以下のような順で行います。
- マンションの査定～媒介契約締結
- 販売活動
- 売買契約締結～引渡し
1.マンションの査定～媒介契約締結
マンションがいくらで売れるのかを査定してもらい価格を算出します。
複数の不動産会社に査定してもらうことが可能ですので、複数社査定してもらい売出価格を決定しましょう。
マンション売却は個人でも可能ですが、買主を探すのが難しいことや、複雑な手続き等あり、不動産会社に仲介を依頼することがほとんどです。
査定後、仲介を依頼する不動産会社を見つけたら媒介契約を結び、販売活動を開始します。
マンション売却活動で重要なのが良い不動産業者を選ぶ事です。
「イエウリ」では、物件情報を基に一度で様々な不動産業者から査定を受ける事ができます。また、連絡を取る業者を選べるため、不動産業者からの一方的な営業の電話が来ることもないためおすすめです。
2.販売活動
媒介契約を結んだらマンションの販売活動が始まりま す。
広告やチラシなどの広告や販売活動は不動産会社がすべて行うので、売主としては報告を受ける程度で問題ありません。
ただし、購入検討者からの内覧の対応をする必要があります。
立ち会う必要があるケースとそうでないケースがありますが、立ち会う必要がある場合には日程を確保すると共に、いずれのケースにおいても内覧前に物件をしっかり清掃しておきましょう。
3.売買契約締結～引渡し
販売活動の結果、購入希望者が見つかり、売買価格等条件の折り合いがついたら売買契約となります。
売買契約後は買主による住宅ローンの本審査が行われ、審査の承認を得たら決済～物件の引き渡しと進めていきます。
購入の流れ
次に、通常のマンション購入の流れは以下のようになっています。
- 物件探し
- 売買契約締結～ローン審査
- 決済～引き渡し
1.物件探し～内覧
まずは物件探しです。
自分や家族のライフスタイルや年収、資金計画等を元にWebやチラシで物件の情報を探し、気になる物件が見つかったら内覧を申し込みます。
内覧の結果、気になる物件が見つかったら買付申込書を提出します。
この段階で住宅ローンの事前審査を済ませておくとスムーズです。
2.売買契約締結～ローン審査
買付申込書を提出した後、売買価格や引渡し時期等の条件の折り合いがついたら売買契約を締結します。
また、売買契約後は住宅ローンの本審査です。
売買契約時には手付金を支払いますが、住宅ローンの審査で否決となったら解約となることもあるので、住 宅ローン否決時には白紙解約できる住宅ローン特約を盛り込んでもらうことが大切です。
3.決済～引き渡し
住宅ローンの本審査が承認となったら決済～引き渡しとなります。
通常の場合のマンション売却・購入の流れを確認した後は、住み替えにおける売却と購入のタイミングが異なる3つのケースについて見ていきましょう。
売却してから購入するケースの特徴やメリット・デメリット
所有マンションを先に売却して、その後新しいマンションを購入する「売り先行」と呼ばれる方法です。
売り先行の大きなメリットは資金計画の立てやすさにあります。
マンションの売却価格を受け取った後に新しいマンションを探すことができるので、ローンの完済ができるのかといった点や新居にどれだけの費用をかけられるのかといった点の見通しが立てやすいのです。
また、売却までの期限が特にないため、購入希望者との売り交渉に時間をかけることができ、希望額近くで売却できるということもメリットとして挙げられるでしょう。
一方、マンションを売却して引き渡した後、新居を探す間は仮住まいをする必要があります。
このため、仮住まいの家賃が発生する他、引越し費用が2回（旧マンションから仮住まい、仮住まいから新マンション）発生する点がデメリットとして挙げられます。
購入と売却を同時に行うケースの特徴やメリット・デメリット
新しいマンションの購入と所有マンションの売却を同時に進めるパターンです。
仮住まいへの引越しや二重ローンなど余計な手間やコストの負担がない点がメリットとして挙げられます。
しかし、売りと買いのタイミングを合わせる必要があり、例えば売却先の目星がついてから購入したい物件を探すような場合には、物件を探すのに十分な時間をかけられない可能性があります。
上記のようにこのケースはタイミングを合わせることが難しい点がデメリットとして挙げられるでしょう。
購入してから売却するケースの特徴やメリット・デメリット
新しいマンションを購入してから所有マンションを売却する「買い先行」という方法です。
このケースのメリットとしては、新しいマンションに引っ越してから売却するため、仮住まいの費用が不要となることが挙げられます。
一方で、売却が決まるまで、売却するマンションの住宅ローンと仮住まいの家賃を二重で支払う必要があります。
マンション売却に期限はないのですが、マンション売却が長引く程二重払いの期間が長くなるため、できるだけ早く売却しなくてはなりません。
急いで売却を進めようとすると値下げしなければいけない場合も有り、希望売却額よりも安くなる可能性があるといった点がデメリットとして挙げられるでしょう。
損をしないマンション住み替えのタイミングとは？
転職や結婚・家族の誕生のようなライフステージの変化などマンションを住み替えが必要となる時期は人それぞれあります。
基本的には住み替えが必要となった時期が一番のタイミングだと言えますが、それ以前に考慮しないといけない点として、マンションの状態やローンなどのコストから考えた住み替えのタイミングがあります。
こうした、コスト面から考えた損をしないマンションの住み替えのタイミングには以下のようなものがあります。
- 大規模修繕前
- 築20年程度
- 住宅ローン控除の期限が切れる頃
大規模修繕前に住み替えする
マンションは一般的に10年～15年ごとに老朽化などによる不具合を防ぐための大規模な修繕工事を行う必要があり、そのための資金として修繕積立金を積み立てています。
大規模修繕の費用は修繕積立金から賄われますが、積み立てられる額はあくまでも修繕にいくらかかるのかを予想して決定されたものです。
このため、実際の大規模修繕金が予想より高かった場合には、大規模修繕実施後に修繕積立金の積立額を大きくするといったことがあります。
修繕積立金は毎月支払う必要があるもので、購入を検討する人は住宅ローンの返済額等と同様、毎月のコストとして捉えます。
このため、修繕積立金の額が大きくなると、それだけ売却時に売りづらくなりやすいのです。
近い将来に住み替えを検討しているのであれば、次の大規模修繕が行われる2～3年前までには実施することをおすすめします。
築20年程度を目安にする
マンションを売却するうえで築年数は売却額に大きく関わってきます。
特に新築信仰の強い日本においては、新築時点が一番売却価格が高く、その後築年数を経るごとに価格が安くなっていくのが一般的です。
一方、築年数毎の売却価格の下落率は、一定の築年数を経ると緩やかになっていきます。
三井住友トラスト不動産のデータによると、2011年における築1年時点の中古マンション坪単価は261.4万円ですが、その後築10年には203.8万円、築20年には149.9万円まで下がっています。
一方で、築30年になっても147.6万円、築40年になっても142.1万円と、大きくは下がっていません。
売主として高値で売れるタイミングを考えるのであれば、築10年～20年の間を選ぶのがよいでしょう。
築20年以上の物件は価値が下がりはするものの売却できないわけではありません。
ただし、築20年を超えると長年住み続けることによる見栄えの悪さも目立つようになるだけでなく、住宅設備の交換時期となりリフォームなどを行わなければ売却が難しくなるという側面もあります。
築30年、40年と築年数が古くなるほど売却の難しさは増していくため、早めの判断が重要です。
住宅ローン控除の期限が切れる頃に住み替えする
マンションを購入してから13年間、住宅ローン控除を受けられるので控除が切れる13年以降を売却のタイミングとするのも一つの目安となります。
住宅ローン控除とは、マンションを購入して最大13年間、年末時点でのローン残高の最大0.7％を所得税と住民税から控除できるという制度です。
通常、1年間あたりの控除上限額は35万円で、13年間の合計最大控除額は455万円になるため、非常に利用価値が高いといえるでしょう1。
なお、住宅ローン控除の期間が13年になったのは消費税10%になってからで、その前の住宅ローンの期間は10年でした。
売却時には住宅ローン控除の期間が何年なのか、いつ控除期間が切れるのかを確認しておくとよいでしょう。
マンションの住み替えにかかる諸費用
マンションの住み替えを行うとローンを払うだけでなく、それ以外にもいろいろな費用が掛かってきます。
諸費用の額も高額になることが多いため、資金不足にならないよう、あらかじめどの程度の費用が必要になるか把握しておくことが大切です。
以下、マンション売却にかかる費用とマンション購入にかかる費用、住み替えにかかる費用に分けて見ていきたいと思います。
マンション売却にかかる費用
マンション売却では次のような費用がかかります。
一般的に、下記の費用を合計してマンション売却価格の1割程度かかると考えるとよいでしょう。
- 印紙税：1,000円～60,000円（売却額に応じる）
- 仲介手数料：売買価格の3%+60,000円+消費税（売却額が800万円を超える場合）
- 登記費用：10,000円～20,000円程度（抵当権抹消登記）
- ローン一括返済手数料：5,000円～30,000円程度（金融機関により異なる）
また、売却で得た利益に対しては譲渡所得税がかかりますが、投資用物件ではなくマイホームとして所有していた不動産の売却で生じた利益は、3,000万円まで控除されます。
マンション購入にかかる費用
次にマンション購入にかかる費用を見ていきましょう。一般的に、マンション購入価格の1割程度の費用を見込んでおくといいです。
ここでは、マンション購入時にかかる費用と住宅ローン契約時にかかる費用、マンション購入後にかかる費用に分けてみていきます。
マンション購入時に掛かる費用
- 印紙税：1,000円～60,000円（契約金額に応じる）
- 固定資産税：固定資産税評価額×1.4%（軽減制度有）
- 都市計画税：固定資産税評価額×0.3%（市街化区域内にある場合のみ・軽減制度有）
- 登記費用：100,000円～200,000円（所有権移転登記+抵当権設定登記）
- 仲介手数料：取引価格の3%+60,000円+消費税（物件価格が800万円を超える場合）
なお、固定資産税と都市計画税は購入日から年末までの残日数に応じた日割り計算となります。
ローン契約時に掛かる費用
- 事務手数料や保証料：借入金額の1%～2％程（金融機関により大きく異なる）
- 印紙税：1,000円～60,000円（ローン金額に応じる）
マンション購入後に掛かる費用
- 不動産取得税：住宅の固定資産税評価額-控除額×税率3％（軽減制度有）
マンション住み替えにかかる費用
マンション住み替えにかかる費用には以下のようなものがあります。
- 仮住まいの家賃
- 退去時のクリーニング費用
- 引越し費用（2回分）
引越し費用などは住み替えの時期によっても大きく変わってくるので、資金計画に入れ忘れることがないように気をつけましょう。
マンション住み替え時のローン に関する手続き
マンション住み替えにあたり、マンションを売却するには住宅ローンが完済されている必要があります。
売却価格と手持ちの資金で住宅ローンを完済するのはもちろんですが、新しい住まいの頭金や引っ越しの費用も必要であれば、それも計算に入れておきましょう。
ローンの残債はマンションを売却した代金で完済できればいいのですが、そうでない場合には自己資金を充当しなければなりません。
ただし、住み替えローンを使えば上記ケースでも自己資金の負担なしで住み替えることが可能となります。
住宅ローンと住み替えローン
通常、住宅ローンは対象のマンションの購入額を上限として融資されます。
一方、住み替えローンを利用すると、住み替え時に売却するマンションのローンの残債の内、完済できない分も上もせして融資を受けることが可能となります。
例えば、2,000万円のマンションを1,500万円で売却し、3,000万円のマンションに住み替えるためには、通常差額の500万円を自己資金で支払い、3,000万円の住宅ローンを組む必要があります。
一方、住み替えローンでは新しいマンションを購入する際に差額を含めて3,500万円のローンを組むことができるのです。
ただし、住み替えローンの利用には以下のようなデメリットがあります。
- ローン審査が厳しい
- 金利が高くなる
- 売却と購入の精算日に条件が付く場合がある
住み替えローンでは、「売却後の残債+新居の価格」の貸付を受けます。
担保となる新居の価格以上の借り入れとなるため、年収や勤務先、ローン返済履歴などの審査が厳しく通らない可能性もあります。
審査に通ってローンが組め ても、通常の住宅ローンより金利が高い場合が多く、返済額が高くなってしまう点に注意が必要です。
また、「売却と購入を同日に精算する」という条件が付く場合があります。
住み替えローンを利用する際には条件をよく確認すると共に、しっかり返済計画を立てることが大切です。
ローン残債次第では売却できないこともある
マンションの住み替えでは「ローン残債次第ではマンションを売却できなくなる」という点に気をつける必要があります。
住宅ローンを組むと、対象の物件に対して抵当権が設定され、ローンの残債を完済しなければ抵当権を抹消できず、マンションを売却できません。
住み替えの3つのパターンの内、売り先行ではそこまで問題となりませんが、買い先行や同時実行の場合、ローンの残債が原因でマンションが売却できないということになると、大変なことになります。
そうしたことにならないよう、あらかじめ余裕を持って資金計画を立てることが大切です。
マンション住み替えでは「イエウリ」が便利
「イエウリ」では仲介マッチングと買取マッチングの２つのマッチングサービスを提供しています。登録した物件に対して複数の不動産業者から一括で査定を受ける事ができるため、効率よく優良な不動産業者を選ぶ事ができます。
一般に売却期間は仲介で３〜半年、買取では１ヶ月程度となっています。
売却活動の時間や余裕がある場合は仲介を選択した方が高額で売却をする事が可能ですが、
住み替えで時間がない場合でも「イエウリ」の買取マッチングでは査定の際に入札形式を採用していることから買取業者間での入札競争が起こりやすくより高く売却する事が可能です。
住み替えで売却をする際は「イエウリ」を利用することをお勧めします。
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まとめ
マンション住み替えの流れやタイミング・ローンについてなどお伝えしました。
マンションの売却と購入を行わなければいけない住み替えでは、購入を先にするか・売却を先にするかの住み替えの方法によってメリット・デメリットが異なります。
売却のタイミングによっては損をしてしまう場合や、住宅ローン以外にも手数料や引越し費用など思っていた以上の費用が掛かってしまうものです。
また、売却額でローンを完済する必要があり、できない場合は住み替えローンを利用するか売却自体ができないこともあります。
大きな金額が動き、その後の生活を左右するマンション住み替えを失敗しないように、余裕のある計画を立てることが求められます。
