ワンルームマンションの売却を成功させるには？査定から引き渡しまでの流れと税金の注意点を解説

比較的安値で購入できるワンルームマンションは、単身者や不動産投資家に人気のある物件なので、スムーズな売却が期待できます。

とはいえ、売却時には住宅ローン残債や税金など、押さえておきたい注意点がいくつかあります。

この記事では、ワンルームマンション売却の注意点や成功のポイントなどを分かりやすく解説します。

ワンルームマンションを売却するのにおすすめのタイミング

ワンルームマンションとは、1つの居室とトイレ・バス・キッチンなどの最低限の居住機能で構成されたマンションです。

単身者向けとして提供されているだけでなく、比較的手ごろで利便性の高い立地が多いことから、投資対象としても高い人気があります。

居住用・投資用では売却のタイミングは異なりますが、居住用であれば基本的に売主が売りたいときがベストタイミングです。

売りたい理由としては以下が挙げられるでしょう。

• まとまった現金が必要になったとき
• 引っ越す予定がある
• 家族が増えるなどして手狭になった

それぞれ見ていきましょう。

まとまった現金が必要になったとき

ワンルームマンションを売却すればまとまった売却金が手に入ります。

売却金は住宅ローンの完済や生活費・事業用などさまざまな使い道で使用できるので、現金が必要なタイミングで売却するとよいでしょう。

ただし、一般的な仲介では売却できるまでに3ヵ月～半年ほど時間がかかります。

急に現金が必要なケースでは、仲介での売却は間に合わない可能性もあるので、買取や他の資金調達方法も合わせて検討するとよいでしょう。

少しでも高く売りたい場合や、時期を急いでいないのであれば、以下のようなタイミングを狙うと高く売れる可能性があります。

• 競合が少ない
• 住宅ローン金利が下がった・税制優遇が設けられる
• 需要の増えやすい2月～3月

ただし、数年後に値上がりするかもとタイミングを悩んでいるなら、今すぐの売却がおすすめです。

数年後にワンルームが必ず値上がりするとは限らないうえ、築年数の経過に伴って売却価格は下がりやすいため、売りたいと感じたときに売る方がよいでしょう。

引っ越す予定がある

就職や転勤など、引っ越しに合わせて売却するケースは多いものです。

引っ越し後の売却であれば、空室で内覧ができるので売却にもプラスに働きます。

ただし、引っ越し先が遠方だと契約などのタイミングで戻ってこないといけないので注意しましょう。

一方、引っ越し前に売却した場合は、仮住まいが必要になり、引っ越しの手間・費用が2回分かかります。

また、引き渡しまでに引っ越しできなければ「債務不履行」として、代金の減額や契約解除などのトラブルになりやすいので気を付けましょう。

家族が増えるなどして手狭になった

結婚や出産などで家族が増えたタイミングは、売却理由として代表的です。

ワンルームマンションは単身者向けなので、夫婦やファミリー世帯には部屋数が足りず、手狭に感じることがあります。

狭い家で暮らし続けてると生活がしにくくなるため、より適した環境の家への住み替えを検討する人が多いでしょう。

ワンルームマンション売却時の注意点

ワンルームマンション売却時の注意点として、以下の3つが挙げられます。

• 自分でも相場を調べる
• 事前に住宅ローン残債を調べておく
• 売却後に利益があると譲渡所得税が発生する

それぞれ解説します。

自分でも相場を調べる

ワンルームマンションの売却では、査定前に自分でも相場を押さえておくことが重要です。

相場を踏まえずに売り出し価格を設定し、相場よりも高い価格に設定すると、買主から避けられやすくなります。

逆に相場よりも安くすると、すぐに売れる可能性はありますが、手元に残るお金は少なくなります。

適切な価格を設定するには、相場を理解しておく必要があるのです。

また、相場を理解しておけば、不動産会社の査定額が適切かどうかの判断材料にもなります。

相場を調べる方法としては、以下が挙げられます。

• 国土交通省の不動産情報ライブラリで成約価格を調べる
• レインズマーケットインフォメーションで成約価格を調べる
• 不動産広告やポータルサイトで売り出し価格を調べる

類似物件の成約価格や売出中の価格を調べて自分の不動産に当てはめると、おおよその相場が把握できます。

ただし、類似物件であっても自分の不動産の価格とは異なる可能性がある点には注意しましょう。

不動産は2つとして同じものがないため、同じような物件でも何かしら条件は変わってきます。

また、売主価格は売主の事情、成約価格は買主との交渉など、価格の要素に影響する点もあります。

算出した価格はあくまで目安として活用しましょう。

事前に住宅ローン残債を調べておく

ワンルームマンションが住宅ローン返済中の場合、まず住宅ローンを完済しなければ売却できません。

住宅ローンを組む際、金融機関は住宅の土地と建物に「抵当権」という担保を設定しており、抵当権が付いたままでは買主はほぼつきません。

抵当権を抹消するには住宅ローンを完済しなければならず、自己資金だけで事前に完済できるなら問題なく売却を進められます。

ただ、一般的には売却金で完済するケースがほとんどでしょう。

その場合、住宅ローン残債と売却金の関係に注意する必要があります。

住宅ローン残債と売却金の関係は以下の2種類です。

• アンダーローン：売却金が住宅ローン残債を上回る（売却すれば完済できる）
• オーバーローン：売却金が住宅ローン残債を下回る（売却金では完済できない）

アンダーローンであれば、売却金で完済できるので問題なく売却できます。

しかし、売却金から住宅ローン残債が差し引かれることを考慮して、新居の予算などの資金計画を立てることが重要です。

一方、オーバーローンの場合、売却金だけでは住宅ローンが完済できません。

この場合、自己資金や援助、住み替えローンなどを活用して住宅ローンを完済できるなら、売却可能です。

住み替えローンを利用すれば、旧居の残債抹消に満たない部分を含めて、新居の購入費用を借り入れできる（ただし、借入額が多くなるため審査は厳しくなる）。

どうしても住宅ローンが完済できないとなると、売却はできないので注意しましょう。

売却できるか、また売却後に手元にいくら残るかは、住宅ローンの正確な残債を調べて判断することが重要です。

住宅ローン残債は、毎年10月頃に送付される住宅ローン残高証明書でチェックできます。

手元に証明書がない場合は、金融機関の窓口で確認するか、インターネットバンキングが残高照会に対応していることもあるので、確認してみるとよいでしょう。

売却後に利益があると譲渡所得税が発生する

ワンルームマンション売却で出た利益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得税（所得税・住民税）の対象です。

譲渡所得税は100万円を超えるケースも珍しくないので、あらかじめ税額を押さえておくようにしましょう。

譲渡所得税は、売却の利益（譲渡所得）に譲渡所得税の税率を乗じれば計算可能です。

譲渡所得は以下の計算で求められます。

• 取得費：購入時にかかった費用（不動産代金や仲介手数料など）
• 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料や印紙税など）
• 特別控除：譲渡所得から控除できる特例（3,000万円特別控除など）

売却額から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに控除も適用しプラスになれば、以下の税率を乗じた額の譲渡所得税が課税されます。

所有期間5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分され、異なる税率が適用されるので注意しましょう。

たとえば、以下のケースで譲渡所得税を計算していきます。

• 売却額：1,500万円
• 取得費：1,200万円
• 譲渡費用：100万円
• 特別控除：適用なし
• 所有期間4年

譲渡所得は以下のようになります。

所有期間4年は短期譲渡所得に区分されるので税額は以下のとおりです。

譲渡所得税が課税される場合は、売却した年の翌年に確定申告して納税が必要です。

売却時期と納税時期が大きくずれやすいので、納税忘れや売却金をすべて使って納税できないとならないように注意しましょう。

なお、譲渡所得がマイナスになる場合は譲渡所得税が発生しないため確定申告は不要です。

ただし、この場合も損失分を所得から控除できる特例を利用できることがあり、その場合は確定申告が必要です。

また、特例を適用して税金が発生しないケースでは、特例適用に確定申告が必要になるので忘れずに確定申告しましょう。

ワンルームマンションを売却する流れ

ワンルームマンションを売却する際には、売却全体の流れを押さえておくことも重要です。

ここでは、ワンルームマンション売却の流れをみていきましょう。

大まかな流れは以下のとおりです。

• 相場をリサーチ
• 売却査定
• 売買契約
• 契約条件交渉～売買契約
• 住宅ローン審査～決済～引き渡し
• 確定申告

それぞれ解説します。

相場をリサーチ

査定前には、自分でも相場を把握しておくようにしましょう。

相場を把握しておけば、適正価格での売り出しや不動産会社選びに役立ちます。

売却査定

不動産会社に査定依頼し、売却を依頼する不動産会社選びを行います。

査定段階では、できるだけ多くの不動産会社を比較することが大切です。

査定額は不動産会社によって異なるので、1社のみの査定では妥当性の判断がつきにくくなります。

ただし、査定額だけで判断するのではなく、対応や実績などから信頼できる不動産会社であるかもチェックすることが重要です。

媒介契約

売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。

不動産会社との媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

それぞれ特徴が異なるので、自分に合った契約方法を選ぶようにしましょう。

大まかな違いは以下のとおりです。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる自由度の高い契約方法ですが、レインズへの登録や活動報告の義務はありません。

一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社のみとしか契約できず、制限も厳しくなります。

しかし、不動産会社としては仲介手数料を得やすい形態のため、熱心な営業が期待できるでしょう。

売却活動

売買契約後は、不動産会社が売却活動を進めてくれます。

売主は内覧が入れば対応が必要になるので、準備を進めておきましょう。

また、適時売却状況をチェックして値下げなどを判断する必要があります。

契約条件交渉～売買契約

購入したい買主が現れると、買付証明書で購入の意思と購入条件の提示が行われます。

条件を確認し返答するようにしましょう。

売買条件がまとまれば、売買契約の締結です。

契約書の内容はしっかりと読み込み、疑問点や不安は解消してからサインするようにしましょう。

住宅ローン審査～決済～引き渡し

買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約後に本審査に申し込みます。

万が一審査に落ちてしまうと、住宅ローン特約により無条件で契約解除されるので注意が必要です。

審査に通れば、決済・引き渡しとなります。

決済時には手付金を除いた残代金が買主から支払われ、鍵やマンションのパンフレットなどを引き渡して取引完了です。

確定申告

以下のケースでは、売却した年の翌年に確定申告が必要です。

• 売却で利益が出る
• 控除の特例を適用する

利益が出るケースだけでなく、利益が出ても特例適用で税金が発生しない場合や、譲渡損失が出ても特例を適用する場合にも確定申告が必要になります。

譲渡所得税の計算や特例適用は複雑になりがちなので、不安な方は税理士に相談して、ミスのないように申告しましょう。

ワンルームマンション売却を成功させるためのポイント

ワンルームマンション売却時には、以下のポイントを押さえておくと成功しやすくなります。

• 適正価格で売却を開始する
• 信頼できる業者に売却を依頼する
• 仲介だけでなく買取も検討する

それぞれ解説します。

適正価格で売却を開始する

相場よりも高値を付けると、基本的に買主から避けられます。

買主は購入時に希望エリアの相場を調査しており、売主より詳しいケースも珍しくありません。

とくに、マンションは立地や間取りが類似しやすいため、価格で比較されやすいものです。

そのため、売主も事前に相場や近隣の競合についてしっかりリサーチし、適正価格をつけることが重要になってきます。

売り出し価格は売主が決められるとはいえ、査定額をもとに不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。

信頼できる業者に売却を依頼する

ワンルームマンション売却の成否は、不動産会社の力量にもかかってきます。

ワンルームマンションの取り扱いが豊富で信頼できる不動産会社であれば、スムーズな売却が期待できるでしょう。

不動産会社選びの際には、できるだけ多くの会社を比較し、総合的に自分にぴったりの不動産会社を選ぶことが大切です。

仲介だけでなく買取も検討する

仲介は、不動産会社が買主を探して売却する方法です。

一方、買取とは不動産会社に直接売却する方法になります。

仲介の場合、買主を広告などで探す必要があるので、ある程度売却に時間がかかります。

また、立地が悪いなど条件が劣れば、そもそも買主が現れない可能性もあるものです。

その点、買取であれば不動産会社との条件がまとまれば売却となるので短期間で売却できます。

ただし、買取は仲介よりも価格が下がる点には注意が必要です。

仲介ではなかなか売れない、価格が下がってもすぐに手放したいケースで検討するとよいでしょう。

ワンルームマンション売却に関するよくある質問

最後に、ワンルームマンション売却に関するよくある質問をみてきましょう。

ワンルームマンションを売却できないときはどうすればいい？

仲介で売却できない場合、買取を視野に入れることをおすすめします。

買取であれば不動産会社との合意だけで売却できるので、仲介では難しい物件でも短期間で売却できる可能性があります。

サブリースのワンルームマンションを売却する流れは？

投資目的でのワンルームマンション所有の中には、サブリース契約を結んでいるケースがあります。

サブリースとは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に又貸しする方法です。

オーナーは、空室時でも一定の収入を得られるというメリットがあります。

サブリース中のワンルームマンションは以下の方法で売却が可能です。

• サブリース契約を解除して売却する
• オーナーチェンジする

サブリース契約が解除できるなら、解除後に通常の不動産売却同様に売却を進められます。

ただし、契約によっては違約金が発生するなどのリスクがあるので、契約内容はしっかり確認しましょう。

契約解除できない場合、サブリース契約ごと買主に売却するオーナーチェンジでの売却が可能です。

しかし、こちらはサブリース業者と買主の同意が必要になるので、売主一人で進めるにはハードルが高くなります。

サブリース中のマンション売却の経験がある不動産会社に相談しながら、アドバイスをもらうことをおすすめします。

▼関連記事：サブリース中のマンションを売却する際の流れ・注意点

まとめ

ワンルームマンション売却のタイミングは、売主が売りたいと思ったときが一番です。

また、売却時には相場を押さえるなどの注意点を踏まえて、信頼できる不動産会社を見つけると成功しやすくなります。

できるだけ複数の不動産会社を比較し、あなたにぴったりの不動産会社を見極めるようにしましょう。