マンション売却時の必要書類の中に、重要事項調査報告書が挙げられます。
重要事項調査報告書とは、マンション情報について細かく記載された書類です。
似たような書類に重要事項説明書がありますが、全く異なるので注意しましょう。
この記事では、マンション売却時に必要になる重要事項調査報告書の基本やチェックポイント・取得方法を分かりやすく解説します。
重要事項調査報告書とは？
マンションの売却時には重要事項調査報告書が必要になります。
重要事項調査報告書をチェックすることで、マンションの細かい情報を把握でき売却後のトラブルを防ぎやすくなるのです。
ここでは、重要事項調査報告書の基本を押さえていきましょう。
マンションの情報が詳細に記載された書類
重要事項調査報告書は、マンションの管理状況の説明書としての役割を持ちます。
管理方法やそれまでの修繕履歴・今後の大規模修繕の予定だけでなく、修繕積立金の徴収状況・滞納状況に至るまで管理に関する内容が記載されています。
「マンションは管理状態で買え」と言われるほど、管理状況が重視されるものです。
とはいえ、間取りなどの図面や共有部分の状況・管理規約だけでは、分からない情報もあるでしょう。
たとえば、売主の所有する住戸には問題がなくても、マンション全体では修繕積立金の滞納が多いなど問題を抱えているケースがあるものです。
その分からない情報を詳細に確認できるのが、重要事項調査報告書です。
重要事項調査報告書はマンション全体の管理状況が把握できるので、買主は購入時に必ずチェックすべき書類です。
また、売主にとっても売却後のトラブルを防ぐうえで重要な書類となります。
重要事項説明書との違い
重要事項説明書とは、売買契約前に不動産会社が行う重要事項説明時に用いられる書類です。
契約に関する重要な事項を買主が把握できるように説明した書類で、不動産会社は法律によって契約前の交付が義務付けられています。
不動産の売買契約では専門用語も飛び交い、専門知識を持たない売主・買主では判断が難しいケースもあり、理解が不足したまま契約するとどちらかが損害を被る恐れがあります。
そのような事態を防ぐために、契約前に専門知識を持つ宅建士が重要事項説明書で取引について説明し、契約を進めるかの意思決定ができるようにしているのです。
重要事項説明書は、売買取引全体の重要事項を記載した書類です。
一方、重要事項調査報告書はマンション管理についての書類であり、どちらも取引で重要な書類とはいえ、全く異なる書類だといえます。
なお、重要事項調査報告書はマンション管理に関する書類であり、戸建ての売買では不要な書類です。
一方、重要事項説明書は土地や戸建ての売買においても交付されます。
重要事項調査報告書の記載内容
重要事項調査報告書の記載内容は管理会社による異なりますが、主な項目は以下のとおりです。
- 管理会社と管理形態
- 管理組合と活動内容
- 管理費・修繕積立金の状況
- 管理費・修繕積立金の改定予定
- 修繕積立金の積立額
- 修繕工事に関する履歴と今後の予定
- マンション全体の借入金状況と滞納状況
- アスベスト調査・耐震診断の有無とその内容
- 共有設備の有無や使用状況・使 用ルール
- 火災や雨漏り・心理的瑕疵・マンション内トラブル
- 共有部分で特筆すべき事項 など
上記のように項目は多岐に渡り細かい内容が記載されています。
どれもマンションの管理状況を知るうえで重要な情報になるので、売買契約前にチェックすることが大切です。
不動産売買時にチェックしておくべきポイント
ここでは、重要事項調査報告書の中でもとくに重点的にチェックしておきたいポイントを紹介します。
管理費や修繕積立金の滞納額
管理費と修繕積立金のマンション全体・売主個人の滞納額がチェックできます。
マンション全体の滞納額が多いと、マンションの修繕工事ができないなど管理に影響がでます。
そもそも滞納を放置している管理体制もよいとはいえないでしょう。
さらに、修繕工事前に一時金で徴収される・積立金が値上げされるといったリスクもあるので滞納状況についてしっかり確認が必要です。
また、売主が滞納していると購入後は滞納分が買主に引き継がれます。
売主の滞納額が売却額は売却金で支払うケースが一般的ですが、支払えない場合などで買主が負担するリスクもあります。
滞納額が大きいと負担を嫌がる買主に避けられやすくなるので注意しましょう。
可能であれば、売却前に自己資金で滞納を解消しておくことをおすすめします。
管理費や修繕積立金の改定予定
管理費や修繕積立金は、管理組合の総会で値上げが決議されるため、ある日突然値上げされるということはありません。
とはいえ、すでに数カ月後の値上げが決定されているケースや検討段階という場合もあるでしょう。
値上げについて予定も重要事項調査報告書でチェックできます。
一般的に修繕積立金は、築年数が経過するほど高くなるように設定されています。
管理費や修繕積立金が値上がりすると毎月の支出も大きくなるため、この項目で確認しましょう。
築年数の経過とともに修繕積立金の増額を計画しているマンションが多い。
なお、国土交通省の調査によると修繕積立金の平均額は令和5年度で月額13,054円 ・管理費が月額11,503円です1。
地域やマンションによって費用は大きく異なりますが、あまりにも高額・安すぎるという場合は理由まで確認しておくと安心でしょう。
修繕積立金の売却時点の残高
大規模修繕工事の直前で修繕積立金の残高が少ないと、一時金を徴収される恐れがあります。
大規模修繕工事の予定によっても必要な残高は異なりますが、工事直前であれば総戸数×100万円以上確保できていると安心でしょう。
反対に、大規模修繕工事後であれば残高が少なくても問題ありません。
残高をチェックする際には、大規模修繕工事の履歴・予定と併せてチェックしましょう。
修繕工事の実施状況と今後の予定
札幌市のマンションにおける大規模修繕工事の様子（築16年目時点）
一般的にマンションは10～15年を目安に大規模修繕工事が行われます。
築年数に応じて適切に修繕工事されているマンションであれば、維持管理状態は問題ないでしょう。
一方、築年数が経過しているのに大規模修繕工事が行われていないと、設備などの老朽化の恐れがあります。
また、直近の大規模修繕工事が実施済みか近々予定されているのかによっても、修繕積立金のチェックの仕方が変わってくるものです。
これまでのメンテナンス状況と今後の予定をしっかりチェックしましょう。
管理組合で定められた用途制限
楽器の演奏やペット飼育の可否といった専有部分に関するルールや部屋を事務所に利用できるかなどの用途制限について記載されています。
用途制限は日常生活に大きく関わってくる項目なので、チェックしましょう。
また、リフォームについての届出の必要性や使用材の制限についても記載されているので、売却にあたりリフォームを検討する場合もチェックが必要です。
専有部分だけでなく駐車場など共有設備の有無やルール・使用料なども記載されているので、確認するようにしましょう。
なお、リフォームの規定など重要事項調査報告書だけでは網羅されていない情報もあるので、管理規約と併せてのチェックをおすすめします。
心理的瑕疵等の有無
心理的瑕疵とは、不動産の構造には問題なくても住むのに抵抗感や嫌悪感を抱く問題のことです。
自殺や他殺などの人の死があったいわゆる事故物件が心理的瑕疵物件といわれます。
心理的瑕疵の有無は、買主にとっては重要な項目です。
とくに、マンションは共有部分であった死など所有者が把握できていない瑕疵もあるので、売主もしっかりチェックしましょう。
また、心理的瑕疵だけでなく家事や水害・漏水事故などの瑕疵（不具合）やマンショントラブルについてもこの項目に記載されます。
なお、有無については管理会社が把握している状況が記載されるので、不明と記載されるケースもあります。
記載内容に分からない点があれば不動産会社に確認するとよいでしょう。
インターネットに関する情報
マンションでは、利用できるインターネット会社やBS・CSなどのテレビの視聴方法に制限が生まれるケースがあります。
本項目では、そうしたアンテナやインターネットの引き込み状況などを記載する項目が設けられています。
重要事項調査報告書を取得する方法
ここでは、重要事項調査報告書の取得方法をみていきましょう。
管理会社から取得できる
重要事項調査報告書はそのマンションを管理する管理会社が発行します。
ただし、重要事項調査報告書はマンション管理の詳細が記載された重要な書類のため、誰が依頼しても発行してくれるわけではありません。
売主側の不動産会社が管理組合に依頼して発行してもらうケースが一般的ですが、売主であれば個人で発行を依頼し取得可能です。
買主が発行を依頼する場合でも、基本的には買主側の不動産会社が売主側の不動産会社に依頼して取得してもらう流れになるでしょう。
発行手数料がかかる
管理会社によって手数料は異なりますが、重要事項調査報告書の取得費用は1~1.5万円程度が目安です。
管理規約のコピーも同時に取得するケースが多く、こちらは5,000円程度の費用がかかります。
基本的には仲介・買取いずれのケースでも売主側の不動産会社が費用を負担します。
ただし、契約内容によっては売主が負担する恐れもあるので、依頼時には事前に費用負担について確認するとよいでしょう。
1週間程度で発行してもらえる
管理会社によって発行にかかる時間は異なります、1週間ほどかかるケースが一般的です。
なお、重要事項調査報告書は基本的には売り出しを始めた時点で取得するケースが多いですが、発行日がいつになっているかは必ずチェックしましょう。
発行日から日数が経過していると、管理状況が変わっている恐れがあります。
重要事項調査報告書に関するよくある質問
最後に、重要事項調査報告書に関するよくある質問をみていきましょう。
重要事項調査報告書の取得タイミングはいつがいい？
基本的には売却開始前に取得しておくようにしましょう。
ただし、売却が長期化し発行日から期間が過ぎている場合は、売買契約前に最新のもので再発行してもらうことをおすすめします。
重要事項調査報告書は義務？
管理会社には、売主や買主・仲介する不動産会社など利害関係者から求められた場合は発行する義務があります。
重要事項調査報告書の発行手数料は誰が費用負担するの？
一般的には売主側の仲介会社が負担するケースが多くなっています。
基本的に売却にかかる経費を不動産会社は売主に請求できないので、不動産会社が依頼したケースで売主に発行手数料が請求されることはないでしょう。
また、不動産会社が直接購入する買取の場合は、買主となる買取業者の費用負担で取得するのが一般的です。
ただし、媒介契約書に経費の負担について特約が設けられていると請求される可能性があるので、事前の確認をおすすめします。
まとめ
マンション売却時には重要事項調査報告書で管理状況をチェックすることが重要です。
重要事項調査報告書には、修繕履歴や積立金の状況・使用のルールなどマンションの詳細な管理状況が記載されています。
売主の部屋には問題がなくてもマンション自体に問題があれば、売却後にトラブルになる恐れもあり売主にも負担がかかりかねません。
事前に重要事項調査報告書で状況を正確に把握し、トラブルのない売却を目指しましょう。
