マンションを売るつもりで買うのは正しい？メリットや値下がり率を解説

マンションを購入する際、「将来的に売るつもりで買う」という視点を取り入れることで、資産運用やライフスタイルの変化に柔軟に対応できるメリットがあります。

本記事では、マンションを売るつもりで買うことのメリットをはじめ、選ぶべき物件の特徴や売却時の注意点について詳しく解説します。

マンション購入を検討中の方や、資産価値を重視した物件選びをしたい方はぜひチェックしてみましょう。

マンションを売るつもりで買うメリット

マンションを売るつもりで買うメリットは以下の3点です。

• 資産として保有できる
• 転勤や転職などの急な事態にも対応できる
• 買ったときよりも高く売れる場合がある

マンション購入を検討している方は参考にしてみましょう。

資産として保有できる

資産として保有できるのが大きなメリットです。

需要の高い物件を所有することで、ライフスタイルの変化や予期せぬ事態にも柔軟に対応できます。

例えば、定年退職した後、老後の資金面で苦しくなった場合、資産価値の高いマンションを売却すれば高額な利益を得られます。また、売却しない場合でも資産として保有できるため、子どもに資産として引き継ぐことも可能です。

資産価値の高いマンションは、所有しているだけで価値があるため、将来のことを考えて購入するメリットが大きいでしょう。

▼関連記事：資産価値が高いマンションの特徴9選

転勤や転職などの急な事態にも対応できる

転勤や転職などの急な変化に対応できるのも大きなメリットです。

急な転勤や転職で住み替えが必要になった場合でも、資産価値の高いマンションを所有していれば、スムーズに売却して新たな住まいへの資金に充てられます。

また、将来的に売却を視野に入れて購入することで、「いざとなれば売れる」という安心感が生まれ、ライフスタイルの変化にも柔軟に対応できます。

買ったときよりも高く売れる場合がある

買ったときよりも高く売れる場合があるのもメリットの一つです。

特に、築10年以内のマンションは価格の下落率が低く、需要も高いため、早期売却が期待できます。また、近年の不動産価格上昇や低金利政策の影響で、購入価格以上で売却できるケースも増えています。

さらに、最近は円安の影響で海外投資家からの需要が高まり、物件価値が上昇するケースも多く見られます。

築年数が経過してもマンションとしての価値があると判断されれば、購入価格よりも高く売れる可能性は十分にあるでしょう。

売却が前提の場合は利用するローンの保証料タイプもチェックしておこう

マンションを売るつもりで買う場合、利用する住宅ローンの保証料のタイプによって金銭的な負担を減らせる可能性があることも覚えておきましょう。

• 外枠方式：借入時に初期費用として保証料を一括で支払う→初期費用は高いが、金利は低い
• 内枠方式：保証料が金利に上乗せされ、毎月の返済に含まれる→初期費用は抑えられるが、金利は高い

金利の安いネット銀行などでは内枠方式が多く、メガバンクや地方銀行では外枠方式が採用されていることが多いです。

外枠方式では初期費用が大きく、融資額の2％程度が相場です。例えば3,000万円の住宅ローンなら、60万円ほどの保証料がかかります。

外枠方式の保証料は、売却時に残りの借入期間に応じて返金されます。しかし途中で売却する場合、高額な初期費用を払った割にトータルでの負担軽減効果を得にくいため、必ずしも有利とは限りません。

そのため、ローンを完済する前に売却する計画があるなら、初期費用を抑えられる内枠方式や融資手数料型の金融機関を利用したほうが結果的に有利になるケースもあります。

▼関連記事：住宅ローンの保証料は売却や借り換えで返金されるケースあり！返戻金の計算方法を解説

マンションを売るつもりで買う際に選ぶべき物件の特徴

マンションを売るつもりで買う際は、以下の特徴を持つマンションを選ぶべきです。

• 生活の利便性がよい
• 交通のアクセスがよい
• 人気エリアにある
• 土地の将来性が高い
• 階数が高い
• 築年数が浅い
• ブランドマンションである
• 建物の管理が適切におこなわれている

資産価値の高いマンションを購入するためにも確認しておきましょう。

生活の利便性がよい

将来的な売却を視野に入れるなら、生活の利便性が高い物件を選びましょう。

スーパーやコンビニ、病院などの日常生活に必要な施設が徒歩圏内に揃っていることは、出口戦略で有利になるマンションの主要因です。

これらの条件を満たす物件は将来の買い手にとっても魅力的であり、資産価値の維持や売却のしやすさにつながります。

交通のアクセスがよい

交通アクセスのよさも重要なポイントです。

特に最寄り駅から徒歩10分以内の物件は、通勤・通学の利便性が高く、買主需要も高いです。

また、複数の路線が利用可能な地域、主要駅へのアクセスが良好な場所は資産価値の維持や向上に期待できます。

交通の便が良い物件は、将来的に高額売却でき、スムーズに取引できる可能性が高いです。

マンション選びの際は意識しましょう。

人気エリアにある

人気エリアにあるのも資産価値の高いマンションの特徴です。

特に、駅から徒歩5分以内の立地は利便性が高く、買い手からの評価も高まります。

また、治安の良さや教育環境の整備も、ファミリー層からの需要を高める要因です。

これらの条件を満たしている地域は人気エリアとして認知される傾向があるため、買い手の需要があり、将来的な高額売却に期待できます。

土地の将来性が高い

土地の将来性が高いのも重要なポイントです。

再開発が進行中、または計画されている地域は今後の発展が期待でき、地価の上昇につながる可能性があります。

再開発とは、既存の土地や建物を新たに整備し、街全体の機能や景観を改善する取り組みです。これにより、新たな商業施設や交通インフラが整備され、生活環境が大きく向上します。

ただし、初心者の方は、再開発エリアの将来性を見極めるのが難しいかもしれません。

そのため、信頼できる不動産会社や専門家に相談し、最新の情報を収集することが大切です。また、再開発計画の詳細や進捗状況を確認し、将来的な資産価値の上昇が期待できるかを判断するのも重要です。

階数が高い

階数の高さも、資産価値に大きく影響するポイントです。

高層階の部屋は、眺望の良さや日当たりの良好さから人気が高く、需要が安定しています。

そのため、売却時にも高値で取引される傾向があります。また、周囲の騒音が少なく、虫の侵入も少ないといった生活面でのメリットもあります。

ただし、購入価格が高めであること、災害時にエレベーターが使用できないリスクがある点には注意が必要です。

築年数が浅い

築年数が浅いマンションは、一般的に建物や設備の劣化が少なく、購入希望者からの評価が高くなる傾向があります。

不動産の評価には、税務上の「耐用年数」という基準が用いられることがあります。

例えば、鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年とされていますが、これはあくまで税務上の減価償却の目安であり、実際の使用可能期間や市場価値を直接反映するものではありません。

そのため、築年数が浅い物件は劣化が少ない点で優位性があるものの、築年数の古いマンションでも管理や立地条件次第では高い資産価値を維持できる場合があります。

購入時には築年数だけでなく、物件のトータルな価値を見極めることが重要です。

ブランドマンションである

ブランドマンションを選ぶのも資産価値の維持に有効です。

ブランドマンションは、大手デベロッパーが手掛ける高品質な物件で、デザイン性や設備が優れており、立地条件も良好です。

そのため、時間が経過しても価値が下がりにくく、売却時に有利となります。また、ブランドの信頼性から買い手が見つかりやすい点も魅力です。

ただし、一般的なマンションよりも購入価格が高めであるため、予算と相談しながら購入するかどうか判断しましょう。

建物の管理が適切におこなわれている

建物の管理が適切におこなわれているかを確認するのも重要なポイントです。

管理が行き届いている物件は、資産価値の維持や将来的な売却時に有利になります。

具体的には、共用部分が清潔で整備されていたり、修繕計画がしっかりと立てられていたりする場合などです。これにより、建物の劣化を防ぎ、快適な住環境を保てます。

購入前には、管理組合の活動状況や修繕履歴を確認しましょう。

近年は管理費・修繕積立金の滞納があるマンションも増加しているため、重要事項調査報告書で管理費や修繕積立金の状況、過去の修繕履歴などを把握することが重要です。

▼関連記事：マンションの重要事項調査報告書(重調)とは？売買時のチェックポイントを解説

マンションを売るつもりで買う際に特に避けるべき物件の特徴

マンションを売るつもりで買う際、以下の特徴のマンションは避けた方がよいです。

• 利便性が非常に悪い
• 旧耐震基準である
• メゾネットタイプである
• 定期借地権付きの土地に建てられている

それぞれを詳しく解説します。

利便性が非常に悪い

利便性の悪い物件は避けるべきです。

交通の便が悪い場所や、生活必需品の買い物が困難な地域に位置するマンションは、購入希望者から敬遠される傾向があります。

その結果、売却時に買い手が見つかりにくく、価格が下がる可能性が高まります。特に以下の条件の物件には注意が必要です。

• 最寄り駅から遠い
• バスの本数が少ない
• 周辺にスーパーや病院がない

これらの条件は生活の質を下げる要因となります。

そのため、購入時には交通アクセスや周辺環境を十分に確認し、将来的な資産価値を考慮した選択が重要です。

旧耐震基準である

将来的な売却を視野に入れるなら、1981年6月以前の「旧耐震基準」で建てられた物件は避けましょう。

この基準の物件は震度5程度の地震に耐える設計であり、震度6以上の大規模な地震に対する安全性が十分でない可能性があるからです。

そのため、購入希望者から敬遠され、資産価値が下がるリスクが高まります。また、旧耐震基準のマンションは築年数が経過しているため、共用部分や設備の劣化が進んでいる場合が多く、修繕費用が高額になる可能性もあります。

購入する際は、1981年6月以降に建てられた「新耐震基準」のマンションを選びましょう。

メゾネットタイプである

メゾネットタイプのマンションとは、室内に階段があり、二層に分かれた住戸です。一戸建てのような開放感やデザイン性が魅力ですが、将来的な売却を考えると注意が必要です。

メゾネットタイプは一般的なマンションに比べて物件数が少なく、購入希望者も限られるため、売却時に買い手を見つけにくい可能性があります。

また、室内に階段があることで上下階の移動が必要となり、高齢者や小さな子どもがいる家庭には不便と感じられるでしょう。

そのため、購入希望者が限定され、売却時の価格交渉で不利になる可能性があります。

メゾネットタイプのマンションは避けて、一般的な間取りのマンションを選んだ方が無難といえます。

定期借地権付きの土地に建てられている

定期借地権とは、土地を一定期間借りる権利であり、契約期間が終了した場合に建物を解体し、更地にして地主に返還する必要があります。

基本的に契約の更新もできないため、契約満了すれば強制的に更地にして返還しなければなりません。また、地代や解体積立金などの追加コストも発生します。

さらに、定期借地権付きマンションは住宅ローンの審査が厳しくなることがあり、買い手が見つかりにくい場合もあります。

将来的な資産価値や売却のしやすさを考慮するなら、定期借地権付きの物件は避けた方がよいでしょう。

売るつもりで買ったマンションを購入価格よりも高く売るコツ

売るつもりで買ったマンションを購入価格よりも高く売りたい場合、以下のポイントを押さえることが大切です。

• マンション売却に強い不動産会社へ依頼する
• 複数の不動産会社へ依頼して比較する
• 自分で売却相場を把握する
• 2～3月に成約できるように売却活動を進める
• 類似物件が売り出されていないタイミングを狙う

高額売却するためにも押さえておきましょう。

マンション売却に強い不動産会社へ依頼する

マンションを購入価格より高く売るためには、マンション売却に強い不動産会社へ依頼しましょう。

不動産会社の選択は売却価格に大きく影響します。実績や口コミ、担当者の対応などを基準に、信頼できる会社を選ぶのが大切です。

また、不動産会社によって得意な不動産の種類も異なるため、依頼する際はマンション売却実績が豊富な不動産会社へ依頼しましょう。

複数の不動産会社へ依頼して比較する

複数の不動産会社へ依頼して比較するのも重要なコツです。

査定額は不動産会社によって異なりますが、査定額を比較することで提示された価格が適切かどうかを判断できるようになります。

また、査定額の根拠を聞けば査定の信憑性も把握できるため、より正確な査定額を判断できます。

3〜5社へ査定依頼し、それぞれの査定額をよく比較したうえで依頼しましょう。

自分で売却相場を把握する

自分で売却相場を把握するのも重要です。

売却相場を把握することで不動産会社の査定に頼りきらず、自分で適切な価格を把握できるようになります。

不動産会社によっては相場よりも極端に高い価格を提示してくるケースがあり、価格を鵜呑みにしてしまうとスムーズに売却できなくなる恐れがあります。

そのため、自分で売却相場を把握して、「本当にその査定額は正しいのか」を見極めることが大切です。

「SUUMO」や「ホームズ」などの不動産ポータルサイトを利用し、実際に売り出されている物件の価格を参考にして売却相場を把握しましょう。

2～3月に成約できるように売却活動を進める

2～3月に成約できるように売却活動を進めましょう。

この時期は新生活を控えた需要が高まるため、高値での売却に期待できます。

一般的に売却期間は3ヵ月前後かかるため、売却準備は前年の秋頃から始め、物件の魅力を最大限に引き出すことが大切です。

さらに、内覧前の掃除や整理整頓を徹底し、購入希望者に良い印象を与えることも高値売却につながります。

不動産会社の担当者と相談し、2〜3月に成約できるように進めていきましょう。

類似物件が売り出されていないタイミングを狙う

周辺に類似物件が売り出されていないタイミングを狙いましょう。

同時期に似た条件の物件が市場に出ていると、買い手は比較検討しやすくなり、価格競争が生じてしまいます。その結果、希望の売却価格を下回る可能性が高まります。

一方、競合物件がない時期に売り出すことで買い手の選択肢が限られ、価格交渉を有利に進められます。

売却を検討する際は、周辺の物件動向を確認し、最適なタイミングを見計らうよう意識してみましょう。

売るつもりで買ったマンションの売却時の注意点

売るつもりで買ったマンションを実際に売る際は以下の点に注意しましょう。

• 所有期間が5年以内だと税金が高くなる場合がある
• 住宅ローンが残っていると売却できない
• 不動産会社に囲い込みされる恐れがある

それぞれを詳しく解説します。

所有期間が5年以内だと税金が高くなる場合がある

マンション購入後5年以内に売却すると、譲渡所得税の税率が高くなる場合があります。

譲渡所得税とは、購入した価格よりも高く売れた際の利益（譲渡所得）にかかる税金であり、売却した不動産の所有期間によって税率が異なります。

所有期間が5年以内の税率は約39.63%、5年を超える場合は約20.315%と、約2倍の差があるのです。

売却後の税金を安く抑えたいのであれば、5年を超える期間所有してから売却することを推奨します。

住宅ローンが残っていると売却できない

住宅ローンを組んで購入した場合、ローンが残っていると売却できないので注意しましょう。

住宅ローンを組んだ際、担保として購入マンションに抵当権が設定されます。

抵当権とは、金融機関が貸付金の担保として設定する権利であり、住宅ローンが払えなくなった際、代わりにマンションを売却して金融機関が資金を回収できる権利です。

不動産を売却するには基本的に抵当権を抹消する必要があり、抹消するには住宅ローンを完済しなければなりません。

そのため、住宅ローンが残っているマンションを売るには事前にローン完済するか、売却資金でローン完済する必要があります。

売却金額でローン残債をカバーできない場合は、

• 預貯金などで足りない分を捻出する
• 住み替えローンを利用する

などの対応が必要な点に注意してください。

不動産会社に囲い込みされる恐れがある

不動産会社による「囲い込み」に注意しましょう。

囲い込みとは、売主からの依頼を受けた不動産会社が、他社からの買主紹介を意図的に制限し、自社で買主を見つけようとする行為です。

囲い込みされると売却活動が停滞し、売却価格の低下や売却期間の延長といった不利益を被る可能性があります。

囲い込みされないためにも、不動産会社の実績や評判を確認し、信頼できる不動産会社へ依頼しましょう。

【築10年で1,000万円減？】マンション価値の推移

マンション価値の推移を築年数別でご紹介します。

以下は、東日本不動産流通機構が公表している「築年数別マンション成約価格」を参考に、各築年数ごとの成約価格をまとめた表です。

出所：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」

築年数が経過するほど成約価格が低下しているのがわかります。

築10年を迎えると価格は1,000万円近くも下がっており、築30年では約半分以下の価格まで下がります。

「できるだけ高く売りたいのであれば早めに売るべき」という考え方もできますが、購入から間もない段階の売却では「当該エリアの不動産相場が大きく上昇している」場合を除き、住宅ローンの残債に満たない金額になりやすいです。

そのため、売却タイミングを決める際は、住宅ローン残債とのバランスや今後のライフプラン、エリアの将来性を含めて総合的に判断することが大切です。

不動産会社と相談しながら、自分の状況に合った最適なタイミングを見極めるようにしましょう。

マンションを売るつもりで買うことに関するよくある質問

マンションを売るつもりで買うことに関するよくある質問をご紹介します。

将来的にマンション売却を検討している方は参考にしてみましょう。

マンションは売る前提で買うのが一般的なの？

将来的に売却を視野に入れてマンションを購入することは一般的です。

特に、資産価値の維持や向上を重視する方は、将来的に売却する目的で購入する場合があります。

近年ではマンション価格が高騰しており、購入価格よりも高く売れるケースも増えてきています。将来を見据えてマンション購入する際は、売るつもりで買うのも一つの選択肢といえるでしょう。

マンションが売れない場合は？

マンションが売れない場合は以下の対処法を試してみましょう。

• 売り出し価格を見直す
• 売り出し時期を見直す
• 内覧に力を入れる
• 担当者を変更する
• 不動産会社を変更する

売り出し価格が高すぎると買主に敬遠される可能性が高いため、一度価格を見直してみましょう。また、売り出し時期によっても買主の需要が異なります。

内覧は、購入希望者が実際に物件を訪れるため、部屋を整理したり掃除したりすることで好印象を与えられます。

それでも売れない場合は、担当者を変更したり依頼先の不動産会社を変更したりしましょう。

売れない原因は必ずあるため、なぜ売れないのか突き止めることが大切です。

マンションの価値が下がる時期はいつ？

マンションの価値は基本的に築年数とともに下落します。

新築から築5年までは価格の下落がほとんど見られませんが、築6年以降に下落率が大きくなるのが特徴です。

また、建物の経年劣化により修繕費用が増加し、資産価値が下がるのも考慮する必要があります。

ただし、エリアの需要が高まっている地域では「買った時よりも高く売れる」という事例も増えています。

まとめ

マンションを売るつもりで買うメリットや選ぶべき物件の特徴などを解説しました。

マンションを将来的に売るつもりで買うことで、資産として保有できたり売却利益を得られたりするメリットがあります。

売るつもりで買う際は、「生活の利便性がよい」「交通の便がよい」などの特徴を満たしているマンションがおすすめです。

特に、駅から徒歩10分圏内や近くにスーパーや病院のあるマンションは快適に生活できるため、買主の需要も高まります。

近年ではマンションの価格も上昇しており、買った当時よりも高く売れるケースも増えてきています。

将来的に売るつもりでマンションの購入を検討している方は、ぜひこの記事を参考に資産価値の高いマンションを選びましょう。