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2024.12.05 更新

マンションの不動産取得税の計算方法は？軽減措置の適用方法も解説

マンションを購入すると「不動産取得税」と呼ばれる税金がかかります。

不動産取得税は高額になりがちなので、計算方法や納税タイミングなどを理解し、購入時の資金計画に含めておく必要があります。

この記事では、マンションの不動産取得税の計算方法や軽減措置、税額のシミュレーションについてを分かりやすく解説します。

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マンションの不動産取得税の計算方法

マンションを含めて不動産を購入すると、不動産取得税が課税されます。

まずは、不動産取得税の基本と計算方法を押さえていきましょう。

そもそも不動産取得税とは

不動産取得税は、不動産を取得した際にかかる税金です。

都道府県が課税する地方税であり、個人・法人に関わらず不動産を取得すると課税されます。

また「取得」には、購入だけでなく、贈与や遺贈、交換、増改築など、基本的に相続以外で不動産の所有者となった場合も含まれます。

ちなみに、不動産を所有した時の代表的な税金に「固定資産税」がありますが、固定資産税は所有後毎年課税されるのに対して、不動産取得税は取得した年の1回のみの課税です。

不動産の所有者として登記すると、約半年後に自治体から納税通知書が送付されます。

自治体によっては、購入してから1年近く経つ場合も少なくありません。

このように不動産取得税は不動産購入のタイミングとズレがあるので、後から高額な納税が必要になって慌てることがないように注意しましょう。

不動産取得税は買った価格で計算されるわけではない

不動産取得税は、以下の計算方法で求められます。

不動産取得税：固定資産税評価額×不動産取得税の税率

固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際のベースとなる不動産の評価額です。

土地や建物ごとに自治体が一つずつ算出して決定された価格であり、3年毎に評価替えが行われます。

固定資産税評価額は、課税のための評価額であり時価（市場での価格）とは異なるため、購入時の価格とイコールにはなりません。

ただ、土地なら時価の70％程、建物は新築時の価格の50～60％程が目安といわれているので参考にするとよいでしょう。

土地の立地や形状・面積、建物なら経年や家の構造・規模などによっても評価額は大きく変わってきます。

正確な額は、毎年送付される固定資産税納税通知書や自治体の窓口で確認するとよいでしょう。

不動産取得税の本則税率

不動産取得税の本則税率は以下の通りです。

土地の税額：土地の課税標準額×4％
建物の税額：建物の課税標準額×4%

税率は土地と建物で区別されますが、本則の税率はどちらも4％です。

マンションの場合も、建物と土地の両方を所有するため、それぞれの税額を計算する必要があります。

例えば、土地・建物の固定資産税評価額が3,000万円のとき、不動産取得税えは3,000万円×4％で120万円です。

条件を満たせば軽減措置の適用を受けられる

2027年3月31日までに取得した宅地と住宅については、税率が4％から3％に軽減される措置が適用されます。

くわえて、住宅を購入した場合は、以下のような軽減を受けられる可能性があります¹。

2027年3月31日までに新築された住宅：課税標準額から1,200万円を控除
2027年3月31日までに購入した中古住宅：課税標準額から築年数に応じた額を控除
2026年3月31日までに新築された長期優良住宅：課税標準額から1,300万円を控除

例えば、新築で評価額が4,000万円の住宅なら、1,200万円を控除した2,800万円が課税の対象となるのです。

また、新築・中古住宅の土地についても、以下のような軽減が適用可能です²。

宅地の標準課税額を1/2に減額
さらに以下のいずれかを税額から軽減
「45,000円」または「土地1平方メートル当たりの価格×（住宅の床面積×2（限度200平方メートル））×3％」のいずれか高い方

つまり、宅地の場合の税額は以下のようになります。

宅地の不動産取得税：土地の固定資産税評価額×1/2×3％（税率）－軽減額

なお、軽減適用には細かい条件や期限があり、適用年度によっても異なるため、自治体や国土交通省のホームページなどで最新の情報を確認するようにしましょう。

不動産取得税の軽減措置を適用するための流れ

不動産取得税の軽減措置はどのように適用すればいいのでしょうか。

ここでは、軽減措置の適用の仕方について解説します。

不動産取得税の軽減措置は自分で手続きする必要がある

不動産を取得したら、一般的にその日から30日～60日以内に都道府県事務所への申告が必要になります。

このとき、軽減措置の適用も一緒に申請するようにしましょう。

先に不動産登記が済んでいる場合は申告が不要になるケースもありますが、軽減措置を適用する際には別途申請が必要です。

ただし、自治体によっては不動産登記後自動的に軽減措置が適用されるケースもあるので、事前に申告のルールを調べるようにしましょう。

なお、不動産取得を申告しなかったからといって、不動産取得税が免除されることはありません。

申告しなくても自治体の調査で課税され、その場合は軽減措置が適用されなくなるので注意が必要です。

不動産取得税の申告期限や軽減措置の適用ルールは、自治体で大きく異なります。

例えば、東京都では不動産取得税の申告は取得した日から30日以内であるのに対し、大阪府は取得日から20日以内です³。

事前に不動産を管轄する自治体のルールを調べて、ルールに沿って申告するようにしましょう。

マンション取得から6ヵ月程度で納付書が送られてくる

不動産取得税は、マンション取得後6ヵ月程で送られてくる、自治体からの納付書で納税します。

納税方法は自治体によっても異なりますが、窓口払いやコンビニ払い、クレジットカード払い、ペイジー払いなどさまざまです。

納付書に記載されている期限・納税方法に従って納税しましょう。

ただし、自治体によっては送付までに半年以上時間かかるケースもあるので、送られてきてから納税できないとならないように、納税資金を考慮しておくことが大切です。

必要書類を揃えて所管の税事務所で手続きする

東京都における、不動産取得税の軽減措置の適用に必要な主な書類は、以下のとおりです⁴。

適用申告書
不動産取得税の納税通知書
売買契約書
建築確認済証
建築確認申請書第三面
建築工事請負契約書
検査済証または登記事項証明書または建築引渡証明書及び請負業者の印鑑証明書
（二世帯住宅や共同住宅などの場合）平面図
（認定住宅の場合）長期優良住宅認定通知書
（中古購入の場合）住民票など

必要な書類は自治体や適用する軽減措置によっても異なります。

事前に自治体で必要書類を調べたうえで、漏れのないように用意しましょう。

マンションの不動産取得税がかからないケース

マンションを取得した場合でも、以下のケースでは不動産取得税は課税されません。

相続でマンションを取得したケース
軽減措置適用で非課税となったケース

それぞれ詳しく見ていきましょう。

相続でマンションを取得したケース

不動産取得税は、売買や贈与による新規取得や増改築による資産価値の上昇など、おおむねすべての取得で課税されますが、相続による取得は対象外です。

そのため、親のマンションを相続したというケースでは不動産取得税は課税されません。

ただし、相続であっても「特定遺贈による取得」は課税されるので注意しましょう。

遺贈とは、遺言によって法定相続人以外が財産を継承することです。

遺贈には、財産を指定する「特定遺贈」と、財産を指定せずに割合を指定する「包括遺贈」があります。

例えば、”不動産Aを遺贈する”と遺言した場合は特定遺贈、”財産の半分を遺贈する”と、割合を指定した場合は包括遺贈になります。

このうち、財産を指定する特定遺贈で取得した場合は、不動産取得税の対象となります。

なお、財産を指定する遺言であっても、法定相続人が指定されているケースは、相続になるので課税対象外です（この場合は不動産取得税ではなく、相続税の課税対象）。

相続や遺贈で取得する場合、判断が難しい場合は税理士や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

軽減措置適用で非課税となったケース

軽減措置を適用することで非課税となるケースもあります。

例えば、2027年3月31日までに購入した中古住宅では、課税標準額から築年数に応じた額を控除できるため、建物の固定資産税評価額が控除額を下回れば、税額は0円になります。

なお、特例を適用し課税されないケースでも、不動産取得税・軽減措置適用の申告は必要になります。

軽減措置適用の申告を怠ると、非課税の場合でも軽減措置が適用されずに課税されてしまう恐れがあるので注意しましょう。

なお、軽減措置適用の申告期限は、不動産取得後5年以内です。

万が一、申告を忘れて税金を払い過ぎた場合でも、後から申請することで還付請求できる場合があります。

還付請求できるか気になる場合は、自治体の窓口や専門家などに相談するとよいでしょう。

【価格帯別】マンションの不動産取得税のシミュレーション

ここでは、具体的にマンションの不動産取得税をシミュレーションしていきます。

なお、不動産取得税の税率は軽減が適用された3％・評価額は時価の70％で計算します。

築50年・4000万円の中古マンション

条件は以下の通りです。

築年数：50年
購入額：4000万円（建物2000万円・土地2000万円）

固定資産税評価額は、時価の70％なのでそれぞれ次のようになります。

建物：1,400万円
土地：1,400万円

建物の不動産取得税は、中古物件の軽減措置により、課税標準額から築年数に応じた控除が可能です。

控除額は自治体によっても異なりますが、東京都は以下のようになります。

新築された日	控除額
昭和51年1月1日～昭和56年6月30日	350万円
昭和56年7月1日～昭和60年6月30日	420万円
昭和60年7月1日～平成元年3月31日	450万円
平成元年4月1日～平成9年3月31日	1,000万円
平成9年4月1日以降	1,200万円