マンション売却は、売却金のすべてが手元に残るわけではありません。
仲介手数料や税金など、さまざまな費用が発生するため、これらを見越して売却計画を立てる必要があります。
とくに、仲介手数料や譲渡所得税は高額になることがあるため、計算方法や費用を抑えるコツを理解しておくことが重要です。
この記事ではマンション売却で仲介手数料や諸費用、税金がいくらかかるのか、そしてそれらのコストを安く抑える方法も含めて分かりやすく解説します。
マンション売却にかかる仲介手数料
仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。
マンション売却には、仲介・買取・個人間売買の3つの方法がありますが、仲介を選んだ際に必要になります。
仲介手数料の計算式
仲介手数料は、法律で上限額が定められており、以下の計算式で求められます。
| 売却額 | 計算式 |
| 200万円以下 | 売却額×5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売却額×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売却額×3％＋6万円＋消費税 |
たとえば、3,000万円で売却した場合「3,000万円×3%＋6万円+9.6万円＝105.6万円」が上限となります。
なお、2024年7月1日より法改正がなされ、売却額800万円以下の物件を取引する場合、売主・買主の同意があれば、不動産会社は33万円（税込）の仲介手数料の請求が可能です1。
仲介手数料の相場
仲介手数料の相場は、基本的に上限額と考えてよいでしょう。
仲介手数料の上限額は定められていますが、下限についての規定はありません。
割引・無料としている会社もある
よって、不動産会社は上限の範囲内であれば自由に設定可能なのです。
仮に、あるマンション売却の仲介手数料の上限額が100万円なら、0円に設定しても100万円に設定してもかまいません。
実際、仲介手数料半額などと仲介手数料の安さを謳った不動産会社も珍しくありません。
仲介手数料無料の注意点
しかし、仲介手数料は不動産会社の利益となるお金であり、その中には売却するまでの人件費や広告費などの必要経費も含まれています。
そのため、手数料が低いと、その分サービスの質などが低下する恐れがあります。
なお、マンション売却では仲介手数料以外に不動産会社に支払う費用はありません。
ただし、通常とは異なる広告を売主が依頼したなどのごく稀なケースで、費用が請求される可能性があることは覚えておきましょう。
まずはマンションの売買価格相場を知ることが大切
マンション売却にかかる仲介手数料を把握するには、まずマンションの売却価格を知る必要があります。
マンション売却価格の目安が分かれば、仲介手数料の上限額を計算できるので、それ以上の費用がかかることはありません。
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イエウリの査定は、一般的な一括 査定サイトとは異なり、入札形式で不動産会社が査定を行うので、査定数の上限がなく、自然と査定額も高くなりやすいというメリットがあります。
さらに、査定時に不動産会社に個人情報が伝わらないため、安心して査定依頼ができます。
まずはイエウリで査定からスタートしてみてはいかがでしょう。
マンション売却にかかる諸費用
マンション売却では、以下のような諸費用が必要です。
- 各種証明書の取得費用
- （リフォームする場合）リフォーム費用
- (住宅ローン残債がある場合)住宅ローン一括返済にかかる手数料
それぞれ見ていきましょう。
各種証明書の取得費用
マンション売却では、登記簿謄本や住民票、固定資産税評価証明書など、さまざまな証明書類を取るための取得費がかかります。
たとえば、登記簿と現住所が異なる場合、住民票1通あたり300円ほどの費用が必要です。
必要な書類はケースバイケースで取得費も自治体などによって異なるため、あらかじめ調べておくようにしましょう。
(リフォームする場合)リフォーム費用
売却にあたりリフォームする場合は、リフォーム費用が必要です。
リフォーム費用は規模や内容によって大きく異なり、軽微なものであれば10万円程度ですが、大規模なものになれば100万円を超えるケースもあるでしょう。
ただし、リフォームを実施するかは慎重な判断が必要です。
リフォームにかけた費用は売却価格に上乗せできるわけではなく、さらにリフォームしたからといって確実に売れるわけでもありません。
物件によってはリフォームしたことで売りにくくなったり、リフォーム費用の分損をしてしまったというケースも少なくないでしょう。
そのため、リフォームするかどうかは、不動産会社に相談したうえで検討することをおすすめします。
(住宅ローン残債がある場合)住宅ローン一括返済にかかる手数料
売却するマンションに住宅ローンが残っている場合、基本的には売却金と自己資金で残債を一括返済します。
そのため、住宅ローンの一括返済手数料も必要です。
一括返済手数料は、利用している金融機関によって異なりますが、1～5万円ほどが目安となるでしょう。
たとえば、りそな銀行では変動金利タイプで1.1万円（税込）、三菱UFJ銀行 では窓口利用で3.3万円（税込）の手数料が必要です。
一括返済の手続きや費用は金融機関によって異なるので、事前に相談するようにしましょう。
マンション売却にかかる税金
マンション売却では、以下のような税金がかかります。
- 印紙税
- 登録免許税（＋司法書士費用）
- 消費税
- 譲渡所得税
それぞれ見ていきましょう。
印紙税
契約書や領収書などの一定の書類を作成すると、印紙税が課せられます。
マンション売却の場合は、売買契約書が印紙税の対象となるので、契約書への収入印紙の貼付・消印で納税するようにしましょう。
税額は、契約書に記載した金額（売却価格）に応じて異なり、一般的なマンション売却価格帯は以下のようになります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減後の税率 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1憶円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
2027年3月31日までは、軽減後の税率が適用されます。
印紙税を払わずにいると、過怠税として本来の税額の3倍相当額を払わなければならないので注意しましょう。
なお、一般的に売買契約書は買主分・売主分の2通作成しますが、それぞれが保管する分の印紙税を負担します。
ただし、どちらが負担するかは合意にもよるため、事前に確認するようにしましょう。
登録免許税(+司法書士報酬)
登録免許税とは、法務局で不動産登記手続きをする際に支払う税金です。
マンション売却では、主に以下の2種類の不動産登記が必要です。
- （売却で住宅ローンを完済する場合）抵当権抹消登記
- 所有権移転登記
売却にともない住宅ローンを完済する際には、抵当権抹消登記手続きが必要になります。
抵当権抹消登記とは、金融機関が不動産を担保にする抵当権という権利を、ローン完済 時に抹消する手続きのことです。
この抵当権抹消登記での登録免許税は、不動産個数×1,000円です。
マンションの場合は、専有部分の建物1個と敷地権1個で合計2,000円かかります2。
また、抵当権抹消登記は自分でも手続きできますが、基本的には司法書士に依頼します。
そのため、別途司法書士への報酬として1.3万円～1.8万円ほど支払う必要があります。
なお、土地や建物の所有権が移転したときに必要な所有権移転登記は、買主が負担するのが一般的です。
消費税
個人が所有するマンションを売却する場合、一般的に売却金に消費税はかかりません。
ただし、個人であっても課税事業者として売却する場合は、建物部分が消費税課税の対象となります。
とはいえ、投資家など一部のケースを除いて、一般的なマンション売却では売却したときの消費税を気にする必要はありません。
なお、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士報酬、リフォームの際の業者への支払いなどは消費税の対象となります。
譲渡所得税
マンション売却で得た利益には、譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）が課税されます。
譲渡所得税が発生する場合は、売却した翌年2月16日～3月15日の間に確定申告での納税が必要なので、 忘れずに用意するようにしましょう。
譲渡所得税は、以下の方法で計算できます。
- ステップ1：課税対象の譲渡所得の計算
- ステップ2：譲渡所得税の計算
課税対象となる譲渡所得額は以下の計算式で求められます。
課税対象の譲渡所得の計算
※取得費：不動産の購入費・取得時の仲介手数料・印紙税・登録免許税など
※譲渡費用：売却時の仲介手数料・印紙税など
売却価格から、取得にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いた部分が譲渡所得です。
ただし、取得費からは建物の減価償却費を差し引かないといけない点に注意しましょう。
減価償却費の計算は以下の記事で詳しく解説しています。
一見するとプラスが出ていない場合でも、減価償却費を差し引くと利益が出て課税対象となるケースもあります。
さらに、課税対象となるのは、ここからさらに3,000万円特別控除などの税金控除を適用した後の額になります。
これらを差し引いてプラスになる場合は、譲渡所得が発生するため、以下の方法で税額を求めます。
譲渡所得税の計算
譲渡所得税の税率は、所有期間に応じて以下の2種類に分かれます。
| 区分 | 所有期間 | 所得税・復興特別所得税 | 住民税 | 合計税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315％ | 5% | 20.315％ |
所有期間5年を境に、税率が大きく異なるので注意しましょう。
なお、所有期間を判断する基準日は売却した年の1月1日です。
たとえば、2024年10月1日に売却した場合、売却した日の所有期間が5年経過していても、2024年1月1日時点で5年経過していなければ、短期譲渡所得に区分されるので注意しましょう。
譲渡所得税は、特例を適用することで節税が見込めます。
節税につながる特例については、後ほど詳しく解説するので参考にしてください。
マンション売却にかかる手数料・諸費用・税金のシミュレーション
ここでは、以下の条件で手数料・諸費用・税金をシミュレーションしていきましょう。
なお、今回は減価償却費や特例の適用は考慮せずに計算してきます（減価償却について詳しく確認したい方は→こちら）。
- 売却額：4,000万円
- 所有期間：7年
- 購入時の価格：3,000万円
- 購入時の諸費用：200万円
- 抵当権抹消登記：必要
- 住宅ローン一括返済：あり
- リフォーム：なし
この場合、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消時費用、一括返済費用は以下のようになります。
- 仲介手数料：4,000万円×3%＋6万円＝126万円+消費税＝138.6万円
- 印紙税：2万円（軽減適用なし）
- 抵当権抹消登記費用：2,000円（登録免許税）＋2万円（司法書士費用）
- 一括返済費用：3万円
譲渡所得税の計算
次に、譲渡所得税を計算してみましょう。
取得費は、3,000万円＋200万円＝3,200万円です。
譲渡費用は仲介手数料＋印紙税の128万円のため、譲渡所得は以下のようになります。
譲渡所得額：4,000万円－（3,200万円＋128万円）＝672万円
所有期間7年は長期譲渡所得に区分されるため、譲渡所得税は以下の通りです。
売却時の諸費用シミュレーション一覧表
よって、売却にかかった手数料・諸費用・税金は以下のようになります。
| 項目 | 金額 |
| 仲介手数料 | 138.6万円 |
| 印紙税 | 2万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 2.2万円 |
| 住宅ローン一括返済費用 | 3万円 |
| 譲渡所得税 | 137万円 |
| 合計 | 270.2万円 |
このケースでは、4,000万円の売却に対して270.2万円の費用がかかっています。
つまり、手元に残るのは約3,730万円です。
このケースでは住宅ローンの一括返済も必要になるので、ここからさらに住宅ローンの完済資金などを考慮していくことになります。
マンション売却にどのような費用がかかるかは、ケースによって異なります。
ご自身のマンションを売った場合に手元にどれぐらいの金額が残るか確認したい方は、下記ページでシミュレーションしてみましょう。
マンション売却にかかる仲介手数料は安くできる？
マンション売却の費用の中でも高額になりがちな仲介手数料を抑えられれば、手元に残るお金が大きく増やせます。実際に、仲介手数料を安くすることはできるのでしょうか？
上限額を支払うのが一般的
基本的に、ほとんどの不動産会社は仲介手数料を上限額に設定しています。
しかしなかには、仲介手数料を安く設定している不動産会社もあるので、安く抑えたい場合はそのような会社を探すのも一つの手といえるでしょう。
不動産会社によっては値引きに対応してくれるケースもある
仲介手数料は売主との合意によって決まるため、値引き交渉が可能です。不動産会社によっては値引きに応じてくれるケースもあるでしょう。
とはいえ、会社として「うちは仲介手数料割引で対応できます」と言っている場合を除いて、値引きに応じるのはごく稀です。
仲介手数料を安く抑えたいのであれば、最初から安く設定している不動産会社や、キャンペーンで仲介手数料を安くしている不動産会社を選ぶとよいでしょう。
上限額支払って高値での売却を狙うのがおすすめ
上記では仲介手数料の値引きについてご紹介しましたが、実は不動産売却の費用を安く抑えるのに、仲介手数料の値引きはあまりおすすめできません。
仲介手数料は、不動産会社にとって重要な収益であり、営業活動のための必要経費も含まれています。
不動産会社側から見て、仲介手数料の安い物件と高い物件がある場合、高い物件から優先して売却しようと考えるのは当然のことでしょう。
マンション売却では、仲介手数料を抑えるよりも、満額支払って積極的に売却活動に取り組んでもらい、高値で売却してもらうほうがお得になりやすいのです。
不動産会社と良好な関係性を築いて、少しでも高値で売れるように心がけるとよいでしょう。
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マンション売却にかかる諸費用を安く抑える方法
マンション売却にかかる諸費用を抑える方法として「リフォームすべきかを検討する」というものがあります。
リフォーム費用は高額になる場合があるため、リフォームをしないことで費用を抑えることが可能です。
築年数が古いマンションの場合「リフォームしたほうが売れるのでは」と考える方も多いでしょう。
しかし、リフォームをしたからといって、掛けた費用を売却金で回収できるとは限りません。
基本的に、リフォーム費用は売却金に上乗せできないため、売却額によってはリフォームした分損失になる場合があります。
また買主の中には、購入費用を抑えて自分でリフォームしたいというニーズもあるため、リフォームすることで売りにくくなるケースもあるものです。
ただし、配管などの目に見えない部分はリフォームしたほうが安心材料となり、売れやすくなります。
リフォームについては、どこをリフォームすべきかの判断が難しいため、自分で判断するのではなく不動産会社の担当者に相談しながら決めるようにしましょう。
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マンション売却にかかる税金を安く抑える方法
マンション売却の利益にかかる譲渡所得税には、節税になる特例がいくつか用意されています。これらを適用することで、税負担を抑えることが可能です。
マンション売却で適用できる、代表的な特例には以下のようなものがあります。
- 3,000万円特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 買換え特例
それぞれ見ていきましょう。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは、マイホームの売却など、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
たとえば、譲渡所得が4,000万円のとき、この特例を適用すれば1,000万円が課税対象となります。
また、譲渡所得額が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は0円です。
10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例では、所有期間が10年を超えるマイホームの売却において、一定の要件を満たした場合、譲渡所得額6,000万円以下の部分は税率を14.21％まで引き下げられます。
この特例は、3,000万円特別控除と併用できるため、大きな節税も期待できるのです。
買換え特例
住み替えによる売 却であれば、買換え特例を適用することで、売却した年に発生する譲渡所得税を、将来購入する新居の売却時まで繰延することが可能です。
ただし、買換え特例は免税ではなく繰延べとなるので、将来税負担が大きくなる可能性があります。適用する際は、その点まで考慮して慎重に判断する必要があります。
また、買換え特例と3,000万円特別控除は併用できないため、どちらがお得になるかはシミュレーションして検討することが大切です。
なお、3,000万円特別控除は、住宅ローン控除との併用ができないため、住み替えで新居を住宅ローンで購入する場合は、どちらを適用すべきか慎重に判断しましょう。
各種特例は、どれを適用するかによってお得さが変わってきます。
そのため、長期的にシミュレーションをする必要があるので、税理士や不動産会社の担当者などに相談しながら決めることをおすすめします。
なお、各種特例の適用には確定申告が必要です。
特例を適用すれば税金が発生しない場合でも、確定申告が前提となるため、忘れずに申告の用意をしておきましょう。
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マンション売却にかかる仲介手数料や諸費用・税金に関するよくある質問
最後に、マンション売却にかかる仲介手数料や諸費用・税金に関するよくある質問をみていきましょう。
マンション売却時の仲介手数料はいつ払う？
仲介手数料を支払うタイミングは、一般的には次のいずれかです。
- 売買契約時に半分・決済時に残りの半分→最も多い
- 決済時に全額
支払うタイミングや方法については、取引ごとに異なるため事前に確認するようにしましょう。
マンション売却後、手元にお金はどのくらい残る？
一般的に、マンション売却にかかる手数料・諸費用を合計すると売却金額の5～10％程度になるといわれています。
たとえば、3,000万円で売却した場合の諸費用は150～300万円です。
そのため、手元に残るのは2,700万円～2,850万円が目安でしょう。
ただし、ここから住宅ローン完済や新居の資金計画を立てる必要もあるので、手元に残るお金はより低くなることが見込まれます。
諸費用はケースによって異なってきます。
また、支払うタイミングも費用によって異なるため、中には売却金ではなく自己資金で用意しなけれ ばならない場合も出てきます。そのような点には注意が必要です。
自分のケースで、できるだけ具体的に諸費用の目安をシミュレーションして、売却計画を立てるようにしましょう。
諸費用については、不動産会社の担当者に相談してみるのもおすすめです。
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まとめ
マンション売却にかかる手数料・費用・税金やその抑え方についてお伝えしました。
マンション売却では、さまざま費用がかかるため、諸費用の額まで考慮して売却計画を立てることが重要です。
とくに、仲介手数料・譲渡所得税は高額になりがちなので、計算方法や抑える方法を理解して売却を進めていきましょう。
マンション売却で手元に残るお金を多くしたいなら、諸費用を抑えることだけでなく、少しでも高く売ることが重要です。
できるだけ多くの不動産会社の査定を比較し、高値で売却してくれ、かつ信頼できる不動産会社を選ぶことが、売却成功のポイントです。
