家を住み替えるとき、先に家を売却すると、新しい家を購入するまでの間の住まいをどうするかという問題が発生します。一方、後で家を売却すると、住宅ローンの二重払いをしなければなりません。このように、家の住み替えでは、タイミングをどうするかが重要となります。
本記事では、タイミング毎にどのような住み替えの方法があるかをお伝えすると共にそれぞれの購入・売却の時期や流れ、メリット・デメリットなどお伝えしていきます。
住み替えにはタイミング毎に3つのパターンがある
所有している家を売却して新しく家を購入する住み替えの場合、どのように売買を進めるかが重要で、主に以下の3つのパターンに分けることができます。
- 先に売る
- 後で売る
- 同時に売買する
手続き面で一番進めやすいのはマイホームを先に売却して、賃貸に住みつつ新居を探す方法ですが、この方法だと仮住まいとなる賃貸費用が必要になるという点でデメリットが生まれます。
一方、新居を購入した後に、元のマイホームを売却する方法だと、仮住まいの費用が不要になりますが、マイホームを売却するまでの間、住宅ローンの二重払いになるといった問題が生じます。
最後に、同時売買ができれば、上記デメリットをそれぞれ解消できますが、タイミングを合わせることが非常に難しくなります。
以下、それぞれの流れやポイントについて解説していきたいと思います。
先に売る住み替えの流れとポイント
まずは、マイホームを先に売る場合の住み替えの流れとポイントについて解説していきたいと思います。
先に売る住み替えの流れ
マイホームを先に売る場合の住み替えの流れは以下の通りです。
- マイホームの売却活動を行う
- 買主を見つけて売買契約～決済～引き渡し
- 仮住まいに引越しする
- 仮住まいに住みながら新居を購入する
- 新居に引越しする
先に売る住み替えのポイント
マイホームを先に売る場合、「マイホームの売却」と「新居の購入」をそれぞれ個別に行えることから、慎重に住み替えを進めたいという方におすすめです。
具体的なメリットとしては、「マイホームの売却」、「新居の購入」それぞれで売買を急ぐ理由があまりないということです。
不動産の売買は急ぐ理由があると、相場より不利な条件となってしまうことが少なくありません。
希望価格での買手が見つかるまで待つことも可能な分、売却を急いで値下げを強いられにくいでしょう。
デメリットとして、賃貸に住む期間の家賃と、引越し費用が2回分必要になるということが挙げられます。
例えば、家賃10万円の賃貸に半年住み、引っ越し費用に1回15万円かかるとすると、90万円の費用が無駄にかかることになります。
また、住み替えが終わるまで時間がかかってしまうこともデメリットだといえるでしょう。
後で売る住み替えの流れとポイント
次に、先に新居を購入した後、元のマイホームを売却する場合の流れやポイントをご紹介します。
後で売る住み替えの流れ
先に新居を購入した後、元のマイホームを売却する場合の流れは以下の通りです。
- 新居の購入～引越し
- 元のマイホームの売買活動を始める
- 元のマイホームの売買契約～決済～引き渡しする
後で売る住み替えのポイント
後でマイホームを売る住み替えの場合、新居はゆっくり探すことができます。
一方、元のマイホームを売却するときは、長引けば長引く程、住宅ローンの二重払いが続くことになり、早く売却しなければといった心理が働きやすくなってしまいます。
早く売却しなければいけないケースでは、相場より安い価格での売却で妥協しなければならないケースも多いです。
また、元の家の購入に住宅ローンを利用していた場合、マイホーム売却代金と手持ち資金とで、住宅ローンの残債を完済しなければいけません。
このため、新居の購入資金で想定より多額のお金を支払ってしまっていたようなケースでは、最悪の場合、元のマイホームを売却できなくなってしまう危険性もあります。
なお、元のマイホームは売却ではなく、賃貸に出して家賃を得るといった方法もあります。
ただし、厳密には投資用物件を住宅ローンで返済し続けるのは規約違反となってしまうので、アパートローンへ借り換えしないといけなくなることもあります。
同時に売買する住み替えの流れとポイント
最後に同時に売買する住み替えの流れとポイントをお伝えします。
同時に売買する住み替えの流れ
同時に売買する場合の住み替えの流れは以下の通りです。
- マイホームの売却活動を行う
- 並行して新居を探す
- マイホームについて買主が見つかり条件交渉を行う
- 購入したい新居に対して買付申込書を提出し住宅ローンの審査等準備を進める
- マイホームの売買契約と新居の売買契約を同時期に行う
- マイホームの決済と新居の決済を同日に行う
- マイホームから新居へ引越しする
同時に売買する住み替えのポイント
同時に売買する住み替えの場合、「仮住まいの費用が不要になる」ことと「短い期間で住み替えを終わらせることができる」点がポイントです。
一方で、売却と購入、それぞれタイミングを合わせなければならないことから不利な状況での売買となってしまいやすいです。
また、決済日当日は売主側の関係者と買主側の関係者が一堂に会することになり、その準備等、非常に手間がかかります。
もちろん、それぞれ不動産会社の担当者がやり取りしてくれるとはいえ、住み替えの当事者であるあなたも、いろいろとスケジュールの調整や必要書髄の準備に追われることになるでしょう。
住み替えはタイミングが重要！3つのパターンそれぞれのメリット・デメリット
3つのパターンについて流れとポイントを確認しましたが、ここでは改めて、それぞれのメリット・デメリットを見ていきたいと思います。
先に売る住み替えのメリット・デメリット
先に売る住み替えのメリット・デメリットには以下のようなものがあります。
メリット
- 自分主導で進めやすい
- 安心して売買を進めることができる
- 場合によっては新居の購入を諦めることもできる
デメリット
- 引越し費用や仮住まい費用がかかる
- 住み替え完了まで時間がかかる
- 新居として検討していた物件が途中で売れてしまう可能性もある
先に売る住み替えのメリット1：自分主導で進めやすい
マイホームの売却と新居の購入をそれぞれ個別に進めることができるため、自分のペースで納得いくまで売却活動・新居探しができます。
このため、「少しでも高く売却できるよう慎重に進めたい」といったことや「欲しい新居が出てくるまでじっくり探したい」という対応も可能になります。
先に売る住み替えのメリット2：安心して売買を進めることができる
マイホーム売却では、住宅ローンを完済する必要があるため、住み替えの最初から最後まで資金繰りについて注意しなければなりません。
しかし、先に売る方法ではマイホーム売却と新居の購入を個別に行えるため「資金が足りなくて住宅ローンを完済できず、マイホームを売却できない」といった事態に陥る心配はありません。
このため、安心して住み替えの手続きを進めることができます。
先に売る住み替えのメリット3：場合によっては新居の購入を諦めることもできる
また、仮住まいとして賃貸に住んだとして、その賃貸物件が気に入れば、そのまま住み続けることもできます。
マイホームの売却で思ったより売却価格が伸びず、新居購入のための資金を用意できないといった結果になってしまった場合でも、しばらく資金を集めてから、再度仕切り直すといったことも可能です。
先に売る住み替えのデメリット1：引越し費用や仮住まい費用がかかる
一方、先に売る住み替えの場合、他のパターンでは不要となる、引越し費用や仮住まい費用が余計にかかってしまいます。
先に売る住み替えのデメリット2：住み替え完了まで時間がかかる
また、仮住まいへの引越しを間に挟む分、住み替え完了までの時間がかかってしまいやすいです。
転勤などを理由に住み替えする場合には、十分注意しましょう。
先に売る住み替えのデメリット3：欲しい新居がある場合、途中で売れてしまう可能性もある
住み替えを検討し始めた最初の頃に、すでに欲しい新居の目星をつけている場合、先に売るパターンでは、売却活動や仮住まいへの引越しを行っている間に、検討していた物件が売れてしまう可能性もあります。
先に問い合わせして、興味があることを伝えておくことはできますが、他に良い条件で買付が出された場合にはそちらに購入権が移ることがほとんどです。
後で売る住み替えのメリット・デメリット
次に、後で売る住み替えには以下のようなメリット・デメリットがあります。
メリット
- 仮住まい費用など安く抑えられる
- 引越しをすぐに済ませら れる
- 元のマイホームを賃貸に出すこともできる
デメリット
- 住宅ローンの二重払いとなる
- 不利な条件での売買となりやすい
- 住宅ローンが原因で売却できない可能性もある
それぞれ解説します。
後で売る住み替えのメリット1：仮住まい費用など安く抑えられる
後で売るパターンでは、先に売る場合に生じる仮住まい費用などが不要です。
後で売る住み替えのメリット２：引越しをすぐに済ませられる
また、先に新居を購入して引越しするため、転勤など、引越しに期限がある場合にも利用しやすいです。
後で売る住み替えのメリット３：元のマイホームを賃貸に出すこともできる
新居に引越した後、残ったマイホームについては、売却することもできますし、賃貸に出して家賃収入を得ることもできます。
ただし、先述の通り、住宅ローンを組んで購入したマイホームを賃貸に出す場合、厳密には規約違反となるため、アパートローンへの借り換えを求められることもある点に注意が必要です。
後で売る住み替えのデメリット1：住宅ローンの二重払いとなる
一方、デメリットとしては、一時的に新居と元のマイホームの住宅ローンの二重払いとなってしまう点が挙げられます。
仮に転勤で急ぎだったとしても、そもそも年収が十分高くなければ、2軒分の住宅ローンを組むことはできません。
後で売る住み替えのデメリット２：不利な条件での売買となりやすい
また、新居への引越し後に持ち家を売却することになりますが、売却できるまで住宅ローンの二重払いとなり負担が大きくなります。
そう なると「とにかく早く売って負担を減らそう」と、相場よりも安い価格で手放すことを視野に入れなければいけないケースがあるからです。
後で売る住み替えのデメリット３：住宅ローンが原因で売却できない可能性もある
住宅ローンは、その対象となる住宅の売却時に、残債を完済できなければそもそも住宅を売却することはできません。
例えば、残債が3,000万円のところ、住宅の売却代金が2,500万円であれば、手持ちで500万円用意できなければ売却できません。
他の2つのパターンであれば、マイホーム売却時に、資金繰りを調整したり、そもそも住み替えを諦めたりといった対応が可能です。
しかし、売却を後から行う住み替えの場合、すでに新居を購入してしまっているため、後で資金繰りがショートしていることに気付いてもどうしようもありません。
より慎重に住み替えを進める必要があるのです。
同時に売買する住み替えのメリット・デメリット
最後に同時に売買する住み替えのメリット・デメリットには以下のようなものがあります。
メリット
- 他2パターンのデメリットを解消できる
デメリット
- 購入と売却のタイミングを合わせるのが難しい
- 不利な状況での売買となりやすい
- 手続きが煩雑
それぞれ見ていきましょう。
同時に売買する住み替えのメリット：他2パターンのデメリットを解消できる
同時売買であれば、先に売る場合のデメリットである仮住まい費用も不要となりますし、後で売る場合のデメリットである住宅ローンの二重払いといった問題もなくなります。
その他、先にご紹介したそれぞれのデメリットを解消できるため、さまざまな点でメリットがある方法だといえるでしょう。
同時に売買する住み替えのデメリット１：購入と売却のタイミングを合わせるのが難しい
一方、同時に売買する住み替えは、購入と売却のタイミングを合わせるのが難しい点がデメリットだといえます。
売却活動と同時に、新居の購入手続きも進めなければなりません。
本来であれば、それぞれ非常に大変な手間と時間のかかるものですが、それを同時に行う必要があるため、難度が高くなってしまいます。
同時に売買する住み替えのデメリット２：不利な状況での売買となりやすい
マイホームの売却と新居の購入を同時に進めるため、それぞれ急いで進める必要が生じてしまい、結果として不利な状況での売買となりやすい点もデメリットです。
同時に売買する住み替えのデメリット３：手続きが煩雑
また、売却のための手続きと購入のための手続きを同時に進めることから、それぞれ不動産会社や司法書士、銀行とやり取りをする必要があり、それぞれの必要書類の準備やスケジュール調整など、煩雑になってしまいやすいです。
不動産会社の担当者など頼れるパートナーを見つけてしっかり進めていくことが大切です。
「イエウリ」なら住み替えも進めやすい
3つのパターンの住み替えについてお伝えしました。
いろいろな面でメリットが多いのが同時売買ですが、実際のところ、タイミングを合わせることの大変さや、手続きの煩雑さなどから断念されることが少なくありません。
しかし、「イエウリ」の買取マッチングサービスを利用すれば、売買の相手方が不動産会社ということもあり、比較的簡単に手続きを進めやすくなっています。
直接買取ならタイミングを調整しやすい
先述の通り、「イエウリ」の買取マッチングは不動産会社による直接買取です。
先に査定額の提示を受け、条件面での交渉が済めば、後は売買契約を結ぶだけで済みます。
仲介による場合のように、売却開始から買主が見つかるまで何カ月かかるか分からないといった心配もなければ、売買契約後に、買主が住宅ローン否決となるといった心配もありません。
ただし、直接買取の場合、仲介より売却額が安くなりやすいというデメリットがありますが、「イエウリ」ではこの点も解消しやすくなっています。
「イエウリ」ならマンションでも戸建でも高額買取を実現しやすい
直接買取のデメリットは、購入した業者の転売分の利益が差し引かれる分、仲介より売却額が安くなってしまいやすい点です。
しかし、「イエウリ」では入札形式で査定を受けるため、複数の申し込みから一番高い査定額の提示をしてくれた不動産会社を選ぶことができ、結果として高値での売却がしやすくなっています。
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まとめ
住み替えのタイミングについて、3つのパターンの流れとポイント、それぞれのメリット・デメリットをお伝えしました。
3つの中では、同時売買がさまざまな点でメリットが大きいのですが、タイミングを合わせることが難しいという問題があります。
しかし、「イエウリ」の買取サービスを利用すれば不動産会社による直接買取のため同時売買もしやすくなります。
住み替えをご検討の方は、「イエウリ」を利用した同時売買で手続きを進めてみてはいかがでしょうか。
