空き家の売却は仲介より業者買取がおすすめ？違い・メリットを徹底解説

「不要ならば売却すればいい」と楽観的な考えから空き家を相続したのですが…実際なかなか売れなくて困っています。

日本の空き家は年々増加しており、全体的に見ても売却自体が難しくなっています。特に、一般の人をターゲットにした不動産仲介で苦戦しがちですね。

そうなんです。不動産会社に依頼をしたは良いものの、まったく反応が無いまま時間が過ぎている状態です。

空き家を売る際には一般的な「仲介」と呼ばれる売却方法よりも「業者買取」が向いている場合もあります。他にもできることはいくつかあるので、戦略を変えてみるのも一つの手です。

なるほど。できることはすべて試してみたい気持ちがあります！それぞれの特徴を具体的に知りたいです。

まずは、空き家を売却、あるいは売れない場合に処分する方法を知った上で、「仲介」と「買取」の違いやメリット・デメリットを理解していくと良いでしょう。早速説明しますね。

空き家の成約事例多数の「イエウリ」

当サイトを運営する「イエウリ」は、空き家の売却実績が豊富な不動産査定サービスです。

通常の不動産一括査定サイトの場合、査定してもらう不動産会社を最大6社程度選択しますが、どの不動産会社が空き家の仲介や買取を得意としているかがわかりにくい傾向にあります。

「イエウリ」は、査定申し込みのあった物件を対象にしている全ての不動産会社に物件情報を公開して、査定を受けることができます。

そのため、空き家の売却を得意にしている不動産会社の査定額を簡単に比較できます。

また、電話番号などの個人情報は、査定結果を確認した後、自分が選択した不動産会社だけに公開するため、対応の手間も最小限で抑えることが可能です。

イエウリでは過去に「買手がなかなか見つからず、空き家のまま放置されていた」といった物件の成約事例も多数ありますので、空き家の処分を検討している方はぜひ一度イエウリをチェックしてみてください。

イエウリカスタマーサクセスの島村です。イエウリでは、宅建士の資格を持つカスタマーサクセスに空き家売却の疑問・悩みをご相談いただくことも可能です。お気軽にお問い合わせください。

売れない空き家を早く売却・処分する5つの方法

そもそも空き家を売却するにはどんな方法があるのでしょうか。

ここでは、空き家を売却・処分する方法として、以下の5つをご紹介していきます。

特に普通に仲介で売却しようとしても売れない・売れにくい物件では、これらの対策を検討する必要があります。

①空き家を業者に買い取ってもらう

通常の方法で空き家の売却がうまくいかない場合、業者に買い取ってもらう方法も検討しましょう。

一般的に業者買取は売却価格が安くなってしまいますが、立地等の条件がよければ高値で買い取ってもらえる可能性もあります。

また、なかなか売れない物件については、業者が空き家を解体して更地として売却する目的で買い取ってもらう方法もあります。

なお、空き家を業者に買い取ってもらう方法や流れはこの後詳しく解説しています。

②仲介の場合、相場よりも安く売り出す

仲介による売却をする場合、相場よりも安く売り出すことを考えるとよいでしょう。

不動産は立地等条件が悪くても相場よりも安い価格設定にすることで売却できる可能性が高まります。

なお、「最初は相場通りで売却を始めて、〇カ月間売れなかったら値下げする」という方針より、「この物件はなかなか売れなそうだから最初から相場よりやや安い価格設定にする」といった方針の方が売れやすいです。

これは、物件情報が市場に出てから一定期間売れないでいると「売れ残り感」が出てしまうことが要因です。

とはいえ、あまりに安い価格設定にすると損をしてしまうことがあるため、仲介会社と相談しながら進めていくことが大切だといえるでしょう。

③不動産仲介会社を変える

仲介による売却の場合、仲介会社が実力がないか、しっかり売却活動を行っていないことが原因で空き家が売れていない可能性があります。

空き家の売却を依頼したら、定期的に販売状況の進捗を報告してもらい、どのような売却活動を行っているのか、売れていない理由は何なのか把握しておくようにしましょう。

そうして、不動産会社がしっかり売却活動を行っていないようであれば、不動産仲介会社の変更を検討します。

なお、媒介契約は通常3カ月ごとに契約更新するため、不動産仲介会社を変更するのであれば、更新のタイミングで行うことをおすすめします。

④空き家バンクに登録する

自治体によっては空き家バンクがあります。

なお、空き家バンクは自治体による運営のため、不動産会社のように物件の案内までしてもらえるわけではありません。

空き家バンクから問い合わせがあった後は、自分で案内するか、不動産会社に依頼して案内してもらうか計画を立てておくとよいでしょう。

仲介売却と並行して行うこともできるため、とりあえず登録しておくという方針でも問題ありません（自治体によっては不動産会社とのトラブルを防止するために、媒介契約を結んで売却活動をしている場合には空き家バンクは利用できないとしていることもあります）。

⑤自治体などに寄付する

仲介売却や業者買取、空き家バンクでもなかなか売却できないという場合、自治体に寄付するという方法もあります。

実際のところ、自治体に寄付を申し出たところで受理されるケースは多くないのですが、ダメ元でも相談しておいて損はしないでしょう。

なお、自治体は以下のような活用が見込まれる場合に空き家の寄付を受け付けてくれます。

• 防災倉庫の置場
• ポケットパーク（住宅街の小規模な公園）
• 住民の交流場所

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一般的な仲介による売却の流れ、メリット・デメリット

仲介では不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらいます。

ここからは、一般的な仲介による空き家売却の流れを見ていきましょう。

仲介売却とは、空き家などの不動産の売却を不動産会社に依頼するもので、最も一般的な取引方法です。

まずは、この仲介売却がどのような仕組みで行われているのか紹介していきます。

空き家の仲介売却の流れ

空き家の売却に際しては、まず不動産会社に査定を依頼します。

可能であれば複数の不動産会社に依頼した方が、販売力のある不動産会社に出会える確率が高くなります。

査定額、販売力、接客態度などから仲介売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の形態があります。

それぞれの媒介契約の特徴をみていきましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、不動産売却に際して特定の不動産会社に媒介を依頼するものです。

他の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。

不動産会社は成約に向けて積極的に売却活動をすることが義務付けられており、不動産情報をレインズ（不動産流通標準情報システム）に登録しなければいけません。

業務処理の状況も1週間に1度のペースで売主に報告する必要があります。

なお、専属専任媒介契約を締結した場合、売主は自分で探した買主と取引（自己発見取引）をする際も媒介契約を結んでいる業者に仲介してもらう必要があり、仲介手数料も支払わなければなりません。

専任媒介契約

専任媒介契約も特定の不動産会社と媒介契約を結び、他の不動産会社と媒介契約を締結することはできません。

積極的な売却活動をする義務は、専属専任媒介契約と同様ですが、売主に対する業務処理の状況報告のペースは2週間に1度です。

売主自らが買主を見つける自己発見取引は可能です。

一般媒介契約

一般媒介契約は、物件売却に際して、複数の不動産会社に媒介依頼ができるものです。

しかし、不動産会社に課せられた義務はないため、レインズへの登録もしてもらえない可能性があります。

一般媒介契約の場合、不動産業者は仲介手数料が確実に入るという見込みがないため、広告を出稿するなどの積極的な売却活動が行われないことがあります。

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不動産仲介手数料とは

不動産取引においては、依頼者は売買が成立した時点で不動産会社に仲介手数料を支払います。

手数料の上限は下記の表のように定められています。

上限とはいえ、ほとんどの不動産取引はこの額を仲介手数料としています。

昨今増加する「低廉な空き家」をできるだけ利活用してもらうためには取引を促進しなければいけません。

一方で、低額な不動産の売買では不動産会社の仲介手数料報酬も少額となり、そうした不動産の仲介業務は敬遠されがちでした。

こうした状況を改善するため、2024年7月から800万円以下の物件を売却する際の仲介手数料上限額が30万円に引き上げられています¹。

空き家を仲介売却するメリット

空き家を仲介売却する場合のメリットは、主に価格面にあります。

• 相場に近い価格で売却できる
  →業者買取よりも高い価格で売却できる傾向にある

後述する業者買取に比べて、成約金額は高くなりやすいです。

空き家を仲介売却するデメリット

それでは反対に、空き家を仲介売却した場合のデメリットを見てみましょう。

• いつ売れるのかが確約できない
  →最悪の場合何年も売れない状態が続くこともあり得る
• 仲介手数料が必要
• いつまでも売れない場合、売却価格を減額せざるを得なくなる
  →売れにくい空き家は「売れないから値下げ」を強いられやすい
• 近隣の人々に売却していることを知られてしまう
• 住宅ローンが借りられない等の理由で、契約直前で話が白紙に戻ることがある
• 売却後に買主から契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われることがある
  →空き家の管理状態が悪い場合はリスクが大きい

仲介売却に適した空き家とは

それでは、どんな空き家が仲介売却に適しているのでしょうか。

仲介売却の利点は、市場の相場に近い価格で売却できることにあります。

しかし一方で、いつ買主が現れるのかはわかりません。

特に地方の空き家の場合、かなりの長期戦を覚悟する必要があります。

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空き家の業者買取にはどんなメリットがある？

買取では不動産会社と売買契約を結ぶため、買主が不動産会社になる。

空き家の業者買取とは、空き家を専門の買取業者に直接売却する方法です。

買取業者は、空き家をリフォームすることで価値を高めて再販売を行います。

なお、業者買取は戸建てだけでなく、中古マンションの1室が空室となった場合でも行ってもらえます。

空き家の業者買取の流れ

空き家の業者買取は次のような流れで進められます。

買い取られた空き家はどうなるのか

買い取られた空き家は、買い取り業者が再販売に向けた戦略に沿ってリフォームを進めます。

買主のニーズを読み取って、特に汚れやすいキッチン、お風呂、トイレなどの水回りは完全に交換されるのが一般的です。

その他にも必要な補修・改修を行い、リフォーム済み物件として売り出されます。

また、状況によっては更地にした状態で売り出すこともあります。

さらにはリフォームにあまり費用をかけないで、賃貸物件として活用することがあります。

地方都市には様々なニーズがあるため、賃貸住宅やセカンドハウスばかりでなく芸術家のアトリエや工房として活用されている例もあります。

空き家を業者買取にした場合のメリット

空き家を業者買取にした場合、次のようなメリットがあります。

• すぐに現金を手に入れることができる
• 周囲の人に売却していることを知られることなく売却ができる
• 仲介手数料が不要
• 契約直前のトラブルがない
  →仲介売却の場合、契約直前になって住宅ローンの融資が受けられない、敷地境界が確定していないなどの理由で契約が白紙に戻ることがある
• 瑕疵担保責任が免責となる契約がほとんど
  

空き家を業者買取にした場合のデメリット

それでは反対に空き家を業者買取にした場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

最大のデメリットは、売却額が仲介売却よりも安くなることです。

買取業者も空き家に手を加えたうえで利益を生み出す必要がありますから、やむを得ないところです。

仲介売却の不動産会社が提示する価格の50％～80％程度になることが多いので、価格の折り合いが大きなポイントになります。

業者買取に適した空き家とは

それではどんな要件を持ち合わせた空き家が業者買取に適しているのでしょうか。

空き家が遠方にある

空き家が自分の居住地から遠く離れている場合、不動産会社との仲介契約や売買契約などのたびに足を運ぶ必要があります。

また空き家がなかなか売れない場合は、維持管理のために年に何度かは現地に足を運ぶことになります。

こうした手間や時間を省きたいのであれば、業者買取が適しています。

早い段階で現金が必要

仲介売却は、いくら不動産査定が高かったとしても、実際に不動産売買が行われないことには現金を手にすることができません。

業者買取の場合、早ければ査定から数日後には契約、決済までが完了し、現金が振り込まれることもあります。

空き家の所有者が複数人いる

相続不動産などで空き家の所有者が複数人いる場合、仲介売却をするためには全員の同意が必要になります。

そのため、売り出し価格から値引き交渉があった際に売却を反対する人がいれば、成約には至りません。

業者買取は、売却金額がはっきりとしてから共有者に売却の提案ができるため、同意が得られやすい環境が整います。

空き家の所有者が高齢である

空き家になる理由は、所有者が死亡した場合だけに限りません。

所有者が老人ホームなどの施設に入居したことで空き家になることもあります。

所有者が自分の存命中に空き家を処分したいと考えている場合は、早い段階で売却ができる業者買取が適しています。

空き家の敷地が広大である

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によると、宅建業の免許を有さない者が、反復継続的に土地を売却することはできないとされています。

この「反復継続」に厳密な規定は設けられておらず、自分が所有している空き家を含めた土地を分割して売る場合にも反復継続だとみなされてしまう可能性がゼロではありません。

宅建業法に抵触するかどうかの基準が曖昧なため、行政の指導を絶対に受けずに大きな土地を売るためには、複数回に分けて分割した土地を売ることは避けなければいけません。

個人で広大な敷地をまとめて一度に購入する人は、ほとんどいないため、一括で購入してくれる買取業者への売却が適しているといえます。

反復継続の判断は売却する物件の特徴、売却方法によるので、心配な人は都道府県の対応窓口で確認しましょう。

リンク：建設産業・不動産業：都道府県に関する窓口 – 国土交通省

特殊な事情のある空き家である

事故物件や、隣接地との敷地境界確定ができていないなど、一般の個人の買手が付きにくい物件は、そうした事情を十分に把握したうえで購入してくれる業者買取が適しています。

また構造的に致命的な欠陥を抱える物件なども、たとえ仲介売却ができたとしても後にクレームがつく可能性があるため、業者買取が良いでしょう。

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空き家の売却をとりまく状況

空き家の数は年々増加する傾向にあります。総務省の土地統計調査によると、2023年の空き家数は約900万戸でした²。

これは直近の10年間で、80万戸ほど増加している値です。

しかし、空き家が増える一方で、全住宅流通量に占める中古住宅の流通シェアは約14.7％に過ぎません。

これは欧米諸国と比べると1/6～1/5程度の低い水準です。

欧米に比べて流通が少ない理由

欧米諸国の中古住宅の流通率は、70％～90％とされており、新築住宅よりも、むしろ中古住宅の方が高いシェアを占めているのが大きな特徴です。

このような大きな違いが生じる理由のひとつには、木造が中心の日本と石造が中心の欧米という建物の構造の違いが挙げられます。

しかしそれ以上に、日本人の中に新築住宅の方が中古住宅よりも価値が高いという、いわゆる「新築神話」が根付いているのが大きな要素となっています。

さらに、中古住宅へ対する信頼性が欠如しているという点も、流通を妨げる要因となっています。

「中古住宅は、何かしらの欠陥を抱えているのではないか。やっぱり安心な新築にしておこう」と思ってしまう人が多いのです。

空き家の売却を促進する施策

この状況を打開するために、現在、国では中古住宅市場の活性化を推進しています。

その具体的な施策のひとつが宅地建物取引業法の改正です。

インスペクション

2018年4月1日に施行された改正法においては、宅地建物取引業者は、インスペクション(建物状況調査)を実施する者を斡旋するか、しないかを説明する義務が課せられるようになりました。

今後、中古住宅の売買において、インスペクションの活用が活発化されることになれば、購入希望者が安心して購入を決められるため、空き家の売却が促進されるのではないかと大いに期待されています。

▼関連記事：中古住宅を売却する上でのインスペクションのメリット

仲介手数料上限額の引き上げ

また、2024年には「800万円以下の不動産売買時に、売主・買主に請求できる仲介手数料額が30万円+税に引き上げられる」という内容に改正された宅建業法が施行されています。

これまでも売買主の合意の元「コンサルティング費」「管理委託費」などの名目で一部の不動産会社が料金を徴収しているケースがあった。宅建業法で仲介手数料の上限額が引き上げられたことにより、料金形態の透明性を保ちつつ、これまで扱われにくかった物件の取引が促進されることが期待されている。

これにより、従来では不動産会社が仲介業務に積極的でなかった低価格の物件取引が活発化しつつあります。

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まとめ

ここまで、空き家を売却する場合の仲介売却と業者買取の違いとメリットについて説明をしてきました。

売却方法は、「仲介」「買取」それぞれにメリットとデメリットがありますので、売却を考えている空き家の特徴を確認して、どちらが向いているか検討してみましょう。