住み替えで今の家を売却する際、仲介ではなく買取が適正している場合があります。
また、仲介でも買取保証付きを選ぶ場合、注意点を押さえておくことが大切です。
この記事では、住み替えで買取を利用すべきケースや、住み替えで買取を選ぶメリット・デメリット、買取保証付き仲介の注意点まで詳しく解説していきます。
住み替えで買取を利用すべき代表的なケース
家の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介は不動産会社が広告などで買主を探す一般的な売却方法です。
一方、買取では、不動産会社が買主となって直接不動産を買取します。
一般的な住み替えであれば仲介での売却が適しているでしょう。
しかし、売却の状況によっては仲介よりも買取が適しているケースもあるので、買取のメリット・デメリットを踏まえて自分の場合はどちらを選んだ方が良いか慎重に判断する必要があります。
ここでは、住み替えで買取を利用すべきケースとして以下の3つを解説します。
- 旧居がオーバーローン状態にある
- 買い先行で進めてダブルローン状態を継続できない
- 短期間で買い替えを完了したい
旧居がオーバーローンの状態にあるケース
オーバーローンとは、住宅ローン残債が家の価値を上回る状態のことです。
オーバーローンの場合、売却しても住宅ローン残債を完済できず抵当権を抹消できないため、そのままでは売却できません。
売却するには、売却額では完済できない分を自己資金や住み替えローンを利用するなどして充当する必要があるのです。
そのため、売却額をより正確に把握し、返済計画を立てる必要があります。
仲介の場合、不動産会社の査定額は売却額とはイコールになりません。
査定額で売り出しても買主が見つからなければ価格を下げる必要があり、買主から価格交渉を持ちかけられるケースも少なくないでしょう。
査定額と売却額が異なることが多いので、売却額が予測より大きく下がると売却できなかったり、自己資金が予定より多く必要で新居の計画が崩れたりといったリスクがあるのです。
その点、買取は査定額がほぼイコールで売却額になります。
査定の時点で正確な売却額が把握でき返済計画が立てられるので、住み替えの資金計画が崩れにくくなるでしょう。
【成約実績 No.0405】
神奈川県 横須賀市
車庫が一台分しかないこと、
高い擁壁がネックになってため、
築浅だが住み替えを検討。残債を抹消できる買取金額ではなかったため、
手出しをして残債を抹消。全6社から提示を受けました。#企業公式相互フォロー#イエウリ#神奈川県#横須賀市pic.twitter.com/tDpLZzalyX
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) September 26, 2024
買い先行で進めてダブルローン状態を継続できないケース
新居を先に購入してから旧居を売却する買い先行では、新居・旧居ともに住宅ローンがあると旧居が売れるまでダブルローンとなり二重の返済が必要です。
ダブルローンは経済的な負担が大きいうえに、旧居が売れるまで解消できません。
旧居がなかなか売れないと支払いが困難になるケースもあるでしょう。
住宅ローンの返済が滞ってしまうといずれ家が競売にかけられてしまうため、早急な解決が必要です。
仲介では買主が現れるまでダブルローンが続くため、いつ解決できるかの見通しがつきません。
一方、買取であれば不動産会社との条件に合意できれば売却となるので、短期間での売却が可能です。
ダブルローンの負担が大きい場合は、なるべく早く売却することが求められるので買取の方が適しているでしょう。
【成約実績 No.0075】
スターハイツ西新井
住替え先を先に購入している購入先行の住み替え。
資金繰りをスムーズにするため、
購入先行の場合、仲介ではなく買取の方が有利に働くことも。無事に住み替えをできたと喜んでいらっしゃいました。#企業公式相互フォロー#イエウリ#東京都#足立区pic.twitter.com/pdl6oyt6mj
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) November 2, 2023
短期間で買い替えを完了したいケース
旧居を売却してから新居を購入する売り先行では、旧居が売れなければ住み替えできません。
仲介で売却する場合、一般的に売却に3ヵ月～6ヵ月ほど時間がかかります。
さらに、立地が悪い・築年数が古いといった物件では、それ以上に時間がかかるケースも珍しくありません。
仲介は、買主が現れる必要があるので売却に時間がかかるうえ、いつ売れるかの見込みが立てにくいのです。
対して、買取であれば1ヵ月程度の短期間での売却が可能です。
転勤が決まっているなどどうしても短期間で住み替えを完了したい場合は、時間の見通しが立てやすい買取の方が計画を立てやすくなるでしょう。
【成約実績 No.0343】
パデシオン六地蔵ザ・タワーレジデンス
駅徒歩1分、売れ筋のマンションに、
14社から提示を受けました。住 替えの時期もタイミングよく決まり、
買取で希望の金額が出たことで、
スムーズなお住み替えとなりました。#企業公式相互フォロー#イエウリ#京都府#宇治市pic.twitter.com/oW0XtNmgAj— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) July 26, 2024
住み替えで買取を利用するメリット
住み替えで買取するメリットには以下の3つが挙げられます。
- オーバーローンの物件が売れない事態を防ぎやすい
- スケジュールを組みやすい
- 売りと買いの同時決済を目指しやすい
それぞれみて いきましょう。
オーバーローンの物件が売れない事態を防ぎやすい
仲介での売却の場合、最後まで値下げや値引きの可能性があり、売却できるまで正確な価格が分かりません。
そもそも、買主が現れなければ売却すらできないのです。
その点、買取であれば条件が整えば査定額で買い取って貰えるので、返済計画が崩れたり売れない事態を防ぎやすくなります。
スケジュールを組みやすい
買取は不動産会社と合意できれば売却となるため、売却スケジュールをある程度自分の希望で進めることが可能です。
不動産会社によっては「売買契約を行ってから残代金の決済を行う際、新居が見つかるまで2,3ヵ月程度なら待ってくれる」ことも珍しくありません。
一方、仲介は買主がいつ現れるかの正確な予測はできず、現れても買主の都合も考慮して手続きを進める必要があります。
つまり、自分の希望通りにスケジュールが進むわけではないのです。
とくに、買主探しの段階でどれだけの時間がかかるかが分からないため、売却の希望日に間に合わない可能性もあるでしょう。
自分の希望の日程で住み替えを進めたい・売却の期日が決まっているというケースでは買取の方が適しています。
売りと買いの同時決済を目指しやすい
同時決済とは、売却と購入の決済を同日に行う住み替えパターンです。
他の住み替えパターンである買い先行・売り先行のデメリットを解消した理想的な住み替え方法でもあります。
しかし、同時決済は売却と購入の両方の日程を細かく調整しなければならず、容易に実現できないのが大きなデメリットです。
その点、売却スケジュールを明確にしやすい買取であれば、同時決済の日程調整がしやすくなります。
住み替えで買取を利用するデメリット
住み替えで買取を利用する場合は、デメリットまで理解しておくことが大切です。
デメリットとしては以下の2点が挙げられます。
- 売却価格が安くなりやすい
- 買取を実施していない不動産会社もある
それぞれみていきましょう。
売却価格が安くなりやすい
買取は仲介よりも売却額が下がります。
一般的には、市場価格の7～8割ほどが目安です。
たとえば、市場価格で3,000万円の物件であれば2,100万円～2,400万円ほどでの買取となるでしょう。
不動産会社が買取して再販売する際のコストや利益、売れ残った場合のリスクを考慮した金額で取引されるため、仲介よりも金額が安くなる。
価格が大きく下がるので、住宅ローンの返済や新居の購入費用にも影響が出やすい点には注意が必要です。
ただし、買取は仲介手数料が不要となり、解体や測量、リフォームも必要ないというメリットがあります。
売却コストを抑えられる分、仲介での売却とそれほど価格が変わらないケースもあるので、コストを抑えたい場合でも検討するとよいでしょう。
買取を実施していない不動産会社もある
買取はすべての不動産会社が実施しているわけではありません。
不動産のあるエリアの買取に対応している不動産会社がないケースも多いので、注意しましょう。
仮に、買取に対応している不動産会社がいる場合でも、すべての不動産が対象ではありません。
取り扱う不動産の種類に条件があるだけでなく、買取後の再販で利益が見込まれる不動産かも重要になってきます。
たとえば、マンション買取を得意にしている会社でも、
- 駅から遠い
- エレベーターが無い
- 旧耐震基準である
- 部屋が狭すぎる、または広すぎる
といった理由で買取を断られる場合もあるのです。
立地や状態などによっては買取してもらえない可能性があることは覚えておきましょう。
買取保証付き仲介の概要と注意点
高値で売却したいけど売却期限も決めたい、というケースでは買取保証付きの仲介で売却するのも1つの手です。
しかし、買取保証付きの仲介には注意点もあるので、理解したうえで選ぶようにしましょう。
買取保証付き仲介とは
買取保証付き仲介とは、一定期間は仲介で売却し期間内に売却できない場合は買取してもらう売却方法です。
たとえば、3ヵ月は仲介で売却を目指し、3ヵ月経っても売却できなかった場合は、事前に取り決めた価格で不動産会社が買取します。
仲介の期間で売却できれば高値での売却が期待でき、仮にその期間に売れなくても必ず買い取って貰えるので、最終的な売却日・日程を事前に把握することが可能です。
売却できない事態や、いつ・いくらで売却できるのか分からないということを防げるので、住み替えのスケジュールや予算計画を立てやすくなります。
買取保証付き仲介を利用する際の注意点
買取保証付き仲介を利用する際には、以下の点に気を付けましょう。
- 買取価格は市場価格よりも安くなる
- すべての不動産会社が対応しているわけではない
- 買取保証をつけられる不動産や媒介契約に条件が設けられている
- 売出価格が制限されるケースがある
- 積極的に仲介での売却をしてもらえないリスクがある
買取保証は仲介での売却時にもデメリットが生じやすくなります。
買取保証付き仲介は、専任媒介契約か専属専任媒介契約でしか利用できないのが一般的です。
複数社に依頼できる一般媒介契約では、契約が他の会社に流れてしまうリスクがあるため、1社とのみ契約できる専任または専属専任媒介契約が必須になるのです。
また、売り出し価格は売主が自由に決めるのではなく、上限額が設定されることもあるので注意しましょう。
買取保証付き仲介では最終的に買取になる可能性があり、その場合不動産会社は仲介手数料を得られません。
そのため、買取になる前提で仲介を進められて積極的な売却活動をしてもらえないこともあるのです。
多少価格が落ちても確実に売りたい・売りたい期日にある程度余裕が持て る場合に選択するとよいでしょう。
反対に、時間に余裕があり少しでも高値で売りたいという場合は、仲介が適しています。
住み替えと買取に関するよくある質問
最後に住み替えと買取に関するよくある質問をみていきましょう。
ローンの残っている家を売って新居を買うことはできる？
ローン残債を売却金＋自己資金で完済できるなら、売却して新居を購入することが可能です。
売却金などでローン残債を完済できない場合は売却ができません。
その場合で、先に新居を購入してしまうとダブルローン期間が長期化してしまうので注意しましょう。
基本的には、売り先行で進めることをおすすめします。
不動産売却と購入を同時にした場合の税金はどうなる？
売却時にかかる税金と購入時にかかる税金は、同時に行っても別々に行っても変わりはありません。
それぞれ以下のような税金がかかります。
| 売却時にかかる税金 | 購入時にかかる税金 |
| ・印紙税 ・登録免許税（抵当権抹消が必要な場合） ・譲渡所得税（売却で利益が出た場合） | ・印紙税 ・不動産取得税 ・登録免許税（所有権移転・抵当権設定） |
売却と購入を同時に 行うと、納税タイミングも同時期になってくるため負担が大きくなります。
あらかじめ税額を押さえて資金計画に含めておくことが大切です。
引っ越したいのに家が売れない場合はどうすればいい？
先に新居を用意して買い先行で売却を進めるのも1つの手です。
この場合、旧居は空き家で売り出すことになります。
しかし、買い先行は資金に余裕がある方におすすめの方法で、売れない期間が長くなると、その期間ダブルローンで支払い続けなければなりません。
資金に余裕がないという方は、売り先行がおすすめです。
売り先行で進めても家が売れないという場合は、買取や買取保証付きを視野に入れるとよいでしょう。
住み替えで1年以上家が売れないことはある？
築年数が古い・立地が悪いなど需要の低い家の場合、売却が年単位になるケースもあります。
条件の悪い家は売却が長期化しやすいため、早く売りたい場合は買取も検討するとよいでしょう。
事前に、仲介・買取両方の査定を受けて売却方法を選ぶのもおすすめです。
イエウリ査定に申し込みすると、仲介と買取両方の査定を受けることができます。
住み替えで、一定期間内に売却を完了させたいという方は、まずはイエウリで査定を申し込みされてみてはいかがでしょうか。
仲介・買取の同時査定で
住み替え時に売れない不安を解消
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まとめ
住み替えの売却で買取を選ぶことで、住宅ローンの返済計画やスケジュールを組みやすく、短期間での住み替えも可能です。
しかし、買取は売却価格が下がる点には注意しましょう。
仲介で高値の売却を目指しつつ最終売却日を確定させたいなら、買取保証付き仲介を視野に入れるのもおすすめです。
住み替えを成功させるには、少しでも早く・高く売ることが大切です。
仲介と買取両方の査定を比べて、適切な売却方法を選ぶとよいでしょう。
