不動産物件を探している際に「未公開物件」という表示を見たことはありませんか。未公開物件とは、売却活動中でありながら、一般的に情報を公開していない物件のことをいいます。希少性が高いことから、お得な買い物というイメージがありますが、現実はどうなのでしょうか。
この記事では、未公開物件とは、どのような物件であるのかを明らかにしたうえで、探し方やメリット・デメリットについて解説をします。
未公開物件とは
未公開物件とは、レインズに登録されておらず、売主から仲介を依頼された不動産会社だけが情報を把握している不動産物件のことをいいます。レインズへの登録義務がない一般媒介契約の仲介物件はもちろん、登録義務のある専任媒介契約や専属専任媒介契約による仲介物件も登録義務期日まで、意図的に登録を見送って未公開物件とすることもあります。
こうした未公開物件は、SUUMOやHome’sなどインターネットのポータルサイトや広告にも掲載されないものがほとんどです。
また、レインズに登録をされているが、インターネットへの掲載や広告に出されていない物件も未公開物件ということがあります。こちらのケースは、「非公開物件」と呼称し区別することもありますが、ここでは未公開物件として扱います。
レインズとは
未公開物件では、レインズの登録の有無が大きな意味を持ちますので、レインズについて説明をしておきましょう。
「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している、不動産物件の情報交換のためのネットワークシステムです。売主に売却活動を依頼された不動産会社は、専任媒介や専属専任媒介であれば、情報をレインズに登録する義務があります。
会員の不動産会社はその情報を自由に閲覧でき、自社と繫がりのある購入希望者に紹介できるシステムになっています。これにより、全国のどこの売却物件であっても、情報を入手することができます。
媒介契約と未公開物件の関係
売主が不動産の売却の仲介を依頼する場合、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類の媒介契約の中からひとつを選び契約します。
一般媒介契約にはレインズへの登録義務がありませんが、専任媒介契約は7日以内、専属専任媒介契約は5日以内に物件情報を登録する義務があります。
したがって、未公開物件は、一般媒介契約であるのが一般的です。ただし、専任媒介、専属専任媒介においても、物件売却の戦略上、登録期限ぎりぎりまでレインズの登録をしないで未公開物件とすることがあります。
なぜ未公開物件として売却するのか
売却を目的としていながら、あえて未公開物件とするのには、様々な事情があります。すぐにでも売却したいはずの物件を、なぜ情報の開示範囲が限られる未公開物件として売り出すのでしょうか。その事情を紹介していきましょう。
一般媒介契約である
売主が、複数の不動産会社と媒介契約を結びたい場合やレインズに登録してほしくないという事情がある場合は、一般媒介契約を選択します。一般媒介契約は、レインズの登録が義務付けられていないので、レインズに登録しないのが一般的です。この場合、売主が未公開物件を意図していなくても、結果的に未公開物件となります。
自社の顧客に紹介したい
不動産会社は、仲介の報酬を売主からも買主からも得ることができます。そのため売却の仲介を依頼された不動産会社は、自社で買主をみつけることで2倍の利益を得ることができます。
自社の顧客の中に、売却物件と希望が合致する人がいる場合、未公開物件としている間に商談をまとめることがあります。
特に物件の立地や間取りなどの条件がよく、買手を見つけやすい物件は、相場よりも割高で売却できるため、自社の顧客にあえて未公開物件として売却することがあります。
売却活動を近隣に知られたくない
売主がまだ居住中の物件であり、近所に売却活動を知られたくない場合や、片付けに時間がかかるために大きく広告を出したくない場合に、未公開物件として売却を進めることがあります。
広告を出したくない
レインズに登録しているものの、広告やポータルサイトに掲載していないことがあります。この場合の理由としては次のようなことが挙げられます。
- 売主が近隣に売却活動を知られたくない
- 長期間売れ残っているので、いまさら広告費をかけても集客が難しい
- 地方の物件で広告の効果が期待できない
- 社会的に知名度の高い人の自宅である
このように、売主が積極的な売却を避けたい場合に、未公開物件になることがあります。
物件が未完成である
売主が建売業者である場合、実際に売買契約ができるのは、3カ月～6カ月先のことになってしまいます。そのため、販売上の不安を払拭したいとの思いから、業務提携関係にある不動産会社に未公開物件として、先に購入規模者を探してもらうことがあります。
法令の制限で公開できない
不動産の広告は宅建業法の規定により、広告開始のタイミングが決められています。新築物件であれば、建築確認済証が交付された後、中古物件であれば売主から書面によって売却の依頼を受けた後でなければ、売却の広告を出すことはできません。
こうした状態の物件は、 売主が早期の公開を希望しても、未公開物件にせざるをえないのです。
未公開物件の探し方
公開された情報が少ない未公開物件は、インターネット検索やこまめに広告をチェックするといった一般的な探し方では見つけ出すことができません。
ここでは、未公開物の探し方について解説していきます。
複数の不動産会社に希望条件を伝える
未公開物件は、売却の仲介を依頼された特定の不動産会社のみが物件情報を把握していることがあります。そのため、未公開物件の購入の成否は、その情報を持ち合わせている不動産会社と巡り合えるかどうかにかかっています。
複数の不動産会社を巡り、それぞれに希望の条件を伝えることで、条件に合致した未公開物件に出会えることがあります。しかし、確実に希望の物件に出会える保証はありませんから、かなり根気のいる作業となります。
地域に根付いた不動産会社に相談をする
昔から地域に根付いて店舗を構えている不動産会社は、自社を中心としたエリアの物件を主力として取り扱っています。そのため、地域の人の信頼が厚いことが多く、不動産の相談窓口のような役割を果していることもあります。
地元の人が、未公開物件として売却を依頼している可能性もあるので、購入を希望するエリアに地域に根付いた不動産会社があれば、その店を訪ねることで未公開物件に出会える可能性があります。
売却を業務の中心としている不動産会社に相談をする
不動産会社には、賃貸の管理を業務の中心としている会社もあれば、不動産仲介業を専門にしている不動産会社も あります。
つまり、売却を業務の中心としていない不動産会社には、取り扱いがデリケートな未公開物件の情報が入る可能性は低いのです。
不動産会社の業務の形態を見極め、不動産売買の仲介を手がけている会社、それも売却を中心に業務を行っている会社であれば、未公開物件と出会える可能性が広がります。
希望する条件を不動産会社に伝えておく
相談をした時点で、条件に合った未公開物件を扱っていなくても、購入を希望するエリアの不動産会社に購入を希望する条件を細かく伝えておくことで、後に商談のあった売却希望物件と条件が合えば、レインズに登録する前に購入の打診が入ることがあります。
不動産会社や営業マンと信頼関係を築き、どれくらいの金額までであれば購入可能であるかを伝えておけば、さらに親身に対応してくれる可能性があります。
不動産会社のホームページで探す
未登録物件は、不動産会社のホームページで探すという方法も有効です。広告費が発生するポータルサイトの掲載を避けて、自社のホームページにのみ掲載しているということがあるからです。
購入を希望するエリアを守備範囲としている不動産会社のホームページを調べることで、思わぬ発見をすることがあります。また会員登録を募集している不動産会社のサイトに希望条件と合わせて登録をしておくと、希望条件に会った不動産の情報が送られてくることがあります。
未公開物件のメリット
不動産の売買において未公開物件が注目されるのは、一定の魅力があるからです。ここでは、未公開物件にはどのようなメリットがあるのかを解説していきます。
競争相手がいない段階で検討ができる
物件の売買は、基本的に一般公開後に先着順で決まります。しかし、未公開物件だと購入募集の開始前に情報を入手して物件の適否について、じっくり検討をすることができます。公開前に十分に検討を進めたうえで、条件に合う物件であれば、一般公開後ただちに予約をすればいいのです。
特に人気のエリアや希少性が高い物件は、レインズに登録されてしまえば、他社の顧客も情報を入手できるため、他で買い手がついてしまうリスクもあります。
もちろんこうした物件は、未公開物件の段階、つまりレインズに登録される前に成約してしまうことは少なくありません。しかし、レインズ登録前の物件であれば、競争相手は、その不動産会社の顧客に限定されます。ライバルが少ない中で、好物件に出会える可能性が高まるのです。
ポータルサイトで常に新着物件を追いかけている人や以前購入申込みをしたのに先を越された経験がある人は、未公開物件の情報を掴むことで、ふたたび苦い経験をすることなく購入できるチャンスが広がります。
好条件の可能性がある
不動産会社が、あえて未公開物件としているケースでは、周辺エリアの物件よりも価格が安く、環境や設備が整った優良物件である可能性があります。つまり、広く公開をすることなく、すぐに買い手が決まる目途が立っているということです。
不動産会社 の特色として、立地や間取りが良く資産価値が高い物件であれば、レインズに掲載するまでに自社で買い手を探す傾向があります。したがって、未公開の段階で物件情報を入手できれば、好条件の物件を比較的安い価格で購入できる可能性があるのです。
未公開物件のデメリット
いくつかのメリットがある未公開物件ですが、すべての未公開物件を無条件に受け入れるのは危険です。未公開物件の中には、購入を避けるべき物件も少なからず存在するからです。ここでは、未公開物件のデメリットについて解説をしていきましょう。
事故物件がある
戦略的に未公開物件とすることで、販売を促進する効果が生まれることがありますが、反対に、あまり広範に売り出したくないために、あえて未公開物件としていることがあります。
その代表的なものが、事故物件です。事故物件は「告知事項あり」の物件として扱われることがあり、購入を敬遠する人も多いことから、未公開物件として売り出すことも少なくありません。
もちろん未公開物件であっても、宅地建物取引士には事故物件であることを告知する義務があるため、知らないうちに事故物件を買っていたということは基本的にはありません。しかし、どうしても当該物件を売却したい場合に、あえて未公開物件としたうえで、事故の事実を隠蔽して売却する可能性はゼロとはいえません。
告知の基準があいまいなことに便乗して「短期間ではあるが事故の後に別の人が一人住んだ」といった理由で、まったく告知されないこともあるからです。
したがって、未公開物件の紹介を受けた際は、重要事項において事故物件とされていない場合は、事故物件か否かについて正面から質問をする必要あります。そうすることで、万が一事故物件であることが判明した際には、契約不適合として契約の解除や損害賠償請求を主張することができるのです。
近隣トラブルがある
未 公開物件の特徴として、近隣住民に売却を知られたくないということがあります。その知られたくない要因の多くが、近隣トラブルに巻き込まれているというものです。
さらなる近隣トラブルを避けるために、トラブル相手が気づかないうちに売却しようとして、未公開物件での売却という選択をした可能性があります。
近隣トラブルが単なる個人対個人のものであれば、新たな居住者が巻き込まれることはありません。しかし、トラブルの原因が家そのものにあったり、相手がトラブルメーカーであったりした場合は、家を購入した後にトラブルに巻き込まれる可能性があります。
宅地建物取引士は、近隣にトラブルメーカーがいる場合は、重要事項として説明する義務がありますが、念のために、仲介の不動産会社に、トラブルメーカーが近隣に住んでいないことを確認しておくことが重要です。
相場よりも価格が高いことがある
未公開物件にメリットが多いからと、すぐに購入を決めるのは危険です。相場よりも価格が高い物件が存在するからです。未公開物件は、公開されていないことにより、相場との価格を比較しづらい弱点があります。そのため、物件価格が相場よりも高く設定されている可能性があります。
未公開物件という特別感を演出して、割高に価格設定されていることもあります。インターネット広告などに掲載していないことから、多少の割高でも、SNSなどの書き込みで割高がばれないという安心感も売り手側にはあるのです。
提案された未公開物件の価格の適性を確認するためには、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や売り出し広告の類似物件と比較して判断をしましょう。
契約を急かされることがある
未公開物件には、いくつかのメリットがあることから、不動産会社も価額を引き下げることなく売れるという商売上の利点があります。そればかりか、割高に売り出していることもあります。
しかし、レインズ登録期日前で未登録物件になっている場合、専任媒介契約は7日以内、専属専任媒介契約は5日以内に物件情報を登録する義務があります。つまり、この期日になれば、未登録物件ではなくなるため、商売上の利点も解消されてしまいます。
そのため、不動産会社は、未登録物件である間に契約を締結したいと考え、契約を急かしてくることがあります。
未公開物件を探すときの注意点
未公開物件は、広く情報が開示されていないため、仲介している不動産会社の思惑に左右され、客観的な判断をすることが困難なことがあります。未公開物件の購入で失敗しないために、未公開物件を探すときの注意点について解説していきましょう。
優良物件とは限らない
未公開物件は、まだ広く世間に知られていない優良物件に出会える可能性があります。しかし、その一方で、広く人に知られたくない、いわくつきの事故物件であったり、重大な欠陥を抱えていたりすることもあります。また相場よりも割高なケースも少なくありません。
考えてみれば、真に未公開の優良物件であれば、仲介をしている不動産会社自身が買い取り、リフォームをした後に販売をすれば、大 幅な利益を得ることができるのです。それを実行しないで、未公開物件として仲介をしているのは、何らかの事情があると考えるべきでしょう。
未公開物件が必ずしも優良物件ではないということをしっかり念頭に置いておきましょう。
おとり物件に注意
本当は物件そのものが存在しない、おとり物件というものがあります。実際には存在しない、好条件の物件を前面に出して客を呼び寄せて、来店した客に残念ながら売却済になったとして、別の物件を買わせようとする手法です。
おとり物件は、未公開物件が情報が出回っていないことを逆手に利用した悪質な商法です。
売れ残りの物件がある
長い間売れ残っている物件は、費用が無駄になるため新たな広告も出さず、レインズの登録をしていないことがあります。こうした物件も未登録物件として分類されています。
未登録物件ありきで物件を探すと、このような売れ残りの物件を押し付けられることがあるので注意が必要です。
未公開物件の定義のズレに注意
売主が未公開物件として売却するよう依頼したとしても、専任媒介契約や専属専任媒介契約をしていた場合は、所定の期日までにレインズに登録しなければなりません。これを怠ると、宅建業法違反となり、不動産会社は処分の対象となります。
そのため、レインズは登録しているが、インターネットのポータルサイトや新聞広告に掲載をしていない物件を未公開物件と称していることがあります。
一方で、不動産会社と懇意にしている顧客が、複数の不動産会社と契約しないことを前提として、一般媒介契約をし、レインズの登録を回避して売却活動をすることがあります。この場合は、他社に広く公開されていなくても、ターゲットのエリアを中心に広告を出していることがあります。
このような単にレインズに登録していないケースの物件を未公開物件と称していることもあります。
また、一度は公開された物件だったのに、長年売れなかったために、すべての情報発信を引き上げて、未公開物件と称していることもあります。あるいは、最初から広告を出しても売れる見込みがないと判断して未公開物件としていることがあります。
不動産公正取引協議会の定義によれば、未公開物件とは、「広告やインターネットをはじめ、来店した客への図面での紹介、口頭紹介などを含め、どの広告にも掲載されておらず、一般消費者に紹介されたことがない物件のこと」とされています。
しかし、法律上の定義ではないため、「ネット会員限定で公開しているもの」や「来店した客限定で紹介しているもの」も含めて未公開物件としているのが現実です。
未公開物件のメリットは、何を未公開にしているのかによって大きく異なってきます。不動産会社で未公開物件を探す際には、その不動産会社が何をもって公開物件と称しているのかを見極める必要があります。
まとめ
未公開物件とは、レインズに登録をされておらず、売主から仲介を依頼された不動産会社だけが情報を把握している不動産物件のことをいいます。レインズへの登録義務がない一般媒介契約の仲介物件はもちろん、登録義務のある専任媒介契約や専属専任媒介契約による仲介物件も登録義務 期日まで、意図的に登録を見送って未公開物件とすることもあります。
条件が良い物件は、未公開物件であっても、すぐに買手が付く可能性があります。売却の仲介を依頼された不動産会社も自社で買手を見つけることで営業上のメリットがあるため、未公開物件として売り出すことがあります。
未公開物件は、情報が公開されないので、なかなか出会うことができません。複数の不動産会社を巡り、自分の希望する条件を伝えることで、条件がマッチした未公開物件に出会えることがあります。また、そのときはマッチした物件がないとしても、後に連絡をもらえる可能性があります。
ただし、未公開物件が必ずしも優良物件とはかぎりません。どのような理由で未公開物件としているのかの真意を見極めたうえで判断をすることが重要です。
特に事故物件や近隣トラブル物件を購入することがないよう、慎重な判断が求められます。
