不動産を売却しようとすると、多くの場合最初に不動産会社に査定依頼を出して査定額の提示を受けることになります。
ところで、不動産の査定額はどのようなことを要因として価格が上下するのでしょうか？
本記事では、査定額の算出方法や査定方法などお伝えすると共に、不動産の査定額が上下する要因についてお伝えしていきます。
不動産の査定額とは？
不動産会社に査定を依頼すると、物件について査定が行われた後、査定額の提示を受けることができます。
ここでは、不動産の査定額について基本的な内容をお伝えしていきます。
査定額=概ね3カ月以内に売却できる価格のこと
不動産の価格はできるだけ高く売りたいと考える売主と、できるだけ安く買いたいと考える買主との納得できるところで決まります。
このため、タイミングによっては相場より高い価格で売れることもあれば、相場より安くしても売れないこともあります。
こうした中、不動産会社の担当者はそれまでの知識と経験から、「概ね3カ月以内に売却できる額」として査定額を提示します。
なお、できるだけ早く売却したい事情がある場合や、遅くても高値で売却したい場合にはその旨を伝えれば査定額に反映してもらうこともできます。
机上査定と訪問査定
不動産会社の査定には机上査定と訪問査定があり、それぞれ査定の精度と査定にかかる時間が異なります。
机上査定とは、主に物件資料を元に査定する方法で、実際に現地を見ずに査定額を算出します。
このため査定にかかる時間が短く、1日～3日程度で査定結果を聞くことができますが、査定の精度が低くなってしまいます。
一方、訪問査定とは机上査定と同じ調査を行った上で実際に現地を見て査定額を算出します。
売主と不動産会社とで査定の日程を調整し、訪問を受けてから1週間程度必要ですが、周辺環境や住宅設備の状況などを見た上で査定を受けられます。
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不動産会社の「査定額」と不動産鑑定会社の「鑑定額」はどう違う？
不動産会社（宅建業者）の査定額と同じく、不動産の価値を表すものに不動産鑑定会社の鑑定額があります。これらはどう違うのでしょうか？
鑑定額とは不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて算出されるもので、査定が一般的に無料で行われるのに対し、鑑定は 有料です。とはいえ、鑑定が有料だからといって、必ずしも査定より精度が高いというわけでもありません。
先述の通り、査定が「概ね3カ月以内に売却できる価格」を算出するものなのに対し、鑑定は裁判の際に有効な資料としても提出できるものです。これらは目的の異なるものだといえるでしょう。
こと、不動産を売却する目的であれば査定が適していると言えます。
不動産の査定額に関する注意点
次に、査定額に関する注意点を見ていきましょう。
査定額と売り出し価格の違い
不動産会社から査定額を提示された後、売主は実際に売り出す価格を決めることができます。
査定額は、あくまでも売り出し価格を決めるための一意見ですが、売り出し価格を決めるとその金額で不動産会社が売却活動を行うことになります。
つまり、実際に売却活動が始まると、物件が世間の目にさらされることになります。売り出しが始まってから売れないでいると、値下げ等を検討する必要があると共に、長い期間契約が決まらないでいると、売れ残り感が出てしまうこともあります。
このように、査定額と売り出し価格については分けて考えることが大切です。
査定額と成約価格の違い
上記の通り、売り出し価格を決めて売却活動を始めたものの契約が決まらないでいると、値下げを検討する必要があります。
また、いざ購入希望者が現れると、最終的に値引き交渉が入ることがあります。成約価格とは、これら値下げや値引き交渉の結果決められるものです。
査定額から売り出し価格を決める際には、成約価格を考慮することが大切だといえるでしょう。
不当に高い価格を提示する不動産会社もある
不動産会社の中には、不当に高い査定額を提示する不動産会社もいることに注意が必要です。
一括査定などを用いて複数社に査定を依頼すると、不動産会社から査定額の提示を受けた後、どの不動産会社に売却を依頼するかを決めることになります。このため、不動産会社としては、まず売却の依頼を受ける（＝媒介契約を結んでもらう）ために、相場よりも高い査定額を提示することがあるのです。
売主としては少しでも高い価格で売却したいと考えており、こうした会社を選んでしまいやすいものです。
不動産会社から査定を受ける際には、査定額の高低ではなく、どのように提示した査定額で売却するのか、広告戦略や過去の実績などをよく見ることが大切だといえます。
また、自分自身で不動産の相場を確認しておくことも必要不可欠です。
査定額の算出方法
査定額を算出する際には、「取引事例比較法」や「原価法」、「収益還元法」といった方法が取られます。一般的に、中古マンションや土地の価格査定の際には取引事例比較法が、一戸建ての価格査定の際には原価法が用いられます。
それぞれについて見ていきましょう。
取引事例比較法とは
取引事例比較法とは、売却する不動産と似た不動産の取引事例を収集し、必要に応じて事情補正(土地の形の違いや面積の違いなど)や時点修正(取引から何年経っているかなど)を行いさらに地域的要因や個別的要因の比較を行って査定額を算出する方法です。
マンションの場合、同じマンション内で同じ間取りの部屋があったり、同じ駅徒歩で似たようなマンションがあったりと、類似物件の取引事例を収集しやすいことから、取引事例比較法が適しています。一方で一戸建ての場合、個別性が高いことからあまり向いていません（参考データとして近隣の成約事例を用いることは多くあります）。
原価法とは
原価法とは、現時点で新しく建物を建てた場合にいくらかかるのかを求め(再調達価格)、築年数などによる減価修正を行って査定額を算出する方法です。
特に一戸建ての査定の際によく用いられます。
なお、先ほど3つ目に挙げた収益還元法は、不動産が生み出す収益に着目して査定額を算出する方法で、投資用物件の査定に利用されます。
不動産の査定額が上下する要因とは
査定額の算出方法についてお伝えしましたが、不動産の査定額はどのようなことが要因で上下するのでしょうか？
個別要因
まずは不動産そのものの状況を要因としたものです。
さまざまなものがありますが、ここではその内のいくつかを見ていきたいと思います。
間取り
間取りを基準に家探しをする人が多いので、査定額にも影響を与えます。
例えば、3LDKの物件を探す人が多い地域では、リビング部分が広い2LDKの物件が広さは同程度でも、売れやすさを考慮して低めの査定額が出る場合もあります。
間取りはその地域で家を探す人のニーズにマッチしていれば、需要も高くなると予測でき、反対にニーズと合わない場合はリフォームの必要性も見込まれます。
内装の状態
中古住宅では購入後多くの方がリフォームを実施するため、内装状態に多少使用感があるという程度では査定額が大きくマイナスになる要素ではありません。
しかし、大きな汚れや傷は内見時にマイナスの印象を与えてしまい、売れやすさを左右することもありますので、できる限り綺麗な状態で売りに出すのが理想です。
擁壁の有無
土地と道路との間に擁壁がある場合、それをそのまま活用できるかどうか、そのまま活用できるのであれば、ひび割れなどが入っていないかなどで査定額に影響が及びます。
セットバック等のために解体する必要があれば、更地にしてから売ることも考えるとよいでしょう。また、2m以上の高さのある崖に隣接しているようなケースでは、擁壁があるとがけ規制を受けずに済むことがあります。
擁壁が基準を満たさない場合や、そもそも擁壁がない場合には建て替えができなかったり、がけ規制の対策に費用がかかったりすることがあるため、査定額のマイナス要因となります。
給湯設備設置の有無
給湯器の性能により住んでからの光熱費が変わります。
最近では環境問題にも配慮した電気給湯器「エコキュート」やガス給湯器「エコジョーズ」などを設置していると高い評価を得やすいです。
その他、給湯器の容量の違いや維持管理状況なども見られます。
太陽光発電パネル設置の有無
太陽光発電を設置している場合、査定額にプラスとなります。
太陽光発電には通常10年の固定買取期間が設定されており、いつ設置したのかにより買取価格が変わるため、残り何年固定買取期間が残っているのか、買取価格はいくらなのかによって査定額が変わります。
その他、どのメーカーのパネルを設置しているのか、蓄電池の設置はあるかなども見られるでしょう。なお、パネルが老朽化している場合には逆にマイナス査定となるケースも考えられます。
防犯設備
マンションであればオートロックの有無など、防犯設備が整っているかどうかもニーズを左右するため、査定額に反映される要素です。
売却にかける期間やタイミング
売却にかける期間やタイミングも査定額に影響を及ぼします。
まず、売却にかける期間については1～2カ月以内など短期間での売却を希望する場合は査定額が安く、半年以上かけてよいなど長期間時間を取れるのであれば査定額を高くしてもらうことができるでしょう。
また、不動産売買にも繁忙期と閑散期があり、転勤や進学等の重なる9～10月や2～3月は流通量が多くなることから、高値での査定を期待しやすいです。
一方、12月～1月や6月～8月等は流通量が少ない傾向にあり、これらの期間中に売却の期限が到来するようなケースでは査定額が安くなる可能性があります。
物件の維持管理状況
物件の維持管理状況も重要な要素となります。
外壁にひび割れが見られたり、住宅設備が故障していたりすると査定額にマイナスです。フローリングや壁紙など掃除することできれいにできる箇所は問題ありませんが、基礎や建物躯体内部に腐食などが見られる場合、そう簡単に修復できません。
居住期間中から定期的にメンテナンスしてもらう(もしくは自分でメンテナンスする)ことを心がけるとよいでしょう。
その他、維持管理状況に関連したチェックポイントは以下のようなものが挙げられます。
- 日当たり
- 通気性
- 雨漏りの有無
- 蟻害（シロアリ被害）の有無
これらのポイントも査定額に影響があることを覚えておきましょう。
査定額を高めるにはどうすればいい？
売却にあたって査定額を高めるには以下のようなことに取り組むとよいでしょう。
物件をきれいにしておこう
まず、フローリングや壁紙、水回り、各住宅設備など、査定前に掃除できるところは徹底的に掃除しておくことをおすすめします。
汚れがひどい場合はハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。見た目がきれいだと物件に対する印象は大きく変わるものです。
リフォームは慎重に
ただし、大掛かりなリフォームを実施するかどうかは慎重に判断すべきです。査定や内覧前に物件をきれいにしておくことは、マイナスの印象をゼロに近づけるための準備だといえます。
その上で、リフォームを実施したとしても大きく査定額(または売却価格)を大きく向上させることは難しいことも多く、リフォームにかけた費用分を回収できない可能性があるからです。
また、中古物件を購入後、自分でリフォームしたいと考えている買主も少なくありません。リフォームを実施すべきかどうかについては、査定を受けた後、売却を依頼する不動産会社の担当者と相談しながら決めていくとよいでしょう。
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売主しか知らない魅力を伝えよう
査定時には住んだ人にしか分からない情報を積極的に伝えられるとよいでしょう。
例えば、以下のような情報です。
- 朝日が射し込む時間帯
- 目の前の道路の渋滞状況
- 近くのバス停を利用できる時間と混み具合
- 元の持ち主の情報
- 近所に住んでいる人の情報
不動産会社の担当者もそうした情報について調査を行いますが、実際に住んでいる人には敵いません。
事前に伝えるべきことをリストアップしておくとよいでしょう。
インスペクションを受けておく
インスペクション(既存住宅状況調査)とは、第三者の専門技術者により、物件の劣化状況などを診断してもらうことです。雨漏りやシロアリの発生状況もチェックすることができます。
インスペクション実施後は診断書の発行を受けることができ、診断書の内容を元に査定額の提示を受けられます。
欠陥があった場合などは別ですが、安心して売買できることから基本的には査定額にプラスとなるでしょう。仮に欠陥があった場合でも、売主がそれを把握しておくことで、売却後のトラブルを防ぐことができます。
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「イエウリ」を利用する
「イエウリ」は売主と不動産会社のマッチングサイトです。
物件を登録してから約１週間程度で複数の不動産会社からの査定額と査定額の根拠を受け取る事ができ、これらを比較することで効率よく優良な不動産会社を選ぶ事ができます。
物件売却のノウハウがある会社や特定の地域に強い不動産会社を選べるかどうかによって不動産を高額で売却できるかどうかが決まるため、複数の不動産会社を一度で比較する事ができる「イエウリ」を使用するメリットは大きいと言えます。
また、「イエウリ」では査定額提示の際に入札形式を利用しているため不動産会社間での物件入札競争が起こり、結果として高額査定・売却を実現しやすくなっています。
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まとめ
不動産の査定額についてお伝えしました。
不動産会社による査定は不動産の売却を考えたときに最初に通る道ですが、本文中でお伝えした通り、不動産会社によってはひとまず媒介契約を結ぶことを目的に、不当に高い査定額を提示するようなケースもあります。
そうした不動産会社に売却を依頼して失敗してしまうことにないよう、本文の内容を参考になさってください。
