旗竿地とは、細い路地状部分のみが道路に接している敷地をいいます。道路から奥まった位置に家が建てられるので、静かな環境で暮らせるという利点がありますが、一方で旗竿地特有の制限があります。
このため、旗竿地所有者の中には、売却の際にどのように査定されるのか不安を抱いている人もいます。
この記事では、旗竿地とはどのような敷地を指すのかを明らかにしたうえで、売却するときに査定でどう評価されるのか、一般的に「売却が難しい」と言われる問題をどのように解決できるのかを解説をします。
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旗竿地とはどんな土地？
「旗竿地」とは、細い通路形状の部分のみで道路に接している敷地で、敷地の形状が国旗を掲揚した姿に似ていることに由来しています。また道路に接している通路が、路地を彷彿させることから「路地状敷地」とも呼ばれ、各地方の条例でも、この表現を用いています。
旗竿地にはどんな制限があるのか
旗竿地に関連する建築規制は、各地方の条例で定められています。たとえば「東京都建築安全条例」「京都市建築基準条例」といった名称です。このため、詳細の規制は地方ごとに異なりますが、ここでは、主に東京都建築安全条例に基づいて解説をしていきましょう。
路地状部分には建築できない
旗竿地は、次に示す図の路地状部分(b)に建築物を建てることはできません。そもそも路地状部分には建てるスペースがあまりありませんが、カーポートや家庭用物置のような小規模な建築物もこの部分に建てることはできません。
旗竿地は路地状部分に建築できない
路地状の奥行長さによって幅員制限がある
路地状敷地において、接道長さは、上の図の路地状部分の幅(W)になります。このため、家を新築しようとすれば、Wの寸法は少なくとも2mは確保する必要があります。
しかも道路に接する部分が2mあればよいということではなく、すべての箇所で2m以上確保する必要があります。もし路地状がくびれて2m以下の箇所が一カ所でもあれば、建築不可の敷地として扱われます。
また、路地状部分の奥行長さ(L)によっては、W＝2mであっても建築不可の敷地になることがあります。
建物の延床面積が200平方メートル以下の場合だと、路地状部分の幅員(W)が2mで建築が認められるのは、奥行長さ(L)が20m以下のものです。20mを超えれば。幅員(W)を3m以上確保する必要があります。
旗竿地での建築の可否は地方によって異なる
先述の規定は東京都建築安全条例に基づくものですが、路地状敷地で建築可となる幅員と奥行きの関係性は、地方によって大きく異なります。したがって、旗竿地を購入する際は、当該敷地に適用される地方条例を確認する必要があります。
たとえば、旗竿地が数多く存在する京都市では、路地状部分の幅員と奥行長さの関係を次のように定めています。
- 奥行長さ(L)が20m以下の場合……幅員(W)が2m以上あれば建築可
- 奥行長さ(L)が20mを超え35m以下の場合……幅員(W)が次の数式で算出した数値以上あれば建築可 → ２＋(Ｌ－20)／15 (単位はメートル)
- 奥行長さ(L)が35m以上の場合……幅員(W)が4m以上あれば建築可
多くの地方条例では、奥行長さが規定よりも1㎝でも長くなると、1m単位で必要幅員が広くなるように設定をしていますが、京都市建築基準条例においては、奥行長さに比例して規制される幅員が決まるように定めています。
このように都市によって適用される条例が異なるため、同じ敷地形状であっても、ある都市では建築不可だったものが、別の都市では建築可能になることがあり、また逆も然りです。
3階建ての建築物を建てるのはほぼ不可
東京都建築安全条例条例では、路地状部分の幅員が4m未満の場合、3階建て以上の建築ができないとされています。一方で耐火・準耐火建築物は4階以上が建築不可とされています。
だからといって、耐火・準耐火建築物にすれば、旗竿地に3階建ての建築物が建てられるというわけではありません。
3階建て以上の建築をする場合、地方条例の適合性以前に建築基準法の非常用進入口の規定が適用されるからです。
これは3階建て以上の建物には、火災の際にはしご車から直接室内に入れる進入口を設けなければいけないという規定です。
この非常用進入口は、道路または4m以上の通路に面して設ける必要があります。
路地状部分を介して道路に面している場合は、「道路に面している」とは認められないため、路地状部分の幅員(W)が4m以上ないと、非常用進入口とは認められないのです。
路地状部分の奥行長さ(L)が20m以下のケースにおいて、一部緩和規定がありますが、諸条件があり、これをクリアすることはかなり困難です。基本的には、幅員(W)が4m以下の路地状敷地で3階建 てを建てることは、ほぼ不可だと考えた方がいいでしょう。
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旗竿地のメリットとは
旗竿地が売却の査定でどう評価されるのかを知るためには、どのような特徴があるのかを抑えておく必要があります。まず旗竿地のメリットからみていきましょう。
道路から離れて建てられるので静か
旗竿地は奥まった位置に家が建つので、道路から距離があり、バイクや自動車の騒音に悩機まされることがありません。また道路から直接見えにくいことから、プライバシーを確保することができます。
玄関までのアプローチに情緒がある
古くからある飲食店の中には、あえて路地の奥まった建物で営業をしていることがあります。それは、長い路地を歩いて玄関に到着するまでの風情を楽しめるからです。路地状部分の植栽やエクステリアを工夫することで、玄関までのアプローチを情緒あるものにすることができます。
路地状部分も敷地面積にカウントできる
路地状部分には建物を建てることはできませんが、建ぺい率や容積率に影響する敷地面積には算入することができます。このため、冒頭の図の建築が可能な範囲(A)で敷地境界線ぎりぎりに建築しても、指定建ぺい率以下で建てることができます。
固定資産税が安い
固定資産税の評価において、旗竿地は変形敷地として補正値が適用されますから、同じ面積の整形敷地と比較して、固定資産税が安くなります。
旗竿地のデメリットとは
旗竿地の売却時の査定を検証するためには、メリットと合わせて、どんなデメリットがあるのかを把握する必要があります。ここでは、旗竿地のデメリットとしてどんなことが挙げられるのかをみていきましょう。
防災時の避難が困難になる
地震や火災の際に避難地に避難する際、道路に出られる経路は、路地状部分のみになります。万が一地震で塀が倒壊して路地状部分の通路が塞がれたら、たちまち避難経路を失うことになります。
火災時の消火活動が困難
自宅で火災が発生した場合、消防隊員は、路地状部分にホースを設置して消火活動を行います。消火活動となる拠点が一カ所しかないことから、鎮火までに時間を要することがあります。
駐車スペースが確保できないことがある
路地状の幅員が2mだと、自家用車がぎりぎり駐車できるかどうかのスペースしかありません。もし停められたとしても、人が通るスペースがほとんど確保できません。このため、路地状敷地では、別の敷地で駐車場を確保することになります。
引越し作業や荷物の搬出入に苦労する
引越しをする際は、自宅前の道路にトラックを停めて作業をするのが一般的ですが、旗竿地は道路に接する間口が狭いために、どうしても他人の家の前にトラックを停めて作業をすることになります。
またトラックからの搬入も、路地状部分を介するために、荷物を運搬する距離が、通常の一戸建てに比べて長くなります。さらに通常の一戸建てでは、ピアノや大型家具の搬入にユニック車を用いることがありますが、旗竿地ではアームが届かないため、手作業での搬入になりま す。このため費用が割高になることがあります。
防犯面で不安がある
空き巣は、人目につきやすいところは発生しにくいとされています。旗竿地は、死角が多いために、防犯面での不安があります。
土地の分割ができない
一定の広さがある土地は、全体を売却すると高値になることから、分割することで販売を促進することがあります。旗竿地は、どんなに広い敷地であっても路地状部分の幅員に制限があるため、分割して売却することは、ほとんどできません。
重機が浸入できないので工事費が割高になる
建築可能な敷地範囲には、路地状部分からしか進入できないため、大型重機を用いることができないことがあります。このため、小型の機械や手作業による作業が中心となるため、一般の建築工事と比べて費用が割高になります。
またレッカー車が使えないことから、工場で製作したユニットを現場で組み立てるユニット工法のプレハブ住宅は、ほとんどのケースで建築することができません。
再建築不可物件もある
古くから建つ住宅の旗竿地の中には、路地状部分の幅員が2m以下の敷地もあります。こうしたものは、接道長さ2m以上という規定に適合していないために、いったん更地にすると二度と新築することができない再建築不可物件です。
古い家屋を購入して、いざ新築をしようと思ったのに、新築ができないということがあるので要注意です。
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旗竿地は売れない？対処法は？
いろいろな特色がある旗竿地ですが、周辺の整形地に比べると売れにくい土地であるケースが多いです。
実際に売却をしようと思えば、どのように進めていけばいいのでしょうか。旗竿地のスムーズな売却法について解説をしていきましょう。
売却時の査定額は低くなる？
メリットとデメリットを比較すると、旗竿地は、建物を建てる際に一般の整形な敷地と比べて制限が多いことが分かります。
また直接道路に面している箇所が少ないという閉塞感もあり、なかなか売却はスムーズに進みません。このため、旗竿地の価格は、同じ面積の整形な敷地の70％～80％の価格で取引されています。
価格が安い点を前面に出す
物件の購入者が最も関心があるのが、敷地面積と価格です。購入物件を探している人であれば、まず価格の安さに着目します。
一般的に相場よりも価格が安いのは、自殺等が発生した「事故物件」であることが多いのですが、価格が安い理由が旗竿地であることだと分かれば、興味を示してくれる可能性が高くなります。
旗竿地の売却は、価格が安いことを「ウリ」にして売却活動を進めると効果的です。
隣地所有者に購入を打診する
旗竿地を整形地として活用できるのは隣地所有者のいわば「特権」です。旗竿地であるが故に相場より安く購入できるうえに、購入後の敷地分割のやり方次第で、整形な敷地を生み出すことも可能です。
隣地所有者にとっては、土地の拡幅によって自らの住環境を向上させることができます。また転売目的で購入したのであれば、整形な敷地にリセットし て高値で売り出すことできるので、利益を生むというメリットもあります。
【成約実績 No.0209】
大阪府 大阪市鶴見区
連棟式建物につき隣地と同タイミングで売却をしたい。
加えて、名義人が後見人をたてているため、
売却は少し長期化したが、
全18社から金額提示を受け、
売却完了。難しい案件もお任せを。#企業公式相互フォロー#イエウリ#大阪府#大阪市鶴見区pic.twitter.com/aPXgdCprMO
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) March 14, 2024
上記物件は旗竿地ではないものの、「連棟式」という少し特殊な条件の物件を隣地と同タイミングで売却できた事例です。
単体では価値が低く見積もられてしまう土地も、
- 隣地所有者に購入してもらう
- 自分が隣地を購入して、合わせて売却する
- 隣地所有者と一緒に売りに出す
といった対策で価格の下落を抑えて売れることがあるため、隣地所有者や不動産会社と相談してみましょう。
買取専門の不動産会社に売却する
不動産の一部を隣地と交換して整形な敷地にするという荒業も机上では考えられますが、不動産取引に慣れていない人が実現させることは非常に困難だと言わざるを得ません。
中古住宅の買取を専門にしている不動産会社は、自らが購入した物件を高値で売却するアイデアを持ち合わせています。そのため、あまり価値がないと思える物件も、意外と高値で買い取ってもらえることがあります。
旗竿地が売れない場合は、一度買取専門の不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。
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まとめ
旗竿地は、道路に接している箇所が少ないために、避難上の不安は否めません。一方で、静かな環境を維持できるという利点もあるため、旗竿地を好まれる人も少なからず存在します。
家・土地の売却に当たっては、一般的な整形な敷地と比較して、どうしても割安で売却をせざるを得ない面もありますが、買取専門の不動産会社の中には、旗竿地の魅力を最大に引き出すノウハウを有していることがあります。
仲介による売却ではなく買取を選択するのであれば、複数の会社から見積もりを取り寄せて、最大の評価をしてくれる会社を探しましょう。
