土地の売却を検討しているなら、いくらくらいで売れるかを把握することが重要です。土地の査定は自分でもおおよその価格を算出できるので、査定方法を押さえておくと不動産会社の査定額を比較しやすくなります。
この記事では、土地査定の方法や査定額が変動するポイント、不動産会社へ査定依頼する際の流れについて詳しく解説します。
土地を査定する方法は大きく3パターン
土地の価格は「自分で調べる」か「不動産会社に査定依頼する」かの、いずれかの方法で把握できます。
自分で調べておくと、売却の目安が立てやすくなるだけでなく、不動産会社の査定額が適正かどうかの判断がしやすくなり、売却で損することを防げるでしょう。
土地を査定する方法として、以下の3つを紹介します。
- 公的価格を参考にする
- 売りに出ている物件の価格を参考にする
- 過去の成約価格を参考にする
ここでは概要だけ解説し、それぞれの具体的な計算方法は後ほど詳しく解説していきます。
公的価格を参考にする
土地の価格には、国や自治体が評価した公的価格として、4種類の評価額があります。それらの評価額を参考にすることで、いくらで売れるのかを算出することが可能です。
ただし、公的価格は種類によって指標が異なるので、種類ごとの特徴を押さえて上手に活用できるようにしましょう。
売りに出ている物件の価格を参考にする
査定したい土地と類似する土地の価格を参考に査定する方法です。
例えば、類似物件が200㎡を1,000万円で売りに出されている場合、自身の土地が100㎡なら500万円が目安になるというイメージです。
ただし、売り出し価格と、実際に成約できる価格は異なる可能性がある点は覚えておきましょう。
過去の成約価格を参考にする
実際に取引された土地の価格を調べて、参考にする方法もあります。
国土交通省が公開する、不動産に関する情報サイト「不動産情報ライブラリ」に掲載されている取引事例（成約価格）を調べ、自分の土地に当てはめて目安額を算出することができます。
成約価格であれば、売り出し価格よりも実際の売却価格に近い査定ができるでしょう。
以下では、それぞれの具体的な調べ方を解説してきます。
土地を査定する方法1：公的価格を参考にする
まずは、公的価格を参考にする方法について押さえていきましょう。
一物五価とは？
「一物五価」とは、1つの土地に対して以下の5つの指標の価値があることを表した言葉です。
| 評価額の種類 | 概要 |
| 実勢価格 | 実際に市場で取引された価格 |
| 公示地価 | 国土交通省が発表する基準地点の土地の評価額 毎年1月1日時点の価格を3月中旬頃に発表する |
| 基準地価 | 都道府県が発表する基準地点の土地の評価額 毎年7月1日時点の価格を9月下旬頃に発表する 公示地価の補完としての役割を果たす |
| 相続税路線価 | 国税庁が発表する道路に面する土地の評価額 相続税や贈与税を計算する際の指標となる価格 |
| 固定資産税評価額 | 自治体が不動産ごとに評価した価格 固定資産税や都市計画税・不動産取得税などの指標となる価格 |
なお、基準地価を公示地価に含めて「一物四価」という場合や、不動産鑑定評価額を加えて「一物六価」という場合もあります。
公的価格とは、実勢価格を除いた「公示地価」「基準地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の4つです。
実勢価格は、実際に市場で取引された価格なので、売却価格を査定する際の参考にしやすいでしょう。
公的価格は、公共事業での取引目安や各種税金算出などを目的とした評価額であり、それぞれ価格が異なります。
しかし、実勢価格を含めたそれぞれの価格には関連があるため、公的価格を調べることで売却価格の目安を計算することができるのです。
公的価格の調べ方
4つの公的価格の大まかな調べ方は、以下の通りです。
公示地価
公示地価は、全国にある約2.6万地点の標準地 ごとの価格を示したものです。
国土交通省が毎年3月下旬頃に発表するもので、取引の価格の指標とすることを目的としています。
自分の土地に近い標準地の価格を調べることで、自身の土地の価格の参考にすることができます。
調べる場合は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」にアクセスし、自分の土地と同じエリアや近い条件の公示地価を確認しましょう。
公示地価は1㎡あたりの価格なので、査定したい土地の面積を近隣の公示地価と掛け合わせることで、公示地価の価格を算出できます。
ただし、標準地が近隣にない場合や、都市計画区域外の土地の場合は、参考にできないケースもあるので、その際は次に紹介する基準地価を参考にしてみるとよいでしょう。
基準地価
基準地価は、公示地価とは調査時期や対象となる土地が異なるので、公示地価の補完として扱われます。
都道府県が毎年9月中旬頃に発表するもので、公示地価と同じく取引の指標とすることが目的です。
なお、公示地価では対象となる土地が「標準地」と呼ばれるのに対し、基準地価では「基準地」と呼ばれます。
基準地は、公示地価には含まれない都市計画区域外の土地1も含まれるので、公示地価が参考にできない土地でも基準地価で参考にできるケースがあります。
基準地価で調べる場合、不動産情報ライブラリや各自治体のホームページで条件の近い土地の価格を調べ、価格を調べたい土地の面積を掛けることで価格を算出できます。
相続税路線価
相続税路線価は、主要な道路に面する土地1㎡当たりの価格を示したものです。
国税庁が毎年7月1日に発表するもので、主に贈与税や相続税を算出するのに用いられます。
路線価で調べる場合は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」にアクセスし、調べたい土地の路線価をチェックします。
路線価が分かれば、土地の面積を掛けることで評価額が算出できます。
なお、路線価の設定されていない一部の土地では「倍率方式」として、固定資産税評価額に設定されている倍率を乗じて計算することになります。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、自治体が土地や建物ごとに算出した評価額で、主に固定資産税や都市計画税を算出するのに用いられます。
毎年送付される固定資産税納通知書の、課税明細の「評価額」の欄に価格が表示されているので、チェックしてみましょう。
固定資産税納税通知書が手元にない場合は、自治体の窓口で「固定資産課税台帳の閲覧」や「固定資産評価証明書の取得」で確認することも可能です。
公的価格から実勢価格を算出する方法とシミュレーション
公的価格が分かれば、そこから実勢価格を算出することが可能です。
それぞれの公的価格と実勢価格には、次のような関連性があります。
- 実勢価格：公示地価の1.1～1.2倍が目安
- 相続税路線価：公示地価の8割が目安
- 固定資産税評価額：公示地価の7割が目安
よって、以下のような計算で実勢価格を割り出すことが可能です。
【公的価格の種類 実勢価格への計算方法】
- 公示地価×土地の面積×1.1（または1.2）
- 基準地価×土地の面積×1.1（または1.2）
- （相続税路線価×土地の面積×補正率）÷0.8×1.1（または1.2）
- 固定資産税評価額÷0.7×1.1（または1.2）
補正率：正式には「奥行価格補正率」と定義されているもので、細長い土地は正方形に近い土地に比べて用途が限定されるため、形状に応じて土地の価値が変化することを考慮するためのもの2。
公示地価を用いたシミュレーション例
ここでは、公示地価を用いたシミュレーション例として、以下のケースを見てみましょう。
- 公示地価：15万円/㎡
- 土地面積：200㎡
公示地価を用いた土地の評価額は、「15万円×200㎡＝3,000万円」となります。
実勢価格は公示地価の1.1～1.2倍なので、この場合の実勢価格の目安は以下の通りです。
実勢価格の目安 ：3,000万円×1.1＝3,300万円
相続税路線価を用いたシミュレーション例
次は、相続税路線価が分かっているケースのシミュレーション例です。
- 相続税路線価：10万円/㎡
- 土地面積：150㎡
- 補正なし
この場合の、相続税路線価での評価額は以下の通りです。
相続税路線価は公示地価の8割が目安なので、0.8で割り戻すと公示地価の目安にできます。
ここから、さらに実勢価格の目安を計算すると以下のようになります。
このように、それぞれの公的価格から実勢価格の目安を計算するとよいでしょう。
ただし、都市部などの人気エリアによっては、実勢価格が公示地価の1.5倍以上になることもあるので、注意が必要です。
土地を査定する方法2：売りに出ている物件の価格を参考にする
次に、今売りに出ている物件の価格を参考にする方法をみていきましょう。
売りに出ている物件価格を調べる方法
売りに出ている物件の価格は、大手不動産ポータルサイトや、不動産会社のチラシなどで調べられます。
近年は、大手不動産ポータルサイトでも地方の物件を多く扱っており、物件の種類も豊富なので調べやすいでしょう。
▼不動産ポータルサイトの例
売りに出ている物件価格からエリアの平均坪単価を把握する
類似物件の売り出し価格をチェックしたら、自分の不動産に当てはめて計算します。
自分の不動産に当てはめる際には、類似物件をいくつか調査して、平均坪単価を使用するとよいでしょう。
例えば、近隣で売り出している土地の平均坪単価が30万円で、自分の土地が50坪なら、1,500万円が目安となります。
ただし、売り出し価格と成約価格が異なる点には注意が必要です。
- 売り出し価格：不動産を売り出すときの価格
- 成約価格：取引が成立した価格
売り出し価格は売主が自由に設定できます（不動産会社の査定額を参考に決めることが多い）。
一方、成約価格は売主と買主の合意により最終的に決まります。そのため、売り出し価格から値引きや値下げを行った後の価格が成約価格となることも多いのです。
また、売り出し価格は、少しでも高く売りたい、相場より下げてでも早く売りたいなど、売主の事情も反映されています。
そのため、売り出し価格を参考にする際は、このような背景も汲み取る必要があります。
土地を査定する方法3：過去の成約価格を参考にする
成約価格は、実際に売れた価格であるため、査定の参考にしやすいです。
過去の成約価格を調べる方法
過去の成約価格は、以下のサイトで調べられます。
- 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」
- 不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」
これらのサイトでは、不動産の種類やエリアなどで検索できるので、近隣エリアの類似物件を調べていきましょう。
しかし、両サイトとも個人情報保護などの目的により、詳細な番地では検索できません。
とはいえ、大まかなエリアでの検索はできるので十分参考になるでしょう。
また、レインズマーケットインフォメーションでは、土地単体での情報は提供しておらず、戸建かマンションでの検索になります。土地面積は表示されますが、建物込の価格であるため、その点には注意しましょう。
▼各サイトを使って相場を調べる方法
過去の成約価格からエリアの平均坪単価を把握する
過去の成約価格をいくつか調べたら、売り出し価格のときと同様に平均坪単価を計算し、自分の土地にあてはめて目安額を算出します。
成約価格は、実際に取引が成立した価格なので、より目安にしやすい価格です。
しかし、土地取引は純粋な土地の評価額だけではなく、売主や買主の事情も反映されて価格が決まります。
そのため、成約価格を目安にした場合でも、実際に自分の土地を売却する際には異なる価格になるケースも多いことに注意しましょう。
土地の査定をする際の3つの注意点
ここでは、土地の査定をする際の注意点として、以下の3つを解説します。
- 全く同じ条件の土地は存在しない
- 売り出し中の価格と成約価格の違いを理解する
- 詳細な査定には専門知識が求められる
それぞれ見ていきましょう。
全く同じ条件の土地は存在しない
土地を含め、不動産は同じものが2つとありません。立地や面積がどんなに類似していても、土地の形や間口の広さ、向きなど何かしら違いが出てくるものです。
そのちょっとした違いが、価格にも大きく影響し てきます。
土地の価格は、単に立地だけでなく、土地の形や間口の広さなど、さまざまな要素で決まります。類似物件であっても、条件の違いで価格が大きく変わる点は覚えておきましょう。
売り出し中の価格と成約価格の違いを理解する
土地を売却する際、以下の3つの価格が関わってきます。
- 査定額：不動産会社の査定額
- 売り出し価格：不動産を売り出すときの価格
- 成約価格：取引が成立した価格
査定額は、不動産会社が査定した価格や相場などをもとに見積もった価格です。売り出し価格は、あくまで売主が売りたい価格なので、査定額＝売り出し価格となるわけではありません。
また、前述した通り、売り出し価格＝成約価格とならないケースも多いです。
一方、成約価格は売主と買主が合意した価格であり、それまでの売却活動の状況や価格交渉などを踏まえて決まります。
不動産の値段は公的価格を基に算出されるケースもありますが、最終的な売買価格は売主と買主の合意で決定されます。仲介を担当する不動産会社と相談しながら、適正な価格で売り出すのが売却成功のコツです。
自分が相場を調べる際には、どの価格を用いているのかを理解しておくことが重要です。
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詳細な査定には専門知識が求められる
土地の査定は、土地の形状や状態など、さまざまな要素を含めて計算します。
正方形できれいな状態の更地であるなら計算はシンプルでしょうが、そうでない土地の方が多いものです。
例えば、旗竿地や台形地のようにいびつな形をしているなら、形状に合わせた補正が必要になります。
また、がけ規制などの各種規制のかかる土地の場合、法的知識や建築に関する知識も必要になってくるでしょう（がけ地等を含む土地は、がけ地補正率を乗じて価格が計算される3）。
さらに、木が生えている土地では伐根費用も加味する必要があります。
また、その土地の状態だけでなく、周辺の土地の管理状態も売れやすさに影響を及ぼします。
例えば、自分が売る土地は綺麗な状態でも、管理の行き届いていない空き家が隣にあれば、売れにくくなる可能性を考慮して査定額が下がるケースもあるのです。
このように、土地の売却価格を推測するための査定は、その土地の状態を細かくチェックすることはもちろん、周辺地域の事情も加味する必要があり、正確な査定をするなら専門的な知識が必要です。
より詳しい査定額が知りたい場合は、不動産会社に査定依頼することをおすすめします。
査定額が変動するポイント
土地の査定額は、面積だけで単純に算出できるわけではありません。細かい要素で、査定額は大きく変動します。そのため、どのような要素が重要になってくるかを理解しておくことが大切です。
ここでは、土地の査定額に大きく影響するポイントとして、以下の4つを解説します。
- 利便性が高いか
- 土地の広さはそのエリアの平均的な広さになっているか
- 土地が家を建てるのに適しているか
- 家を建てるのに整備が必要か
それぞれ見ていきましょう。
利便性が高いか
周辺環境や交通アクセスといった利便性も、土地の価格に大きく影響します。
一般的には、周辺に商業施設や買い物施設などの生活に必要な施設が充実していると、生活利便性の高さから価格が高くなります。
反対に、周辺に何もない、あるいはゴミ処理場などの嫌悪施設があるというケースでは価格が下がりやすくなります。
土地の広さはそのエリアで平均的な広さとなっているか
土地は、広ければ広いほどよいというわけではありません。そのエリアのニーズに合った広さが重要になります。そのため、エリアによって売れやすい土地の広さは変わってきます。
例えば、坪単価の安いエリアでは庭付きの広い家を求める層が多く、広い土地の方が売りやすくなります。
一方、坪単価の高いエリアでは広い土地は土地代が高くなるため、広いままでは売りにくくなるでしょう。
東京都心などは、坪単価の高さにより土地が狭く、ペンシルハウスになりやすい傾向があります。
坪単価の高い土地で広大な土地は売りにくいだけでなく、売却総額では高額になっても坪単価では低くなる恐れがあるので注意しましょう。
そのような場合は、土地を分割して売却したほうが売りやすく、高値での売却も期待できます。売却向きの土地面積については、不動産会社に相談しながら判断するとよいでしょう。
土地の形が家を建てるのに適しているか
基本的に、正方形や長方形の土地（整形地）は、家を建てるのに向いており、人気が高くなります。
反対に、凸凹した形の不整形地は、整形地に比べ価格も下がります。
特に、いびつな形や角のある形は、土地を有効活用しにくいだけでなく、建物の建設に制限がかかるケースもあり、価格が下がりやすいので注意しましょう。
家を建てるのに整備が必要か
土地を購入後すぐに家を建てられる状態であれば、価格は高くなります。
一方、草刈りや伐根・既存のブロック解体など、建物を建てるための整備が必要な土地は価格が下がりやすくなるでしょう。
また、電気・水道・ガスなどの生活インフラの整備がされていない土地や、地中埋設物がある土地も価格が大きく下がりやすくなります。
さらに 、隣地との間に2m以上の段差があるなどの規制に引っかかる場合も、土地の造成や建物の基礎の強化などが必要になるため、査定のマイナス要因になります。
自分で土地の相場を把握したら不動産会社に査定依頼するのがおすすめ
前述した通り、土地の価格を詳細に算出するのは容易ではありません。
相場を把握することは重要ですが、相場で自分の土地が売れるわけではないので注意しましょう。
より自分の土地に適した価格を知りたいなら、不動産会社に査定依頼することをおすすめします。
ただし、不動産会社の査定も会社によって価格が大きく異なることがあります。査定額の判断基準として相場の把握は必要になので、必ず査定前に相場を確認しておくようにしましょう。
そのうえで、できるだけ多くの不動産会社に査定依頼することが重要です。複数の査定額を比較することで、おおよその売却額の目安を立てやすくなり、高値での売却も目指しやすくなるでしょう。
不動産会社に査定依頼する流れ
できるだけ多くの不動産会社に査定依頼するなら「イエウリ」がおすすめです。ここでは「イエウリ」を利用した不動産会社への査定の流れを解説します。
大まかな査定の流れは以下の通りです。
- 「イエウリ」の公式サイトへアクセス
- 査定依頼フォームに必要事項の入力
- 個人情報の入力
- 無料査定へ申し込み
- イエウリ運営の電話ヒアリング
- 査定結果が届く
1.「イエウリ」の公式サイトにアクセスして、「物件種別」「都道府県」「市区町村」を入力し、「無料査定スタート」をクリックします。
2.詳細な入力フォームが表示されるので、さらに「所在地」「間取り」「土地面積」などの必要事項を入力していきましょう。
3.物件情報を入力したら、氏名・電話番号・メールアドレスなどの個人情報を入力します。なお、ここで入力した個人情報は無料査定の段階では不動産会社には公開されないので安心してください。
4.個人情報まで入力したら「無料査定に申し込む」をクリックし、査定依頼終了です。
査定依頼後は、イエウリ運営から売却の要望や意思確認のための電話によるヒアリングが行われるので、電話対応が可能な日時を選択してください。
電話に対応できない場合は、メールでヒアリングを実施することができます。
5.運営からのヒアリング終了後に、不動産会社に物件情報のみが公開されて査定がスタートします。
6.査定スタート後、最短3日で平均35社の査定額が届く（査定額を提示する会社数は、地域による差があります）ので、査定結果を比較して気になる不動産会社があれば、イエウリ運営を通して不動産会社とコンタクトをとっていきます。
イエウリの査定は、一般的な一括査定サイトとは異なり査定数の上限がないため、より多くの査定結果の比較が可能です。個人情報は不動産会社に公開されないため、営業電話ラッシュになる心配もありません。
イエウリなら、一度に複数の不動産会社の査定価格を比較できます。
土地の査定額を知りたい、土地を売却したいとお考えの方はぜひイエウリのご利用をご検討ください。
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土地の査定に関するよくある質問
最後に、土地の査定に関するよくある質問をみていきましょう。
土地査定は無料でできる？
不動産会社の査定であれば、基本的に無料で依頼できます。
一方、不動産鑑定での査定は有料になるので注意しましょう。
一般的な売却であれば不動産会社の査定で十分です。
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土地査定は匿名でできる？
利用する査定サイトや不動産会社によって異なります。
基本的に一括査定サイトを利用する場合は、個人情報が必要になるでしょう。
イエウリであれば、無料査定の段階では不動産会社に個人情報は公開されないので、安心して査定依頼できます。
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土地査定はどこで依頼できる？
地元の不動産会社に直接依頼するか、一括査定サイトを利用するといった方法があります。
土地査定は不動産会社によって査定額が大きく異なるので、査定の段階ではできるだけ複数の不動産会社に依頼することが大切です。
イエウリであれば、平均35社と、一括査定サイトよりも数多くの査定額を比較できるので、売却の第一歩としておすすめです。
まとめ
土地の売却を検討しているなら、不動産会社に査定依頼する前に、自分でも相場を把握しておくことが大切です。自分で相場を把握する場合、「公的価格を使用する」「売り出し価格を調べる」「成約価格を調べる」の3つの方法があります。
ただし、自分で調べる場合はどの価格を使用しているのかを理解したうえで、算出した価格はあくまで目安とするようにしましょう。
より詳しい土地の査定額が知りたいなら、不動産会社に査定依頼する必要があります。
自分でも相場を押さえたうえで、できるだけ多くの査定額を比較し、満足いく売却ができるようにしましょう。
