「広い土地なのに売れない」そのようにお悩みの方もいるでしょう。
土地をスムーズに売却できるかは、広さも重要な要素です。
土地は広ければ広いほどいいわけではなく、適切な広さであることが売却のしやすさにつながります。
では、適切な広さとはどれくらいなのでしょうか。
この記事では、広い土地が売れにくい理由や適切な広さ、広い土地を売却するポイントについて分かりやすく解説します。
広い土地が売れにくい理由
広い土地が売れにくい理由としては、以下の4つが挙げられます。
- 土地の価格が高くなりやすい
- 建物を建てる場合外構費が高くなりやすい
- 不動産取得税や固定資産税が高くなりやすい
- 購入後の土地の整備に手間がかかる
それぞれ見ていきましょう。
土地の価格が高くなりやすい
同じ坪単価でも、土地が広くなるほど価格は高くなります。
たとえば、坪単価20万円の土地を購入する場合、40坪であれば800万円ですが、100坪になれば2,000万円必要です。
ただし、同じ立地の土地であっても、適切な広さの土地と広すぎる土地では単価が異なるのが一般的です。
広大な土地は、購入後に造成費や維持管理費がかかることを考慮して、総額が抑えられるよう坪単価が割安に設定される傾向があります。
とはいえ、坪単価が抑えられても土地が広大になれば総額も大きくなるものです。
個人の買主が住宅ローンを組んで土地購入後新築まで検討している場合、土地だけに大きな予算を割くわけにはいかないでしょう。
価格の高さから、広い土地は購入できる人が限られてくるため、売りにくくなるのです。
建物を建てる場合外構費用が高くなりやすい
外構費用とは、駐車場や庭、フェンス、アプローチなどの建物本体以外の工事にかかる費用です。
買主が土地購入後に新築を検討している場合、建物費用以外にも外構費用がかかります。
しかし、広い土地はその分庭やフェンスなどの外構工事も大規模になり、費用も高額になりがちです。
土地代だけでなく外構費用も高くなると、建物に費用を掛けられない、住宅ローンが高額になるなどで買主の資金に不都合が生じやすくなり、売れにくくります。
不動産取得税や固定資産税が高くなりやすい
不動産取得税とは、不動産を購入した年にかかる税金です。
不動産取得税は、取得した不動産の評価額に対して以下の税率で課税されます。
一方、固定資産税とは1月1日時点の所有者に対して課税される税金です。
固定資産税は毎年課税されるので、不動産所有後の大きなランニングコストの1つと言えるでしょう。
固定資産税は以下の計算で求めることができます。
税率は自治体によって異なるケースもありますが、ほとんどの自治体で1.4%を採用しています。
広い土地の場合、土地の評価額も高くなりやすくその分税負担も大きくなってしまうのです。
なお、固定資産税については、居住用の建物が建っている土地であれば、次のような評価額の軽減措置（特例）を受けられます。
| 土地面積 | 軽減割合 | |
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 | 評価額×1/6 |
| 一般住宅用地 | 200㎡超の部分 | 評価額×1/3 |
しかし、200㎡を超えた部分は軽減割合が低くなるため、広 い土地は税負担でも不利になりやすいといえるでしょう。
購入後の土地の整備に手間がかかる
購入した土地を活用するために整備が必要な場合、土地が広いほど整備費用も高額になります。
たとえば、整備されていない土地に住宅を建てる場合、状態によって樹木の伐採や土地を平らにする盛土、地盤改良などの造成工事が必要です。
また、水道やガスといったライフラインが整っていなければ、引き込み工事も必要になるでしょう。
このように、整備にかかるコストの大きさも、広い土地が敬遠される理由の一つです。
適切な土地の広さとは？
売れやすい土地は、周囲のニーズに合った適切な広さであることも重要です。
では、適切な広さとはどれくらいなのでしょうか。
ここでは、土地の適切な広さを解説してきます。
宅地としての活用であれば40～50坪程度が一般的
住宅金融支援機構の「2023年度フラット35利用者調査」 によると、敷地面積の中央値は172.4㎡（約52坪）です。
また、住宅面積の平均値は114.6㎡（約34坪）となります。
土地は敷地面積いっぱいに家を建てられるわけでなく、建てられる家の大きさは容積率や建ぺい率の制限を受けます。
- 容積率：敷地面積に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合
- 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積（家を真上から見た面積）の割合
たとえば、一般的な宅地で多い容積率100％・建ぺい率50％とした場合、40坪の土地であれば延べ床面積40坪、建築面積20坪の家の建築が可能です。
仮に、1階20坪、2階20坪の2階建てを建設した場合でも、敷地が20坪余るので駐車場や庭などで活用できます。
国土交通省 によると、豊かな住生活の実現に必要な住宅の面積は、2人以上の世帯で「25㎡×世帯人数＋25㎡」です1。
4人家族の場合、25㎡×4人＋25㎡＝125㎡（約37.8坪）となるので、敷地面積が40坪あれば余裕を持った住環境を確保しやすくなります。
さらに敷地が50坪になれば、より家も庭も広々利用しやすいでしょう。
適切な土地の広さはエリアによって若干異なる
適切な広さが40～50坪というのは、あくまで目安です。
たとえば、都市部など地価の高いエリアでは30～40坪でも十分広い可能性がある反面、郊外など土地が余っているエリアでは50坪でも狭く、70～80坪必要というケースも珍しくありません。
また、前述のとおり建てられる建物の大きさはエリアに設定されている建ぺい率や容積率によっても左右されるので、同じ土地面積でも制限が異なれば建てられる家は違ってきます。
エリアのニーズに合った広さであることが重要になるので、自分の土地のあるエリアの適切な広さがどれくらいかは、不動産会社に相談することをおすすめします。
広い土地を売るための対策
広くて売りにくい土地でも、対策すればスムーズに売却できる可能性があります。
ここでは、広い土地を売るための対策として以下の3つを解説します。
- 分筆して売却する
- マンション用地や事業用地として売却する
- 不動産会社に直接買取して貰う
それぞれ見ていきましょう。
分筆して売却する
分筆とは、1つの土地を複数に分けで登記することです。
たとえば、100坪の土地を50坪・50坪の2つに分けるといったように、適切な広さに区画分けすることで、買い手を見つけやすくなります。
また、一つの広大な土地では坪単価が下がりやすいため、適切な広さで複数区画売却した方が売却額の総額が大きくなる可能性もあるでしょう。
上記の場合、100坪を1億円で売却するより、50坪を6,000万円で売れれば2区画で1億2,000万円になります。
ただし、分筆するには手続きや費用が必要です。
後述しますが、分筆の仕方によっては売却が難しくなる恐れもあるので、分筆方法は慎重に検討するようにしましょう。
▼関連記事：土地の一部を分筆して売却する方法は？手順や費用、注意点を解説
マンション用地や事業用地として売却する
広大な土地はマンション用地や事業用地として、事業者に売却する方法も検討できます。
事業者相手であれば、土地の分割などの手間も不要なうえに、高額な売却も期待できるでしょう。
ただし、マンションや事業向けに売却するには、立地が重要なポイントになります。
たとえば、マンションであれば駅や商業施設が近いなど、利便性が高い土地なら需要が高くなります。
反対に、マンション需要の見込めない土地や用途地域（土地の使い道のルール）などの制限でマンションが建築できない土地では売却が難しくなるでしょう。
不動産会社に直接買取して貰う
不動産会社に買取してもらうのも、1つの方法です。
不動産会社であれば、買取後にマンション事業者などに売却する、自社で開発して宅地分譲するなどの活用方法があるため、広大な土地でも買い取ってくれる可能性があります。
買取であれば 、不動産会社との交渉のみで売却できるので、短期間での売却が可能です。
さらに、分筆などの手間がかからないだけでなく仲介手数料も不要になるので、コストを抑えて売却できます。
しかし、買取は仲介での売却よりも価格が下がるため、買取してもらう場合は複数社を比較し、信頼でき高値を付けてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
広い土地を売る際の注意点
広い土地を売る際の注意点として、以下の2つが挙げられます。
- 分筆する際は専門家に相談する
- 信頼できる不動産会社に売却を依頼する
それぞれ見ていきましょう。
分筆する際は専門家に相談する
分筆して売却する場合、どのように分筆するかによっても売りやすさは変わってきます。
エリアのニーズに対して適切な広さであることはもちろん、土地の形状や容積率などの制限、ライフラインの引き込み方法や接合義務など、分筆時には配慮すべき点が多くあります。
また、1つの土地を複数区画に分割して複数人に売るのは事業性があるとみなされ、個人ではできない可能性がある点にも注意が必要です。
たとえば、1つの土地を2つに分筆した場合、そのうち1つを売るのは問題なくても、2つの土地を2人の買主に売却すると事業性があると判断される恐れがあります。
分筆して売却を検討する際は注意点がいくつもあるので、まずはそのままの状態で不動産会社から売却方法のアドバイスを得ることをおすすめします。
▼関連記事：土地を高く売るコツとは？初心者でも損をしないためのチェックポイントを解説
信頼できる不動産会社に売却を依頼する
分筆する場合は、適切な分筆方法、マンション用地として売却するなら事業者向けの売却方法など、広い土地を売却するにはノウハウが必要です。
不動産会社にも得意不得意はあるので、広い土地の売却実績があるかはホームページなどをチェックして確認するようにしましょう。
経験や実績のない不動産会社では適切な販売戦略が立てられない、広いという理由だけで安値で売却されてしまうといった恐れもあります。
複数の不動産会社の査定を受けて、査定額や実績、評判、対応など複数の項目で比較し、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
▼関連記事：土地売却の流れは？高く売るコツ・費用を抑えるポイントも解説
まとめ
一般的な宅地は40～50坪程となり、それよりも広大な土地は買い手が制限されやすく売却が難しくなります。
しかし、広い土地であっても分筆や事業者に売却する、買取して貰うなどでスムーズに売却できる可能性は十分あります。
どのような売却方法にしても、広い土地の売却実績が豊富な、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
複数社比較して、あなたの不動産にぴったりの不動産会社を見つけるようにしましょう。
