相続財産に不動産が含まれると、相続税や相続人でトラブルになりがちです。
不動産を巡る相続トラブルを避ける1つの方法として、相続前、つまり親が生前中に売却してしまうことが挙げられます。
しかし、相続前の売却にはメリットやデメリットがあるので、相続前と相続後どちらの売却が適しているかは慎重に検討しなければなりません。
この記事では、相続前と相続後のそれぞれで、不動産を売却するメリット・デメリットや、実家じまいで後悔しないポイントについて分かりやすく解説します。
相続前に不動産を売却するメリット
相続時の不動産の対処法としては、相続前に売却してしまう方法が検討できます。
相続前に売却してしまうことで、相続財産から不動産がなくなるだけでなく、まとまった売却金が親の老後費用を賄うことや、現金で相続できるようになります。
具体的な、相続前に売却するメリットとしては以下の3つが挙げられます。
- 遺産分割がスムーズになる
- 生前の老後資金に充てられる
- 各種税制優遇を受けやすくなる
なお、親名義の不動産は親でなければ売却できません。
たとえ子どもであっても、勝手に売却できない点には注意しましょう。
遺産分割がスムーズになる
不動産は現金のように公平に分割できないので、相続時の分割方法で揉めやすい財産です。
相続人が複数人いると、資産価値の高い不動産では誰が相続するかで揉め、逆に資産価値が低い不動産では誰も相続したくないことで揉めてしまいます。
「自分の家族に限って相続トラブルは起きない」と思っていても、お金が絡むとどうなるかは分からないものです。
また、相続財産がわずかな現預金と不動産だけという場合、相続税が発生すると、現預金で対応できず、相続人の自己資金で納税が必要になる可能性もあります。
生前に売却して現金化することで、仮にその現金が相続財産に加わっても、相続人で公平に分割しやすくなり、相続税にも対応できるようになります。
生前の老後資金に充てられる
売却金は所有者の財産となるので、まとまった資金を老後資金に充てられるようになります。
たとえば、家の売却金を介護施設の入居費に充てるといった方法も検討できるでしょう。
また、老後資金だけでは使い切れなかった現金は、子や孫に相続させることも可能です。
不動産よりも現金で相続させる方が評価額が大きく、相続税がかかりやすくなりますが、自分である程度使ってしまえば、相続税がかからない可能性もあるでしょう。
そもそも、相続税には「3,000万円＋法定相続人の人数×500万円」という基礎控除があるので、課税されるケースは多くありません。
生命保険文化センターの調査によると、令和4年の死亡者数のうち相続税が課税されたのは9.6%にとどまります1。
つまり、被相続人10人のうち約1人しか課税対象となっていないのです。
各種税制優遇を受けやすくなる
不動産を売却して利益が生じると、譲渡所得税が課税されます。
しかし、譲渡所得税には特例がいくつかあり節税が可能です。
代表的な特例に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」があります。
3,000万円特別控除はマイホームの売却で利用でき、生前中にマイホームを売却するケースであれば適用を検討できます。
ちなみに、相続後でも「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用可能ですが、こちらはマイホームの3,000万円特別控除よりも適用要件のハードルが高くなる点に注意が必要です。
相続前にマイホームを売却するケースでは、適用可能な税制優遇の幅が広くなりやすいのは売却するうえでの大きなメリットと言えます。
ただし、マイホームの3,000万円特別控除にも適用要件は設けられているので、事前に国税庁のホームページで確認しましょう。
相続前に不動産を売却するデメリット
相続前に不動産を売却するデメリットには、以下の3つが挙げられます。
- 売却益に譲渡所得税が課せられる
- 相続税が高くなる可能性がある
- 賃貸に住む場合は家賃がかかる
それぞれ見ていきましょう。
売却益に譲渡所得税が課される
不動産売却で得た利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税、住民税が課税されます。
譲渡所得は以下の計算で求めることが可能です。
売却額から、購入時にかかった費用と売却時の費用を差し引き、さらに3,000万円特別控除などを加味してプラスになった場合に譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は、課税譲渡所得に20.315%（所有期間5年超えの長期譲渡所得）または39.63%（所有期間5年未満の短期譲渡所得）の税率で課税されるので、納税額が大きくなりがちです。
たとえば、課税譲渡所得が2,000万円で税率が20.315％の場合、406.3万円が税額となります。
また、譲渡所得税が発生する場合や、特例を適用する場合、売却した年の翌年に確定申告が必要な点も覚えておきましょう。
譲渡所得税の計算や確定申告に不安がある方は、税理士や不動産会社への相談をおすすめします。
相続税が高くなる可能性がある
不動産の所有は、相続税対策として有効です。
不動産を売却し現金で相続すると、相続税が発生しやすくなる点には注意しましょう。
相続税は、相続財産の評価額をもとに課税されます。
現金であれば額面金額が評価ですが、不動産は不動産評価額が対象となり、不動産評価額は時価の7～8割ほどになります。
たとえば、同じ1億円の相続でも、現金なら1億円がそのまま相続税の対象になるのに対し、不動産なら7,000~8,000万円が対象です。
そのため、不動産ではなく現金の相続になると相続税が発生する可能性が上がってしまいます。
ただし、前述のとおり相続税には基礎控除があるうえ、課税されるケースは多くありません。
とはいえ、相続状況次第でもあるので、気になる場合は税理士に相談するとよいでしょう。
賃貸に住む場合は家賃がかかる
家を売却すれば、代わりに住む家が必要になります。
売却後の住処の選択肢としては以下が考えられます。
- 売却金で施設などに入居する
- 子どもと一緒に住む
- コンパクトな家を購入する
- 賃貸を借りる
とくに、賃貸を借りる場合は亡くなるまで賃料を支払う 必要がある点には注意が必要です。
売却金と老後資金だけで支払い続けられるかは、慎重に検討しましょう。
また、そもそも高齢になってからでは賃貸が借りにくいというデメリットもあります。
収入が少なく孤独死などのリスクもあることから、高齢者への貸し出しに消極的な大家さんも多いのです。
売却前に売却後の家をどうするかを、老後資金も踏まえて十分に検討しておく必要があります。
▼関連記事：老後の住み替えのコツを解説｜買い替えと賃貸はどっちが良い？
相続後に不動産を売却するメリット
親の家の場合、相続後に相続人が売却する方法もあります。
ここでは、相続後に不動産を売却するメリットとして以下の3つを紹介します。
- 相続税を安く抑えられる可能性がある
- 相続税の取得加算の特例の適用を受けられる
- 一定の要件を満たせば3,000万円特別控除を使える
それぞれ見ていきましょう。
相続税を安く抑えられる可能性がある
前述のとおり、現金で相続するよりも不動産で相続したほうが相続税の節税効果が見込めます。
さらに、土地であれば「小規模住宅地等の特例」を適用して評価額を最大80％軽減できる可能性もあり、より節税効果が大きくなるのです。
相続税の取得費加算の特例の適用を受けられる
相続税の「取得費加算の特例」とは、譲渡所得を計算する際の取得費に、支払った相続税の一定額を加算できる特例です。
この特例を適用することで、譲渡所得を小さくでき税負担の軽減が見込めます。
ただし、取得費加算の特例を適用するには、相続税納税期限から3年以内の売却が必要です。
そもそも相続税が課税されていなければ適用できない点も注意しましょう。
一定の要件を満たせば3000万円特別控除を使える
相続した空き家の売却であれば、相続空き家の3,000万円特別控除の適用が検討できます。
相続空き家の3,000万円特別控除を適用することで、譲渡所得から最高3,000万円を控除でき 、譲渡所得税の節税が可能です。
ただし、適用には以下のような要件を満たす必要があります。
- 相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいない
- 昭和56年5月31日以前に建築
- 売却時に一定の耐震基準を満たすか解体して更地での引き渡し
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却
- 売却代金が1億円以下
細かい要件を満たす必要があるので、事前に国税庁のホームページで確認しましょう。
参考：国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続後に不動産を売却するデメリット
相続後に不動産を売却するデメリットとしては、以下の2つが挙げられます。
- 遺産分割協議でトラブルになる可能性がある
- 売却までの期限があることから相場よりも安値での売却となる可能性がある
それぞれ見ていきましょう。
遺産分割協議でトラブルになる可能性がある
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分割を話し合うことです。
遺言書がなく法定相続分とは異なる相続をする場合は、遺産分割協議で相続人全員が合意する必要があります。
しかし、不動産は分割が難しいため話し合いが難航しやすいのです。
不動産の分割方法としては、以下の4種類があります。
- 現物分割：不動産をそのままの形で分割する方法
- 代償分割：不動産を相続した人が他の相続人に代償金を支払う方法
- 換価分割：不動産を売却して現金を分割する方法
- 共有分割：不動産を複数人で共有する方法
どの方法であってもメリット・デメリットがあり、トラブルに発展する可能性がゼロではありません。
どの方法が適切かは相続状況によっても異なるので、専門家にアドバイスをもらうとよいでしょう。
なお、相続後に不動産を売却するには、遺産分割協議を終えて相続登記（所有者を相続人に変更すること）するか、遺産分割協議前なら相続人全員の合意が必要です。
話し合いが難航すると、不動産が売却できない可能性もあります。
遺産分割協議で決まらない場合、家庭裁判所で遺産分割調停、審判で最終的に決めることになります。
しかし、裁判手続きが必要になると、時間や手間の負担が大きくなることに注意が必要です。
売却までに期限があることから相場より安値での売却となる可能性がある
売却金で相続税納税を検討している場合、納税までに売却が必要になってきます。
相続税納税期限は、相続開始があったことを知った日の翌日から10ヵ月以内です。
10ヵ月もあれば十分と考える方もいますが、相続が発生してから遺産分割協議などを行うと、10ヵ月はあっという間に過ぎるものです。
また、不動産は一般的に売却までに3ヵ月から6ヵ月ほど時間がかかるため、早く動かないと間に合わない可能性があります。
一般的な家庭では、相続財産に占める不動産の価値が高いケースが多いです。
たとえば、相続財産が実家と現預金わずかというケースです。
この場合では、相続税が発生すると遺産では支払えないことから、納税期限前の売却が必要になることがあります。
相続税納税のための売却であれば、短期間で売却できる買取を視野に入れるとよいでしょう。
実家じまいで後悔しないためにやるべきこととは？
実家じまいとは、住む人がいなくなった実家を子どもが整理して処分することです。
親が施設に入った、亡くなった、相続したけど管理が難しいなどの理由で、実家じまいとして売却や解体が行われます。
実 家じまいは、思い出が詰まり愛着のある実家との別れとなるので、安易に進めて後悔するケースも少なくないのです。
ここでは、実家じまいで後悔しないためにやっておくべきこととして、以下の4つを解説します。
- 生前から家族でよく話し合っておく
- できれば遺言書を書いてもらう
- できれば相続人で不動産を共有するのは避ける
- 早い段階で不動産会社に相談する
それぞれ見ていきましょう。
生前から家族でよく話し合っておく
実家を今度どうするか、生前家族で話し合い方向性を決めておくと、迷いなく実家じまいを進めやすくなります。
話し合いが不十分なまま進めてしまうと、家族間で意見が対立してトラブルになりやすいものです。
できれば遺言書を書いてもらう
相続の方法は、遺言書が優先されます。
遺産分割協議で不動産の分割を決めると揉めやすくなりますが、遺言書があれば遺言に沿っての相続が行われるので、トラブルを防ぎやすくなります。
ただし、遺言書の内容が不公平だと、反対にトラブルの原因になります。
また、遺言書には決められた形式があり、不備があると無効になる恐れがあるため、その点にも注意が必要です。
できれば相続人で不動産を共有するのは避ける
特定の相続人が不動産を相続するのではなく、相続人全員で共有するケースもあります。
たとえば、話し合いで相続人が決まらないので、とりあえず共有にしておくというパターンです。
しかし、共有状態の不動産は、単独では売却や増改築ができず、共有者の合意が必要に なり活用が難しくなります。
さらに、共有者に相続が発生すると、共有者が細分化され権利関係が複雑になるというデメリットもあるのです。
不動産を共有するとトラブルになりやすいので、可能であれば特定の相続人が相続する方が望ましいでしょう。
特定の相続人での相続が難しいなら、相続後早い段階で共有者全員での売却の検討をおすすめします。
早い段階で不動産会社に相談する
売却を検討するのであれば、早い段階で不動産会社に相談することをおすすめします。
相談する際には、実家じまいの経験豊富な不動産会社を見つけることが重要です。
複数の査定をうけて比較し、信頼できる不動産会社を見つけるようにしましょう。
また、相続税納税期限に間に合わせたい、売却金を相続人で分割したいなど、相続が絡む不動産売却であれば、買取が適しているケースも多いものです。
仲介だけでなく、買取まで視野に入れて査定を受けてみるとよいでしょう。
いえうりでは、仲介だけでなく買取の一括査定にも対応しているので、ぜひご相談ください。
まとめ
相続前に不動産を売却することで、老後資金を確保できるだけでなく相続トラブルを防ぐことも可能です。
しかし、相続前の売却では、売却後の住まいの検討や相続税対策なども考慮する必要があります。
ただし、相続後の売却であってもメリット・デメリットは生じるので、売却タイミングは慎重な検討が必要です。
売却タイミングに悩む場合は、相続や実家じまいに強い信頼できる不動産会社に相談することで、満足いく売却を目指しやすくなるでしょう。
