「お金がないから家を売りたい」
そんなお悩みを抱えている方もいるでしょう。
家を売ることでまとまった資金が手に入りますが、売り方によって現金化までの期間や注意点が異なってきます。
ここでは、お金がない時に家を売る3つの方法とその注意点について分かりやすく解説します。
あわせて、少しでも高くる売るためのポイントも紹介するので、売却時に損をしないために参考にしてください。
お金がないときに家を売る3つの方法
給与収入の減少や教育費などの支出の増加で住宅ローンの支払いが苦しい、というケースは少なくありません。
他にも、進学費用や事業用資金としてなど何らかの事業でまとまったお金が必要になる場合もあるでしょう。
そのような場合、家を売ってまとまった資金を手に入れるという方法が検討できます。
ただし、家の売り方にも種類があり、それぞれ売りやすさや現金化までのスピードなどが違うため、どの方法を選択するかが重要です。
お金がない時に家を売る方法としては、以下の3つが挙げられます。
- 仲介
- 買取
- リースバック
それぞれの仕組みを詳しくみていきましょう。
仲介
仲介では不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらいます。
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入って売却を進める方法です。
家の売却というと仲介を指すのが一般的でしょう。
仲介では、最初に売主が不動産会社と媒介契約を結びます。
その後、不動産会社は売主に代わって広告活動などで買主探しを行います。
買主が見つかったら売買契約など各種手続きのサポートまで行って売買を成立させるのです。
買取
買取では不動産会社と売買契約を結ぶため、買主が不動産会社になる。
買取とは、不動産会社が直接家を買取する方法です。
個人の買主を探すのではなく、不動産会社が買主となって売買契約を結びます。
仲介では不動産会社は間に入るだけなのに対して、買取の場合、不動産会社は間に入るのではなく直接買主となります。
リースバック
リースバックとは、家を売却した後もそのまま家に住み続けられる方法です。
リースバックでは、まずリースバック会社に家を売却し、売却代金を得ます。
その後、リースバック会社と新たに賃貸契約を結ぶことで、毎月の賃料を支払って家に住み続けるのです。
つまり、家の所有者が自分から新しく業者になり、その業者に家賃を支払うことで、そのまま自分は元の家に住み続ける形になります。
また、リースバックと似たような方法にリバースモーゲージがあります。
リバースモーゲージとは、家を担保に資金を借入れる方法です。
毎月の返済は金利のみとなり、契約者の死亡後に家が売却されて元本を返済するのが一般的です。
ただし、リバースモーゲージは60歳以上など高齢者が対象となります。
なお、仲介・買取・リースバック、いずれの方法であっても、売却額で住宅ローンを完済できることが前提となってきます。
売却額や自己資金・住み替えローンなどの活用をしても住宅ローンを完済できないケースでは、売却できない点には注意しましょう。
住宅ローンが完済できないケースでは、任意売却を検討することになります。
以降の章では、売却方法別のポイントと注意点を詳しく解説していくので、参考にしてください。
仲介で家を売る際のポイントと注意点
家の売却方法として代表的な仲介のポイントと注意点として、以下の3つを解説します。
- 仲介は高値で売却しやすい
- 売却までに時間がかかる
- 最後に値下げ交渉される可能性がある
仲介は高値で売却しやすい
仲介は、家を相場価格で売りやすいという特徴があります。
仲介での売り出し価格は、売主が自由に決めることが可能です。
そのうえで、不動産会社が広告活動などを通してよりよい条件で購入してくれる買主を探すので、高値での売却も期待できます。
仲介での売却は、買取・リースバックに比較して高い傾向があるので、少しでも高値で売却したい方は仲介が適しているでしょう。
ただし、売り出し価格を自由に設定できると言っても、相場よりも高値過ぎるとそもそも買い手がつきません。
反対に、安値を付けると早く売れはしても、想定よりお金が手に入らないケースもあるでしょう。
そのため、仲介で売却する場合は、売り出し価格の設定が重要になってきます。
売り出し価格を設定する際には、相場を自分でも押さえたうえで査定額や不動産会社のアドバイスを参考に適正価格を決めるとよいでしょう。
売却まで時間がかかる
仲介では、買主が見つからなければ売却できません。
また、買主がスムーズに見つかっても引き渡しまでに様々なステップがあるため、一定の時間がかかります。
大まかな仲介での売却の流れは以下の通りです。
一般的に、仲介での売却は3ヵ月～半年ほど時間がかかります。
立地が悪い・築年数が古いなど条件が良くない家の場合、より時間がかかる可能性もあるでしょう。
すぐに現金化が難しいため、できるだけ早くお金が欲しいというケースには適していません。
最後に値下げ交渉される可能性がある
仲介の最終的な売却額は、売主と買主の合意で決まるため、売り出し価格と異なる価格で成約することは珍しくありません。
基本的に、売却までの過程で買主から値下げ交渉を受けるケースがほとんどです。
値下げに応じればスムーズに売却できる可能性がありますが、値下げに応じることで売却額も下がります。
安易に値下げに応じてしまうと、住宅ローンが完済できない・必要な資金に足りないとなりかねないので注意しましょう。
かといって、値下げに一切応じない強固な姿勢をとると買主から避けられる恐れもあるので、バランスが大切です。
事前にローン残債などから売却額の最低ラインを決めておくと、売却機会を逃しにくく必要以上の値下げも防ぎやすくなります。
また、仲介の場合、仲介手数料が必要になる点にも注意が必要です。
一般的に、仲介での売却時にかかる諸費用は売却額の5～10％程といわれています。
お金がない場合は、仲介手数料を割引してくれたり、無料にしてくれる業者も検討したいところですが、そのような条件で契約する場合、不動産会社が両手仲介を狙って売れにくくなってしまう可能性がある点に注意してください。
家を売る際は不動産会社の 査定結果を参考に売り出し価格を決めることになりますが、値下げの可能性や諸費用まで考慮して、売却計画を立てることが大切です。
買取で家を売るときのポイントと注意点
次に、買取で家を売るときのポイントと注意点として、以下の3つをみていきましょう。
- 買取はすぐに売却しやすい
- 相場より2～3割以上の安値での売却になりやすい
- 時間をかけたくないときにおすすめ
それぞれ解説します。
買取はすぐに売却しやすい
買取は、買主である不動産会社との条件に合意できれば売買が成立するため、短期間での売却が可能です。
買取会社にもよりますが、査定から1ヵ月以内で現金化できるケースがほとんどです。
仲介のように買主が見つからずにいつまでも売れない・売れる時期が分からないというリスクがないのは、お金が必要な人にとっては大きなメリットといえるでしょう。
現金化までのスピード感があるので、すぐにお金が欲しい人や売りたい時期が決まっている人に適している方法です。
相場より2～3割以上割安での売却になりやすい
買取のデメリットとして、仲介よりも売却額が低くなるという点が挙げられます。
相場の7～8割ほどの価格での売却となるのが、一般的です。
買取の場合、買取会社は買取後にリフォームなどして再販することで、利益を見込んでいます。
再販時の予定価格から、リフォームなどの諸費用や買取会社の利益を除いた部分が買取額となるため、どうしても相場よりも低くなってしまうのです。
ただし、買取の場合、仲介ではかかる仲介手数料がかかりません。
また、買取会社がリフォームするため売却にあたって売主がリフォームする費用も必要ないという魅力があります。
物件によっては、ト ータルで考えれば仲介とそれほど変わらないというケースもあるので、一度仲介と買取の査定価格をそれぞれ確認するなどして、シミュレーションしてみるとよいでしょう。
時間をかけたくないときにおすすめ
前述のとおり、買取は買主を探す必要がないため、短期間での売却が可能です。
すぐに現金が必要なケースだけでなく、売却に時間をかけたくない人にもおすすめといえます。
例えば、離婚にともなう財産分与や相続などは、買取が適しています。
離婚で家を売却する場合、いつまでも売れない状況が続くと財産分与を進められません。
売却手続きに相手の同意が必要になるケースでは、売却が長引くことでいつまでも関係が続きストレスに感じる方もいるでしょう。
また相続の場合、売却金で相続税の支払いを検討しているなら相続開始から10ヵ月以内の売却が必要になってきます。
このような場合、多少売却額が落ちても短期間で売却できる買取の方が、スムーズに話を進めやすくなるのです。
リースバックで家を売るときのポイントと注意点
リースバックで家を売るときのポイントと注意点には、以下の3つが挙げられます。
- すぐに現金を手に入れることができる
- 売却後も家に住み続けることができる
- 住宅ローンを完済できなければ利用できない
それぞれ見ていきましょう。
すぐに現金を手に入れることができる
リースバックも買取同様、現金化までのスピード感が早い点が特徴として挙げられます。
買主を探す必要がないので、リースバック会社との条件交渉で売却を決められます。
すぐにお金が必要というケースは、リースバックを検討してみてもよいでしょう。
また、リースバックは契約によっては家の買い戻しも可能です。
一時的な収入減少などで短期間のお金の不足を補いたいという場合でも、リースバックを検討するとよいでしょう。
ただし、リースバックは一般的に仲介よりも買取額が低くなる点には注意が必要です。
さらに、賃料が相場よりも高くなるケースも少なくないので、賃料を支払い続けられるかまで考慮する必要があります。
売却後も家に住み続けることができる
リースバックの大きな魅力が、売却後にそのまま家に住み続けられる点です。
仲介・買取ともに、売却してしまうとその家に住み続けることはできません。
そのため、売却と同時に新居探しも必要になるでしょう。
新しく家を購入・契約する費用や引越し費用も考慮しなければなりません。
その点、リースバックであれば、そのまま家に住み続けるため新居探しの手間や費用を省けるというメリットがあるのです。
住み慣れた環境から離れずに済むのも、精神的な大きなメリットとも言えます。
また、そのまま家に住んでいるため外部の人から見れば売却したことが分かりません。
売却したことを周りに知られたくない人も検討してみるとよいでしょう。
住宅ローンを完済できなければ利用できない
前述のとおり、いずれの売却方法であっても住宅ローンの完済は必須です。
リースバックの場合、そのまま家に住み続けるため完済しなくてもいいのでは、と考える方もいますが、売却時点で完済が必要な点は覚えておきましょう。
住宅ローンの残った家には、抵当権が設定されているため売却には抵当権抹消が必要です。
抵当権抹消は、住宅ローンの完済が条件となっているため、必然的に住宅ローンの完済が必要になってきます。
お金がなくて家の売却を検討している方の場合、自己資金のみで住宅ローンを完済するのは難しいでしょう。
その場合、家を売ったお金で住宅ローンを完済できるのであれば売却が可能です。
しかし、リースバックは売却額が仲介よりも低くなるため、完済のハードルが高くなります。
仮に、売却額と自己資金で完済できる場合でも、手元に残るお金が少なくなるため、賃料支払いなどが厳しくなる恐れもあるでしょう。
売却を検討する際には、住宅ローン残債の正確な額を把握し、売却額で完済できるか・新居や売却後の生活に支障がないかまで考慮することが重要です。
家を少しでも高く売るポイント
お金がなくて家を売るのであれば、少しでも高く売りたいところです。
ここでは、家を少しでも高く売るポイントとして以下の5つを解説します。
- 築年数という観点では今売るのが一番高くなりやすい
- 2～3月に売却する
- 内覧前に徹底的に清掃する
- 必要に応じてリフォームする
- 専門家のアドバイスを受ける
築年数という観点では今売るのが一番高くなりやすい
家の価値は、築年数が経過するほど低下します。
例えば、木造住宅の場合、新築時の価格が最も高く、以降築年数が経過するほど価格はどんどん低下します。
築20年を超えると建物の価値がほぼ付かずに土地の価格での売却になるでしょう。
もちろん、築年数の割に状態が良い・立地条件が良い・リフォームしているなどで価格が高くなる可能性もあります。
とはいえ、築年数が経過するのは大きなマイナス要因でもあるため、築年数が経過する前に売却することをおすすめします。
「いつか売ろう」と売り時を悩んでいる間にも、築年数は経過します。
また、不動産市場がいつ悪化するかの予測は難しいものです。
売るかどうかを悩んでいるなら、少しでも早い段階で売却に進むことで高値での売却が期待できるでしょう。
2～3月に売却する
仲介での売却の場合、家の需要は一般的に2～3月に高くなると言われています。
これは、4月の新生活に向けた家の需要の高まりが要因です。
そのため、需要の高くなる2～3月に売却することで、スムーズかつ高値の売却になりやすいでしょう。
ただし、家は思い立ったらすぐに売れるわけではない点に注意が必要です。
例えば、仲介の場合3ヵ月～半年ほど売却に時間がかかるため、3月に売却するなら1月に広告活動を始めて、2月には内覧をできるような準備が必要になり、そうなると12月には不動産会社を見つけておかなければなりません。
このように、売りたい時期を逆算して余裕をもったスケジュールを立てることが大切です。
内覧前に徹底的に清掃する
仲介で売却する場合、内覧が売却を左右する大きなポイントになります。
内覧で買主に良い印象を残せれば、その後の売却がスムーズに進むでしょう。
反対に、内覧時の印象が悪ければ、マイナスポイントの部分で値引きを受ける、最悪売却につながらない恐れがあります。
内覧時の印象をよくするには、内覧前の準備が大切です。
徹底的な清掃と整理整頓は必須といえるでしょう。
家の中がピカピカですっきり広く見えれば、買主の購入意欲も高まりやすくなります。
自分の掃除だけでは対応できない場合、部分的なハウスクリーニングなどを検討するのも一つの手です。
費用はかかりますが、それで汚れを理由にした値下げを防げたり、好印象を持ってもらえて売れやすくなれば効果は十分得られます。
また、内 覧当日は紳士な対応で、買主がゆっくり室内を見られるように心がけることも大切です。
内覧に対して不安がある人は、事前に準備や当日のアドバイスなどを不動産会社に相談するとよいでしょう。
必要に応じてリフォームする
築年数が古い家の場合、リフォームを検討するのも一つの手です。
しかし、リフォームについては判断が難しい点には注意しましょう。
築年数が経過した古い物件の場合、安値で購入して自分好みにリフォームしたいというニーズがあり、リフォームしてしまうことでニーズとマッチしなくなる可能性もあります。
リフォームの仕方もトレンドやニーズを踏まえないリフォームでは、買い手から好みに合わないといった理由で避けられてしまいがちです。
また、リフォームには高額な費用も必要になるため、お金が欲しい状況で高額なリフォーム費用を捻出するのが難しい場合もあるでしょう。
仮にリフォームした場合でも、必ず売却でき、なおかつリフォーム費用を回収できるわけではありません。
基本的に、売却額にはリフォーム費用を上乗せできないため、かけた費用が無駄になる可能背もあることは覚えておきましょう。
ただし、配管などの目に見えない部分はリフォームしたほうが、アピールになるケースもあります。
このように、リフォームは判断が難しくなるため、先に不動産会社に相談したうえで検討することをおすすめします。
なお、買取の場合は、基本的にリフォーム不要です。
リフォーム費用を抑えられる点を考慮して、売却方法を検討するとよいでしょう。
専門家 のアドバイスを受ける
どの売却方法が適しているかは、自身の状況や家の状態などによっても異なってきます。
また、売却には費用もかかるため、費用まで考慮して売却計画を立てる必要があります。
適切な売却プランの選択や資金計画、さらには売却後の資金計画など考えなければならないことが多いものです。
自分だけの判断に不安がある場合は、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
アドバイスを受けながら売却を進めることで、安心して売却とその後の生活を進められるようになるでしょう。
どの専門家にアドバイスを受ければいいのか分からないという場合は、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産会社であれば、適切な売却方法の提案を含め、売却に関わるトータルの幅広いアドバイスを受けられるでしょう。
まとめ
ここまで、お金がないときい家を売る方法や方法別の注意点・高く売るためのポイントをお伝えしました。
お金がない場合に選択できる売却方法は、「仲介」「買取」「リースバック」の3つがあり、それぞれ以下のような方に適しています。
- 仲介：時間がかかっても高くで売りたい
- 買取：売却額が下がってもすぐに現金化したい
- リースバック：すぐにお金が欲しい・そのまま家に住みたい
また、それぞれの売却方法には注意点もあるので、特徴や注意点を押さえたうえで、自身の状況に合った売却方法を検討することが大切です。
売却方法に悩むなら、まずは不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
アドバイスを受け ながら適切な売却方法を選択して、満足いく売却ができるようにしてください。
