2020年4月7日に発令された緊急事態宣言を受け、不動産仲介会社はお客様との対面を控えることが増えました。
それに伴い、売主も対面を避けるために内見を断り、買主も案内を避ける人が増えたため、同時期の成約件数は大きく減少。
しかしながら、その後2020年5月25日に緊急事態宣言が解除されると、翌6月の成約件数は5月の約2倍近くまで戻りました。（赤の折れ線グラフが成約の前年同月比）
これは仮説ですが、不動産の購入を考えている人は「ステイホーム」期間中に、くまなくポータルサイトを見て住み替え先を選定していた可能性が考えられます。
つまり、この新型コロナウイルスが蔓延する状況下であっても、物件を探す、内見をするという購入の根底にある「意欲」は下がることはなかったという見方ができるのです。
2021年4月は、大幅に落ち込んだ前年同月と比べて成約数は110%増加し、在庫件数も減少している。
出典：東日本不動産流通機構
さらに2021年5月現在は、販売中物件の在庫が減少しているため、売却を考えている売主にとってはまさに売り時であると考えています。（青の折れ線グラフが在庫の前年同月比）
では、なぜ今が売り時なのか。
3つの要因を順番にひも解いて見て行きたいと思います。
要因① 買取会社に物件情報が回ってこない
不動産売却の方法は、大きく分けると2つあります。
- 仲介：個人の買い手を探す
- 買取：不動産会社が直接購入する（買い取った不動産は業者がリフォームして再販売する）
実際には、仲介・買取両方を行う不動産会社も存在しますが、この記事では便宜上、仲介を行う不動産会社を「仲介会社」、買取を行う不動産会社を「買取会社」と表現します。
ここから解説する要因①では買取会社に焦点を当てます。
買取会社が不動産を購入する為には物件情報を得るところから始まるのですが、その方法は主に2つあります。
- 一括査定サイト等からの査定依頼
- 仲介会社や不動産会社からの情報提供
弊社が運営する不動産売却プラットフォーム「イエウリ」にご登録いただいている買取会社様に話を聞くと、口を揃えて「今の時期は仲介会社から物件情報が回ってこない」と仰っていました。
これが意味することは、仲介で個人の買い手がついているため、買取という選択肢の優先度が下がってきているということです。
仲介→買取に至る不動産売却の流れ
通常、不動産の売却をしたい売主は、仲介会社と媒介契約1を結びます。
媒介を得た仲介会社の仕事は「買い手」を見つけることなので、SUUMOやathomeなどのポータルサイトに物件情報を掲載して個人の買い手を募ります。
物件掲載後、反響がなかったり、買い手がつかない状況が続くと、仲介会社が買取会社に買取金額の打診をすることがあります。
「この物件、買取だといくらになりますか？」と買取会社に「買取」での査定額を算出してもらうのです。
これが買取会社が仲介会社から情報を得るパターンです。
しかし「最近はその情報を得ることが少なくなってきた」とのこと。
買取会社に物件が回らない＝仲介で売れる状況
仲介と買取での売却を比較した時、買取は「不動産会社が安く買ってリフォームし転売する」という性質があることから、仲介よりも売却金額は安くなります。
したがって、「仲介で売れない物件や、どうしても早く売りたい場合に買取を選択する」というのが一般的です。
売主の立場からすると、買取よりも仲介の方が高く売れるため、仲介で売れるなら買取を選択する必要がないわけです。
現在は「仲介で売りに出せば買主がつくので、買取会社まで情報が回って来ない」状況であり、これが今が売り時である要因の1つ目です。
要因② 新築マンションの販売が低調
要因の1つ目をお読みいただいた方の中に、こう思った方はいらっしゃいませんか？
「でも購入を検討している方は新築も見ているんじゃないの？」
もちろん、仲介で中古を探すと同時に、新築物件を候補にしている方もいらっしゃると思います。
それでも筆者は中古住宅が売り時であるという見解であり、その根拠は以下のデータにあります。
参考：全国マンション市場動向｜(株)不動産経済研究所
販売が低調だった理由の一つとして、新型コロナウイルスの影響を受けて販売を一時停止していたことも少なからずあると思いますが、その他に考えられる要因があります。
- 探していた物件の条件が新築よりも中古の方がよかった
- 新築は中古よりも高い
- 売却のことを考えると、中古となって値段が下がるリスクがある
新築マンションと言えど、入居した瞬間、それは中古マンションに変身します。
先行き不透明な現在の状況で、将来の売却を考えた時に、それをリスクと考えた方もいるのかもしれません。
また、昨今の建築費高騰の影響を受けて、新築マンションの値段が高くなっています。
新築の値段に手は出せないけど、手ごろでいい値段の中古を探すという金銭面も関与しているのではないでしょうか。
新築よりも中古物件の購入を検討している方が多いことが、今が売り時である要因の2つ目でした。
要因③ 不変の購入意欲
東日本不動産流通機構(REINS)が開示している「サマリーレポート」というものがあります。
その月にどれくらいの取引がされて、何件の物件がレインズ2に登録されたか等のデータをまとめたものです。
ここで、2021年3月のマンション、戸建の成約件数を見てみましょう（以下データ出典：東日本不動産流通機構）。
2021年3月の中古戸建の成約件数は1,629件、中古マンションの成約件数は4,228件でした。
続いて、昨年3月の戸建、マンション成約件数を見てみましょう。
2020年3月の中古戸建の成約件数は1,309件、中古マンションの成約件数は3,642件でした。
3月は仲介会社の期末であることも関係して件数が増える傾向にありますが、新型コロナウイルスの影響がこれから広がっていくだろうという見立てだった2020年よりも、2021年3月の成約件数は約1,000件多い結果となりました。
次に、在庫件数を見てみましょう。
在庫件数は2020年6月から2021年4月まで10ヵ月連続で、前月比がマイナスとなっています。
新規登録物件は毎月10,000件を超えていますが、売れ行き好調の影響により在庫が減ってきている状況です。
在庫が減る要因は、売主が売却をやめた影響も考えられますが、成約件数が前年同月比よりもプラスになっている月が多いことから、その影響は少ないことが予想できます。
つまり、需要に対して供給が追いついていないのが現在の不動産市況であると言えるでしょう。
①不動産の購入を検討している潜在層は多くいる
②購入検討者に対して物件の供給数が少ないため、需要過多である
以上のことから、現在の状況で、不動産の売却をできるチャンスは大いにあるのです。
まとめ
新型コロナウイルスの影響下において、「先行き不透明な状況なため、不動産の売却は少し先延ばしにしておいた方がいい」という心理になるかもしれませんが、上記のデータをもとに一つずつ紐解いていくと、今はまさしく売り時であると捉えることができます。
また、売却を検討する際には、1社のみならず、複数社からのアドバイスやお話を聞くことで今後の方針を決定しやすくなります。
不動産売却のご相談はイエウリへ
【イエウリが選ばれる理由】
