住宅ローンの残った不動産を売却する場合、先に住宅ローンの残債を完済しなければ不動産を売却することができません。
しかし、不動産は新築を購入するとすぐ価値が大きく下がることもあり、不意動産を売却した資金で住宅ローンを完済できないことも少なくありません。
上記のような状態のことをオーバーローンと呼びます。
住宅ローンの返済が滞ってしまったときに取れる手段の一つに任意売却がありますが、実はオーバーローン時に任意売却するのはそう簡単ではないことをご存知でしょうか。
本記事では、オーバーローン時の任意売却について注意点と対策をご紹介します。
任意売却でカギになるのは「売却後のローン残債額」
住宅ローンは当然のことですが、返済していく必要があります。
しかし、何らかの理由で住宅ローンが返済できなくなってしまうことは誰にでもあり得ることでしょう。
通常、住宅ローンの延滞を繰り返すと、最終的には住宅ローンの対象となる不動産は差し押さえられ、競売に出されてしまいます。
競売になると、通常の方法で売却するより売却額が大きく落ちるのが一般的です。
一方、競売が開始するまでであれば任意売却を選択することもできます。
冒頭でお伝えしたとおり、不動産を売却するには住宅ローンを完済している必要がありますが、住宅ローンの残債より売却額が安いオーバーローンの状態だと、必要な資金を用意できないということもあるでしょう。
そうしたときは、金融機関と話し合って返済の条件などを決める任意売却がおすすめです。
ただし、任意売却をする際には、「不動産を売却した後の住宅ローンの残債」が重要なポイントとなります。
住宅ローン残高が売却額よりも高い状態のことをオーバーローン、その逆に、住宅ローン残高が売却額よりも低い状態のことをアンダーローンと呼びますが、以下、それぞれについて詳しく解説していきたいと思います。
アンダーローンとは
住宅ローン残高が売却額よりも低い状態、つまり、不動産の売却代金で住宅ローンの残債を完済できる状態のことをアンダーローンと呼びます。
アンダーローンの状態では、債権者である金融機関に任意売却を申し出ればすんなり受け入れてくれるでしょう。
そもそもアンダーローンの状態であれば、通常の売却をしてしまえば住宅ローンの残債を完済できるのですから、そもそも任意売却を選択する意味はあまりないともいえます。
任意売却は通常の不動産の売却と同じように、一般の市場で不動産を売却できるのですが、債権者（金融機関）と売却条件をすりあわせていく必要があるなど面倒なことも少なくありません。
アンダーローンの状態であれば、任意売却ではなく通常の売却を選ぶとよいでしょう。
オーバーローンとは
オーバーローンは住宅ローン残高が売却額よりも高い状態、つまり不動産を売却しても、その売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状態のことを指します。
オーバーローンの状態であるときは、通常の売却であれば、売却代金だけで足りないときには差額を自己資金で補填する必要があります。
しかし、そもそも任意売却を検討するくらいですから手元にお金がない状態にあるのが普通でしょう。
任意売却後は売却金額で清算しきれなかった残債を返済していく
オーバーローンの状態で任意売却を選択すると、不動産を売却した後、残った残債を任意売却後も返済していく必要があります。
例えば、2,000万円の住宅ローンの残債があり、不動産を売却して1,500万円返済したとすると、残りの500万円を任意売却後に返済していくことになります。
このため、オーバーローンの状態にある方が、任意売却を検討する際には、任意売却後に残債を返済していけるかどうかをまず考えるとよいでしょう。
自己破産の選択肢も考えられる
もし、残債の額や収入の状況から、将来的に返済していくことが難しい場合には自己破産を検討することも考えられます。
検討した結果、自己破産を選ぶのであれば、無理に任意売却しなくてもよいでしょう。
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任意売却と競売の違い
住宅ローンの返済を延滞してしまい、返済の目処が立たない場合には任意売却か競売のどちらかを選択する必要があります。
任意売却を選択しない場合には、自動的に競売手続きに進んでいくことになりますが、競売になる前に任意売却の手続きをするのにはどんなメリットがあるのでしょうか？
任意売却と競売のメリット・デメリットを表にまとめると以下のようになります。
| 任意売却 | 競売 | |
| メリット | ・市場価格で売却できる可能性が高い ・契約日や明渡日を交渉できる ・引越し費用を売却代金の一部から捻出できる ・周囲に事情が知られずに売却できる | ・手間がかからない |
| デメリット | ・個人信用情報に登録される ・連帯保証人の同意が必要 ・売却に期限がある | ・売却価格が安くなってしまう ・個人信用情報に登録される ・連帯保証人の同意は不要だが保証義務が免除されるわけではない ・新聞やインターネットで競売物件を誰でも閲覧できてしまう |
任意売却は一般の売却と同じように市場価格で売却できる可能性が高く、また売却代金から最大30万円まで引越し費用を捻出できるといったメリットがあります。
一方、競売のメリットは、自分が何もせずとも勝手に手続きが進められていく点です。
ただし、競売物件として登録されると、その情報が新聞やインターネットで誰でも閲覧できるようになるため、知人や友人にバレてしまう可能性があります。
競売は売却金額が相場よりも安くなる
また、売却価格が安くなってしまうという点も大きなデメリットです。
これは、競売物件の元の所有者が競売後も物件を占有しているようなケースでも、買主が自分で立ち退きさせなければならないなど、買主保護のシステムができていないことなどが原因です。
このため、競売は市場価格より3割以上安い価格での取引となるのが一般的で、任意売却と比べて売却後の残債が多く残ってしまいやすいです。
競売後も残債返済の義務は残る
もちろん、競売した後も残債を返済する義務は残ります。
一方、自己破産してしまえば、売却後の残債がいくら残っても個人としては関係ないので、競売を選んでもよいでしょう。
ただし、連帯保証人がいる場合には、残債について連帯保証人に請求がされるため、簡単に自己破産できない可能性もあります。
オーバーローンでも任意売却したい！チェックすべき5つのこと
オーバーローンの状態であっても、任意売却後の残債を返済していけるのであれば任意売却という選択をするのもよいでしょう。
ここでは、オーバーローンの状態にある方が任意売却する際にチェックすべきことを5つご紹介していきます。
①価格査定をしてローン残債がいくらか確認する
まずは不動産会社に連絡して、不動産の価格査定をしてもらいましょう。
また、同時に住宅ローンを借りている金融機関から残高証明書を取得しておきます。
この段階で、不動産の査定価格が住宅ローンの残債より高そうであれば、アンダーローンになる可能性が高いです。
その場合は通常の売却を検討してみるとよいでしょう。
一方、不動産の査定価格が住宅ローンの残債よりかなり低い場合には、任意売却しか選択肢がありません。
なお、不動産会社の提示する査定価格は、依頼する不動産会社によって異なるのが普通です。
このため、査定依頼は複数の不動産会社に行うことをおすすめします。
これは、不動産会社によって査定方法が異なることや、査定の際に参照するデータが異なること、また不動産会社毎に得意とするエリアや不動産の種類が異なることが原因です。
複数の不動産会社に査定依頼する際には、インターネット上で物件情報を入力するだけで、物件の種類（戸建やマンション、シングルタイプやファミリータイプなど）やエリアを得意とする不動産会社について複数紹介を受けられる、一括査定サイトを利用するとよいでしょう。
ただし、不動産の査定価格はあくまでも査定価格にしか過 ぎず、実際にいくらで売却できるか分からない点には注意が必要です。
昨今の中古住宅売買では、買主から値引き交渉があることを前提に、少し高めの値段で売りに出すという手法がよく用いられています。不動産会社も少し高めの査定額をつけることがありますので、ローンの残債などを不動産会社に伝えた上で、現実的に売れそうな価格帯も確認しておきましょう。
なお、複数社の査定額を一度に比較したい場合には、「イエウリ」が便利です。
②住宅ローンの残額をどのように返済するか考える
次に、任意売却後に残る残債についてどのように返済していくかを考えましょう。
売却後に自己資金を用意できるケースや、友人や知人からお金を借りられるケースもありますが、こうした場合には任意売却ではなく普通の売却を選択できます。
一方、自己資金もなく、友人や知人からお金を借りることも難しいという場合には、任意売却後、残債を債権者たる金融機関（もしくは住宅金融支援機構など）と協議して、どのように返済していくかを話し合うことになります。
具体的な返済額については、債務者の収入に応じて無理のない範囲で決められることになりますが、一般的には、月額5,000円～30,000円程度の返済が多くなっています。
③住み替え予定であれば「住み替えローン」という手もある
不動産を売却して新居を購入する予定であれば、住み替えローンという方法もあります。
住み替えローンでは、オーバーローンで足りない分の資金を新居を購入する際のローンに上乗せしてお金を借りることができます。
例えば、2,000万円の住宅ローンの残債があり、元の家を1,500万円で売却でき、新居を2,650万円で購入するようなケースでは、差額の500万円と併せて2,650万円分の住み替えローンを組むことが可能になります。
ただし、住み替えローンは実際の住宅の担保価値を超えて融資を受けることもあり、通常の住宅ローンと比べると審査画厳しいのが一般的です。
また、すでに住宅ローンを延滞しており、延滞情報が個人信用情報に登録されてしまっていると、基本的に住み替えローンの融資を受けることはできない点に注意が必要です。
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④今の家に住み続けられる可能性があるか確認する
また、家を売却する以外の方法で住宅ローンの残債をひとまず完済することも考えられます。
例えば、身内や投資家に自宅を買い取ってもらい、家賃を払うことでそのまま自宅に賃貸戸建として住み続けるといった方法があります。
こうした方法を、リースバックや家族間売買、親族間売買といいます。
物件の資産価値や身内の収入状況など、ハードルはやや高いですが、こうした方法もあることを頭に入れておくとよいでしょう。
⑤住みながら売却活動をする準備をする
任意売却する場合、基本的には住みながら売却活動する必要があります。
売却活動を始めると、週末には物件に興味を持った方の内覧が入ることもあるため、部屋の清掃やスケジュールの調整など準備を始めておくようにしましょう。
オーバーローンで任意売却する時の注意点
ここでは、オーバーローンで任意売却する際の注意点をご紹介していきます。
①債権者や連帯保証人の合意は必要不可欠
任意売却は、通常「住宅ローンを完済しないと不動産を売却できない」というルールを曲げてもらう方法ですので、そもそも債権者たる金融機関の合意を得られなければ手続きを進めることはできません。
これは、住宅ローンを組むときに抵当権を組んでいるからです。
抵当権は、「住宅ローンの返済が滞ったときに、対象の不動産を差し押さえて住宅ローンの完済に充てる権利」であり、住宅ローンが完済できないと抹消できません。
抵当権の残ったままの不動産は市場で売却しても買い手がつきません。他人の担保が残ったままの不動産は誰も買おうと思わないからです。
任意売却は、このルールを曲げて、「住宅ローンを完済していないけど、将来返済していくことを条件に、抵当権を抹消してあげる」という制度です。
もちろん、住宅ローンの返済が難しいケースで、そのまま放っておくと競売となり、任意売却するより残債が減らない可能性があるため、ほとんどのケースでは任意売却の交渉に応じてくれますが、100%ではないことは覚えておくとよいでしょう。
連帯保証人や共同名義になっているケースでは、「離婚したため共同名義の家を任意売却したいが、相手方が承認せず、ローン残高を抹消できる価格で売り出し続けているが、相場よりも高いため全然売れない」という事態も考えられます。
任意売却が予想される場合は、債権者（金融機関）や関係者との話し合いは早めに進めておきましょう。
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②購入者に事前に説明が必要
任意売却は、買主にとって通常の物件を購入するのとは違う条件で購入することになるため、そのことを納得してもらう必要があります。
具体的には、以下の3点です。
| 特約 | 内容 |
| 契約不適合責任を 免責とする | 不動産売買では売主は3カ月程度の契約不適合責任を負うのが一般的です。 任意売却では契約不適合責任により売却後に買主から契約を解除されること を防ぐため、売主の契約不適合責任を免責します。 |
| 現状有姿で 引き渡す | 買主が後から「こんな状態なら買わなかった」ということを防ぐため、 補修が必要な箇所があっても現状有姿で引渡すことを条件とします。 |
| 公簿売買とする | 公簿売買とは不動産の登記簿面積で売買することです。 不動産売買では、売却後に契約時の面積と実際の面積が異なることもあり、 この場合、差分を別 途精算する実測売買とすることもありますが、 任意売却では公募売買により取引します。 |
これは、任意売却が債権者である金融機関のために行うものであり、売買契約後に契約が解除されることを避けるためです。
購入者が買取業者等、プロの不動産会社であれば問題ありませんが、個人の方の場合には、先に伝えておかないと後から知って「やっぱり契約をなしにする」といったことにもなりかねないため、注意が必要です。
任意売却に対応する不動産会社を選ぶ
任意売却は通常の不動産売却とやや勝手が異なります。
ほとんどの不動産会社で任意売却の対応はしてくれますが、後からトラブルに発展するといったことを避けるためにも、任意売却を得意とする不動産会社を選ぶようにすることをおすすめします。
任意売却の基本的な流れ
任意売却の基本的な流れは以下の通りです。
- 不動産会社に価格査定
- 金融機関で残高証明書取得
- 不動産会社と媒介契約締結
- 金融機関と売却内容の交渉
- 売却活動の開始
- 購入希望者が現れたら条件交渉し金融機関から同意を得る
- 不動産売買契約～売買代金決済～引き渡し
不動産会社に価格査定
まずは不動産会社に価格査定を依頼します。
任意売却は通常の売却とやや勝手が異なるため、最初の段階で任意売却であることを伝えておきましょう。
例えば、通常の価格査定であれば「概ね3カ月以内に売却が決まるよう査定価格を算出」するのが一般的ですが、任意売却には期限があるため、それより も低い査定価格を算出するといった判断がなされることもあるでしょう。
基本的には、売り出し価格が安ければ安いほど早く買主が見つかる可能性が高く、高ければ高いほど買主が見つかるまで時間が掛かる可能性が高くなります。
なお、不動産会社の査定時には物件の撮影が行われ、インターネットに物件を掲載するのに利用されますが、任意売却の場合には債権者たる金融機関に査定結果を伝えるのにも利用されます。
金融機関で残高証明書取得
上記と前後しても構いませんが、金融機関から残高証明書を取得しておきましょう。
残高証明書の取得には時間がかかることもあるため、早い段階から動いておくことをおすすめします。
なお、この段階でアンダーローンであることが分かれば、通常の売却に切り替えてもよいでしょう。
不動産会社と媒介契約締結
不動産会社と媒介契約を締結します。
なお、媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
一般媒介契約は同時に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能で、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社とだけしか媒介契約を結ぶことはできません。
任意売却は上記どの媒介契約でも可能ですが、不動産会社側が専任媒介契約か専属専任媒介契約でしか受け付けてくれないことがあります。
これは、任意売却は通常の不動産売却と異なり、金融機関と交渉することが多くなるため手間がかかるからです。
金融機関と売却内容の交渉
不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産会社と金融機関で売却内容の交渉が行 われます。
売り出し価格が安い程早く決まる可能性が高くなりますが、債権者としては少しでも高く売却できた方が債権を回収できるため、両者の間でいくらで売り出すのがいいのか話し合いが行われるのです。
売却活動の開始
金融機関との交渉の結果、条件が固まったら売却活動を開始します。
ここは、基本的には通常の不動産売却と同じ流れです。
住みながら売却する場合には、売主は内覧の準備をするとともに、内覧の際には立ち会う必要があります。
購入希望者が現れたら条件交渉し金融機関から同意を得る
購入希望者が現れ、売買価格など条件が固まったら、その内容を債権者たる金融機関に報告し、同意を得る必要があります。
基本的に、こうした手続きは不動産会社が行ってくれます。
売買契約～売買代金決済（引き渡し）
契約条件について金融機関の同意を得られたら、売買契約を締結します。
売買契約の段階で、物件の引き渡し時期を決めます。
売主は、引き渡しの日までの間に家の中を空っぽにしておき、引越しを済ませておく必要があります。
売買契約後は、買主の住宅ローン審査が行われ、審査の承認が出たら決済、売主の引越し、物件の引き渡しと手続きが進んでいきます。
この辺りの手続は通常の不動産売買と同じと考えてよいでしょう。
なお、本文中でもご紹介しましたが、任意売却の場合、売却代金は債権者たる金融機関に引き渡されることになりますが、その内最大30万円までについて、引越し費用を受け取ることができます。
その資金で、新居の入居費用や引越し費用を捻出するとよいでしょう。
不動産会社が賃貸物件も取り扱っているようであれば、入居費用ができるだけ安くで済むような物件を紹介して貰うといった事も可能です。
まとめ
任意売却について、オーバーローンとアンダーローンの違いや競売との違い、それぞれのメリット・デメリット、任意売却前のチェックポイントや注意点等ご紹介しました。
オーバーローンで住宅ローンの返済を延滞しており、延滞分を返済できない場合には任意売却を検討する必要がありますが、任意売却後の返済が難しい場合には競売も検討する必要があるなど、それぞれの違いやメリット・デメリットをしっかり把握したうえで最善の選択をする必要があるといえるでしょう。
また、任意売却はほとんどの不動産会社で対応してくれるとはいえ、通常の不動産売却とは異なることも多いため、媒介契約を結ぶときは任意売却を得意としている不動産会社を選ぶことをおすすめします。
