家を売るときの流れを確認しよう
家を売りたいと考え始めていても、何をどのように進めればよいものか、漠然としたイメージだけでは不安になります。
家の売却がどのように進められていくのか、その流れを確認しましょう。
基本的な家の売却の流れは次の通りです。
- 近隣の売却相場を調べる
- 家の売却査定を依頼する
- 不動産業者と媒介契約を結ぶ
- 購入検討者に物件を確認してもらう
- 売買契約を結ぶ
- 売買代金の決済・引き渡し・所有権移転（名義変更）
ここからは、それぞれの流れを詳しく解説します。
①近隣の売却相場を調べる
家を売るときには、まず最初に近隣の売却相場を調べます。
家を売るなら「できるだけ高く売りたい」と思うのは自然なことですが、不動産には「相場」というものがあります。
同じような条件の家が近隣ではどのくらいの価格で売却されているか調べてみましょう。
相場を調べる方法には、不動産流通機構が運営するレインズで検索する方法や、賃貸から売却まで市場に紹介されている不動産情報が集まるポータルサイトなどで検索する方法があります。
マンションなどは物件名も掲載されていることが多く、築年数や間取り、設備の充実度、駅からの距離など利便性も含めて近隣の売却価格を調べます。
②家の売却査定を依頼する
家の売却相場を調べることは大切ですが、その結果だけでは自分の家がいくらで売れるのか判断することはできません。
そのため、専門家に実際いくらで売れるのかということを査定してもらいます。
専門家とは不動産売却を取り扱っている不動産会社のことです。
家の査定額は、築年数や間取り、設備や住環境を含め、過去の売却データなどを考慮して算出されます。
たとえ築年数が経過していても、住環境で人気のある地域である場合、新しめの物件よりも高い価格がつく場合があります。
③不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産売却では、通常は不動産会社に仲介を依頼します。
仲介では不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらいます。
個人売買という選択肢もありますが、知識や経験を持たない個人が不動産という大切な資産を取り扱うのは、リスクが高く難しいのが実情です。
様々なケースを経験した専門家に依頼するほうが安心感があります。
不動産会社と結ぶ媒介契約には、次の3つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの契約内容で大きく違う点は、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社の不動産会社とのみ契約できるもので、一般媒介契約は2社以上の不動産会社と契約ができることです。
また、専属専任媒介契約だけは、自分が探してきた買主と直接の取引ができません。
どのような契約形態が最も向いているかは、不動産会社に相談して決めることもできますので、気軽に相談してみましょう。
④売り出し価格を決め購入検討者と交渉する
実際に不動産を売りに出すときは、不動産会社の査定額を元に売り出し価格を決めます。
売り出し価格は物件の印象を決める重要なものですので、高く売りたいからといっても、相場よりもあまりにも高く設定すると、いつまでも売れ残るリスクがあります。
最終的な売買価格（成約価格）は、購入者との値引き交渉が入る可能性もありますので、不動産会社と相談しながら慎重に設定しましょう。
売却物件の管理と売却時の交渉
購入者は当然物件の内覧をします。
内覧時の印象が売買価格にも影響を及ぼすこともありますので、できるだけ印象のよい状態で見てもらえるように、クリーニングなどの準備をしておきましょう。
購入者側から、売却額の値引きや引き渡し状態についての条件提示がされる可能性もあります。
⑤売買契約を結ぶ
買い手側と物件の条件が折り合えば、いよいよ売買契約です。
売却額の決済方法や引き渡しの時期などは、売買契約を行う前にお互いに了承している流れなので、契約内容は重要事項説明や手付金（頭金）の支払い、所有権移転に係わる書類の確認など事務的なことが中心になります。
売買契約を結んだあとで、一定の条件付きで契約解除ができるのは、相手側が履行の着手をするまでの期間に限られます。
⑥代金の決済・引き渡し・所有権移転
売買契約書の内容に沿って、手付金を差し引いた残代金の決済、物件の引き渡し、所有権移転（名義変更）は、同日に行われるのが一般的です。
これは家の売却でも土地の売却でも同様で、売り手と買い手で、どちらかにリスクが偏らないような仕組みになっています。
いわゆる権利証が必要になるのは、この所有権移転の手続きのときになります。
スムーズに運ぶように、あらかじめ必要になる書類はチェックしておくと安心ですね。
おおよその売却価格の想定をしておこう
「いくらで売り出すか」は、家を売るうえでとても重要なポイントになります。
売り出し額は、不動産情報に掲載されるものであり、家を買いたい人は、地域と金額で検索してある程度判断してしまうからです。
「後で値引きをすればいい」「安すぎたら値上げすればいい」と安易に捉えず、買い手側の心理も十分に考慮して売り出し額を想定しましょう。
売却までの期間の目安を決めておこう
家を売るまでの期間は、どのくらいを想定しているか、目安を決めておきましょう。
とにかく早く売りたいのか、希望額での買い手が付くまで長く待てるのかによって、売り出し価格や値引き額にも影響があるためです。
またこのことは、不動産会社との媒介契約の種類を決める際にも影響を及ぼします。
いつごろまでに家が売れればよいのか、おおよその目安をたてておきましょう。
税金、登記、ローン残高など売却に関わる資金計画を想定しておこう
家を売ったお金で住宅ローンの精算を考えている人もいるでしょう。
しかし、家を売るときには、仲介手数料や測量、登記費用、印紙代などの経費がかかります。
どれくらいの費用が必要になるのか、あらかじめ見積もりをしておき、資金計画を立てておきましょう。
ここは特にしっかりと確認しておきたい点ですね。
売却価格と手持ちの資金で住宅ローンを完済するのはもちろんですが、新しい住まいの頭金や引っ越しの費用も必要であれば、それも計算に入れておきましょう。
家を売るときに信用できる査定業者を選ぶ3つのポイント
家を売るときには、どんな不動産会社に依頼すれば良いか迷ってしまいますよね。
できるだけ良い条件で売りたいのはもちろんですが、簡単に「我が社に任せてくれれば大丈夫です」と営業トークで言ってくるような会社も信用できるかわからない…と不安になる気持ちはよくわかります。
ここからは、信用できる不動産会社の選び方について解説します。
ポイント①会社の過去の実績を確認する
不動産会社の看板を掲げる会社は、本当にたくさんあります。
しかし、不動産会社といっても、賃貸に強い会社、売買に強い会社、土地取引に強い会社など、それぞれ得意分野があります。
不動産会社の物件情報などを調べていくと、物件情報や取引情報がわかりますので、売買を得意としている不動産会社を候補にするようにしましょう。
売却までの期間が長くなればなるほど、力の入れ具合も落ちる傾向があるので、売れ残りを防ぐためにも業者の選定は慎重に行うべきです。
ポイント②売却したいエリアにどれだけ詳しいか
対象のエリアに詳しい業者であれば、売りやすい価格帯や購入を検討する顧客層、売れる時期まで詳細に把握しているケースが多いです。
エリアの事情に詳しい仲介業者を利用すれば、売り出し額を決めるときや、なかなか売れないときにも、適切なアドバイスがもらえるでしょう。
ポイント③一括査定サービスで業者を比較検討する
たくさんある不動産会社にひとつひとつ訪問して話を聞くことは、実際には現実的ではないかもしれません。
また、ひとつの不動産会社に行くことで、断れなくなってしまうのではないかという心配もあるでしょう。
もっと効率的に、気軽に不動産会社の比較をする方法として、一括査定サービスを利用するという選択肢があります。
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