家の売却には、いくつかのNG行為があることをご存じでしょうか。
うっかりNG行為をしたために売却で後悔をすることになれば大変です。この記事では、後悔せずに売却を成功させるポイントとして、家の売却でやってはいけないことを解説します。
売却の準備段階でやってはいけないこと
家の売却を決心したときの準備段階でやってはいけないことを確認しましょう。
準備段階で大事なことは、家の環境を売却できる状態に整えることです。売却活動の直前になって慌てることのないよう、しっかり準備をしておきましょう。
①必要な費用・税金を調べずに放置する
家を売却するときには、いろいろな費用や税金がかかります。
どれくらい金銭を用意すればいいのかあらかじめ見当をつけておかないと、最終的に手元に残った現金が想定よりも少なくなってしまい、新居に必要な用品が購入できないという事態に繋がります。
売却時に必要な費用・税金は次のようなものがあります。
- 不動産会社の仲介手数料
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲与所得税・住民税
- 抵当権抹消費用(司法書士への報酬)
- ハウスクリーニング費用
- 測量費用
ハウスクリーニングは、家の汚れが目立たない場合は必要ありません。また測量費用は、境界確定ができていない場合に必要になります。
②リフォームをする
売却したい家の老朽化や汚れが目立つと、このままでは売れないと考えリフォームに着手する人もいます。しかし多くの場合、リフォームに要した費用が売却価格のアップにつながることはありません。
たとえば2,500万円が相場の家を500万円でリフォームしても、その家が3,000万円以上で売れることは、ほとんどないのです。
リフォームすることで「売れやすくなる」効果が生まれる可能性はあるが、かけた費用を売却額に上乗せするのは難しい。
古い家を購入する買主の中には、できる限り安く購入して自分好みの形でリフォームしたいと考えている人が大勢います。そんな人にとって、リフォームされた家はかえって魅力がありません。
リフォームした家の費用分を上乗せして販売すると、価格が合わないことを理由に敬遠する方も多くなります。
汚れが気になる場合は、専門のハウスクリーニング会社に依頼して、内覧時の印象を良くすることに努める方が無難です。
③ローンの残高を確認しないまま過ごす
住宅ローンを利用して購入した家は、ローンを完済して金融機関による「抵当権」を抹消する必要があります。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸す代わりに購入する家や土地を担保にできる権利です。抵当権のある不動産は基本的に売却できないので、抵当権は必ず抹消しなければなりません。
売却で得た資金をローンの返済に充てようと考えているのであれば、売却価格がローン残高を上回る必要があります。そのためにも、事前にローン残高の確認は欠かせないのです。
ローン残高を確認しないまま売却を進めると、残債をクリアする価格で売却できず、ローンが完済できないことが原因で売買が白紙に戻る可能性があります。
④未確定の境界を放置する
隣地との敷地境界を確定しないまま売却をすると、後に境界トラブルが発生し、契約不適合により損害賠償を請求される可能性があります。
そもそも境界が確定していない敷地は、購入希望者も敬遠する傾向があるので、なかなか売却できないことがあります。
境界確定は、状況によっては時間を要することがあります。スムーズに売却をし、後のトラブルリスクを解消するためにも、売却前に境界確定を実施しておきましょう。
不動産会社選びでやってはいけないこと
家を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的な流れです。家の売却で避けて通れない不動産選びで、やってはいけないことを紹介します。
⑤相場を調べないで査定を依頼する
家を売却する際は、まず家の査定を依頼します。査定を依頼するときには、事前に必ず自分で相場を調べておきましょう。
相場を知らないままだと、不動産会社の査定結果が相場より高いのか低いのか、また適正な価格なのかを判断することができません。
不動産会社がすべて正直に話しているとは限りません。嘘とまでは言わないにしても、多少は大げさに話していることもあれば、逆に魅力的な要素を見落としていることもあります。
そのため、不動産会社の査定の信憑性を見極めるためには、あらかじめ相場を知っていることがとても重要なのです。
⑥ 1社だけに査定を依頼する
不動産会社1社だけに査定を依頼すると、その査定額が誤っていても気づかない可能性があります。査定額が低すぎた場合、本来得られるはずだった金額より低い額で売却することになります。反対に査定額が高すぎた場合は、なかなか売却できない事態になりかねません。
査定は複数業者から受けることで、データの比 較ができ、より現実的な査定額が得られます。さらに査定金額だけでなく、各不動産会社の対応を比較することで、サービスの質や対応の良さを見極めることができ、最適な業者を選択することができるのです。
実際に売却活動を始めると、その物件を担当するのは、査定を依頼した営業担当者になります。査定依頼時の会話などによって、営業担当者の能力や人柄が確認できますから、複数の会社に査定を依頼するのは大きな意味があります。
1社のみに依頼すると、有能で良心的な会社を見逃す可能性があります。できれば3社以上に査定を依頼して、その中から適切だと思われる会社を選択してください。
⑦査定の高さだけで不動産会社を選ぶ
複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社まちまちな数字が出てきます。中には想定以上の高額の査定が出て、喜ぶこともあるかもしれません。
しかし、いくら高い査定額が出ても、その価格で売却できる保証はないのです。それどころか、相場よりも高く売り出したことで、なかなか買主が現れない可能性もあります。その結果、大幅に値下げして改めて売りに出すということにもなりかねません。
査定額で重要なのは、適切な価格を提示することであり、これによりスムーズに売れる可能性が高くなります。
不動産会社を選択する基準は、会社の信用性や営業方針、または営業担当者の能力や人間性であり、けっして査定額の高さではありません。
⑧売却を急ぐ
とにかく売却することを最優先で市場に出すと、市場分析を行う時間がなくなります。その結果、不本意な低価格で売却してしま う可能性があるのです。
一般的な家の売却では、6カ月ほどの期間を要することもあります。売却を急いでいることを相手に悟られると、値段交渉で大幅に値切られてしまい、そのまま安い売却価格で売買契約をしてしまうリスクがあります。
納得のいく価格で売却するためにも、諸事情により緊急で売らないといけないケースを除き、余裕のあるスケジュールを立てるようにしましょう。
⑨買取と仲介の違いを理解しないまま依頼する
家の売却には「買取」と「仲介」があります。この違いを理解しないまま不動産会社に売却を依頼すると、不本意な売却をする可能性があります。
買取とは、不動産会社が直接家を購入する方法です。10日前後の短期間で売却できるメリットがありますが、その一方で、価格が相場の70％程度に抑えられるというデメリットがあります。
売却するための時間は十分あるのにもかかわらず、買取を選択してしまうと、本来得られるはずの収入をみすみす逃してしまうことになるのです。
売却をする状況を十分に見極めて、「買取」と「仲介」の選択をしてください。
⑩媒介契約を適当に決める
不動産会社に仲介をお願いする際には媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類の契約方法があるので、最も適した方法を選択することが重要です。
それぞれの契約の特徴を紹介していきましょう。
一般媒介契約
複数の不動産会社と媒介契約を交わすことが可能です。しかし、不動産会社は自社で仲介できる保証がないことから、あまり熱心に売却活動をしてくれないこともあります。ま た、自分で買主を探すこともできます。
不動産会社は、不動産情報ネットワークである「レインズ」に登録する義務はなく、売主に販売状況を報告する義務もありません。
専任媒介契約
媒介契約は1社に限られます。自分で買主を探すことが可能です。
不動産会社は、レインズへの登録と、販売状況の報告を14日に1回以上売主にする義務があります。
専属専任媒介契約
媒介契約は1社に限られます。自分で買主を探すことはできません。
不動産会社は、レインズへの登録と、販売状況の報告を7日に1回以上売主にする義務があります。
家の売却活動でやってはいけないこと
不動産会社と媒介契約を交わすと、いよいよ売却活動が開始します。売却活動は基本的に不動産会社任せになるので、売主自体がやることはあまりありませんが、その中でもやってはいけないことを紹介します。
⑪売出価格を相場から外れた額で設定する
不動産会社には査定を依頼しますが、最終的に売り出す時の価格を決定するのは売主自身です。
売出価格は、売れる時期や実際の売却額を左右する重要な要素です。単に自分の希望額だけで売出価格を決めてしまうと、高すぎてなかなか売れず、結果的に大幅に値下げをして損をするということもあります。
だからといって安すぎると、何か問題があるのではないかと敬遠されることもあるのです。
売出価格は、査定結果や近隣の売り出し中物件の価格、さらには売却希望額などさまざまな要因を加味して決めることをおすすめします。もちろん、不動産会社からのアドバイスも大いに参考にしてください。
⑫内覧前の片づけを放置する
内覧では、購入を希望する人が自宅を訪問します。内覧前には掃除やクリーニングを行い、購入希望者の印象を良くすることが重要です。
室内が整頓されずに物が雑然と置かれていると、家自体に問題はなくても、購入希望者のに悪い印象を与えてしまいます。その結果、内覧での評価をが下がり、大幅な値下げ交渉をされるおそれがあります。
自宅の魅力を最大限に引き出すためにも、清潔で整理された状態で内覧を行うことが重要です。
⑬家族に知らせずに内覧をする
内覧の予定が入れば不動産会社の担当者から売主に連絡が入ります。この予定を家族に伝えていないと、心の準備ができないまま内覧者を受け入れることになるので、内覧者に悪い印象を与えるリスクがあります。
内覧で購入希望者に対応するのは、基本的に不動産会社の担当者です。しかし、家族の態度や動作はどうしても視界に入ってしまいます。一方で家族の方も、リビングでくつろいたところに予期せぬ訪問者がくれば、けっして気分のいいものではありません。
内覧では個室やクローゼットなどまで見たいという方もいます。こうしたプライベートな空間を他人に見せるのは、家族の理解がなければ実行できません。
家族総出で内覧者を気持ちよく迎えるためにも、事前に内覧の予定は家族に周知しておきましょう。
⑭不動産会社に自分から連絡をしないまま過ごす
不動産会社の営業担当者は、いくつかの物件を並行して受け持っています。
そのため、動きの活発な物件に時間を割くことになり、なかなか 新しい情報が届かないこともあります。本当に動きがなくて連絡がないということもありますが、いつまでも待っていては不安が募るばかりです。
他に利益の大きな物件を受け持っていて、営業担当者の関心が薄れていることがありますから、定期的に自分から不動産会社に連絡をしましょう。
⑮値段交渉を拒絶する
購入希望者は、売り出し中の物件が気に入ると不動産会社に購入申込書を提出します。そこには購入する条件が記載されていますが、なんといっても一番の関心事は購入希望額でしょう。
売出価格と購入希望額が一致すれば問題はないのですが、購入希望額を下回る価格を記載する方も少なくありません。その場合に、一切価格交渉に応じないという態度を貫くのは、売却の大幅な遅延を招く恐れがあります。
購入希望額も「その額でないと買わない」という意思表示ではなく、ある程度は希望額をアップしてもやむを得ないと考えています。値段交渉に応じて、折り合いのつく金額で売却できるのであれば、妥協をするのもひとつの解決方法です。
⑯売主が不利になる情報を隠す
家の売主には「契約不適合責任」があります。「契約不適合責任」とは、家の売却において、契約時に伝えていた内容と物件の質が違う場合に、買主が損害賠償や代金減額を請求することができる規定です。
たとえば、雨漏りや白アリ被害・排水管設備の不具合などが売却後に発覚した場合には、契約不適合責任が問われます。
売買契約前に家の不備を報告していれば、契約不適合責任に問われることはありませんので、たとえ売却に 不利な情報であっても買主に伝え、双方が納得したうえで契約を結ぶようにしましょう。
家の売却後でやってはいけないこと
無事に売れた後でも、やってはいけないことがありますので紹介していきましょう。
⑰売買契約書の内容を確認しない
買主と結ぶ売買契約書には、売買の条件、義務、責任などが記載されています。これらを確認することなく契約書に署名をすると、重要な法的条件や負担を見落とすリスクがあります。
きちんと内容を理解しないまま契約をすると、売主は不必要な責任を負うことになる可能性があります。しかも、売買契約後に気がついても内容を変更することはできません。
売買契約後に売主の都合で売買をキャンセルすると、違約金がかかってしまいます。後からキャンセルすることがないよう、契約前に記載内容をしっかり確認してください。
⑱引渡し日まで残置物を放置する
売主は、契約時に決めた引渡し日までに敷地や建物内の物品をすべて撤去する必要があります。
売主の事情で残置する物がある場合は、契約書に特約次項として記載する必要があります。もし引渡し時に残置物があれば、契約違反になり違約金が発生することにもなりかねません。
引越しの日取りや、荷物、不用品の扱いを決めてから引渡し日を決定すると安心です。
⑲税控除の特例を調べずに確定申告をする
家の売却では、不動産売却による譲渡所得にかかる税金を控除できる特例があります。
税控除や特例を知らなかったために、本来不要な税金を納めてしまう可能性があります。特定 の税控除や特例を利用することで、売却時の税金が大幅に節税できるので、売却後は譲渡所得税についてしっかり把握しておきましょう。
⑳確定申告を怠る
家を売却して利益が出た場合は、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。
不動産売却で利益があるにもかかわらず確定申告を怠った場合は、税務署から遅滞税や無申告加算税などのペナルティが課せられます。
なお、売却額が購入時の金額よりも安かったといった理由で譲渡所得が発生しなかった場合は、譲渡所得税に関しての確定申告は不要です。
まとめ
後悔せずに売却を成功させるために、家の売却でやってはいけないことを解説しました。
どれも家の売却において大事なことばかりですが、特に重視したいのは「不動産会社選びでやってはいけないこと」の項です。営業力があり良心的な不動産会社に仲介を依頼することが、後悔せずに家を売却するための最善手となります。
一方で、不動産会社を見極めるためには、一定の不動産に関する知識は欠かせません。本記事や、関連記事を参考にしながら、家の売却を成功に繋げてください。
