「住宅ローン返済中だけど家は売れる？」という疑問をお持ちの方もいるでしょう。
住宅ローンが残っている家でも、ローンを完済できるなら売却が可能です。
ただし、ローン完済のためには慎重に売却を進める必要があるため、売却の流れや注意点を押さえておくことが大切です。
この記事では、住宅ローン返済中の家を売る時の流れや注意点について分かりやすく解説します。
ローン中の家を売ることはできる？
「住宅ローンの返済が厳しい」「資金の必要性が出た」「転勤することになった」など、住宅ローンが残っている家でも売却が必要になるケースは珍しくありません。
では、住宅ローン返済中の家は売れるのでしょうか？
まずは、ローン返済中の家の売却について解説します。
売却時にローンを完済する必要がある
住宅ローン返済中の家を売却できるかは、住宅ローンを完済できるかによります。
住宅ローンで家を購入すると、その家には抵当権が設定されます。
抵当権とは、万が一、住宅ローンの返済が滞った場合、家を強制的に売却してローン残債を回収する権利のことです。
この抵当権が設定されている家は、基本的に売却できません。
仮に他人の抵当権が設定されている物件を買った場合、いつ抵当権が実行されて売却されてしまうか分からないからです。
抵当権の抹消には住宅ローンの完済が必要となることから、住宅ローン返済中の家を売却するには、住宅ローンの完済が必須となるのです。
ただし、必ずしも事前に住宅ローンを完済する必要はありません。
売却と同時に完済して抵当権を抹消できれば問題ないため、一般的には家の売却金で完済するケースが多いでしょう。
そのため、事前にローン残高といくらで売れるのかを正確に把握しておく必要があります。
ローン残債と売却金の関係は、以下の2種類に分かれます。
- アンダーローン：住宅ローン残債＜売却金
- オーバーローン：住宅ローン残債＞売却金
どちらであるかによって対応が異なるので、注意しましょう。
アンダーローンであれば特に問題ない
アンダーローンとは、ローン残債よりも売却金が高くなる状態です。
この状態であれば売却金でローンの完済が問題なくできるため、そのまま売却に進めます。
オーバーローンは資金を用意する必要がある
オーバーローンとは、ローン残債が売却金を上回る状態です。
オーバーローンの場合、売却金だけでは住宅ローンが完済できないため、以下のような工夫が必要です。
- 自己資金で用意する
- 家族などに借りる
- 住み替えローンなどを利用する
売却金だけでは完済できない分は 、自己資金で用意したり、家族に借りたりなどして補填する必要があります。
住み替えであれば、住み替えローンの利用も検討するとよいでしょう。
住み替えローンとは、売却金だけでは足りない分を新居のローンに上乗せして借入できるローンです。
ただし、新居の担保価値以上の借入になるので、金利が高く返済の負担が大きかったり、新居の売却時にさらにオーバーローンになりやすいなどのデメリットもあります。慎重に判断するようにしましょう。
なお、基本的に用途の自由なフリーローンなどを利用して返済するのはおすすめできません。
住宅ローンは、ローンの中でも最も金利の低い金融商品です。
金利の低い住宅ローンの返済に、金利の高いフリーローンなどを利用するのは、返済の負担が厳しくなるので注意しましょう。
上記のような対策をとっても住宅ローンが完済できない場合は、売却できません。
すでに住宅ローンの返済が滞っている場合は、任意売却を検討するとよいでしょう。
任意売却とは、住宅ローンの返済が滞っているときに、不動産会社と連携して「滞納してしまっている住宅ローンが、売却金で相殺できないときに返済について調整してもらった上で売却する」ことです。
住宅ローンの滞納が続くと競売にかけられてしまいますが、競売は一般的な仲介での売却や、不動産会社による買取よりも金額が安くなってしまうため、金融機関としても債権回収が難しくなってしまう場合があります。
任意売却は、不動産会社と連携して「なるべく高く家を売った上で、残ったローンの返済を金融機関と相談する」という流れになります。
ローン中の家を売る流れは大きく2パターン
ローン中の家を売る場合、売却後の新居も同時に探す必要があるケースが一般的です。
「今の家の売却」と「新居の購入」を行う流れには、次の2種類があります。
- 売り先行：売却してから新居を購入する
- 買い先行：新居を購入してから今の家を売却する
基本的な売却の流れと新居購入の流れ自体は同じですが、住み替えではそれらを同時期に行っていくため、どちらを先にするかで全体の流れも異なってきます。
そのため、売却を先にする「売り先行」と、新居の購入を先にする「買い先行」では、メリット・デメリットも違ってくるのです。
基本的に、売却金で住宅ローンを完済する場合は、売り先行が適しています。
それぞれの流れの違いやメリット・デメリットを理解したうえで、自分のケースに合った方法を選ぶようにしましょう。
ちなみに、売却と購入のタイミングをぴったり合わせる「同時進行」という方法もありますが、スケジュール調整などが難しく、そう簡単にはいきません。
仮に、同時進行を狙う場合でも、売り先行か買い先行になることを見越して計画を立てることが大切です。
以下では、売り先行と買い先行のそれぞれの流れやメリット・デメリットを詳しく解説していきます。
【売り先行】ローン中の家を売る手順
まずは、売り先行の手順とメリット、デメリットを押さえていきましょう。
売り先行の手順は以下の通りです。
- 家を売りに出す
- 内見
- 売買契約
- 売買契約
- 引き渡しまでに仮住まいに引っ越しする
- 売る物件の決済～引渡し
- 新居を探す
- 気に入った物件が見つかったら売買契約
- 住宅ローン審査
- 買う物件の決済～引渡し
それぞれ見ていきましょう。
家を売りに出す
売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結んで売却を進めます。
この際、査定価格から住宅ローンを完済できるかは慎重にシミュレーションして判断するようにしましょう。
また、不動産会社にも売却金で完済を予定している旨を伝えておくことが大切です。
媒介契約後は、不動産会社がチラシやサイトへの掲載、問い合わせ対応などの基本的な売却活動を進めてくれます。
内見
内見とは、購入希望者が実際に家を訪れて確認することで「内覧」とも呼ばれます。
内見は、購入希望者が購入判断を下す大きなポイントです。
良い印象を与えることで売却しやすくなるので、清掃などしっかり準備して内見に臨むようにしましょう。
売り先行の場合、内見をどのようにするかは次の2パターンに分かれます。
- 住みながら内見してもらう
- 仮住まいに引っ越して空き家状態で内見してもらう
どちらでも問題ありませんが、売りやすいのは空き家状態で内見してもらう方法でしょう。
住みながら内見してもらう場合は、内見希望者の日程に合わせにくかったり、生活感が出てしまうことがネックになる恐れがあります。
空き家であれば、スッキリした状態で内見してもらえるので、好印象を与えやすく売却にもつながりやすいです。
ただし、どちらの方法であっても徹底的に清掃して室内をきれいな状態にしておくことは必須と考えましょう。
売買契約
内見後、価格や購入条件などの交渉が行われ、売主・買主とも条件に合意できれば売買契約に進みます。
売買契約時には、重要事項説明や契約書の内容をすみずみまでチェックすることが大切です。
契約書に署名・押印してしまうと、条件の変更や解除が容易にできません。
場合によっては違約金が発生するケースもあるので、契約内容に納得してから署名・押印することが大切です。
引き渡しまでに仮住まいに引っ越す
売買契約後、1ヵ月程度を目安に決済・引渡しが行われます。
そのため、期日までに家を引き渡せるように引っ越しを進めていきましょう。
期日に引っ越しが済まずに引き渡せないと、トラブルになりかねません。
とくに引っ越しシーズンは手配にも時間がかかってしまうので、早めに手続きするようにしましょう。
同時に、水道・ガス・電気などのライフラインの停止手続きも忘れずに進めておきます。
売る物件の決済～引き渡し
期日になったら決済と引き渡しです。
買主から代金を受け取ったら、鍵や必要書類などを引き渡して売却完了となります。
代金受け取り後は 、住宅ローンの完済・抵当権抹消手続きも同時に進めていきます。
新居を探す
売却が完了したら新居探しです。
新居の候補探し自体は、売却活動中に進めておいて問題ありません。
ただし、売却金が確定しないと資金計画が崩れやすく、場合によっては選んだ物件に住めないケースもあるので注意しましょう。
気に入った物件が見つかったら売買契約
気に入った新居を見つけ、購入条件が合意すれば売買契約を結びます。
売却時の売買契約同様、契約内容はしっかりと確認し納得したうえで契約を締結するようにしましょう。
また、この際売主に手付金を支払う必要があります。
手付金の額は購入額の10％が目安ですが、実際の希望額については事前に交渉することが可能です。
住宅ローン審査
売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査の手続きを進めましょう。
万が一、住宅ローンの審査に落ちた場合に備えて、契約時には住宅ローン特約（ローンの審査に通らなかったとき、ペナルティなどなしで売買契約を解除できる特約）が付加されているかもチェックすることが大切です。
住宅ローンの本審査は2週間～1か月ほど時間がかかります。
住宅ローン特約の期日までに可否が分かるように、早めに手続きを進めていくようにしましょう。
買う物件の決済～引き渡し
住宅ローンの本審査に通ったら、いよいよ決済と引渡しです。
融資後に買主に代金を支払い、物件を引き渡してもらいます。
引渡し後に新居へ引っ越し、住み替えのすべての流れが完了します。
売り先行のメリット・デメリットと注意点
売り先行のメリット・デメリットと注意点をみていきましょう。
メリット
売り先行のメリットは以下の通りです。
- 新居購入の資金計画が立てやすい
- 高値での売却が期待できる
売却金が確定した状態で新居探しができるので、住宅ローンの完済や新居の予算についての資金計画が立てやすいというメリットがあります。
また、焦って売る必要もないため、売り急いで安値の売却になるのも防ぎやすいでしょう。
デメリット
デメリットは以下の通りです。
- 新居選びに時間をかけられない
- 仮住まいが必要になる
- 住みながら売却の場合は内見対応が必要
売却した状態で新居を探すので、早く次の新居を探さないと住む家がない状態となります。
新居選びを急いで行う必要があるので、妥協して選んで購入後に後悔することにならないよう注意しましょう。
また、新居選びに妥協できない、空室で売却したいという場合は、仮住まいが必要です。
その場合、仮住まいの賃料や引っ越しの費用など、余計なコストがかかってくる点は注意しましょう。
一方、住みながら売却する場合は、住んだ状態で内見してもらうため、同居家族の了承が必要だったり、対応がストレスになる、売りにくいなどといったデメリットも考えられます。
注意点
売り先行は、資金計画が立てやすく高値での売却が期待できるので、住宅ローン返済中の家を売却するのに適した方法です。
しかし、家に住 みながら内見するため、内見準備や日程調整などの手間がかかりやすく、室内の状況によっては売りにくくなる恐れがあるので注意しましょう。
また、仮住まいが必要になるケースも多く、その場合は余分なコストや手間が発生するので、仮住まいのコストまで含めて資金計画を立てる必要があります。
【買い先行】ローン中の家を売る手順
次に、買い先行の手順やメリット・デメリットをみていきましょう。
大まかな手順は次の通りです。
- 新居を探す
- 気に入った物件が見つかったら売買契約
- 住宅ローン審査
- 買う物件の決済～引渡し
- 住んでいた家を売りに出す
- 内見
- 売買契約
- 売る物件の決済～引渡し
それぞれ見ていきましょう。
新居を探す
買い先行は新居探しからスタートします。
ただし、買い先行を行う場合でも今の家の査定や住宅ローン残債の確認は最初に行っておく必要があります。
そのうえで、住み替えできるとなれば資金計画を詳細にたてて、新居探しを進めていきましょう。
気に入った物件が見つかったら売買契約
新居候補が見つかったら売買契約を締結します。
また、手付金も必要になるので事前に用意しておきましょう。
住宅ローン審査
売買契約後に住宅ローンの本審査に申し込みます。
買い先行では今の家のローンとのダブルローンになる可能性が高く、審査に影響する恐れがあります。
事前に、金融機関としっかり相談しながら進めていくようにしましょう。
買う物件の決済～引き渡し
本審査に通れば、期日で決済・引渡しとなります。
決済後は引っ越しを済ませ、新居での生活をスタートしましょう。
住んでいた家を売りに出す
新居購入が済んだら、住んでいた家の売却を進めます。
不動産会社と媒介契約を結んで売却を進めていきましょう。
なお、新居を購入してから元の家を売却するまでの間は、新居と元の 家との二重ローンになってしまうため、早めに手続きすることが大切です。
内見
買い先行では、新居に引っ越した状態で内見となるので仮住まいの用意は必要なく、空き家で内見できます。
内見対応に立ち会わずに、不動産会社に任せることも可能です。
売買契約
買主との売却条件に合意できれば、売買契約を進めます。
契約時は契約内容を細かくチェックし、納得したうえで契約するようにしましょう。
売る物件の決済～引き渡し
期日に決済と引き渡しとなります。
買主から代金を受け取ったら鍵を引き渡しましょう。
代金受け取り後は住宅ローン完済と抵当権抹消手続きも進めていきます。
買い先行のメリット・デメリットと注意点
買い先行のメリット・デメリットと注意点をみていきましょう。
メリット
買い先行のメリットは、以下の通りです。
- 新居選びに時間をかけられる
- 内見対応の手間がかからない
- 売却後の引渡しがスムーズ
- 仮住まいが必要ない
新居選びからスタートすることで時間をかけることができ、満足いく家を見つけやすくなります。
また、新居が見つかった状態で売却を進めるので、仮住まいの必要がなく、余分なコストも掛かりません。
さらに空き家状態を内見してもらえるので、内見準備や対応が、住みながらの場合よりも楽にできるのもメリットでしょう。
売却後いつでも引き渡せる状態でもあるので、慌てて引っ越する必要もありません。
デメリット
買い先行のデメリットは以下の通りです。
- 資金計画が崩れやすい
- 新居購入の資金を用意する必要がある
- 二重ローンになる恐れがある
- 売り急いで安値での売却になる可能性がある
買い先行は資金面でのデメリットが出やすい点に注意が必要です。
売却金が確定する前に新居を購入するので、新居購入費用は自己資金で賄う必要があります。
また、売却金が予想よりも少なくなると、新居購入後に資金計画が大きく崩れ、売却に影響が出る恐れもあります。
新居購入をローンで行った場合、今の家の住宅ローンとのダブルローンになる点にも注意が必要です。
新居購入が早すぎでダブルローン期間が長くなると、経済的な負担も大きくなってきます。
とはいえ、今の家を焦って売り急ぐと、売却も安値になりやすいので注意しましょう。
注意点
買い先行は、新居購入費用を自己資金で賄う、資金計画が崩れやすい、ダブルローンになるなど、資金面でのデメリットが大きいので、基本的には資金に余裕のある人におすすめの方法です。
売却金で住宅ローンを返済するにしても、売却金だけで充分返済できる余裕があるかも重要になってきます。
オーバーローンでも売却金と自己資金で完済できるなら売却できますが、事前に金融機関の承諾は必要です。
資金に余裕がない状態のオーバーローンで買い先行を選ぼうとすると、金融機関から承諾を得られない可能性もあるでしょう。
ローン中の家を売ることに関するよくある質問
最後に、ローン中の家を売ることに関するよくある質問をみていきましょう。
ローン中の家を売る場合の税金はどうなる？
不動産売却にかかわる税金については、住宅ローンが残っている・残っていないは関係なく発生します。
主な売却に関わる税金は「登録免許税（抵当権抹消）」「印紙税」「譲渡所得税」の3つです。
抵当権抹消の登録免許税と売買契約書に課税される印紙税は基本的に、必ず発生します。
一方、譲渡所得税は売却で利益が出た場合のみ発生する税金です。
ローン残債がある状態でも、売却で利益が出れば税金が発生するので注意しましょう。
なお、マイホームの売却であれば3,000万円特別控除などを適用して税負担を大きく軽減することが可能です。
また、住宅ローン残債があるマイホームで売却損が出た場合、特例を適用することで損失を給与所得と損益通算できる場合があります。
離婚でローン中の家を売ることはできる？
離婚による家の売却であっても、基本的な売却の可否の判断・売却の流れは通常の住宅ローンの残っている家と変わりありません。
売却金で住宅ローンを完済し、余った場合は財産分与することになります。
ただし、家が夫婦共有名義の場合、売却金額やローン残債への対応でトラブルになりやすいので注意が必要です。
とくに離婚後も長期間家が共有状態だと複雑になりやすいので、早めに売却できるように進めるようにしましょう。
ローン中の家を担保にお金を借りることはできる？
基本的には、ローン中の家はすでに抵当権が設定されているため、その家を担保に融資を得るのは難しいでしょう。
繰り上げ返済するなどして、家の価値よりも住宅ローン残債が少ない場合であれば、借入できる可能性はあります。
とはいえ、審査が厳しく借入希望額で融資されない可能性が高い点は注意しましょう。
ローン中の家を資金に代える方法としては、リースバックが検討できます。
リースバックとは、不動産を売却し新たに賃貸契約を結んでその家に住み続ける方法です。
リースバックであれば、まとまったお金が手に入り、なおかつそのまま家に住めます。
ただし、リースバックも売却金で住宅ローンを完済するのが条件となる点には注意しましょう。
まとめ
住宅ローン返済中の家でも、売却金で住宅ローンを完済できるなら売却可能です。
売却金だけでは完済できない場合でも、自己資金や援助、住み替えローンなどで補填して完済できるなら売却を進められるでしょう。
売却方法には、売り先行・買い先行がありますが、売却金で返済を検討しているなら売り先行がおすすめです。
また、少しでも高値で売ることも重要になってくるので、信頼でき高値で売却してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
