【自動計算ツール付き】不動産売買の仲介手数料の計算方法を解説します

上記の仲介手数料計算ツールでは、不動産売買で売主・買主に請求される仲介手数料の上限額を自動計算できます。

任意の売買金額を入力して確認可能です。

この記事では、不動産売買の仲介手数料について、計算方法やシミュレーションを分かりやすく解説します。

不動産売買の仲介手数料とは

不動産売買は、不動産会社が売主と買主の間に入る「仲介」という形態で行われるのが一般的です。

そして、仲介で売買した際に発生する手数料を、仲介手数料と言います。

ここでは、仲介手数料の仕組みや上限について見ていきましょう。

売買契約を締結した成功報酬として不動産会社に支払う手数料

仲介手数料は、売買契約成立時に不動産会社に支払う成功報酬です。

売主と買主は、それぞれで不動産会社と媒介契約を結んでおり、契約している不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

不動産会社との売主・買主の契約パターンは、以下の2つです。

• 売主・買主ともに同じ不動産会社と契約している
• それぞれ別の不動産会社と契約している

このどちらのパターンであっても、売主・買主ともに仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は成功報酬として支払う

また、仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約成立前に発生することはありません。

複数の不動産会社と契約している場合でも、支払うのは売買を成立させた不動産会社へのみです。

売主と買主が直接売買する「個人間売買」や、不動産会社が買主になる「買取」は仲介ではないので、仲介手数料が発生しない点も覚えておきましょう。

なお、仲介手数料は、成功報酬であると同時に、売買活動などにかかる必要経費も含んでいます。

そのため、基本的に不動産会社に支払うのは仲介手数料のみとなり、それ以外の名目で費用が請求されることはありません。

売買契約の前に費用は発生しない

売買契約前に仲介手数料を請求されたり、仲介手数料以外の費用を請求された場合は違法の可能性があるため、慎重に対応する必要があります。

ただし、特別な広告や遠方に出張してもらったなど、通常の業務以上の依頼をした場合は、別途費用が請求されるケースもあります。

とはいえ、そのようなケースはごく稀で、基本的には仲介手数料の支払いのみで済みます。

仲介手数料には上限が設けられている

仲介手数料は不動産会社がいくらでも請求できるわけではありません。

法律によって上限額が決められており、不動産会社はその法律に則って請求されます。

第四十六条

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

引用：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法第46条（報酬）」

また、仲介手数料の額は事務所ごとに見やすい場所へ掲示することも定められており、事前に売主・買主がチェックできるようになっています。

仲介手数料の額についてもきちんと確認したうえで、不動産会社と契約するようにしましょう。

なお、法律によって定められているのは上限額のみで、下限については定められておりません。

そのため、不動産会社は上限の範囲内であれば自由に設定することが可能です。

極端な話、上限ギリギリでも、反対に0円でも問題ありません。

とはいえ、仲介手数料は不動産会社にとって重要な利益となるため、一般的には上限ベースで設定している不動産会社がほとんどです。

ただし、設定については不動産会社よって異なるので、事前にしっかり確認するようにしましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は売買金額に応じて異なるため、自分が払う仲介手数料を知るためには、計算方法を理解する必要があります。

ここでは、仲介手数料の計算方法を紹介します。

売買価帯ごとに料率が異なる

仲介手数料の計算式は以下の通りです。

売買価格を上記の価格帯に分けて、それぞれ計算し合算した額が仲介手数料の上限となります。

例えば、売買価格2,000万円の場合は以下の通りです。

上記の場合は、「66万円＋消費税」が仲介手数料の上限となります。

仲介手数料の速算式

上記の計算するのは、複雑で手間がかかります。

そのため、仲介手数料を簡単に計算できる速算式を用いて計算するのが一般的です。

速算式での計算方法は以下の通りです。

例えば、売買価格2,000万円の場合の速算式での計算は以下のようになります。

先述の例と同じ金額になることが分かります。

売買価格800万円以下の場合は上限を33万円にできるケースも

令和6年7月1日より仲介手数料の上限が見直され、売買価格800万円以下の取引において、上限を33万円（税込）まで請求できるようになりました。

これは、廉価な不動産の売却を促進するために、法改正が行われたことが要因です。

空き家問題が深刻となっている今の日本では、築年数の古い不動産は売買価格が低く、仲介手数料もそれほど見込めません。

そのため、廉価な売却になる不動産の売買に積極的ではない不動産会社も少なくありません。そこで、廉価な不動産の売買を積極的に行い、空き家問題を解消するために、仲介手数料の見直しが行われたのです。

なお、それまでも廉価な不動産の売却については、売買価格400万円以下で最大18万円（税抜）を売主に請求できていました。

今回の改正では、取引額・上限額が拡充され、さらに買主にも請求できるようになっているのです。

ただし、上限を33万円にするには、事前に売主・買主と不動産会社が合意している必要があります。

説明・合意なしに上限額を超えて33万円が請求されるわけではありません。

仲介手数料の早見表

以下は、不動産取引の主な売買価格帯での仲介手数料の早見表です。売買時の参考にしてください。

なお、仲介手数料の上限額で作成しています。

仲介手数料は消費税のかかる取引です。

基本的に不動産業者は税込価格で表示していますが、なかには税抜表示の可能性もあるので、税込価格かどうかまでしっかり確認するようにしましょう。

また、上記の早見表は上限額で作成しているので、実際に請求される金額がそれより下回るケースもあります。

仲介手数料は売買が確定しなければ正確な額も算出できないので、あくまで目安として活用するようにしましょう。

仲介手数料のシミュレーション

ここでは、仲介手数料をいくつかのパターンで実際にシミュレーションしてみましょう。

売買額500万円

売買額500万円の場合の仲介手数料上限は、以下の通りです。

• 200万円以下の部分：200万円×5％＝10万円
• 200～400万円の部分：200万円×4％＝8万円
• 400万円以上の部分：100万円×3％＝3万円
• 10万円＋8万円＋3万円＝21万円

よって、上記の場合の仲介手数料上限は21万円（税込23.1万円）となります。

なお、売買額800万円以下の取引では、売買主と不動産会社間での合意があれば最大33万円（税込）を請求可能です。

売買額2,500万円

売買額2,500万円の場合の仲介手数料上限は、以下のようになります。

• 200万円以下の部分：200万円×5％＝10万円
• 200～400万円の部分：200万円×4％＝8万円
• 400万円以上の部分：2,100万円×3％＝63万円
• 10万円＋8万円＋63万円＝81万円

この場合の仲介手数料上限は、81万円（税込89.1万円）です。

ちなみに、速算式でも計算してみましょう。

速算式での仲介手数料上限額：2,500万円×3%＋6万円＝81万円

上記のように、どちらの計算方法でも同じ額となります。

売買額6,000万円

売買額6,000万円の場合を速算式で計算します。

速算式での仲介手数料上限：6,000万円×3%＋6万円＝186万円

よって、186万円（税込204.6万円）が上限となります。

このように、仲介手数料は100万円を超えるケースも少なくありません。

また、不動産売買では仲介手数料以外にもさまざまな費用が必要です。

仲介手数料を含め、費用についてしっかりシミュレーションしたうえで、売買の計画を立てるようにしましょう。

不動産売買の仲介手数料に関するよくある質問

最後に、不動産売買の仲介手数料に関するよくある質問についてみていきましょう。

片手仲介と両手仲介の違いとは？

「片手仲介」と「両手仲介」は、不動産会社と契約しているのが、売主・買主のどちらか一方か両方かという違いになります。

• 片手仲介：売主または買主どちらか一方のみと契約
• 両手仲介：売主・買主両方と契約

不動産会社にとって最も利益が大きくなるのは、売主・買主の両方から仲介手数料を得られる両手仲介です。

そのため、不動産会社によっては両手仲介を狙って「囲い込み」するケースもあるので注意しましょう。

「囲い込み」とは、他社からの買主の紹介に対して「既に買い付けが入った」などと伝えて取引を拒否すること。仲介会社は手数料を2倍に取れるチャンスが生まれるが、売主にとっては取引の機会を失ってしまうリスクがある。

囲い込みされてしまうと、他の不動産会社からの問い合わせが断られてしまうため、よりよい買主に出会うチャンスがなくなる恐れがあります。

ただし、両手仲介だから悪いというわけではありません。

顧客数の多い大手不動産会社などは、意図せず両手仲介になるケースも珍しくありません。

両手仲介かどうかではなく、信頼できる不動産会社かどうかを慎重に見極めて契約を結べるようにしましょう。

仲介手数料の相場はどのくらい？

ほとんどの不動産会社は、仲介手数料を上限ギリギリで設定しているため、上限額を目安に考えておくとよいでしょう。

仲介手数料は値引き交渉も可能ですが、それにより不動産会社の利益も少なくなるため、交渉に応じてくれないケースも多くなる可能性があります。

仮に、交渉に応じてもらったとしても、印象が悪く営業優先度が下がってしまう恐れがあります。

そのため、仲介手数料は満額支払って、高値で売却してもらった方が手元に残るお金が増えるケースが多いです。

どうしても仲介手数料を抑えたいという場合は、半額や無料のように、もとから低く設定している不動産会社を選ぶのも一つの手です。

不動産会社によってはキャンペーンやリピーター特典で仲介手数料の割引が設けられているケースも少なくありません。

ただし、仲介手数料を抑えられてもスムーズに売却できなければ意味がないので、不動産会社選びは仲介手数料の安さ以外を考慮することが大切です。

なお、仲介手数料を値引き交渉する場合は、仲介手数料の額（割合）が決まった状態で媒介契約できるように、媒介契約前に行う必要があります。

媒介契約後に値引き交渉を打診しても、基本的には通らないでしょう。

反対に、媒介契約前であれば契約のために値引きに応じてくれる可能性があります。

とはいえ、前述のとおりお互いに気持ちよく取引を進められるように、何を優先するか意識しておくことが大切です。

まとめ

ここまで、不動産会社の仲介手数料の基本や計算方法について解説しました。

不動産売買時の仲介手数料は、売買額400万円超の場合、「売買額×3%＋6万円＋消費税」が上限(ただし、売主と不動産会社の同意があれば、売買価格800万円以下は税込みで33万円)です。

仲介手数料は、売買にかかる費用の中でも高額になるケースが多いため、仲介手数料について押さえておかないと資金計画が崩れてしまう恐れもあります。

この記事を参考に、仲介手数料についてシミュレーションしたうえで、満足いく売却を目指せるようにしましょう。