家や土地などの不動産を購入すると、購入代金の他に各種税金を納めることになります。当然、そうした税金の資金も準備をしておく必要がありますが、不動産購入でかかる税金にはいろいろな種類があるので、事前に確認しておくことが重要です。
この記事では、不動産の購入でかかる税金の種類と、その計算方法について解説します。
不動産の購入でかかる税金とは
不動産を購入した際にかかる税金は、次の4種類です。
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
これらの税金は、購入時に一度納付をするだけですが、不動産を購入した後に、固定資産税と都市計画税を毎年納付しなければなりません。
これらの税金について、それぞれ解説をしていきましょう。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や家屋を取得したときに課税される税金です。購入による取得はもちろん、無償であっても課税されます。ただし、相続により取得した場合は対象になりません。
不動産取得税の計算方法
不動産取得税の税額の計算方法は、次のとおりです。
税率は、令和9年3月31日までは土地や住宅は3%の軽減税率が適用されます。住宅以外の家屋は4%です。
不動産の価格とは、固定資産課税台帳に登録されている価格（固定資産税評価額）をいいます。
不動産の購入価格や建築工事費ではありません。
固定資産税台帳に登録されている価格は、次の方法で分かります。
- 固定資産税の課税明細書で確認する(毎年4月頃に地方自治体より送付)
- 固定資産評価証明書を入手する
- 固定資産課税台帳の縦覧する
不動産取得税の軽減措置
不動産取得税には次のような軽減措置があります。
新築住宅
新築または新築後使用されたことがない住宅を購入した場合で、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅が控除の対象となります。マンションの場合は、専有面積に共用部分を持ち分に応じて按分した面積を加算できます。
家屋の価格から1戸につき1,200万円(長期優良住宅については、1,300万円)が控除されます。次の計算式によって家屋の不動産取得税を算出します。
新築住宅の不動産取得税＝（固定資産税評価額－1,200万円）× 3％
中古住宅
中古住宅は、住宅の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下で、昭和57年1月1日以降に新築されたものである家屋が控除の対象になります。建物がこの規定よりも古いものであっても、一定の基準を満たす耐震性能を有するものであれば適用されます。
控除額は、建物の完成年月日によって、つぎのように定められています(東京都の場合)。
- 平成９年４月1日以降……1,200万円
- 平成元年４月１日～平成９年３月３１日……1,000円
- 昭和６０年７月１日～平成元年３月３１日……450万円
- 昭和５６年７月１日～昭和６０年６月３０日……420万円
- 昭和５１年１月１日～昭和５６年６月３０日……350万円
- 昭和４８年１月１日～昭和５０年１２月３１日……230万円
- 昭和３９年１月１日～昭和４７年１２月３１日……150万円
- 昭和２９年７月１日～昭和３８年１２月３１日……100万円
次の計算式によって家屋の不動産取得税を算出します。
控除額は自治体によって異なりますので、対象の建物が存する自治体のホームページご確認ください。
土地
令和9年3月31日までに土地を取得した場合、当該土地の課税標準額は価格の１／２となります。
また土地を取得してから3年以内に建物を新築したもの(中古住宅は1年以内に建物を取得)は、軽減措置が適用されます。土地を借りて建物を建築(中古住宅は取得)した場合は、新築(取得)の1年以内にその土地を取得すれば、軽減措置が適用されます。
この場合、次の額が土地の税額から減額されます。
これにより、次の計算式によって土地の不動産取得税を算出します。
不動産取得税の納税方法
不動産取得税は、不動産取得からそれぞれの自治体で定められた期限(30日～60日)までに、各都道府県税事務所に申告が必要です。
不動産取得から6カ月から1年の間に納税通知書が届きますので、記載された期限までに納付します。
印紙税
印紙税は、売買契約書、請負工事契約書、住宅ローンを設定する際の金銭消費貸借契約書などを締結する際に、契約書に印紙を貼ることで納める税金です。
税額は、契約書に記載されている金額によって異なります。
現在、印紙税の軽減措置が適用されており、令和9年3月31日までは、契約の金額に応じて、次のような税額になります。
- 10万円超～50万円以下……200円
- 50万円超～100万円以下……500円
- 100万円超～ 500万円以下 ……1,000円
- 500万円超～1千万円以下 ……5,000円
- 1千万円超～5千万円以下 ……10,000円
- 5千万円超～1億円以下……30,000円
- 1億円超～5億円以下……60,000円
登録免許税
不動産の所有者であることを明らかにするために、不動産の購入に際しては登記を行いますが、この登記をする際に課せられる税が登録免許税です。
不動産登記の種類
不動産登記には、次の4種類があります。
- 表題登記……新築した建物が完成した後に、建物の所在・構造・床面積などを記載した「表題部」を作成する登記です。
- 所有権保存登記…… 建物を新築した際、初めて行う所有権の登記です。建物表題登記を行った後に行います。登記簿の甲区に所有者の住所・氏名などが記載され、所有権保存登記を行った後は、所有権を第三者に主張できます。土地は、所有権保存登記がすでに存在していることがほとんどあるため、基本的にこの手続はありません。
- 所有権移転登記……不動産を売買する際、所有権を売主から買主へ移転するときに行う登記です。この登記により、買主は第三者に所有権を主張できます。
- 抵当権設定登記……住宅ローンを利用する場合、購入対象の不動産に抵当権が設定されます。その際に行われる登記です。住宅ローンを融資した金融機関が抵当権者となります。
登録免許税の計算方法
登録免許税は、次の計算方法で算出します。
- 所有権に関する登記……固定資産税評価額×税率
- 抵当権設定に関する登記……債権額（住宅ローンの借入額）×税率
新築で固定資産税評価額が決定していないものは、便宜上各法務局が作成している「法務局認定価格」とします。
税率は、登記の種類によって異なりますので、それぞれ紹介していきましょう。
新築住宅の保存登記の税率
- 通常の税率 0.4％
- 軽減税率 0.15％（令和6年3月31日まで）
次の要件にすべて適合するものは、軽減税率が適用されます。
- 居住するための住宅
- 新築または取得してから1年以内の登記
- 床面積が50平方メートル以上
また認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅の場合は、0.1％が適用されます。
中古住宅の移転登記の税率
- 通常の税率 2.0％
- 軽減税率 0.3％（令和7年3月31日まで）
次の要件にすべて適合するものは、軽減税率が適用されます。
- 居住するための住宅
- 取得してから1年以内の登記
- 床面積が50平方メートル以上
- マンションなどの耐火建築物は築25年以内、木造など耐火建築物以外は築20年以内のもの。(一定の耐震基準に適合するものでも可)
また認定長期優良住宅の場合、集合住宅は0.1％、一戸建て住宅は0.2％が適用されます。定低炭素住宅の場合は、0.1％が適用されます。
土地の移転登記の税率
土地の移転登記の税率は2.0％です。ただし、令和8年3月31日までに登記を受けるものは、軽減税率 の1.5％が適用されます。
抵当権の設定登記
抵当権設定登記の税率は、0.4％です。ただし、令和9年3月31日までは、軽減税率の0.1％が適用されます。
登録免許税の納付方法
登録免許税は、原則として現金で納付します。登記をする際に、登録免許税の額に相当する金額を金融機関に納付し，その領収証書を当該登記の申請書に貼り付けて登記所に提出します。
登録免許税の額が3万円以下の場合は，そ の登録免許税の額に相当する金額の収入印紙を当該登記の申請書に貼り付けて登記所に提出することもできます。
消費税
消費税は身近な税金ですが、不動産の購入においても消費税(価格×10%)はかかります。
消費税課税事業者である不動産会社に仲介を依頼して購入する不動産を購入する場合、所定の仲介手数料に対して消費税がかかります。また住宅を工務店に依頼した場合、建築請負工事代金に対して消費税がかかります。
ただし、土地の購入代金に対しては消費税がかかりません。建売住宅を購入した場合、支払う消費税は建物の価格に応じた金額となります。
不動産購入後にかかる税金
不動産購入後に発生する税金は、固定資産税と都市計画税の2種類です。ここまで紹介した税金と異なり、毎年納付をしなければなりません。
固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点において不動産を所有している人に対して、当該不動産の所在する市区町村が不動産の価格に応じて課税する税金です。
固定資産税の税額は、次の計算式で算出されます。
- 土地……課税標準額×税率(1.4%・独自設定あり)
- 家屋……課税台帳に登録されている価格×税率(1.4%・独自設定あり)
土地の課税標準額は、基本的に固定資産税評価額ですが、軽減措置などの適用があるため、必ずしも固定資産税評価額と一致しません。
税率は標準税率である1.4%が適用されますが、自治体独自に設定することも認められているため、異なることがあります。
納税通知書が、毎年4月～6月頃に納税義務者宛に送 付されます。年4回の分割で納税する方式ですが、一括での納税することもできます。
住宅用地の特例措置
住宅用地は課税標準の特例措置が設けられており、税負担が軽減されます。この軽減措置の適用についての申告は不要で、次のとおり軽減されます。
- 200平方メートル以下の部分……課税標準額が固定資産税評価額の6分の1
- 200平方メートル超の部分……課税標準額が固定資産税評価額の3分の1
マンションの場合の土地の面積は、敷地面積を戸数で割った面積です。
新築建物の特例措置
新築された住宅家屋にかかる固定資産税については、住宅部分（120平方メートルまでの部分）の税額の2分の1の額が、新築後3年間減額されます。ただし、3階建て以上の耐火住宅・準耐火住宅にあっては、新築後5年間適用されます。
減額の対象となる新築家屋の要件は、50平方メートル(マンションは40平方メートル)以上280平方メートル以下の住宅です。
都市計画税
都市計画税は、毎年1月1日時点において市街化区域内に存する不動産を所有している人に対して、当該不動産の所在する市区町村が不動産の価格に応じて課税する税金です。
固定資産税の税額は、次の計算式で算出されます。
- 土地……課税標準額×税率(0.3%・独自設定あり)
- 家屋……課税台帳に登録されている価格×税率(0.3%・独自設定あり)
土地の課税標準額は、基本的に固定資産税評価額ですが、軽減措置などの適用があるため、必ずしも固定資産税評価額と一致しません。
税率は標準税率である0.3%が適用されますが、自治体独自に設定することも認められているため、異なることがあります。
固定資産税と同じ納税通知書になっており、合わせた金額を同時に納付します。
住宅用地の特例措置
住宅用地は課税標準の特例措置が設けられており、税負担が軽減されます。この軽減措置の適用についての申告は不要で、次のとおり軽減されます。
- 200平方メートル以下の部分……課税標準額が固定資産税評価額の3分の1
- 200平方メートル超の部分……課税標準額が固定資産税評価額の3分の1
マンションの土地の面積は、敷地面積を戸数で割った面積です。
なお、固定資産税のように新築建物の特例措置は、都市計画税にはありません。
引渡前の清算がある
固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日の所有者に課せられる税金です。そのため、買主は、引渡し日から年末までの分の固定資産税・都市計画税を日割り計算して売主に支払う形で清算をします。
この清算は、法律的な根拠はありません。しかし、不動産取引の慣習として、売買契約書の中に組み込まれていますから、清算をしないと引渡しが行われません。
まとめ
不動産を購入した際にかかる税金は、➀不動産取得税、②印紙税、③登録免許税、④消費税の4種類があります。
また不動産を購入した後に、固定資産税と都市計画税が毎年かかります。
不動産取得税の税額のは、「課税標準額×3%」で算出します。ただし、課税標準額には控除額があります。たとえば、新築家屋であれば、価格から1,200万円が控除されます。中古住宅は築年数に応じて控除額 が変わります。また令和9年3月31日までに土地を取得した場合、当該土地の課税標準額は価格の１／２となります。
印紙税は、売買契約書などの契約を締結する際に、契約書に印紙を貼ることで納める税金です。税額は、契約書に記載されている金額によって異なります。
登録免許税は、次の計算方法で算出します。
- 所有権に関する登記……固定資産税評価額×税率
- 抵当権設定に関する登記……債権額（住宅ローンの借入額）×税率
軽減措置が適用されている期間中は、次の税率が適用されます。
- 新築住宅の保存登記……0.15%
- 中古住宅の移転登記……0.3%
- 土地の移転登記……1.5％
- 抵当権の設定登記……0.1%
